安阳房地产市场调研.pptx 37页

一.安阳本地市场调研 调研安阳社会消费品零售总额增长迅速，2010年完成345.3亿。2010年全市批发和零售贸易业单位数3182家，实现零售额239.3亿元。类别数量零售总额（亿元）增长批发业实现零售额363家61.920.3%零售业实现零售额239.318%住宿和餐饮业1.1万户44.122.3%总计——345.3安阳社会消费状况 调研安阳人口结构、收入水平及消费状况A、人口结构安阳市共有人口539万，其中城区人口共有103.04万。纵观多年人口变化情况，安阳市人口自然增长率持续保持低水平。近几年来，城市人口增长速度较平稳，外来人口增多，大部分为本地农村人口的城市化，与近年来的房地产市场的发展及本地经济的发展有关。城区文峰区北关区殷都区龙安区人口总数（万人）35.0823.9424.4319.59占城市人口比重34%23%24%19%B、收入水平2010年，安阳市城镇居民人均可支配收入16394元。 调研C、消费状况全市城乡居民收入水平和储蓄余额的稳步提高，一方面直接对市场形成和积淀了较强的消费能力和购买力，另一方面也使城乡居民的消费观念、消费方式等发生质的提升。2010年安阳市城镇居民家庭支出保持平稳增长。安阳市统计局调查资料显示，2010年安阳市城镇居民人均消费性支出10558.93元，比上年增长8.5%。其中安阳市城镇居民人均居住支出827.9元，比上年增长23.74%。居民家庭居住环境的不断改善和居住面积日益增加，居住消费继续成为居民消费的热点。小结： 调研城市商业基本情况调研安阳商业网点总体规划根据《安阳市城市商业网点2008-2020年规划》。该规划对未来13年安阳的商业发展进行了细致的部署，城区范围内的零售商业、商品交易市场，以及由各类商业网点所组成的商业功能区，都在此次规划之列。1个主商业中心拉动老城区4个副商业中心四角拉动1条商业带环绕旅游景点4条商业街凸显安阳特色 调研安阳主要商圈分布及特征安阳商业有两个明显特征，一是超市、百货、主题商城与商业街集中分布，具有明显的地域性，二是专业市场除文昌大道稍微集中外，其他专业市场则比较分散，各自为营。商圈方面，安阳现已形成了两个商圈，一个是文峰核心商圈，一个安钢区域性商圈。 调研商圈基本状况安阳市商圈以北大街与唐子巷为中心，形成了超市、百货、主题商城与商业街结合的核心商圈，并且是安阳市唯一核心商圈。安阳也形成了以卫东购物广场安钢店为中心的区域性商圈。安阳除了上述的核心商圈与区域性商圈外，其他商业以临街街铺为主，比较分散，主要满足临时性消费，没有形成商圈。级别代表商业业态辐射范围核心商圈北大街、唐子巷、海鑫、丹尼斯、卫东、拱辰广场、老电信城等百货、服装、饰品、鞋帽、床上用品电器、数码产品、餐饮等安阳市及下属县市区域商圈卫东安钢店、文体路临街街铺百货、服装、鞋包、数码产品、餐饮等安钢片区零散街铺分散的临街街铺临街街铺各种业态街铺周边居民及路人 调研商圈的基本规模及辐射范围安阳市由北大街与唐子巷为中心组成的核心商圈，基本涵盖了安阳市主要的商业设施，具有唯一性，总规模超过20万平方米，辐射整个安阳市区，也是下属县市来安阳的主要消费区域；文峰核心商圈主要商业街和大型商业规模一览图安阳以卫东购物广场安钢店为中心的区域性商圈，总规模不足5万平方米，主要辐射安钢周边，对外基本没有影响力。 铁西钢城商圈分布及特征钢城商圈人口情况各类人口人口数占比重安钢生活区人口6620069%村社区人口2480026%商业从业人口30003%新楼盘人口17302%合计95730100%根据钢城商圈版块，分为安钢职工家属楼、生意人口、社区居民三大版块。总人数为人。以安钢家属为主。钢城商圈位于殷都区的中部，依托安钢集团的经济带动，由梅东路、安钢大道、钢花路与文峰大道合围而形成人口密集的区域商圈。未来钢城商圈将成为安阳市四个市副商业中心之一。调研 调研 调研钢城商圈以安钢集团的人口为支撑，其商业街以五纵五横的布局，贯通整个商圈，交通便利，消费群体稳定。钢城商圈的主要商业街有文体路商业街、钢花路商业街及。其中文体路商业街、钢花路商业街是政府长远规划的安钢片区重点商业街。作为安阳市唯一的区域性商圈，钢城商圈承载着区域商业繁荣的重任，钢城的各条商业街目前正处于改造和更新换代的时期，从长远来看，钢城商圈商业街的发展潜力还是比较乐观的。钢城商圈概况文体路商业街钢花路商业街钢三路商业街 调研钢城商圈主力店主要数据一览表主力店名称位置面积（㎡）主要业态消费对象经营状况卫东购物广场钢二路与文体路交汇处12000电器、餐饮和服装安钢片区居民及附近村庄村民较好上海华联超市钢三路与戚东路交汇处1000服装和美容以安钢片区的居民为主最好惠特隆超市文峰大道与钢三路交汇处800通讯和餐饮以安钢片区的居民为主较差物美超市钢二路与文体路1000餐饮、服装和美容美发附近居民一般合计——14800——————卫东购物广场安钢店物美超市惠特隆超市上海华联超市 调研钢城商圈商业街主要数据一览表商业街名称位置数量（家）面积（㎡）主要业态消费对象租金经营状况文体路商业街钢一路和钢三路之间的文体路706490电器通讯、服装鞋包和美容美发安钢片区居民及附近村庄村民55-75元/㎡·月较好安钢商城步行街钢二路与文体路交汇处573300服装和餐饮以安钢片区的中青年为主50—60元/㎡·月最好梅东路商业街文峰大道与安钢大道之间的梅东路1218750建材装饰、五金交化器材和餐饮周边的龙安区、文峰区和殷都区的一些地方35-55元/㎡·月较差戚东路商业街戚东路381684餐饮、服装和美容美发附近居民40-60元/㎡·月一般钢一路商业街文峰大道与安钢大道之间的钢一路803000餐饮附近居民30-50元/㎡·月不太好钢二路商业街文体路与安钢大道之间的钢二路13345小超市、茶烟酒附近居民65-75元/㎡·月一般钢三路商业街文峰大道与安钢大道之间的三路413700餐饮、鲜花和婴童用品附近居民及逛街人士55-70元/㎡·月较好安钢大道商业街梅东路与钢花路之间的安钢大道493447餐饮、茶烟酒附近居民及路过偶得人群40-55元/㎡·月较差钢花路商业街文峰大道与安钢大道之间的钢花路10816120餐饮、茶烟酒附近居民和殷都西面的一些村庄50-60元/㎡·月一般文峰大道商业街梅东路与钢花路之间的文峰大道15817160餐饮、保健品和茶烟酒附近居民和路过人士40-60元/㎡·月一般合计—73563996———— 调研区域内各商业街租金水平分布图从租金水平来看，整个区域内的租金水平都较平均，租金水平在35～75元/平方米*月。各商业街依托其周边的社区形成均衡之势，未来的租金水平上升空间不大。从经营档次方面来看，主干道临街店面的档次大部分都属于中档或中高档，经营状况一般，整体的经营环境较好，由于各类店面较分散缺少主力超市和百货的商业聚集，使得片区整体的商业不蕴不火。 调研钢城商圈商业总规模业态面积（㎡）比重主力店1448018%餐饮休闲娱乐2787436%商业街3612246%总规模78476100% 调研商圈的租金情况安阳核心商圈是安阳租金最高的区域，最高达到300元/平方米*月，最低也近100元/平方米*月，并且基本没有铺位空置，转让费也较高，最高达到70余万元。文峰核心商圈主要商业街和大型商业规模一览图安阳安钢区域性商圈租金普遍不高，一般不超过80元/平方米*月，转让费也较低，一般不超过10万元。200 调研安阳商业总体竞争情况安阳商业仅卫东购物广场安钢店为中心形成的区域性商圈分流一部分人群外，其他商业与文峰核心商圈基本没有竞争性，导致了安阳商业一极化发展的态势，这阻碍了安阳区域商业的发展，进而影响城市商业整体体量的增加与竞争力的增强。从商业形式竞争来看，安阳的商业形式主要是商业街之间、商场之间的竞争，而不同商业形式之间的竞争关系不大。北大关商业街海鑫百货丹尼斯百货唐子巷商业街 总结安阳商业的总体优势及劣势分析总体优势分析：原有的核心商业区发展良好，以商圈为中心的整体商业发展倍加完善，以丹尼斯购物广场、卫东购物中心、海鑫购物广场为代表的新型大型商业体吸引力巨大，不但改善了整体的商业体系，还提升了商业环境；主流商业中心的发展，衍生了多条专业特色街道，有力地延伸了商圈的辐射范围，丰富了区域商业的功能结构，例如：文峰路的小吃街、甜水街的小吃街消费带动了区域的商业进步，并引导了消费；专业市场较为发达，老旧专业市场更新换代遵循了市场的发展规律，推动了整体商业的发展。 总结总体劣势分析：安阳商业过于集中，导致其他区域商业难于发展，无法提升安阳的整体商业发展；安阳主题商城及专业市场方面，虽数量较大、规模较多，但档次普遍不高，业态定位不明确，雷同明显，存在恶性竞争；新东区和高新开发区商圈仍未形成，发展形势不容乐观。新东区作为新市政府所在地，承载着打造政治、行政、文化中心的使命，但商业配套一直跟不上，目前仍属于待开发状态。高新开发区的居住环境目前仍不成熟，众多楼盘仍处于在建或待建状态，目前的商业氛围仍较弱。 调研安阳主要商业街调研安阳商业街以北大街历史最为悠久，然后衍生了唐子巷。在北大街及唐子巷的带动下，形成了以北大街与唐子巷为中心，文峰路、第一街、大院府为辅的商业街扎堆经营，它们所形成的商业圈占据了安阳商业的主导地位，与安阳百货、超市相映成辉。商业街名称位置规模（家）主要业态消费对象租金经营状况北大街解放路与文峰大道之间横道207服装、鞋、饰品、运动、内衣、包等家庭消费及青少年100—200元/㎡·月经营状况非常好，不存在铺位空置唐子巷解放路与文峰大道之间横道114服装、鞋、运动装、餐厅、饰品中少年为主200—300元/㎡·月经营状况非常好，没有空置，转让费较高文峰北路东风路与彰德路之间部分92服装、运动装、餐饮、饰品年轻人群及职业人士消费平均租金100元/㎡·月经营良好，竞争较为激烈文峰南路东风路与彰德路之间部分67服装、电子通讯、工艺品、餐饮、运动装旅游者、学生、单位工作者平均租金为85元/㎡·月整体经营不太理想，竞争较为激烈安阳第一街唐子巷与北大街之间67服装、儿童用品主要是年轻女性平均租金70元/㎡·月经营状况较差大院府彰德路与北大街之间横道152服装、鞋、餐饮、美容用品、饰品年轻女性和其他逛街人士平均租金约200元/㎡·月经营状况较好合计—699———— 调研安阳主要百货、超市调研安阳市大型百货、超市共六家，总面积八万余平方米。辐射范围方面，海鑫购物广场、丹尼斯购物广场、卫东购物广场解放路店、华润万家辐射整个安阳市，影响力比较大，而卫东购物广场安钢店、上海华联超市仅为区域性的商业中心，影响力有限。店名位置类型营业面积（㎡）海鑫购物广场文峰区彰德路百货21500丹尼斯购物广场文峰区文峰中路超市+百货12000卫东购物广场解放路店文峰区解放大道超市+百货26000上海华联超市文峰区解放大道超市2000卫东购物广场安钢店殷都区文体路超市+百货12000华润万家红旗路与灯塔路交汇路超市9000合计——82500 调研安阳主要主题商城调研安阳市主题商城主要为两类，分别为服装主题与电器主题，其中服装主题商城7家，电器电脑主题商城8家。服装类主题商城零散分布于各条商业街上，相对独立，没有形成积聚效应，辐射范围主要是周边居民及逛街路过人士，经营状况一般；电器类主题商城，主要为工贸中心及国美，基本能辐射这整个安阳市，经营方面，工贸中心较好，国美经营稍差。 调研安阳市共有服装类主题商城7家，总规模47300平方米，均在文峰区。在档次方面，文峰时代广场、巴黎服装广场两家档次较高，辐射范围较广，其他五家档次较低，辐射范围较窄；在业态方面，仅巴黎服装广场为运动品牌专业店，银基商贸城负一楼为羽绒服专业店外，其他均为一般服装广场，没有自己的特色。总体上说，安阳市的服装主题商城总规模较大，分散于文峰区的各处，不集中，竞争比较激烈，大部分经营状况一般。名称位置营业面积（㎡）文峰时代广场文峰区文峰中路6500金博服饰广场文峰区解放大道1800巴黎服装广场文峰区文峰中路12000顺成商场文峰区唐子巷3000银基商贸城文峰区大院街11000金吉利服装广场文峰区唐子巷7000安阳地下商业街文峰区红旗路与解放大道交界6000合计—47300A、服装主题商城 文峰时代广场金博服饰广场巴黎服饰广场顺成商场金吉利服饰广场银基商贸城安阳地下商业街巴黎服饰广场金博服饰广场顺成商场银基商贸城 调研B、电器电脑主题商城安阳电器电脑销售主要以两种方式存在，一是临街街铺，二是电器电脑主题商城，两者相互协调又相互竞争。安阳规模以上电器主题商城共8家，分布相对分散，积聚效应不明显。8家店均可辐射整个安阳市，经营状况尚可。名称位置营业面积（㎡）安阳市工贸中心安阳中州路与文峰大道交汇9000国美电器拱辰广场店文峰解放大道与北大街交汇处3000国美电器百货大楼店安阳红旗路与解放大道交汇处2400国美电器彰德路店安阳彰德路文化宫1500赛博数码广场自由路店自由路7号4000金豪数码广场红旗路与人民大道交叉口路东18000老电信城解放大道中段3000赛博数码广场拱辰广场店解放路拱辰广场负一层2000合计—42900 调研国美电器彰德路店安阳市工贸中心国美电器百货大楼店国美电器拱辰广场店赛博数码广场自由路店金豪数码广场老电信城赛博数码广场金豪数码广场国美电器拱辰广场店国美电器彰德路店 调研安阳主要餐饮休闲调研A、安阳餐饮基本情况随着安阳经济的发展，人民生活水平的提高，安阳的餐饮也发展迅速，餐饮类别不断增加，湘菜、粤菜、川菜、东北菜、咖啡、西餐等接连进入安阳；菜式上不断完善，星级酒店、农家餐馆、街头快餐、夜宵排档，各有天地；安阳也出现了一批档次比较高的餐厅，极大的提升安阳的餐饮的档次。安阳的较大规模餐饮店(经营面积超200平米)一共有66家,这66家餐饮店的总经营面积达41575平米。主要餐饮店代表有锦华苑肥牛、烧鹅厅、安阳金狮麟文峰店、雅膳庄宴宾楼、开封第一楼、青岛多彩啤酒广场等。 调研安阳餐饮菜系不断增加，形式各种各样，规模不断增加，形成了一定的特色；安阳市主要是本地人口消费，对餐饮的需求量较小，导致安阳餐饮整体上规模仍然较小，成长空间较大；安阳餐饮积聚效应不明显，除文峰南路集中地分布着档次不等的一些店铺外，其他均比较分散，没有形成餐饮一条街类似的餐饮集中区；安阳餐饮店连锁企业不多，仍然以当地的品牌为主，连锁性不强；安阳较大规模的餐饮店主要分布在生活环境比较成熟和商业比较发达的地方，譬如三角湖公园以北的彰德路、文明路以北的东风路、文峰南路、解放大道、灯塔路、彰德路和平原路之间的人民大道和文明路以北的平原路。安阳餐饮有以下一些特点：安阳较大规模的餐饮店扎堆分布，带动了安阳市餐饮业的发展，为人们的生活质量的提高起到重要的推进作用。 调研B、安阳休闲娱乐基本情况安阳休闲娱乐业发展迅速，迪厅、酒吧、KTV等各种形式的娱乐场所不断完善，规模不断扩大，基本能满足比较人民的休闲愿望。安阳的较大规模休闲娱乐店(经营面积超200平米)一共有39家,这39家休闲娱乐店的总经营面积达37250平米。安阳市迪厅代表性的有快乐时光、Numberone娱乐广场、滚石DISCO，酒吧、咖啡厅代表性的有名典酒吧、雨人酒吧、名典咖啡、上岛咖啡、西堤岛咖啡，KTV代表性的有快乐时光、家多福、BEST百斯特、金起点、钱柜等。 调研各种娱乐业态日趋完善，但整体规模较小，档次不高；各种娱乐店以当地品牌为主，连锁性品牌较少，处于较低的发展阶段；娱乐场所比较分散，没有形成集中的区域；安阳较大规模的休闲娱乐场所主要分布在文峰区，靠近文峰核心商圈，特别是三角湖公园商圈、解放大道更是比比皆是，这符合休闲娱乐场所分布的业规律。此外，龙安区的中州路也是休闲娱乐场所的聚集之地。而殷都区和高新开发区的休闲娱乐场所则由于居住人口不集中，消费水平偏低，数量十分有限。安阳休闲娱乐场所有以下特点： 调研安阳市级商业中心安阳市市级商业中心以北大街与唐子巷为中心，形成了超市、百货、主题商城与商业街结合的核心商圈，并且是安阳市唯一市级商圈；此商圈包括了北大街、唐子巷、海鑫购物广场、卫东购物广场、丹尼斯购物广场及拱辰广场、百货大楼、老电信城等。（1）安阳市级商业中心总规模类别规模（㎡）商业街35000超市百货60000主题商城52000专业市场51000总计200000 调研安阳市级商业中心商业布局商业市级商业中心的布局方面，以北大街、唐子巷为中心，超市、百货与主题商城、专业市场穿插其中或围绕周围。 调研安阳市级商业中心业态规律安阳市市级商业中心由商业街、超市百货、主题商城、专业市场四类组成。类型规模（㎡）比例（%）商业街3500018超市、百货6000030主题商城5200026专业市场5100026合计198000100 调研安钢区级商业中心安钢区级商业中心位于安阳市的西部，文体路与钢二路交界处，以卫东购物广场安钢店为主导，临街街铺而形成；业态方面以服装、鞋包、餐饮、便利店、数码为主，占了商业总规模的80%以上，其他如文具、银行为辅助；辐射范围方面，此区级商业中心仅辐射此区域，对外部基本没有影响力。（1）区域商业中心商业规模该区级商业中心，仅有卫东购物广场安钢店一家主力店，其他为临街街铺形式；卫东购物广场安钢店总规模12000平方米，临街街铺约35000平方米，安钢区域商业中心总规模约有50000平方米。 调研区域商业中心商业布局安钢区域性商业中心以文体路与钢二路结合处的十字路口为中心，汇集了卫东购物广场安钢店及此区级商业中心的大部分临街街铺。 调研区域商业中心业态规律类型规模（㎡）比例（%）超市、百货1200023商业街约4000077合计约50000100 总结安阳市级商业总结传统商业占据主导地位，商业发展缓慢；其商业模式较为滞后，商业氛围落后与其他三四线城市；休闲娱乐类业态分布散乱，在档次上、规模上、品牌上较差；专业类市场难以成规模，很难持续发展；服装类商业竞争大，整体营业一般；