养老养生产业发展报告 74页

中国养老养生健康产业深度研究报告2013-2014年中国养老养生健康产业深度研究报告完成时间：2014年74 中国养老养生健康产业深度研究报告正文目录第一章：养生、养老、健康保健产业相关概述1.1、养生概述1.1.1、养生的目的及要求1.1.2、养生的基本原则1.1.3、养生方法1.1.4养生产业的发展历程1.2、养老概述1.2.1传统的养老方式1.2.2养老方式的转变1.2.3养老机构的分类1.2.4主要养老机构产业概述1.3、健康产业概述1.3.1、认识健康产业1.3.2、健康产业的界定和特征1.3.3、健康产业的领域细分1.4、月子中心概述1.4.1、月子中心的服务方式1.4.2、月子中心、母婴护理、月嫂比较1.4.3、月子中心市场容量分析74 中国养老养生健康产业深度研究报告1.5、医学美容概述1.5.1、医学美容行业几种形式1.5.2、医学美容行业前景增长态势1.5.3、医学美容行业发展模式第二章：养生产业2.1、国内外养生产业的发展状况2.1.1、中国养生行业的发展现状2.1.2、国外及港澳台特邀嘉宾分享养老养生发展状况2.2、老年养生产业与中国养生产业现状分析2.2.1、老龄化社会现状2.2.2、老龄人口所面临的困难及社会老龄化对经济的影响2.2.3、发展养生产业的好处2.2.4、发展养生健康产业链2.2.5、产业机遇与结构调整2.3、2012-2013年中国养生市场运营态势分析2.3.1、12-13年中国养生市场分析2.3.2、12-13年中国养生市场供需分析2.3.3、12-13年中国养生基地建设情况74 中国养老养生健康产业深度研究报告2.4、12年—13年中国养生产业发展问题、对策及品牌营销2.5、中国养生行业外部发展环境分析2.5.1、人口环境2.5.2、中国养生行业政策环境分析2.5.3、经济环境2.5.4、文化环境2.5.5、2013-2017年中国养生产业发展趋势探析2.6、中国养生行业状况分析2.6.1、行业竞争状况2.6.2、中国养生产业面临的阻碍2.7、养生产业发展案例及典型企业分析第三章：养老产业3.1、我国养老产业的现状分析3.1.1、我国养老产业的供需现状3.1.2、我国养老产业存在的问题3.1.3、制约我国养老产业发展的因素3.1.4、我国养老产业供需对比分析3.1.5、我国养老产业SWOT分析3.2、我国人口老龄化趋势分析3.2.1、人口老龄化总体趋势3.2.2、中国社会支持体系3.2.3、人口老龄化导致的问题3.2.4、解决人口老龄化问题的建议和对策分析3.3、国内外养老服务模式研究3.3.1、国外的养老服务模式3.3.2、中国养老服务模式3.3.3、我国养老服务模式的选择74 中国养老养生健康产业深度研究报告3.4、我国养老机构的研究分析3.4.1、我国养老机构的生存现状3.4.2、我国养老机构生存的问题3.5、养老机构细分产业及典型企业案例分析3.5.1、老年社会福利院3.5.2、养老院3.5.3、老年公寓3.6、中国养老产业投资战略研究3.6.1、养老产业行业投资概况3.6.2、养老产业投资机会分析3.6.3、养老产业投资建议第四章：健康产业4.1、国内外健康产业的发展现状4.1.1、部分国家健康产业发展现状4.1.2、国内健康产业发展现状4.2、健康产业的发展趋势4.2.1、中国已身处"财富第五波"4.2.2、我国健康产业未来十年将达兆亿产值4.2.3、产业升级、产品升级、市场升级将成为健康产业的新焦点4.3、健康产业的发展意义4.3.1、发展健康产业是保持国民经济平稳较快发展的重要手段4.3.2、大力发展健康产业是扩大内需的重要途径4.3.3、大力发展健康产业是保障民生的重要举措4.4、健康产业的需求状况分析4.5、健康产业发展案例及典型企业分析4.5.1苏州：环球国际健康产业园(SIHP)4.5.2珠海：世界健康产业原材料城4.5.3印第安纳州健康产业集群74 中国养老养生健康产业深度研究报告4.5.4神户：医疗产业都市构想第五章养老、养生、健康产业的综合分析及总结5.1、养老、养生、健康综合产业的可行性5.2、养老、养生、健康综合产业面临的主要问题5.3、关于养老、养生、健康产业的几点建议第六章月子中心及医学美容6.1、月子中心需求分析6.1.1、我国月子中心的供需现状6.1.2、我国月子中心供需存在的问题6.1.3、美国月子中心的盈利模式6.2、我国月子中心的市场分析6.3、国内月子中心模式研究6.4、中国月子中心投资价值分析6.4.1、月子中心行业投资前景6.4.2、月子中心投资风险第七章医学美容7.1、医学美容发展趋势7.2、中国医学美容产业的现状7.3、医学美容行业发展现状分析7.3.1、医疗美容行业面临的问题7.3.2、医疗美容品牌的竞争分析7.3.3、中国医疗美容产品技术分析7.4、2012-2013年中国整形美容市场存在的推广优弊端分析7.4.1、弊端分析7.4.2、优势分析7.5、广州整形技术引领整形美容产业7.6、医疗美容国内价格走势及影响因素分析7.6.1、医疗美容国内价格走势74 中国养老养生健康产业深度研究报告7.6.2、影响因素分析7.7、中国医疗美容产品技术分析7.8、中国医疗美容行业存在的问题7.8.1、国内医疗美容产品市场遭遇瓶颈7.8.2、医疗美容产品市场遭遇的规模问题第七章月子中心及医学美容产业的综合分析及总结7.1、月子中心及医学美容产业的可行性7.2、月子中心及医学美容产业的几点建议74 中国养老养生健康产业深度研究报告第一章：养生、养老、保健产业相关概述1.1、养生概述1.1.1、养生的目的及要求养生的目的是延年益寿，而要求则是对寿命，对健康的，不同年龄的养生要求。1.1.2、养生的基本原则是指实施养生活动时所遵循的总的法则。1.1.3、养生方法中医养生法、道家养生法、自然养生法等等1.1.4、养生产业的发展历程上世纪80年代，养生保健以足疗为主，90年代开始食用保健，但规模小，服务单一，2000年后，天然养生开始兴起，如：韩国汗蒸、日本岩盘、印度油疗等。1.2、养老概述1.2.1、传统的养老方式传统的养老方式主要是家庭养老，子女在生活上照顾、经济上上赡养以及精神的交流。其中，家庭收入是最基础的物质保障。在城市中，绝大多数的老年人多为离休或退休人员，他们可以依靠退休金生活。而在农村，家庭养老仍是最普遍的养老方式，虽然部分经济较为发达的地区已经开始为老年人发放一定的退休金，但数额较少，只能作为日常生活的补贴。1.2.2、养老方式的转变随着经济的发展和社会的进步，我国正在从传统的家庭养老转向以多种养老机构为主要方式的养老模式。1.2.3、养老机构的分类一、技术护理主要接收需要24小时精心医疗照顾但不需要医院提供经常性医疗服务的老人。二、中级护理主要接收没有严重疾病，需要24小时护理但不需要技术护理照顾的老人。三、一般护理主要收养需要提供膳食和个人帮助但不需要24小时生活和医疗护理的老人。1.2.4、主要养老机构产业概述一、老年社会福利院老年社会福利院，是由国家出资兴建的享受国家经济补助，为老年人能够安度晚年而设置的社会养老服务机构。主要接纳“三无”老人、自理老人、介助老人、介护老人。通常设有生活起居、文化娱乐、康复训练、医疗保健等多项服务设施。二、敬老院敬老院，是安排老人的物质生活和文化生活的社会福利事业单位。主要接纳五保老人、享受退休金的自费老人。入院老人的生活费、医疗费、丧葬费等的供给，由集体承担，统筹解决。贫困地区享受国家补助。三、老年公寓74 中国养老养生健康产业深度研究报告老年公寓，是符合老年各项生活特征的综合管理式的住宅类型，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系。室内设备齐全，布置与一般家庭居室大体相同。四、托老所托老所，为老年人提供寄托性养老服务的设施。主要收容人群：一是身体健康，生活能自理的老人；二是生活可部分自理，还需要部分照颐的老人；三是生活上不能自理，患有各种慢性病或残废的老人。1.3、健康产业概述1.3.1、认识健康产业1.3.2、健康产业的界定和特征1.3.3、健康产业的领域细分1.4、月子中心概述1.4.1、月子中心的服务方式产妇膳食宝宝护理产后心理调节精心于“漂亮妈妈”1.4.2、月子中心、母婴护理、月嫂比较1、月嫂：主要负责照顾婴儿，包括辅助妈妈喂养婴儿、给婴儿洗澡、清洁婴儿衣物，给产妇做饭。2、母婴护理：母婴护理是一种新兴的服务行业，指对孕妇分娩后的心理、健康、饮食、体形及婴儿成长发育、健康成长等的一种服务，等同月嫂服务！3、月子会所：除了提供更为细致的服务外，还提供产后修复服务，包括美容护肤、产后瘦身、乳房保养、私密保养等1.5、医学美容概述1.5.1、医学美容行业几种形式1.整形美容2.医学整形3.医疗整形4.生活美容5.美容美体美发1.5.2、医学美容行业前景增长态势1.生活美容领域2.医学美容领域3.美容教育1.5.3、医学美容行业发展模式1.连锁经营2.直销公司介入美容市场3.美容经营电脑化4.导入心理美容74 中国养老养生健康产业深度研究报告5.推行整合性服务6.美容与医学结合更加紧密7.男士美容蔚然成风8.美容、造型整体流行化9.美容专业化、个人化、提供美容环境及咨询高附加值10.美容院经营模式的趋势A.会员制美容B.休闲式综合美容中心C.专门店D.复合美容院E.家庭式美容院74 中国养老养生健康产业深度研究报告第二章：养生产业2.1、国内外养生产业的发展状况2.1.1、中国养生产业的发展现状1、行业规模稳步上升，——养生保健企业数量超过10万，吸纳就业人员1000多万，市场空间规模大。2、连锁经营步伐明显加快——集休闲、娱乐、餐饮、保健和美容等多功能为一体的养生保健企业剧增，品牌连锁企业增多。3、多元化发展格局初步形成——经营业态由单一向多元化转变；服务功能由单一向多元化转变；所有制形式由单一向股份制、股份合作制、外资经营等多种形式转变4、养生形式：（1）自然疗法（2）人工理疗（3）生态疗法2.1.2、国外及港澳台特邀嘉宾分享养老养生发展状况来自环宇房车技术集团公司执行董事丁沪生的调查显示，房车旅游是养生养老产业发展的方向之一。“欧洲、北美洲老年人开着房车去旅游很普遍。”丁沪生说，作为一种健康积极向上的养生养老方式，房车旅游正得到越来越多老年人青睐，与之相配套的移动健康护理中心也开始发展起来。2.2、老年养生产业与中国养生产业现状分析2.2.1、老龄化社会现状2.2.2、老龄人口所面临的困难及社会老龄化对经济的影响2.2.3、发展养生产业的好处2.2.4、发展养生健康产业链2.2.5、产业机遇与结构调整2.3、2012-2013年中国养生市场运营态势分析2.3.1、12-13年中国养生市场分析1.养生市场分析(1)朝阳产业（2）市场规模空间极大（3）多元化发展格局初步形成2.中医养生存在的问题（1）专业空白，人才短缺（2）学术、科研匮乏（3）产业布局不合理，行业制度不完善（4）市场巨大，消费盲从3.养生保健市场亟待规范（1）正规的市场准入制度（2）养生书编辑错误2.3.2、12-13年中国养生市场供需分析1.健康养生需求拉动未来新商机74 中国养老养生健康产业深度研究报告2.社会中存在巨大中医养生需求3.亚健康催生巨大中医养生需求4.中医养生服务需求水涨船高2.3.3、12-13年中国养生基地建设情况1.全国高科技健康养生产业示范基地2.中国健康产业新高地3.国际健康养生休闲文化名区4.养生之都2.4、12年—13年中国养生产业发展问题、对策及品牌营销问题：（一）产业发展初具规模，增长潜力巨大，产业体系相对完善（二）仿制生产能力强，自主创新能力弱（三）相关法规不健全，监管不到位（四）养生市场培训不到位对策：（一）发展养生服务业（二）发展养生节目（三）加强政府职能部门的引导和监管力度（四）养生行业标准和考核指标（五）重视养生理论和实践的传承与创新品牌营销：（一）倡导公众的个性化养生消费观念（二）考虑人群的体质需要（三）养生定制业务2.5、中国养生行业外部发展环境分析2.5.1、人口环境1.人口数量，我国拥有13亿人口，决定与人口生活质量密切相关的健康产业具有巨大的市场潜力。2.人口年龄结构，目前，我国60岁人口达3亿，占2/5，很多大城市，出现丁克家族，为健康产业提供良好的市场前景。3.亚健康人群增多，目前中国亚健康人群超过7亿，占全国总人口的60—70%，中年人是亚健康的高发人群。4.企业已经行动74 中国养老养生健康产业深度研究报告2.5.2、中国养生行业政策环境分析国家政策支持：1.“十一五”中明确提出“推进公众营养改善行动”2.卫生部部长陈竺“大力加强生命科学研发，发展健康产业。对健康投入不应该视为社会的消费性支出，要作为国家最重要的战略性投资”国家政策的倾向与支持，将有力推动健康养生产业产生巨大的经济发展。3.积极应对人口老龄化4.注重发挥家庭和社区功能5.优先发展社会养老服务6.培育壮大老龄服务事业和产业2.5.3、经济环境目前，我国经济总体处于持续增长的态势，未来经济还将继续保持稳中求进的发展步骤。据13年经济环境分析，固定资产投资较快增长，消费市场增长平稳，就业和居民收入继续提高，财政金融运行总体平稳2.5.4、文化环境1.我国自古以来就重视养生“生病靠医生，保健靠自己；医生难可靠，不病是最好；身病尚可治，心病最难熬；百事皆致病，心行习惯最重要，健心健行命才好”2.人们的健康意识日益增强3.人们的现实健康需求非常大2.5.5、2013-2017年中国健康养生产业发展趋势探析1、中国健康养生前景预测（1）养生培训（2）养生餐饮（3）养生居住（4）养生疗养2、中国健康养生发展趋势(1)综合性养生休闲中心概念开始流行,并得到迅速发展(2)家庭SPA假期奖日益增多74 中国养老养生健康产业深度研究报告(3)城市郊区型养生休闲度假产品市场营销力巨大(4)男性消费者数量将逐渐增多(5)豪华养生休闲度假目的地日渐流行(6)政府、公司、组织以及团体的养生休闲度假市场日渐庞大（7）疾病治疗假期将成为养生产业发展的最快领域（8）养生休闲度假将与第二居所全面融合2.6、中国养生行业状况分析2.6.1、行业竞争状况1.现有竞争者分析，健康养生行业涉及众多相关产业，在休闲娱乐、洗浴、足疗、健康护理、养生等行业，处于发展的初期阶段，竞争相对不强。2.购买者的议价能力分析，人们对健康养生消费品的购买更多基于广告和口碑。目前，由于健康养生产品的科技含量还比较低，所以相对容易转向其他企业。3.供应商的议价能力分析，由于目前健康产业处于相对松散和无序竞争状况，未形成一批市场领导力和影响力突出的企业，总体来说，健康养生产业的供应商的议价能力比较弱，除了涉及专利技术的。4.替代品的威胁分析，与健康消费品和健康器材相比，与人体直接接触的健康护理和服务类产品，相对于比较个性化和定制化，其替代性较小，如果能设计出独特的个性化服务项目，则替代性会更小。5.新进入者的威胁分析，由于进入健康养生产业，相对需要大量的资金，更需要符合国家健康安全准则，其渠道成本也比较大，法律法规逐渐完善，市场也越来越规范，所以新进入者的威胁也相对较小。2.6.2、中国养生产业面临的障碍1.消费者对健康的需求和消费者本身健康知识的匮乏所造成的矛盾。2.消费者对产品和服务的个性化需求和行业内普遍存在的产品及服务的同质化现象的矛盾。3.消费者理性的消费需求和当前健康行业缺乏诚信度、导致全行业信任危机的矛盾。4.传统营销模式生存艰难和日益增长的市场需求的矛盾。5.消费者对健康的需求和国家医疗体制滞后所造成的矛盾。6.行业内缺乏能提供“整体健康解决方案”，提供消费者所有健康需求的机构。2.7、养生产业发展案例及典型企业分析明骏养老养生项目说明明骏颐添年生态保健养生基地集居家、托养、旅游、度假、疗养、娱乐、饮食、保健、生态养殖等多功能生态养老养生服务于一体。1.中国老龄化趋势不断加速，据2011年4月28日公布的第六次全国人口普查主要数据显示，我国总人口为13.4亿人，其中60岁及以上人口占比已经达到13.26%2.中国老年人口消费规模预测值不断攀升，2010年老年人消费超过1.4万亿元3.养生养老服务业面临巨大缺口，据2009年数据显示，我国养老机构床位缺口达300百万张之多。4.国家政策支持5.高品质的养老服务四大标准：74 中国养老养生健康产业深度研究报告（1）高级别的生态养生基地和高品质的专业配套设施（2）内涵独特的人文环境和开心快乐的活动氛围（3）专业化的老年健康服务和专家级的健康服务团队（4）回归自然地营养美食和极具针对性的药膳配搭6.养老养生个性化服务目标：（1）全面身体健康检测，建立个人健康档案（2）培养良好的健康习惯，恢复身体机能正常化（3）改善身体机能，调节睡眠，体重，饮食习惯（4）促进新陈代谢功能，增加抵抗力，减缓身体老化进程，延缓慢性病恶化（5）强健身体活力，防止肌肉萎缩，预防疾病产生（6）愉悦身心，结交朋友，心灵不再孤独（7）养生讲座，了解科学知识，改善健康理念（8）琴棋书画，养生禅悟，身心灵完美结合7.建立养老养生特色基地：竹海养生亲水养生溪谷养生快乐养生膳食养生天序养生8.养老养生基地服务特色：（1）远离都市，便利不改，全程安保，安心放心（2）暂别社区，知己仍在，集体记忆，纯真年代（3）异地养生，亲人犹在，践行孝心，贴心关怀9.明骏.颐添年会员管理74 中国养老养生健康产业深度研究报告第三章：养老产业3.1、我国养老产业的现状分析3.1.1、我国养老产业的供需现状随着我国老龄化人口规模的快速膨胀,养老问题成为事关公平与稳定的重大社会问题。我国养老产业发展潜力大，前景广阔。图表3.1.2、我国养老产业存在的问题1、老年人对院舍服务需求大、增长快、要求高与全社会养老机构数量少质量差、增速慢之间的矛盾日趋尖锐。2、养老机构服务对象的市场化定位与最需要机构长期照料护理服务的老人支付能力不足之间的矛盾不断加剧。3、日益拓宽的开放的社会化发展思路和经办方式与相对禁锢、保守的管理体制之间的矛盾难以调和。4、机构住养老人对照料护理的专业化服务需求与机构中专业护理人员严重不足之间的矛盾日益凸显。3.1.3、制约我国养老产业发展的因素1、老年人的收入偏低，资金来源渠道少2、传统思想的束缚3、养老机构自身不足3.1.4、我国养老产业供需对比分析1、短期内供求矛盾突出2、长期内供求基本平衡3.1.5、我国养老产业SWOT分析1、优势：产业结构可控。74 中国养老养生健康产业深度研究报告2、劣势：对设备、服务和资金的要求比较高。3、机遇：当今社会老龄化严重，大批老年人入住养老机构已经成为趋势。而养老机构数量少，床位严重缺乏，而且质量不高，布恩能够满足需求。此外，国家鼓励支持养老产业的发展。4、挑战：老年人的传统思想还没有完全转变，与家庭养老方式相比，养老机构明显难以取得老人的信任。而且养老机构的前期投入较大，回报周期较长。3.2、我国人口老龄化趋势分析3.2.1、人口老龄化总体趋势1、人口老龄化总体趋势我国人口“老龄化”趋势越来越明显，这个群体所占比重不断加大，老年人的生活供养、医疗保健、精神抚慰、文体活动等，已经成为日趋重要的社会问题。2、城乡差异老龄化人口的地区差异较大，西部老年人口比例大。大量乡镇的年轻人涌入城市，导致农村老龄化更加严重。如果这种情况得不到改变，到2050年，农村老龄人口的比例将是城镇的两倍。3.2.2、中国社会支持体系1、养老保险2、医疗保险3.2.3、人口老龄化导致的问题1、劳动年龄人口的负担加重。2、社会负担加重。3、传统的家庭养老面临挑战。3.2.4、解决人口老龄化问题的建议和对策分析1、建立和完善养老保障体系。2、创造保障老年人权益的良好社会环境。3、大力发展老龄产业。4、倡导和孤立老年人自立，发挥老年人参与社会生活的能力，充分开发老年劳动资源。3.3、国内外养老服务模式研究74 中国养老养生健康产业深度研究报告3.3.1、国外的养老服务模式1、美国养老服务模式大致可以分为公寓型服务、日间照料型服务、护理康复型服务（分为介助型和特护型）、社区居家养老型服务。2、英国养老服务模式英国形成了企业、政府和个人共担的养老模式，但由于日趋严重的人口老龄化和政府财政紧缩，这种模式正面临挑战。3、德国养老服务模式德国的养老保险制度包括法定养老保险、企业养老保险和私人养老保险三部分。4、瑞士养老服务模式瑞士的养老保险制度建立在由国家、企业和个人共同分担、互为补充的三支柱模式上。长期以来，这种制度以其健全、完善和覆盖面广的特点成为瑞士社会稳定的重要保障。3.3.2、中国养老服务模式2、传统的养老服务模式以家庭养老为主的服务模式。3、社区养老服务模式社区养老是指老年人住在家里或社区养老机构里，在继续得到家庭成员照顾的同时，由社区承担起养老工作或者托老工作的一种养老服务形式。4、机构养老服务模式机构养老则是指以社会机构为养老地，依靠国家资助、亲人资助或老年人自备的形式获得经济来源，由养老机构统一为老年人提供有偿或无偿的生活照料与精神慰藉，以保障老年人安度晚年的养老方式。3.3.3、我国养老服务模式的选择5、巩固家庭养老的基础地位，加强家庭养老的功能。6、以社区养老为依托，补充家庭养老的不足。7、以机构养老为补充，让老人体验家的感觉和专业化服务。3.4、我国养老机构的研究分析3.4.1、我国养老机构的生存现状在我国随着老龄人口的迅速增加，机构养老已经成为养老事业的必然选择。现今养老机构的名目繁多，例如有养老院、敬老院、老年公寓、老年活动中心、老人院、福利院、老年护理院等。近年来，随着养老服务社会化的推进，在政府的倡导、组织、支持和必要的资助下，我国的养老机构，积极适应人口老龄化发展的形势，异军突起，蓬勃发展，日益成为推进福利社会化的生力军。但养老服务事业，由于先期投入较多，利润较低，周转较慢，周期较长，因此整体的运营状况不容乐观。3.4.2、我国养老机构生存的问题1、社会养老的观念尚未被人们所接受。2、政府的政策不统一。3、养老机构定位混乱。4、缺乏专业化管理。5、社会志愿服务意识不强。74 中国养老养生健康产业深度研究报告3.5、养老机构细分产业及典型企业案例分析3.5.1、老年社会福利院一、老年社会福利院产业建设现状由于中国曾是年轻化社会，老人服务的需求不大，政府建设的社会福利院数量极少，而且大都为健康的孤寡老人服务，专业的长期照护人才队伍成长不起来。改革开放30多年，中国逐渐进入老龄社会，是社会需求推动了老年服务社会供给的成长，也为民办老人院开辟了市场生存发展的空间。二、典型案例1、上海市第三社会福利院上海市第三福利院暨上海市民政老年医院，是上海市民政局所属的市一级福利院，占地面积26600平方米，建筑占地面积6293平方米，建筑总面积20187平方米。院内有老人住宿楼、公寓楼、医疗楼、痴呆老人生活楼、多功能楼等主要设施，并有中心花园曲廊庭榭，假山喷泉小桥流水相互成映，各种花草树木点缀其间，绿化面积11877平方米，绿化率达44.7％，整体布局合理，设施功能齐全，被评为市级机关文明单位和市级花园单位。该院主要收养社会退休孤老以及自费寄养的老人，实行医、护、养一条龙全方位服务。现核定床位400张，按照老人生活能力和需求实行等级护理，同时提供文化、娱乐、康复等服务内容，是老人颐养天年的生活乐园。上海市民政老年医院是市一级医院，属医保约定单位。共有床位150张，主要功能是老年人常见病、多发病的医疗康复，并以老年人心脑血管疾病为专业特色，拥有较先进的医疗诊断设施，较强的医资力量。良好的服务特色，向全社会老人开放，并优先照顾离休干部、老知识分子、老劳模，有贡献的社会孤老以及海外华侨、港澳同胞住院医疗康复。2、重庆市第三社会福利院重庆市第三社会福利院隶属重庆市民政局，作为重庆市首家“四星级福利机构”，主要担负重庆市主城区的无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人的老年人的公费收养任务；同时有偿为社会上的老年人提供养护、康复服务。重庆市第三社会福利院座落在风景秀丽的歌乐山国家级森林公园旁，四周群山环抱，院内绿树成荫，鸟语花香，悠悠山泉叮咚响，清新的空气泌人心脾。全院占地面积75亩，建筑面积28539平方米，其中老年公寓22000平方米，床位500张。按照老人的身体情况分设为四个休养区。现有医师8人，主管技师2人，护师3人，护士4人为老人提供高超的医疗服务。43名护理保健师为老人提供周到细致的生活护理。为了让老人闹中取静，颐养天年，为老人营造一个舒适、方便、清净的居住、餐饮、娱乐环境，我们认真贯彻《老年人社会福利机构基本规范》，热忱为老人提供下列服务：（1）护理服务：各休养区都设有服务值班室，护理员实行24小时值班制，按护理等级分别提供生活、卫生等服务。（2）餐饮服务：伙食实行包伙制和买票制。每天均有5至10种菜肴供应，并提供小炒、寿席、宴请等餐饮服务。（3）医疗服务：医务所是市卫生局批准的医保定点机构，设门诊部和住院部，医护人员实行24小时值班制，并定期帮助老人测量血压、体温、血糖等，一旦有危重病情，即送医院观察治疗或转送介护区照顾护理。74 中国养老养生健康产业深度研究报告（4）生活服务：住房分单人间、标准间和套房（一室一厅），内设有热水器、空调、彩电、电话、独立卫生间等，床上用品齐全。对不能自理的介护老人实行喂饭喂水，并帮助排大小便、洗澡等。（5）康复娱乐服务：设有健身房、门球场、钓鱼池、棋牌室、书画厅、图书室等场所供老人锻炼、文化娱乐。专职康复员每天组织老人开展健身、钓鱼、跳舞、下棋、打牌等活动，并不定期举办游园文娱竞赛。休闲广场设有健身器供老人自由选择使用。（6）安全服务：工作人员定时与老人谈心沟通思想掌握情况，帮助排忧解难。贵重物品和大额现金可委托工作人员保管储蓄。外出须请假，介助、介护老人须专人陪护。（7）二休养区（培训中心）可接待小型会议、异地养老，同时还是经重庆市劳动局批准成立的现全市唯一的养老护理员培训基地，可为养老护理人员提供专业技能培训。3.5.2、养老院一、养老院现状民营太贵，公办太少。二、典型案例1、北京金鹤养老院金鹤居家养老服务中心是第一家由民政局重点扶持的大兴区居家养老服务机构，位于本市城南西红门桥东300米曙光民营企业园区益民巷1号，距市区驱车只需10分钟，多条公交线路直达，交通极为便利。室内和公用设施齐全，保健室、娱乐室、书画室、洗衣房、餐厅（另设清真餐厅）、多功能厅及健身房、乒乓球室等齐备。前后院环境优美，空气清新，入住老人、起居、用餐活动极为方便，是集居家、养老、娱乐、保健、修身养性于一体的综合性老人居住场所。可同时容纳120张床位，并具备一支经过专业化培训的高素质年轻化服务团队，引用港台先进的管理经验，打破陈旧的传统模式，运用现代超前的经营理念，使每一位居住的老人得到科学、周到、有序的呵护2、大连工人养老院大连工人养老院是大连市总工会所属的社会福利性事业单位，总院位于国家著名风景区星海公园西部，毗邻东北财经大学，门前是学苑广场，占地21000平方米，建筑面积6600平方米。下设四个分院，床位总数达1000余张。依山傍海，景色宜人，是疗养、休闲养老的理想场所。大连工人养老院工作人员编制70人，31名专业医务人员中，具有高级职称的2名，中级职称24名，组成了一支具有丰富老年病临床经验和专业化护理知识的医疗队伍，形成了我院“就医不出门，服务到床前”的高效、便捷的就医条件。同时，五十余年的创院历史，不但使大连工人养老院在养老服务方面积累了丰富的经验。3.5.3、老年公寓一、老年公寓现状随着老龄化社会的到来和国家对社会资金兴办养老服务业的鼓励支持，民办养老院前景看好。但目前许多民办养老院面临着相关法律法规不健全、优惠政策难落实到位、护理人员奇缺等难题，需要各级政府和社会各界高度重视与支持。二、知名企业1、北京汇晨老年公寓74 中国养老养生健康产业深度研究报告汇晨老年公寓为健康型老人提供优质服务，无微不至、真诚护理犹如亲人般至诚的关怀，成就“养生首选，健康老年公寓样板”的大家风貌。老年人在此能充分享受优雅的生活氛围，亲切的关怀和照料，并与相仿年龄、相仿家庭的乐龄老人为伴，享受国际化服务理念，获得身心最舒享的晚年。整个园区规划用地813亩，总建筑面积30万平方米，一期汇晨老年公寓占地147亩，建筑面积3.9万平方米，包括一个近万平米的综合服务中心，养生、医疗、休闲、娱乐、餐饮等配套设施完备。2、上海浦东新区爱心养老公寓浦东新区爱心养老公寓是一所集医疗、住院、护理康复、休闲养老为一体的老年公寓，它位于浦东新区合庆镇奚阳路885号（万国驾驶员培训中心对面），占地面积8780平方米，建筑面积一万平方米，绿化面积两千平方米，公寓由三幢大楼组成，每幢大楼均有电梯，其中一座为观光电梯。该养老公寓的筹建被列为浦东新区重大实事工程，为浦东最大的养老院之一。3、广州南国颐景老年公寓广州南国颐景老年公寓是由由广州市民政局老年人服务中心、广东省第二中医院和广东瑞华集团有限公司共同打造的广州地区目前最高档的一所综合性的老年公寓。南国颐景老年公寓位于风景优美、具有“广州市肺”之称的白云山麓。总投资6000余万元，建筑面积16000余平方米，集老人托养、康体娱乐、医疗保健于一体，公寓按宾馆格局设豪华套间、双人间和单人间。房间内配有无线应急呼叫系统和独立卫生间，彩电、空调、电话、书桌、沙发等高级家具，公寓还设有多功能厅、阅览室、书画棋艺室等康体设施。南国颐景老年公寓内设广东省第二中医院白云院区，省第二中医院是省公费医疗和医保定点的三级甲等中医院，医疗技术力量雄厚，拥有全省规模最大和实力最强的中西医结合康复专科。公寓将以省第二中医院为依托，提供特色中西医保健康复医疗服务，配以专业护理人员以及先进的医疗救护设备。3.6、中国养老产业投资战略研究3.6.1、养老产业行业投资概况中国人口老龄化将呈现加速发展态势，到2030年，中国将成为全球人口老龄化程度最高的国家。面对正在跑步进入老龄化的现状，缺失的养老服务成了最大的“危机”。面对中国超过三千万需要护理的老人，投资养老产业成了新的“蓝海”。3.6.2、养老产业投资机会分析1、全国老龄化的严重成就了养老行业的辉煌，也预示着所有加入养老事业光明的财富之路。2、中国老龄人口将以每年800万的速度增加,2014年中国老龄人口将增加到2亿。3、投资或资产管理业界都要变阵，积极举办讲座吸纳退休人士市场，主动招揽中产银发族，加快养老事业的发展。4、前来进行“美丽投资”的人群中不乏“银发族”的身影，这样的老年人数量要比往年多。老年人恰当而适宜地修饰与美容有益身心健康，潇洒大方的仪容常会使他们感到年轻，而这种“还我年轻”心理，会给老年人带来愉悦感和满足感，对促进健康、延年益寿很有益处。养老产业投资风险及防范。3.6.3、养老产业投资建议1、民办养老服务机构的投资风险和投资建议74 中国养老养生健康产业深度研究报告由于我国近年内不可能依赖养老保险来缴纳养老机构的费用。养老机构的收费标准在相当长时期内必须维持较低水平，这不仅制约了福利型养老机构的发展，也束缚了非福利型民办养老机构在养老市场的发育。一些民办养老机构为了与实力悬殊的国有养老机构竞争，普遍压低入住价格，同时为了保证利润的获得，又将各种服务项目化解后另行收费，这些费用包括护理费、空调费等多项杂费。虽然入住老人对有些费用的支付拥有自决权，但对于那些不能完全自理的老人来说，有些费用也是必须付的。2、中国老年住宅开发投资风险和建议（1）投资仅有使用权的老年住宅，在性价比上不划算。因为客户花了近000元/平方米的价格购得使用权，而按同样价格，完全可在当地买到中高档的住宅。（2）老年住宅投资商或开发商，如实力不济，资金链断裂，入住后能否兑现当初承诺的各项养老服务，以及休闲保障，这还得打个问号。（3）受郊县交通、医疗、信息等所限，主城区中老年人一年究竟有多少时间入住，也需要盘算。如入住率低，难免得不偿失。3、开发老年旅游保险产品（1）现实需求旺盛。随着社会老龄化的加快和人们生活水平的提高，旅游这种更高层次的休闲方式，逐渐被越来越多的老年人所青睐。老年旅游已成为旅游客源市场的一大热点，正在呈现快速增长的势头。（2）潜在需求巨大。我国老年旅游市场有着巨大的发展潜力。而随着养老保险、医疗保险和退休金等制度的建立和逐渐完善，了却了很多后顾之忧，加上时间的宽裕，使他们的旅游愿望日趋强烈，绝大部分退休后的老年人在经济、身体等条件的允许下都会有出游的欲望。另外，子女孝敬老人的方式也有所改变，从单一的送钱、送物，变得更为关注父母的精神需求，积极支持他们旅游，进一步加大了老年游市场的潜力。（3）需求受限较多。老年旅游不同于一般的常规旅游，客观上存在着不少阻碍或限制老年人参与旅游的因素。首先，随着年龄的增长，老年人的身体机能、反应速度和解决问题的能力不断下降，面对旅游很多老年人可能会感到力不从心，在旅游过程中需要花费很长时间才能得到调适。其次，家庭结构的变化使空巢老人、独居老人日益增多，使老年人与社会接触和交流的机会减少，导致他们对参与旅游等社会活动存在心理障碍。此外，旅游中的许多具体问题也是限制老年旅游的重要因素，如通往某旅游目的地的交通是否存在不便，目的地是否安全等。4、研制老年功能性食品功能性食品在改善老年人的健康方面具有重要的作用。关于老年人的大量的健康问题，包括心血管疾病、骨骼健康和胃肠健康等，都是最流行的功能性食品的主要关注领域。这些产品包括了可降低胆固醇的浓缩产品、益生菌产品以及钙和维生素D产品等。但是对于功能性食品对老年人的营养利用效果和信息还需要进一步的研究，同时还应当调查研究医生以及其他的卫生护理人员对功能性食品的态度等。功能性食品在保证老年人的营养需求，预防和控制慢性疾病上具有重要的作用。但是对于老年人和功能新食品之间的联系还需要进一步的研究。政府、公众以及私营部门应当加大对这一领域的研究。74 中国养老养生健康产业深度研究报告第四章：健康产业4.1国内外健康产业的发展现状4.1.1部分国家健康产业发展现状日本2000年通过“21世纪全民健康促进运动”，发布“2006年健康促进之健身活动指导”，实施“专门健康体检制度”及“特定健康指导制度”。美国从实施健康美国2010项目活动开始，就积极推动健身运动，并于2008年颁布了《健身运动指南》。英国于2000年后制定了健身活动策略；加拿大目前正在实施一项“全政府”活动——现在行动，它是探索通过全政府操作的健康促进活动来控制健康关键风险因素；芬兰实施了25年的成人健康促进项目，其中特色健身活动就是温泉和芬兰浴；东南亚各国，如泰国、菲律宾的疗养产业成绩突出，泰国一直向外国游客作为旅游特色来推荐的泰式保健按摩服务。发达国家健康产业已经形成了成熟的管理理论，美国实行了20多年的健康管理揭示出一个规律，即健康管理以及健康服务可使患者及健康人更好地拥有健康，以及有效地降低医疗支出。健康产业给美国带来巨大的健康效益和经济效益。美国1/7的成年人从事健康产业，美国未来几年健康产业值有可能达到1万亿美元，占美国GDP的6．9%。日本从1979年开始倡导中老年健康运动，于1988年提出了全民健康计划，其中包括健康测定、运动指导、心理健康指导、营养指导、保健指导等，2000年制定出国民健康运动，2002年通过了《健康促进法》。在日本，不到2亿人就有60多万名营养师提供专业服务。并且其他的健产业也在蓬勃发展，如疗养产业每年产值就高达3000亿美元，成为日本发展最快的行业之一。英国的国民卫生服务体系是社会福利中的重要组成部分，英国所有纳税人和在英国有居住权的人都有免费享受该服务体系的权利。随着人口的增加和人们对健康质量要求的提高国民卫生服务的开支占GDP的比重也逐年升高，由1975年3．8%，提高到了2003年的7．7%，到2008年占到9．4%。4.1.2国内健康产业发展现状我国的健康产业二十年来大致经过了三个阶段。开始的十年处于初级阶段，其特点是散在的没有整合的松散型结构和并不清晰的概念。后来进入健康产业中期，其特点是逐渐清晰的概念和开始成长的服务。体检中心开始出现并带动其健康咨询服务的诞生。后期为健康产业快速发展期，出现了健康管理、集成式医疗保健等，健康产业链逐步形成。我国的健康产业是一个高速发展的产业，在产业经济方面，包括规模和总容量都在不断扩大。经过三十年的改革开放经济飞速发展和人们健康意识越来越强，我国13亿人口形成了健康产业巨大的市场需求。4.2健康产业的发展趋势4.2.1中国已身处"财富第五波"众所周知，每10年就会有一些配合时代的伟大新产品出现。20世纪70年代是微波炉，80年代是录像机，90年代是电脑和互联网。世界顶尖经济学家保罗·比尔兹预计，到2010年，与健康相关的产业就将为美国经济带来每年1万亿美元的收益，这些收益来自大众提供令人更健康、更美丽、延缓衰老或预防疾病的产品和服务等等。在20年前健康产业并不存在，但今天，健康产业的收益达2000亿美元，相当于美国整个汽车产业的收益的一半。从2000年到2010年，健康产业的消费将由2000亿增长至1万亿美元，足足有5倍的增长。在过去的20年中，二战后出现的新生族主宰了经济的发展。这是否就是你值得把握的机会呢？74 中国养老养生健康产业深度研究报告这群新生族正是今天37至55岁的人。他们正值事业高峰，收入非常可观，消费力庞大。就是他们促使房地产增长，也是他们刺激了运动用品、汽车、个人电脑和互联网的消费。目前美国经济总产值是10万亿美元，其中5万亿就是由他们创造的。但是，在健康产业迅猛发展的过程中，诚信危机和商业模式落后已经成为瓶颈和桎梏。对于很多健康产业的企业来讲，甚至是致命的。如果不能寻求突破，不能推陈出新，前景是在堪忧。3年前，美国著名经济学家保罗·皮尔泽的大作《财富第五波》中文版首次在中国大陆面世，在国内产业界引起了很大反响，此书之后被评为"全国优秀畅销书"，至今已重印4次。在书中，保罗·皮尔泽先生将健康产业称为继IT产业之后的全球"财富第五波"，通过大量翔实生动的案例分析、市场论证，向人们展示了即将到来的健康产业的财富浪潮，并大胆预测美国未来几年健康产业年产值将达1万亿美元。值得思考的是，在经济飞速增长的中国，健康产业会不会成为中国的"财富第五波"？中国健康产业的新机遇在哪里呢？。从有关方面最新的资料显示：中国的GDP是以11%的速度递增，可见中国已身处"财富第五波"。健康这个产业的商机是无限的，据了解。就国际投资基金来讲，他们现在对新媒体、新能源以及健康等三个领域是投资非常热衷的产业。就健康产业来讲，在这个过程当中占的比例很高，就大家知道的例子来讲也有很多例子，包括联想弘毅投资投资的一家公司南京先声药业，已在香港联交所上市，包括后来投了石药集团等等。2007年的时候美国有1/7的成年人口从事健康医疗产业，但大多数是着重治疗，而不是在预防这一块，我想预防这一块愿景也很大。从我们的经济水平和人们的观念来看，还是重医、轻防，很多老百姓是有病了才看，对于平时的预防比较忽视。这本书给我们的最大冲击可能是一个保健概念的冲击、观念的冲击。现在DNA技术那么先进，在人的舌头上轻轻一刮，就可以知道你遗传哪些疾病，比如说缺钙或者是骨质疏松症，年轻的时候就可以预防。包括现在一些白领大量服用维生素，这也是一个大的概念上的预防。我觉得国内可能缺乏对于预防产业的关注，我想预防产业、服务产业会有很大的商机。健康产业其实涵盖面很宽，既包括保健品、健康食品，也包括健康服务项目，比如大家疲劳以后做的SPA、足疗等等。作为健康产业重要构成的保健品行业，更因蕴涵无限商机而被业界资本所看好。据不完全统计，去年全国保健品销售总额已突破300亿元大关，比上年猛增近50%。而最吸引人的保健品产业财富故事当属当年的商界"巨人"史玉柱。在沉寂了多年之后，曾经跌得很重的史玉柱正是在保健品行业找回了自己的英雄气概，凭借保健品产业巨大的投资回报，不仅弥补了当年地产投资的巨大亏空，更一举成为健康产业的"财富榜样"。业界人士人为，国内的保健品市场在经历了几年的低迷之后，目前已经开始复苏。新一轮的保健品热，正伴随着老百姓对健康消费的强劲需求而升温。有人保守估计，仅目前，我国健康产业市场年销售收入就在3500亿元以上。巨大的市场必然吸引着火热的投资。细心的人们会发现，当前媒体中连篇累牍的保健品、药品、美容化妆品广告，正从一个侧面印证了国内健康产业热得烫手的景气度。4.2.2、我国健康产业未来十年将达兆亿产值人民网上海7月4日的文章写到：健康产业正成为世界经济发展的重中之重。有资料显示：未来10年，中国健康产品的消费额将在目前的基础上以几何级增长，将形成全球引人注目的一个兆亿价值的市场。74 中国养老养生健康产业深度研究报告据介绍，2005年，中国保健食品的销售额为800亿元(约合100亿美元)，按照人均计算约为61元/年；而世界发达国家的人均数已达1000美元。据此，保健食品在我国无疑是一个潜力巨大的兆亿市场。然而，由于目前中国保健品市场还存在不少问题。如市场秩序混乱、假冒伪劣产品横行、标准和信息滞后等，消费者对保健品的"信誉危机"而导致保健品市场出现了大幅滑坡。不仅如此，目前我国食品安全形势依然严峻，在确保食品安全方面仍然面临挑战。有关专家分析指出，目前影响中国健康产业发展有五大问题：一是低水平重复生产严重；二是过分依赖广告促销；三是产品开发力量薄弱，较少经过严密的科学论证；四是难以面对国外企业的竞争；五是产业法规不完善。目前，保健品产业还没有统一的行政归口管理部门，即没有一个操作性强的行业标准及规范统一的检测手段，在审查程序和管理办法方面，也是无所适从。此外，国外健康产品在中国市场以7%的品种占有40%以上的市场份额。而众多国外优秀的健康产品由于各种各样的原因，未能进入中国市场，这对人们的健康和中国健康产业的发展无疑是一种浪费和损失。今年，世界卫生日的主题是"国际健康保障"，目的是敦促政府、组织和工商企业"投资于健康，建设更安全的未来"。为了保证保健食品的质量，经国务院、国家食品药品监督管理局批复，制定了新《保健食品注册管理办法》；国务院还下发了《国务院关于进一步加强食品安全工作的决定》，对食品安全工作提高到了前所未有的高度。4.2.3、产业升级、产品升级、市场升级将成为健康产业的新焦点随着中国经济的高速成长，中国的医疗健康支出已成为继食品、教育之后的第三大消费支出，但中国医疗健康产业的总体规模仅占到国内生产总值不到2%的比例，与发达国家还有着很大的差距。这也使医疗健康产业成为中国最有投资价值的产业之一。美商联讯创投基金管理公司总经理周德虔博士在谈到"为什么选择投资中国的医疗器械公司"时表示，中国的医疗市场离饱和还很远，独特的市场可以造就世界创新的医疗器械。 据美国IrvingLevin公司的一份研究表明，2005年，国际资本向医药和生物技术领域的风险投资呈上升趋势，风险投资达到73亿美元，较2004年增长5%。其中，生物制药领域吸引的风险投资数量最多，达到21亿美元；医疗器械和化学药物领域吸引的风险投资均为14亿美元，分列第二、第三位。分析师认为，生物制药和医疗器械领域在2006年仍是风险投资的热点。除了风险投资家对巨大市场的兴奋外，中国医疗健康企业本身也有着较强的资本需求，他们期望通过开拓资本通道，实现海外上市、并购等跨越式发展。朗生制药有限公司副董事长朱迅表示，中国医药产业变数巨大，充满机遇和挑战，快速增加核心竞争力的路径是并购和研发投入，除大、中型医药公司对小型公司的兼并外，非医药公司对制药公司的收购与重组也占较大比例。未来若干年，中国医药领域的并购将更加频繁。在成熟的药品市场中，药业并购的主流为两类：以产品为导向的小规模并购，表现为大的医药公司对小型公司(特别是研发公司)的整体收购；大、中型医药公司间的强强合并，共享品种及渠道资源。可以预见，医疗健康产业与IT产业融合已成大势所趋，数字健康概念同样让投资者们跃跃欲试。陈竺先生在近期的一次会议上讲到："对21世纪生命科学一日千里的发展前景，中国应该转变观念，大力加强生命科学研发、发展健康产业。对健康的投入不应该视为社会的消费性支出，而要作为国家最重要的战略性投资。健康产业对国民经济的贡献蕴涵无限前景，中国政府应该积极引导健康产业的持续发展，使之占国民生产总值的比例达到8%左右，成为国民经济的一大支柱。陈竺认为，市场需求是产业发展最重要的动力。在提供基本医疗保障外，国家应该增加对健康产业、尤其是生命科学研发的投入，给予免税等鼓励性政策措施，改变不利于产业发展的现状，比如审核程序复杂导致药物研发周期漫长，在药品招标中唯"价低"是取等。74 中国养老养生健康产业深度研究报告陈竺表示，中国在人类基因组、水稻基因测序等领域取得了瞩目成就，同时，在新世纪的生命科学研究中也面临着不进则退的巨大挑战，而这将对整个国家的竞争力产生战略性的影响。中国产业增长预测模型也显示，今年我国医药工业增长景气走势将保持稳步增长的格局。预计今年上半年医药工业销售收入可达1500亿元，可望实现20%的同比增长；预计可实现利润85亿元。今年全年我国医药工业的销售收入有望达到3100亿元，实现利润255亿元。人们对健康保健产业需求的旺盛势头，将会持续推动医药消费结构的升级，医药工业的潜力无疑还会逐步增大，有待挖掘的底蕴自然也会更丰富。而专家则进一步预言，在相当长的时间内，我国医药产业有望保持15%的高速增长。随着新医疗改革的发展，中国医疗健康产业将面临更多的发展机遇，同时也为我们投资行业带来诸多机会。4.3健康产业的发展意义4.3.1、发展健康产业是保持国民经济平稳较快发展的重要手段健康作为人力资本的重要组成部分，是人力资本发挥主观能动作用的先决条件。健康投资不仅是一种改善生命质量和生活质量的消费性投入，更是一种全面保护和提高劳动力综合素质的生产性投资，是国家最重要的战略性投资。近几十年来，发达国家人力资本对经济发展的贡献率高达75％，而我国目前大体为35％，说明我国人力资本对经济增长的贡献存在着很大的发展空间，这是我国今后推动经济又好又快发展需要重点加强的领域。4.3.2、大力发展健康产业是扩大内需的重要途径大力发展健康产业，增加有效供给，扩大有效需求，能够卓有成效地拉动社会总需求的扩容。目前，我国因为供给能力和需求能力不足被抑制的医疗服务需求和保健需求总规模达6400多亿元，其中医疗服务需求4400多亿元，保健需求2000多亿元。相关研究测算表明，每1元医疗保障方面的财政投入能够拉动8元以上的社会消费总额。4.3.3、大力发展健康产业是保障民生的重要举措健康产业是扩大就业的重要领域。就业是民生之本。目前，我国健康护理、基层卫生、公共卫生领域具有提供上千万就业岗位的潜在能力，其中包括：老年人健康护理人员400万人，医疗机构护理人员400万人，基层医疗机构助理医师和全科医师160万人，精神卫生专业人士30万人。物价稳定是人民安居乐业的前提，而健康产业具有稳定物价的重要作用。如大力发展我国自主医药产业，最大限度地提高国产药品和器械的市场占有率和临床应用的比重，必将大幅度减轻群众医药负担。4.4健康产业的需求状况分析74 中国养老养生健康产业深度研究报告发展健康产业是国内强大需求的需要。强有力的需求是健康产业发展的最大动力，即使在金融危机的影响下，相比其他行业的回报率，健康产业依然表现最好。在我国，预计未来5年的GDP仍将会继续增加，2015年人均GDP将会超过5000美元，北京、上海、深圳、广州以及沿海一带，估计将会有上亿人的人均GDP超过1万美元。伴随着经济条件的改善，人们对健康的需求愈加旺盛。但目前我国却存在医疗费高涨和人民健康需求得不到满足、人民健康素养不高并存的局面，2010年的“悟本堂事件”就在于背后的巨大市场需求得不到正确引导而出现的一个事件。大力发展健康产业有利于引导国内资源聚集和发展。从目前来看，我国的健康产业发展面临西方国家更加重视中国市场和开发中国市场的巨大压力。他们正在以东西方文化差异和与中国习俗的差异为基础，制定不同的市场拓展策略，进入中国市场。外商对中国投资，已从来料加工、合资办厂发展到兼并中国企业独资办厂的阶段。他们不仅利用中国的市场，而且也在整合中国的资源，整合我国不多的技术积累和国家培养的专业工程技术人员及掌握操作技能的技术工人，以及生产可靠性好、高性能、价位低的适合中国市场的产品。在策略上，他们不再是仅仅追求推销原公司的高性能、高价格的高档治疗类精密医疗器械，而是转向发展中国市场需求量大面广的常规治疗类精密医疗器械。由此更增加了我们发展健康产业的紧迫性。因此，我国应及时启动健康产业规划，积极引导社会资本等进入健康产业领域。发展健康产业有助于应对即将到来的严峻挑战。2009年，我国65岁及以上年龄人口的比重已上升到8.3%，老年性痴呆、帕金森等老年性疾病增多，乙肝、癌症、白血病、心脑血管疾病、艾滋病等重大疾病的治疗费用居高不下。SARS、禽流感、甲型H1N1流感等新发性传染病的出现，表明我们正面临诸多潜在、不确定性疾病的威胁，城市化带来的人口集中，又会加速流行疾病传播。各类精神疾病、职业性危害在不断增加，地方病的危害依然存在。环境污染给生活质量的提高带来了严峻的挑战。少年儿童群体健康状况、3亿多育龄妇女的生殖健康等不容乐观。生活和工作压力的增加给精神带来了极大的压力，抑郁症、亚健康普遍存在，心理、精神和行为因素导致的问题逐渐增多，尤其是在人口流动和网络信息迅速传播的今天，任何小比例的事件就有可能引发极大的问题，健康事件成为影响社会稳定的重要因素。发展健康产业有利于促进医疗卫生体制改革。以生物技术和生命科学为先导的健康产业必将为保证医疗改革的顺利开展提供科学支撑与技术推动力。医药产业和医疗产业是健康产业的重要组成部分，其发展将促进经济、简便的预防、诊断、治疗设备与药物的开发与应用，加快推进基本医疗保障制度建设、推进国家基本药物制度建设，在健全基层医疗卫生服务体系、促进基本公共卫生服务逐步均等化、推进公立医院改革试点五项改革重点中发挥重要作用，为减轻群众个人支付的医药费用负担、降低医疗服务和药品价格、改变公共医疗卫生服务长期薄弱状况，解决群众“看好病”问题作出具体贡献。4.5健康产业发展案例及典型企业分析4.5.1苏州：环球国际健康产业园(SIHP)1、苏州概况苏州，是中国东部沿海地区的历史名城，以“崇文、融和、创新、致远”为城市精神。它东连上海，西濒太湖，南接浙江，北依长江，地处目前中国经济最发达的长江三角洲中心腹地大上海地区内，占有中国健康产品市场约三分之一的份额。苏州有极佳的适合健康产业发展的生态人文环境，政府已经把建设健康城市纳入全市十一五发展规划和构建和谐社会的目标，苏州环球国际健康产业园是苏州建设健康城市的龙头项目，一直获得苏州市政府的鼎力支持。2、环球国际健康产业园（SIHP）SIHP是苏州市政府城市经济转型中的核心典范。作为中国健康产业的全新势力，是目前中国唯一以健康产业链整合概念为主题的国际化行业园区。主要功能有以下几个方面：国际健康企业进入中国的通道与窗口中国最重要的健康产品加工与科研的基地中国最重要的健康产品营销和物流的枢纽3、健康产业工业园区效应SIHP已形成有北京大学盛名学院资深专家团队、中国疾病控制中心资深专家团队、中国营养学会资深专家团队等3个核心学术团队支持，30余位在健康领域中居权威地位的健康专家们，将为健康产业园的未来引领方向；中国药科大学、江南大学食品学院、南京野生植物综合利用研究院等健康产业园的战略合作伙伴，形成了强大的技术支持力量，将为健康产业园提供申报检测等专业性服务；商务部医药保健品商会、中国保健营养理事会等将为健康产业园的入园企业提供系列营销策划、国内外贸易、物流流通服务。这里正在建设的中国提取物基地，为入园企业的研发提供了配套保证。美国的保健行业巨子，日本保健的顶级产品，国内保健零售业的巨头都对健康产业园表示出了浓厚的兴趣，纷纷表达了合作意愿，共同打造中国健康产业集聚群。74 中国养老养生健康产业深度研究报告4.5.2珠海：世界健康产业原材料城1、园区位置简介世界健康产业原材料城位于中国最早的经济特区之一——珠海，位于广东省东南部，珠江出海口西岸，东与深圳、香港隔海相望，距香港36海里，南与澳门陆地相连，北距广州市140公里。珠海市陆海总面积7653平方公里，其中陆地面积1687.8平方公里，共拥有146个岛屿，享有“百岛之市”的美誉。2、世界健康产业原材料城“世界健康产业原材料城”是目前全国唯一的健康产业原材料专业市场，由中国保健协会、珠海潮人海外联谊会、北京天宝物华生物技术有限公司、珠海经济特区潮联发展有限公司联合主办，是一个集会展、贸易、标准、信息、技术、科研于一体，专门为国内外健康产业原材料生产企业、经销商、代理商提供一个集中交易的国际性平台，也是专门为健康产品生产企业提供一个原材料品种齐全、质量保证、一站式采购的服务中心。（1）广阔的原材料采购市场（2）企业的技术支撑（3）融资渠道4.5.3印第安纳州健康产业集群健康产业的核心产业如制药、医疗设备制造及医疗服务等都具有内在的联系，产业集群对健康产业的发展具有重要的意义。印第安纳州健康产业是集群式组织模式及发展的典型代表。1、健康产业带动就业水平的提高健康产业是印第安那州产业发展的重点，它所包含的行业包括制药业、医疗器械和设备、健康医疗服务、医疗保险及医学研究等。2003年，印第安那州从事制药、医疗器械及设备制造、健康医疗服务以及医疗保险的人数超过27万，占州就业人数的9.06%，在四类行业中，以健康医疗服务为最多，超过22万人。与健康产业相关的总就业人数近58万，占印第安纳州的19.14%。健康产业税收还占了印第安纳州税收的20.18%。2、核心企业促使产业供应链完善印第安纳州健康产业的发展主要围绕两个核心企业——德布易矫形公司（DePuyOrthopaedics）和礼来（EliLillyandCompany）公司，围绕它们的需求，供应链不断完善，供应商不断集聚，并成为美国重要的健康产业发展基地。在其健康产业发展的过程中，相关支持服务部门、供应商、技术支撑机构等在核心企业成长的过程中获得了极大发展，同时，医疗服务等也迅速发展起来。德布易公司和礼来公司分别是著名的医疗器械生产公司和全球性的以研发为基础的医药公司。随着公司规模的扩大，为之服务的行业也持续扩大。研究表明，在德布易公司等医疗器械公司持续扩大、原料需求增加的情况下，印第安纳一些传统的制造业企业，如生产塑料和金属的企业，调整了其产品生产，转而为医疗器械生产企业服务。就总体情况来看，印第安纳健康产业发展核心企业所需的原材料主要由当地企业提供的，如SurosSurgicalSystems(生产微创活检与组织切除设备的公司)生产的自动组织切除及收集设备的80%的材料来源于印第安纳州其他企业的产品。企业对技术的需求还进一步促进了一些相关机构的发展，如商业化的技术孵化组织、研究园区、行业协会及高等学校的技术转让部门等，这些机构所提供的服务不断完善，进而推动企业的快速发展，尤其是新的研究成果成为企业发展的重要推动力。3、政府政策支持74 中国养老养生健康产业深度研究报告政府部门的制度及政策也逐步完善，并采取一系列措施促进产业集群的发展。在投资支持方面，公共基金组织及私人组织大力支持在医疗产业方面的技术创新，如印第安纳未来基金（IndianaFutureFund）就是由政府及印第安纳州的一些著名医药企业共同出资形成的，它拥有近亿美元的资金，用以支持印第安纳乃至美国全国生命科学的发展。总之，围绕医药制造和医疗器械制造的核心企业，印第安纳州内形成了健康产业发展完整的产业链和完善的产业制度，健康产业实现了集群式发展。4.5.4神户：医疗产业都市构想1、神户市概要神户群山连绵海水环绕，被誉为“美丽都市”之称的国际大都市。人口∶152万6，788人，其中外国人登记人数:4万4，791人、116个国家(截止2005年10月31日统计数据)。全年温度适宜气候宜人，平均气温17.1℃，年降水量823.5mm。每年来神户市旅游的观光游客约有2，800万人，是日本屈指可数的观光城市之一。这里有绿色浓郁的六甲山，可以享受海水浴场的须磨海岸、可供游艇巡游的海港、著名的温泉胜地“有马温泉”、以及最适合购物的旧居住地和港湾等等，在市内一带的区域内散布着多处充满魅力的观光景点。2、拥有巨大商业市场的最佳地点神户市是日本第二大经济圈，又是关西圈的核心城市，体现神户市经济规模的市内生产总值约为6兆2千亿日元（截止2001年），约汇集了7万6千多家事务所。仅关西圈的生产总值约为93兆日元，超过了加拿大一个国家的生产总值。随着2006年2月神户机场的开航在即，交通枢纽的愈加便利将随之带来更大的商机。设立在市内的7万6千多家事务所主要以批发业·零售业、服务业、制造业等行业居多，其中有外资事务所约130家。食品生产厂商的Nestle、日用消费品·日用。化学厂家的P&G等全球性企业在这里设立了日本总部，对区域经济的发展做出了巨大的贡献。外资企业的投资建厂在日本全国也处于较高水准，所有这些形成了神户经济的最大特点。虽然1995年1月发生的阪神·淡路大地震对几乎所有的行业都造成了巨大的损失，但震后复兴的速度令人为之瞠目结舌，受到了国内外的高度好评。3、汇聚了从传统的当地产业乃至最先进的新兴产业在当地产业延绵不断发展扩大的神户的产业史上，又新增添了运用科学技术和IT的新兴产业，不断保持着神户的强大潜在力。其强大的优势在于汇集了从世界知名大企业乃至中小型制造业等广泛的产业。以港口为轴心取得不断发展的神户的产业，不仅支撑着城市的发展，还为形成独特的文化和历史做出巨大贡献。即使在今天，造船、机械、钢铁等重工业，以及西服、塑料鞋、珠宝、欧式家具、咖啡、西洋点心、日本酒等当地产业，也对城市注入新的活力起到了重要的作用。74 中国养老养生健康产业深度研究报告第五章养老、养生、健康产业的综合分析及总结5.1、养老、养生、健康综合产业的可行性1.养老养生是当今社会普遍面临和亟待解决的重大社会问题，对中国乃至世界各国经济和社会的发展都产生了十分重要的影响。2.我国养老养生服务行业面临着巨大的缺口，养老机构、老年医院、老年住宅、老年服务体系，都面临着考验。3.中国的养老养生产业起步较晚，不论是基础设施还是服务体系都还不够完善；作为世界最大的发展中国家，在“未富”的背景下迎来了人口的老龄化，必将对经济社会发展带来深刻的影响。5.2、养老、养生、健康综合产业面临的主要问题我国养老养生产业结构极不合理，继续转型和改变。老龄人口面临的困难，福利机构数量不能满足老年人的需求。养老资金严重不足。5.3、关于养老、养生、健康产业的几点建议（一）旅游+养老养生，这种模式的结合，是比较理想的。（二）充分认识加快发展养老服务的意义，老有所养是民生的重要内容。政府、社会都要积极支持并探索、创新多元化的养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好地满足老龄人口的需求努力奋斗。（三）要突出工作重点，坚持社会化方向。发展养老服务要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以家居养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充服务体系。这是一项涉及全社会的工作、政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面的积极因素，共同做好这项工作。（四）加强政策引导。政府应大力加强对养老产业的研究和规划，制定养老服务产业标准，出台相关扶持政策，及时发布产业信息；建立老年用品研发机制，鼓励和支持多元化资本投资养老产业；优化公共财政投向，完善养老保障网络，提振部分消费者信心。（五）要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民管、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。（六）加大对民办养老机构的扶持力度。在公益用地和建设用地中优先安排养老服务设施的建设用地，所有养老服务设施建设都要减免各项配套费。针对目前国家对民办非企养老机构税收优惠不具体、缺乏可操作性的问题，建议明确税费减免的具体税种和比例，给与水电气等与居民用户同价的优惠。（七）加大融资帮扶力度。金融机构应加大对养老产品生产企业、民办养老机构及其建设项目的信贷支持，适当放宽贷款条件，并提供优惠利率。对于规模较大、前景较好、市场急需的养老服务项目、财政部门应给与必要的贴息贷款和信用担保。（八）加快培育专业化服务队伍借鉴美国、日本等国家的管理经验和技术标准，加快培育老年服务中介组织，大力支持老年人服务志愿队伍建设。再有条件的高校设立专门的养老护理专业，培养中高级研究和管理人才。（九）加强对社会养老机构的规范管理和有效监督。制定关于养老行业的法规和政策，出台行业服务标准，从而保证我国养老事业又好又快发展。74 中国养老养生健康产业深度研究报告第六章月子中心及医学美容6.1、月子中心需求分析6.1.1、我国月子中心的供需现状目前，在中国产后恢复行业已呈现出蓬勃发展之势。中国每年约有1600万新生儿降生，按照专业人士预计，产后恢复的全国市场潜力超过600亿元。考虑到产后恢复在我国是一个新兴行业，目前还处于起步阶段，因此当前甚至未来几年，接受这项服务的还只限于城市里的高消费人群。保守预计，按照高消费人群占城市产妇的10%计算，如果每个顾客平均消费1.2万元，全国城镇产妇对产后恢复的消费潜力仍可达50.4亿元。随着中国第三次人口生育高峰的到来，这个市场在2015年之前还在不断高速成长。随着中国经济的持续高速发展，很多现在的二线或三线城市都将逐渐步入发达城市的行列。6.1.2、我国月子中心供需存在的问题1、相类似的护理中心的跟进速度。2、初期融资数额较高。3、国家法律对相关医疗药品的限制4、价格在一定程度影响部分服务对象5、在创业初期，存在一定的财务风险、管理风险。6、建立初期的客源不稳定。6.1.3、美国月子中心的盈利模式1.价格低廉的民宿经营模式2.公寓式月子中心3.合住HOUSE月子中心4.酒店经营模式5.高端独栋别墅包栋模式6.高端会所经营模式7.月子寄宿家庭类6.2、我国月子中心的市场分析（一）中国大陆从事月子护理主要是妇幼保健医院和小型但不专业的家政中心（二）新型月子护理中心通过科学护理和育儿方法，可为顾客提供专业的特色的服务，市场潜力巨大（三）未来相当长的一段时间里月子产业将保持在一个相对稳定且上升趋势（四）月子产业盈利模式1.月子会所收取服务费2.直销母婴护理产品：月子汤餐、纸尿布、奶粉等3.育婴师培训费4.对家庭客户提供上门服务后收取的服务费用6.3、国内月子中心模式研究盈利模式：月子会所收取服务费74 中国养老养生健康产业深度研究报告直销母婴护理产品：月子汤餐、纸尿布、奶粉等育婴师培训费对家庭客户提供上门服务后收取的服务费用6.4、中国月子中心投资价值分析6.4.1、月子中心行业投资前景1.现阶段中国大约每年有1600万婴儿出生，按每对母子坐月子期间消费3000元计算，中国每年将在坐月子和相关产业消费480亿元。2011年发布的中国保健服务业发展经济发达地区选择到价格不菲的月子会所“坐月子”者已占全部分娩孕妇的5%左右。2.传统育儿观念和坐月子理论不能满足“80后”准父母的要求，现代父母对孕妇、婴儿健康更注重心理调适、心灵沟通及科学育儿文化熏陶，需要多功能、多样化的产品，高品质的服务和专业指导。6.4.2、月子中心投资风险1.商业模式的不确定性2.政策法规风险74 中国养老养生健康产业深度研究报告第七章医学美容7.1、医学美容发展趋势（一）高端化1.会员制预约2.天然成分3.品牌4.细节（二）连锁经营（三）目标客户群体定位7.2、中国医学美容产业的现状（一）国内整形美容的现状全国美容市均基本成型，整形业刚刚起步。再高利润高成长的市场背景下面临者国外先进整形美容企业、技术的输入，国内市场失范，发展不平衡等方面的严峻挑战。（二）2011——2013年中国医疗美容行业发展环境分析1.2011——2013年中国经济环境分析（三）医疗美容行业相关政策（四）2011——2013年中国医疗美容行业发展社会环境分析（五）中国整形美容的发展思路：1.制定全国和各地区的行业发展规划，明确结构布局，合理分层设置网点。2.培养专门人才，与国际接轨。3.以生活美容和技术培训、开发综合美容技术、开发研制无污染或少污染的优质产品为重点。4.采取保持价格优势、培养专业医师、配套保险服务、推广连锁模式、加强文化、制度和队伍建设、应用网络和影视技术推广等手段。5.配套保险服务迄今为止，仍未见我国有保险公司共公开为整形美容行业担保.因此，推动两业联手，是两业共同发展的双赢举措，各级政府和两业主要为此积极努力。6.开辟男性市场，当前，男性崇拜爱美的观念在发展，男性接受美容的愿望和需求在上升。7.寻找优质原材料整形美容行业要增强其信誉度，就必须寻找更好的整容材料,减少负面影响杜绝后遗症。8.采用连锁经营模式。7.3、医学美容行业发展现状分析7.3.1、医疗美容行业面临的问题74 中国养老养生健康产业深度研究报告一方面整形市场存在巨大的需求，利润和成长空间，导致企业膨胀过于迅速，企业的决策意识、管理水平、软硬件设施设备急需提高；另一方面，企业又不得不面对激烈的同质化市场竞争，急于先行抢占市场份额、提升市场地位；在一方面，企业还得面对专业技术市场不成熟甚至匮乏的问题以及民营企业难以吸引到高级技术人才的现实问题。7.3.2、医疗美容品牌的竞争分析构成品牌竞争合力的是经营实力、管理效率、销售以及服务能力、宣传的影响力，而不是像目前这样主要靠广告竞争。7.3.3、中国医疗美容产品技术分析1.职高与高校互补性加强2.“知本”时代职业培训理念的创新3.医疗美容学员消费更加理性4.就业导向成首要关注点5.认证培训势头依旧热力不减6.医疗美容课程标准化成为重要趋势7.行业将更注重提升就业推荐能力7.4、2012-2013年中国整形美容市场存在的推广优弊端分析7.4.1、弊端分析1.整形美容消费偏高　　　　2.整形美容机构知名度高，可信赖度不高　　　　3.促销手段单一，市场开拓能力较弱　　4.缺乏对消费者资源的深入调查7.4.2、优势分析1.突破传统模式，建立网络形象　　　　2.互动人性化服务　　　　3.时间短、成本低、定位准确　　　　4.覆盖面广，资讯全面、透明化7.5、广州整形技术引领整形美容产业提到整形，一直以来圈外人都以为上海、北京的技术比广州娴熟。在采访中记者发现，上海的医疗机构对烫伤、烧伤类的畸形整形技术在国内处于领先水平，但是谈到整形美容，广州整形行业却是起步早，技术娴熟的代表。1、广州整形业起步很早从技术层面来讲，整形美容是整形外科的一个组成部分，就整形外科而言，北京起步最早，早在上世纪50年代，北京为了治疗抗美援朝士兵的畸形伤疤，特地成立了北京整形外科医院。而南方医院于上世纪80年代初期成立了整形外科，算是广东整形业最早的专科诊室。到了90年代，随着改革开放的深入，广东整形美容业也开始蓬勃发展，当时南方医院、陆军总院、中山医是广东最权威的整形美容机构。到了2000年，民营资本进入广东整形业，广东整形行业进入市场化运作阶段。当前广州整形机构是全国最多的，这是广州整形行业的一大特色，而且，广州整形美容在全国来讲起步较早，这与广州作为改革开放试验田有关系。以广州、上海、北京三地比较而言，上海整形界在畸形整形领域比较权威，广州的整形美容无论是从技术还是设备，都是走在全国同行前面的。因为大家都知道，整形美容也是一种技术活，只有消费的人多了，医生的技术和对设备的掌握才可以娴熟，而广州在上世纪80年代初，就已经有大批的消费者消费整形，因此广州在很大程度上，都引领了整形美容产业的潮流。2、整形业技术广州领先74 中国养老养生健康产业深度研究报告很多内地的整形机构都纷纷到广州来寻求合作。特别是广州整形行业在成功打造“人造美女”后，广州整形业无疑成了国内整形美容流行的“风向标”-广州的整形专家被内地整形机构请去做手术，而内地很多机构也打出广东合作的招牌，招揽生意。可以代表广州整形界技术水平的依然是一些学术机构，每年全国整形会议，广州学术机构的代表排名都在全国的前三位，这说明了广州整形技术在国内整形业的“江湖地位”。3、大多机构拥有最先进设备整形行业对设备的要求并不高，一般投入高的就是激光设备，最好的彩光设备也是500万-600万元；而手术室的投入超过200万元就已经非常好了。目前广东各整形机构在设备投入上，都非常到位。广州整形业在多年前设备就非常先进了，与发达国家相比，设备的差距只有1-2年。7.6、医疗美容国内价格走势及影响因素分析7.6.1、医疗美容国内价格走势随着社会的进步和经济的发展，我国医疗美容行业的发展速度日趋增长，国内价格走势逐步上涨。图表7.6.2、影响因素分析1、费用整形费用较大，有整形愿望且又有经济支付能力的只是一小部分人。2、传统观念中国传统文化中“身体发肤，受之父母”的观念对人们影响较大，消费者在进入整形场所消费时有很多顾虑，需面对社会家庭等各方面的压力，以至潜在顾客很多，一时还未能成为主顾。3、风险风险是当前阻碍整形业发展的重要因素。由于当前国内整形业的平均技术水平和服务水平还比较低，消费者不敢轻易冒险尝试。面临严峻的挑战。我国整形美容业一方面已呈现出一派欣欣向荣的朝阳产业局面，一方面也面临着严峻的挑战。7.7、中国医疗美容产品技术分析1、职高与高校互补性加强2、“知本”时代职业培训理念的创新3、医疗美容学员消费更加理性74 中国养老养生健康产业深度研究报告4、就业导向成首要关注点5、认证培训势头依旧热力不减6、医疗美容课程标准化成为重要趋势7、行业将更注重提升就业推荐能力7.8、中国医疗美容行业存在的问题7.8.1、国内医疗美容产品市场遭遇瓶颈1、消费者心理因素对整形美容治疗效果有显著影响（1）标准是客人琢磨出来的，就医者的心理标准往往成为评判治疗效果的首要标准。（2）术后的心理并发症。（3）术后的心理变化两极化。2、整形手术费用过高，普通消费者难以承受整形手术的费用较高，有整形愿望且又有经济支付能力的只是一小部分人，这就造成了目前整形手术市场的受众面过窄。3、传统观念对消费者有一定的影响4、整形手术存在较大风险整形风险对于任何一位来整形美容机构求美的消费者都是存在。无论整形的技术如何发展，这毕竟是手术,只要是手术，就一定存在风险。在现行的医疗水平下，任何手术或治疗都有可能发生并发症。5、市场龙蛇混杂，良莠不齐由于目前整容行业还缺乏严格、科学的管理，不少江湖医生滥竽充数；再加上整容手术本身的风险极大，容易致使部分患者整容不成反致残。虽然近年来医疗美容行业得到了极大的规范，但还是有少数不规范的医疗机构还在使用已经淘汰或违法、违规材料，聘用技术水平低下的医生，通过诱人的违规广告、动人的低廉价格来吸引欺骗消费者。7.8.2、医疗美容产品市场遭遇的规模问题1、战略发展机会和获利机会之间的抉择；2、现有硬件设备设施以及营业场所环境跟不上品牌发展的需要；3、品牌知名度较高，但美誉度和忠诚度不高；4、整形及美容产品多样化不够，手术质量不高；5、人才匮乏，包括专业医师技术力量、专业营销管理人才、专业销售及培训人才等；6、企业文化缺乏，对员工而言企业缺乏凝聚力和归属感；7、缺乏有效的管理体制和规范的作业及考核流程；8、缺乏系统的培训规划及相关考核制度；9、促销手段单一，市场开拓能力较弱；10、缺乏科学的市场和管理意识、广告投入产出不合理、没有长远品牌发展规划；11、缺乏对客户资源的深入调查、多次开发和形成良好的人际传播循环。74 中国养老养生健康产业深度研究报告第七章月子中心及医学美容产业的综合分析及总结7.1、月子中心及医学美容产业的可行性随着经济的发展和社会的进步，人们对服务行业的需求日趋增长，在中国月子中心和医学美容行业已呈现出蓬勃发展之势。考虑到在我国属于新兴行业，目前还处于起步阶段，因此当前甚至未来几年，接受这项服务的还只限于城市里的高消费人群。以城镇人口计算，目前全国城镇人口超过6亿，按平均人口出生率0.7%计算，每年城镇产妇420万人（以北京为例，据监测统计，2012年全市分娩量为18万多，2013年分娩量达到20万，预计2014年还会有所增加。），如果平均每个产妇用于产后恢复的消费是3000元，那么市场潜力就是126亿元。此外据统计，目前20－45岁女性消费者占整形美容消费者的80％，城镇消费者占总数的80％，因此，目前全国整形美容目标消费群总数估计为13970万人，占全国女性总数的22％。此数据随市场和消费者消费观念的成熟将逐年递增。综上所述月子中心及医学美容产业的前景十分光明，可行性较高。7.2、月子中心及医学美容产业的几点建议1、投资在大中城市、消费能力强的地区，一线城市重点区域的白热化，二线城市将是下一个争夺的战场。2、投资细分市场，提供更加专业的服务满足顾客个性需求。3、做好定价工作，将价格合理化，让消费者可以接受。4、配套保险服务，保障消费者合理化权益。5、配置高科技安全设备及技术。万通双花园项目营销策划报告目录一、区域市场分析  2（一）供应分析  2（二）需求分析  7（三）价格分析  8（四）结论  974 中国养老养生健康产业深度研究报告二、项目分析  10（一）项目优势分析  10（二）项目劣势分析  11（三）存在的机会  13(四)面临的威胁  13三、销售方案  14（一）目前存在的问题  14（二）项目定位  15（三）客户定位  15（四）价格方案  15（五）项目建议  16（六）销售策略  16（七）现场包装  20四、宣传推广方案  25（一）媒体选择  25（二）活动行销  28五、公司优势  30摘要我们对双花园项目周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对项目综合方面的考虑。74 中国养老养生健康产业深度研究报告同时，我们也对本项目进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本项目在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。为了更好的完成项目的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对项目的营销方案进行了分析和调整，提供了初步的销售方案、现场包装方案和宣传推广方案。我公司具有多年的销售经验和科学的管理体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对项目负责的态度开展我们的工作。真诚希望能携手合作。一、区域市场分析双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅项目进行了调查。本项目地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。（一）供应分析1、总供应量分析74 中国养老养生健康产业深度研究报告该地区近十年来一直是中低档的居住类项目为主导，高档项目的市场供应很少，但近期随着四环路的开通，CBD商圈及其辐射区域的范围不断向外扩展，区域商品房的供应量迅速增大。自1998年来该区域内的商品房总供应量达到194.8万平方米左右,已售项目有广馨居,怡馨园,九龙花园,东环18，劲松嘉园。2001年以前每年的市场供应量不超过10万平米，2002年的市场供应量约为50万平米，其中规模较大的楼盘华腾园一期推出18万平米左右。纵观1998年以来该区域的供应状况，今年本区域的商品房进入供应高峰期，短时间内将打破供求稳定的状态。市场已销项目表住宅名称  总建筑面积（万平米）      怡馨园  10  广馨居  1.8  劲松嘉园  5  九龙花园  80  东环18  12  合计：  108.8  市场在销项目表74 中国养老养生健康产业深度研究报告住宅名称  总建筑面积（万平米）      世纪阳光  10  鑫兆豪园  10  新青年公寓  10  世桥国贸公寓  6  乐澜宝邸  10  华腾园  40  合计：  86  2、物业类型分析目前该区域物业中除乐澜宝邸为外销公寓，其它均为普通住宅。整体来看是以5000--6000元/平米的中档住宅居多，超过7000元/平米的高档项目并不是很多，因此区域的物业以居住为主。物业类型表住宅名称  物业类型      世纪阳光  普通住宅  怡馨园  普通住宅  广馨居  普通住宅  74 中国养老养生健康产业深度研究报告鑫兆豪园  普通住宅  新青年公寓  普通住宅  劲松嘉园  普通住宅  世桥国贸公寓  普通住宅  九龙花园  普通住宅  东环18  普通住宅  乐澜宝邸  外销公寓  华腾园  普通住宅  3、物业品质分析客户的理性选择影响着住宅产品的品质，开发商对于物业的定位越来越细分和明确。开发商无论在项目的运作还是在产品的设计上都比以往有所提高，具体体现在以下几个方面。目标客户的细分开发商品牌意识加强注重环境规划设计注重细节设计从各个方面体现“以人为本”74 中国养老养生健康产业深度研究报告随去年以来御景园，乐澜宝邸等高档楼盘的面世，将这一地区的物业品质和价位全面抬升。由于同类地区楼盘价位、档次相差悬殊，因此，同样是商品房，但不同楼盘未来社区业主的层次，以及管理却可能相差很大。本区域内近几年来物业的品质正在逐步提升，正在运作的项目中乐澜宝邸、世桥国贸公寓、世纪阳光公寓的品质都较早期推出的项目有很大的提升。4、楼体分析（1）建筑形式居住类物业项目为市场主流，产品形式多为高层塔楼和塔板混合，板式小高层的项目只有东环十八古柏家居。（2）环境规划小区内部环境规划水平普遍不高，绿化率低。（3）小区规模除九龙花园外大多数项目规模小，建筑单体数量少。（4）市场表现项目销售过程中，户型合理的小户型市场表现突出。物业楼型统计表住宅名称  建筑形式  结构形式  建筑单体数量  层数  世纪阳光  塔楼、板楼  剪力墙  3栋塔楼  15层、22层  怡馨园  塔楼  剪力墙  3栋塔楼  25层  广馨居  塔楼、多层  剪力墙  1栋塔楼，1栋多层    新青年公寓  塔楼  框架结构  2栋塔楼  未定  74 中国养老养生健康产业深度研究报告劲松嘉园  塔楼、多层  框剪结构  1栋塔楼，1栋多层  A座24层；B座14层  世桥国贸公寓  塔楼、板楼    2栋塔楼，2栋板楼  22层、12层  九龙花园  塔楼、板楼  钢混现浇  9栋塔楼，3栋板楼  多种层数  东环18  板式小高层  剪力墙  3栋塔楼  11层、15层  乐澜宝邸  塔楼、板楼  剪力墙  5栋塔楼  17层、28层、25层、16层  华腾园  塔楼  钢混结构  7栋塔楼  28层、25层  5、装修情况分析物业品质的最直接的表现就在于装修情况，物业的内外装修情况是评价项目品质的一项非常重要的指标。（1）本区域内商品房的外部装修在逐年提高现在除了2个情况未定项目外，只有最近两年推出的3个项目外部装修采用面砖，其他项目均采用外墙涂料作为外部装修材料，具体装修情况如下表。物业外部装修情况表住宅名称  外墙装修  怡馨园  涂料  广馨居  涂料  华腾园  防水涂料  74 中国养老养生健康产业深度研究报告世纪阳光  高级涂料  九龙花园  高级涂料  乐澜宝邸  深色仿石喷涂，高级浅灰色涂料  劲松嘉园  面砖  东环18  瓷砖  世桥国贸公寓  无釉瓷砖  鑫兆豪园  未定  新青年公寓  未定  （2）本区域内进行内部装修的项目仅有3个项目多数项目为毛坯房和粗装修，而且大部分精装修项目为近两年推出项目，从装修的角度也可以看出本区域内物业品质在逐步提高。毛坯及粗装修项目表住宅名称  地面  内墙  窗  厨房  卫生间  世纪阳光  水泥地面  水泥墙  塑钢窗  毛坯  毛坯  怡馨园  水泥地面  四白落地  塑钢窗  精装修  精装修  广馨居  水泥地面  水泥墙  塑钢窗  粗装修  毛坯  劲松嘉园  水泥地面  四白落地  塑钢窗  毛坯  毛坯  九龙花园  水泥地面  四白落地  塑钢窗  粗装修  粗装修  华腾园  水泥地面  预留装修面  塑钢窗  精装修  精装修  74 中国养老养生健康产业深度研究报告精装修项目表住宅名称  地面  内墙  门  窗  厨房  卫生间  世桥国贸公寓  实木复合木地板  涂料或壁纸  优质木门  铝合金窗，中空玻璃  精装修  精装修  东环18  实木地板  涂料  三防门  中空落地窗  精装修  精装修  乐澜宝邸  复合木地板  四白落地  普通门  喷涂铝合金窗，双层镀膜玻璃  精装修  精装修  6、推出时间分析由下表可见，1998-2000每年入住项目都为一个，2001年为两个，2002年猛增为四个项目，因此2002年该地区住宅市场竟争激烈。项目运作时间表住宅名称  开工日期  正式开盘日期  最早入住时间  怡馨园  1997.4  1998.4  1998.11  劲松嘉园  1998.2  1999.3  2001.10  广馨居  1999  1999  2000.4  乐澜宝邸  2000.8  2000.11  2001.12  九龙花园  1998  1998.9  2001.6  东环18  2001.1  2001.3  2002.6  世纪阳光  2000.11  2002.4  2002.8  74 中国养老养生健康产业深度研究报告华腾园  2000.1  2000.1  2002.9  世桥国贸公寓  2002  2002.4  2003  （二）需求分析1、近两年来随着CBD区域的成熟，周边地区项目在市场上的表现一直不错特别是两广大街进行改造后，尤为突出，去年很多项目都有很好的市场表现，多数项目都已经售完，我们根据已经掌握的信息粗略计算了一下，市场的吸纳率为36万平方米/年。2、本区域内多数项目是以居住为主，部分项目已经逐步形成商住氛围。其中广馨居、怡馨园等一些已入住项目的客户有部分住户为拆迁户，九龙花园有部分办公的客户，而新青年公寓项目现在重新包装运做，很多因素还未确定。由于近两年两广大街的改造的加快，此地区客户主要是以地缘性为主，现有客户主要为附近居民。3、需求主要特点：（1）客户的构成比较复杂，白领、附近居民和拆迁户均存在；（2）地缘性较强，大多数是在附近居住和工作的人群；（3）本区域的地段是吸引客户的主要因素；（4）近年来随着CBD的发展，吸纳量逐年增加；74 中国养老养生健康产业深度研究报告（5）主要以居住为主，存在投资客户，但是占的比例比较小；（6）小户型更容易被市场所接受；（三）价格分析1、本区域内在售项目不是很多，但是供应量却较往年大，价格在7000元左右但是这些项目的品质较高，而且设计新颖，精装修项目占的比重要大一些，而且多数项目位置比较好，具体指标如下图。在售项目价格表物业名称  均价  装修情况  项目开盘时间  华腾园  5800  毛坯房  2000年1月  乐澜宝邸  7500（塔）,7800(板)  毛坯房  2000年11月  世桥国贸公寓  7800  粗装修  2001年12月  世纪阳光公寓  7500  粗装修  2002年4月  2、本区域内已售完项目怡馨园、广馨居、东环18、劲松嘉园和九龙花园五个项目，这些项目多为毛坯房或粗装修本区域内项目在不断的涨价，而且一些价格虽然比较高但是却有着很好的市场表现，新推出的项目尤为突出，东环18在2001年3月开盘，在运作短短的1年内已经全部售完，这样的项目虽然价格比较高，但是良好的性价比得到市场的完全吸纳。74 中国养老养生健康产业深度研究报告已售完项目价格表物业名称  当时售价  装修情况  项目运作时间  入住时间  怡馨园  5900  粗装修  1998年  1998年11月  广馨居  5770  毛坯房  1999年  2000年4月  劲松嘉园  6800  毛坯房  1999年3月  2001年10月  九龙家园  5700  精装修  1998年9月  2001年6月  东环18  8300  精装修  2001年3月  2002年6月  （四）结论1、现阶段在售项目产品品质普遍较好。2、现阶段区域市场中现房供应量不大。3、买方市场日渐成熟并趋于理性。4、性能价格比是中档住宅市场客群考虑的首要因素。5、对于区域位置及配套环境的认同是区域客群共同持有的重要特征。二、项目分析我们对本项目进行了调查、研究和分析。通过我们的分析，我们认为本项目具有一定的优势，同时存在一些不足。本项目现在推出可以借助一些优势，同时存在一定的威胁。以下我们对此加以分析。（一）项目优势分析本项目存在以下的优势。74 中国养老养生健康产业深度研究报告1、地理位置优势本项目位于北京市广渠门桥东北部。本地域的历史记载最早起源于春秋战国时期召公封燕，召公成为第一代燕侯，从此确立起古国风都的地位。本地域历史悠久，人杰地灵，是北京古代文明繁荣昌盛的见证。如今北京商务中心区（CBD）的规划范围：西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路，总占地约4平方公里。北京商务中心区效果图这一地区的国贸、京广、嘉里、汉威、航华科贸等众多写字楼内汇集了摩托罗拉、惠普、福特、三星、巴黎银行、瑞士银行等数百家著名跨国公司和金融机构。目前世界500强企业进驻北京的有160余家，其中入驻CBD及周边地区的达120多家，仅国贸中心就有76家。蓝岛、贵友、赛特等著名商厦和阳光100、现代城等高档公寓，以及众多的文化、娱乐设施，促进了社区生活的多样化，提高了工作和生活品质，已成为外国在京人士最为集中的地区。本项目近邻CBD南缘，位于东二环路旁，北距建国门外大街500米，西至建国门，东到国贸。项目具有明显的商业地理位置优势。2、价格优势本项目的价格在进行适当调整后，相对于周边的项目在性能和价格比方面具有优势。3、开发商具有比较强的背景、实力优势74 中国养老养生健康产业深度研究报告4、工期完成，现房入住的优势5、相对于通惠河的水景优势（二）项目劣势分析本项目存在以下的不足。1、R5-7#楼外立面、户型等方面存在不足本项目由于立项较早，设计存在一定的问题，现叙述如下。大部分户型东西向，南向户型少D型客厅入口无直接采光D型客厅不方正，不好布置A型客厅入口无直接采光A型客厅不方正，不好布置装修标准低，窗为钢窗使用率低外立面陈旧价格高2、016#楼户型等方面存在不足户型非南北向厨房为三角型，影响使用D户型采光差原有的户型资料制作差，使客户感觉厨房、阳台面积过大74 中国养老养生健康产业深度研究报告3、环境较差本项目现有的环境尚处于建筑周期中，环境脏乱，主要体现在以下几点。有拆迁空地，使客户感觉建设工期长，入住后会受影响人员素质不高缺乏中高档餐饮4、车位少5、总体规划环境没有体现6、南面尚为北京重型机械厂，居住环境不成熟7、项目距离主路较远8、没有明显的物业管理现象9、项目北侧近邻铁路，影响小区尤其是北侧居民的居住（三）存在的机会本项目近期推出会面临以下的机会。CBD园区开始大规模建设本区域南面土地大规模开发，土地已经升值(四)面临的威胁本项目会面临如下的威胁。区域市场的潜在供应量74 中国养老养生健康产业深度研究报告三、销售方案通过我们对本项目优劣势的研究和对周边市场的调查，我们认为本项目的销售需要通过精心的策划，良好的宣传推广，才可以收到预期的效果，达到发展商期望的利益回报。（一）目前存在的问题我们认为目前本项目存在以下两个矛盾，项目的营销和推广需要解决由此而带来的一些问题。1、高标准的楼宇和普通住宅区的矛盾本项目016#楼的定位比较高，外立面采用三段式设计，风格现代简约；颜色使用桔红色和白色搭配，醒目而明快；白色塑钢窗搭配绿色玻璃体现高档典雅；外飘窗的设计不但使外里面更加丰富，也增大了室内空间的使用率。内部装修均采用了档次较高的设施和配置，如TOTO洁具、富士电梯、森德散热器等、楼宇对讲设备等。而本住宅区由于历史的原因，目前更符合一个普通的住宅区域的标准。现有的多层住宅均为较早的设计，外立面普通，装修各异，有些家庭使用了铁栅栏。小区内部道路尚未成型，绿化少，缺乏园艺小品等。小区内部尚没有充足的车位。如果016#楼以高档次项目面市，需要解决高档次楼宇和普通居住环境之间的矛盾。2、新楼和旧楼之间的矛盾74 中国养老养生健康产业深度研究报告本次拟推出R5-7#楼和016#楼的三栋楼。R5-7#楼建设较早，设计标准、户型、装修等均使用老的标准，016#楼建设较新，在外立面设计、户型设计和装修等方面更符合目前的要求。这两个部分本次同时推出，在营销和宣传推广上要做到协调和统一，解决产品之间因差异而存在的问题，互相促进，以达到同时销售的目的。（二）项目定位通过我们对项目的研究，及对周边市场的分析，我们认为本项目可以定位为位于东二环、东三环和长安街围合中心，近邻CBD商务区，物超所值的生活社区。项目这样的定位不但突出了本项目所处的极佳的地理位置，同时也屏蔽了本项目由于远离主路、环境较差而对客户造成的不利的心理影响。（三）客户定位本项目的客户定位如下：讲究实惠、不盲目追求品位和概念，理性的考虑投资与购置产业，购置产业的衡量标准以物有所值、物超所值为依据，购买面积不会太小，也不会太大，而是以适合居住为主。人群的职业多种多样，工作地点不拘泥于本区域周边，虚荣心不强。这类人群一般经历丰富，见识宽广，虽有实力，却不会外露炫耀，同时本项目目标客户对于项目区域具有很强的认可心理。人群年龄在35岁以上，在家庭和社会中均承担重要责任。（四）价格方案我们认为新楼和旧楼在销售时会存在竞争现象。74 中国养老养生健康产业深度研究报告新楼的外立面现代简洁，居室设计合理，使用率高，而价格比旧楼低，客户的选择意向会向新楼倾斜。为了避免新楼销售快，旧楼滞销的局面出现，保证发展商利益最大化，我们认为必须在销售中进行销售控制。另外，为了使客户能够对旧楼选择更有倾向性，可以对现有的价格体系进行一定的调整。调整后的价格体系更能突出旧楼的性能价格比，同时避免新楼和老楼的价格竞争，使新楼和老楼同时体现物有所值、物超所值的特点，以体现本项目的均好性。均好性对于一个项目整体的销售至关重要，良好的均好性可以使项目均衡发展、同步销售，在保证项目完全销售的前提下达到利益最大化，实现发展商的最大效益。我们承诺项目的总销售额保持不变，发展商的既得利益不受损。（五）项目建议通过对项目的分析，我们给项目做了初步的建议。建议不要连通新楼和老楼，对新楼和老楼分别进行物业管理，以提升新楼的物业档次（六）销售策略1、推广主题本项目的推广主题可以围绕以下几个方面开展。距离东二环、东三环和长安街的距离均不超过1公里全新入市，现房开盘发展商实力与信心的强势体现74 中国养老养生健康产业深度研究报告户型面积合理物有所值的二环住宅这样的推广主题直接、生动，可以体现本项目在性能价格比、现房入住、物有所值、物超所值的特点和优势，用朴实无华的语言打动客户的心，画面清新简洁。2、案名建议建议更改目前的案名，把“小区”两个字去掉。双花园3、阶段营销重点（1）售前阶段这一阶段为正式开盘以前的工作，主要营销工作内容如下。尽可能多地了解客户的需求扩散与项目有关的积极信息所采取的主要方式如下。市场调研向身边的潜在客户传播项目信息通过其它渠道或以小道消息等方式传播项目信息74 中国养老养生健康产业深度研究报告从而最大可能地与客户沟通，进而做到为客户“量体裁衣”。对于本项目来说，比较好的传播渠道为：我公司客户俱乐里的客户资源、经纪部员工身边的客户群及我公司长期合作单位：“京城俱乐部”、“外企购房俱乐部”等单位。（2）售中阶段这一阶段是营销过程的主体。同时必须对以下方面加以重视。加强对销售的有效反馈信息的分析对每一阶段的营销策略进行检讨修正以此达到发展商预期的销售目标，获取项目的最大利润，并降低项目的运营风险。（3）售后阶段这一阶段包括销售完成后的一系列工作。同时要考虑以下方面。针对每个成交的客户，把售后服务提前到客户签约的时候，换句话说就是几乎在重视销售工作的同时，重视客户服务工作通过在现实客户中树立优秀形象和良好的口碑，有效地传达有益于发展商、项目和品牌的正面讯息，从而确保竞争优势。4、销售周期（1）入市时机在营销方案制定完成的基础上，尽早入市。我公司建议4月份开始前期操作，5月份初正式开盘。（2）入市产品及入市量74 中国养老养生健康产业深度研究报告由于入市初期，项目还没有明确的形象及知名度，总价较低的户型为首推出，推出的总量控制在一期总量的20%左右，如果销售势头良好也可增加供应量。具体的计划另行确定。（3）销售周期及销售目标本项目销售周期从5月份正式开盘开始，到2002年底共8个月时间。在销售周期内完成1.5万平方米的销售面积。5、销售渠道与手段在项目面市的初期，需要在主流媒体上进行大量的广告与新闻宣传，因此项目前期的广告宣传费用比例会相对高一些。在项目形象有了一定的基础以后，除了传统的广告手段与媒体传播以外，本项目的销售还应尽量寻找更合适的“窄告”途径，一方面可以更加准确地让目标客户得到相关信息；另一方面也可以减少广告宣传中的浪费，降低销售成本，开源节流，使项目利益最大化。我们建议如下。（1）主流媒体上进行广告与新闻宣传可以选择报纸、电台等媒体进行宣传。（2）有效做好客户链工作74 中国养老养生健康产业深度研究报告以往的经验告诉我们：现实客户往往是项目最好的推广的宣传员。因此，努力做好售后服务工作，将会起到非常好的示范作用，如举办客户联谊会、给客户赠送生日礼品等方式。（3）有效选择“窄告”渠道尽可能地了解目标客户的生活方式，仔细调研多种媒体，比如在目标客户经常出入的场所举办项目公关推广活动，在一些定向投递的杂志上做广告。（4）举办各种活动进行销售宣传可以选择的活动有房地产展示会和客户联欢酒会等。也可以到一些目标客户相对集中的写字楼举办项目介绍专题活动，组织有意向的客户参与讨论。（5）网络销售随着信息时代的到来，网络成了一种新时尚衡量标准，既然认为本项目是有一定超前意识的时尚好房子，运用最先进的手段是必须与必然的。建立网络销售大致有以下几个作用：体现项目的时代气息可以让一些先进的人士，从网上了解本项目尝试网上售房的方式6、促销策略74 中国养老养生健康产业深度研究报告（1）项目的营销主张为了更好的做好营销工作，必须让项目有一个新鲜而有力的主张，以使项目的推广销售更连贯、更有影响力。（2）项目包装必须到位先行为了确保项目的形象，给客户以足够的信心，项目的包装如何非常重要。同时有关项目包装的所有细节必须统一协调，充分体现本项目的档次与品味。要注意与项目的现有条件相吻合，注意工地现场的包装等，样板间的装修建材选择，家具摆设等，给目标客户以“一见钟情”的感觉，从而有力促进销售。（3）其它对目标客户的吸引由前面所分析本项目目标客户的特质，我们认为，如果本项目的首付款能降得较低，会对他们有很大的吸引力。我们建议拿出少量房型在开盘时以零首付吸引客户。同时，对于其它客户提供八-九成按揭。以较少的首付吸引客户。（4）项目宣传方式的选择项目推广初期，以大众媒体为主，如报纸、电视、广播等，同时配合一些软性新闻炒做，以灌输方式，快速提高项目知名度。74 中国养老养生健康产业深度研究报告中期要适时加入各种活动，通过互动沟通的方式，把潜在客户从被动选择产品改变为主动参与活动。后期通过多种渠道利用现实客户的现身说法，感染市场。（5）物业管理公司的选择为了鲜明有别于周边面向拆迁户的其它物业，一个好的物业管理形象是必须的。这是给予购房者信心的保证。（七）现场包装1、售楼处本项目开盘时，应建好售楼处。售楼处设置在三环路边。对于售楼处内的布置有如下建议：（1）售楼处前台接待台应靠近售楼处的入口，沿墙摆设，并不宜正对大门接待台的形状可根据售楼处现状采用长条形或弧线形，色彩鲜明，与整个售楼处的色彩要协调接待台的材质不必很高档，采用具有一定硬度、不易变形的板材即可接待台正面的颜色应与项目的LOGO相符（2）售楼处背板形象墙可以用木材、石材、金属镶嵌而成，上面应有项目LOGO和名称。（3）文件资料74 中国养老养生健康产业深度研究报告售楼处应选择适当的位置摆放有关项目的法律文件和相关资料如：五证、售楼书、质量保证书、房屋使用说明书、物业管理公约、客户通讯录、小区生活指南等。（4）看板内容包括开发商的简介、物业管理公司简介、项目总平面图、立面图、户型图、以往开发项目图片、新闻媒介的报道等等。（5）销控板除了传统的销控板以外，还可以采取计算机的销控方式。通过这种方式客户将更加全面了解销售进度等，同时也显示项目的整体专业化水平与时尚特征。（6）沙盘模型需要做一个能全面反映社区规模和环境建设的沙盘模型，特别注意景观设计，模拟真实的景观效果，让客户感觉到社区将来的发展和规划。（7）销售、保安、保洁员服装项目销售人员的服装应该简洁雅致有档次，使培训到位的业务人员有专业化水准。建议销售先生穿深兰色西服，销售小姐穿与项目LOGO颜色相协调的职业套装。保安人员的服装应该体现认真、活动自如、亲切。保洁员的服装应该显得干净整洁。所有以上人员均配胸牌。74 中国养老养生健康产业深度研究报告（8）其它办公用品其他办公用品如水杯、笔、烟灰缸、雨伞、安全帽、手电、教鞭、激光笔等也都应准备齐全以方便业务拓展和客户使用。（9）气氛售楼处在局部要体现休闲、舒适，使客户感觉宾至如归。同时，避免浮华造作。可以播放背景音乐。（10）交通在售楼处和项目之间设立电瓶车交通，以运送客户到现场和样板间看房。2、样板间高品质项目的样板间应将交房时没有的装修及设备配置齐全，要体现项目的品味（如买房时配备的装修、家具用显眼的标记标明），包括家庭生活一切必备的家具、电器、餐具、服装、灯饰、各种装饰物、小摆设、书本、绿色植物等。在样板间内播放一些柔和舒缓的音乐。样板间的布置要温馨、充满生活气息，引起客户的购买欲望，发挥其心理暗示的作用。（1）本项目样板间的布置总体上体现一种现代、简洁、实用，并不离时尚氛围。74 中国养老养生健康产业深度研究报告（2）对于户型中不好用的区域，尽量通过家具的摆放、装饰物、色彩的运用、搭配、光线的角度来进行弥补。（3）在每种户型的入口处用标牌注明其为几房几厅几卫、建筑面积、使用面积等；（4）有关样板间装修、装饰的一些示例厨房设备在洗菜池配备粉碎机，这样厨房下水管道经常堵塞的问题得到了很好的解决；另外在水龙头上安装家庭纯水机，这样就可以使自来水变成纯净水。（欧美发达国家的厨房都有这些设备）卫生间：最好采用整体浴室进行装饰。门：简洁的木门灯光：除了照明灯外，在墙的底部装上自动感应灯，夜里当有人经过时它会自动开启，让主人能看清前方地面情况。玄关：利用玄关体现项目的艺术性必要的生活用品为了塑造样板间的生活气氛，除了电器、家具外还要适当的增加些精致的生活用品如：餐桌上的精美餐具、音响旁边的精装书籍型CD架、造型别致电话、精美的外国时装杂志、儿童玩具等等。74 中国养老养生健康产业深度研究报告房间边角的艺术处理不管多么经典的户型设计都会有边角存在，为了弱化这些地方可以进行一些艺术的处理如：立式喷雾盆景、形象艺术雕塑、悬挂式木制年历等等。3、工地现场包装（1）工地现场围墙工地现场围墙对于本项目来说是一个生动的广告载体，故应在此下大力气，使之色彩鲜亮且极具项目的特色。（2）工地现场广告牌除了精彩的创意和完美的图片外，还要采用整副电脑喷绘的制作工艺，这样才能达到吸引客户、展示形象的目的。（3）现场悬挂物在工地现场要采用品种丰富的宣传悬挂物，色彩要鲜艳、对比要强烈，这样才能刺激人们的视觉，烘托现场气氛。种类有：气球、彩旗等等。4、小区导示系统（1）小区入口到项目设置引导标志74 中国养老养生健康产业深度研究报告由于小区目前周边小环境较差，所以在东三环入口至本项目样板间的沿路要设明显的标志牌，可以选择路旗或灯杆旗，一定要注意该标志牌与项目形象相符。（2）区内设施在小区内成为现房后，区内的每一件设施（包括垃圾箱等）也均应与项目形象相符。（3）公共告示牌小区内的公共告示牌应具有一定特色，要设定一种形象，尽量区别于其它项目。5、现场绿化及小品等（1）绿化在北方地区绿化应特别考虑植物品种的选用，以保证一年四季景色怡人。同时，以进行绿化设计时应特别考虑人性化的安排，尽量避免“纯观赏”的情况，考虑小区内人们的活动路线，尽量使绿化与人们生活贴近。（2）雕塑小品在建造小品的时候，既要考虑美观还要考虑有一定的实际娱乐功能，要有一定的趣味性。四、宣传推广方案（一）媒体选择74 中国养老养生健康产业深度研究报告1、报纸（1）利弊分析A、优点具有读者面宽、内容量大、易于查阅及反复阅读等特点，可以取得较大的宣传效果。B、缺点费用较高，且由于各项目广告“扎堆”，将造成有可能被淹没在大量广告中。（2）选择思路对于本项目而言，报纸广告的作用应该是树立形象、告之的作用为主，因此应适当考虑。（3）选择建议由以上分析及本项目特点得出，本项目的广告应以本项目客户群经常阅读的北京青年报、北京晚报为主，我们对于这几种报纸的特点分析如下：北京青年报其房地产广告量非常大，备受房地产界青睐，其硬广告之外的其它内容也逐渐具有了一定的权威性，可作软性新闻报道，故建议将该报作为本项目宣传中的主选。74 中国养老养生健康产业深度研究报告北京晚报近年来房地产告的势头有明显进步，客户已渐渐从心理接受其作为房地产的专业媒体，由于其客户群非常大，所以其影响力不容忽视。精品购物指南精品购物指南是老牌房地产专业媒体，目前在选择房产的人群中仍有很大的影响。（4）宣传力度和方案建议在报纸上的广告宣传力度要结合项目的进展情况考虑。在开盘的时候要大力度投入，一方面树立项目形象，另一方面积累客户。在树立形象时广告适宜用整版篇幅，广告要做到图文并茂，选择有吸引力和冲击力的图片，配合有说服力的广告语。供参考的广告语如下。CBD商圈的住宅依托有实力自然有魅力广告的投入力度要考虑广告的效果，如果效果好，可以继续投入；如果效果不好，要谨慎投入，并分析原因，进行改善。要避免过于保守或盲目投入。2、户外广告（1）原则户外路牌广告为本项目重要推广方式之一，考虑到费用较高，其出发点应作到少而精，且尽量与工地现场相结合。74 中国养老养生健康产业深度研究报告（2）设置地点可以设立在目前小区入口上方。3、广播（1）力度广播的力度可以适当加强，主要是针对经常坐出租车或有车一族的听众，他们也是我们的基本客户群的特征之一。（2）栏目的选择栏目可选择交通台、音乐台，这些节目是开车的人群经常听的节目，涵盖面比较广。（3）初步建议可以采用特约节目的形式，分析目标客户群的兴趣和爱好，以他们或她们常听的节目为基准，宣传我们的优势和理念。4、互联网（1）为本项目单独设立网站网站的设计要符合项目的定位，页面制作力图美观，方便实用，具有发展商介绍、社区介绍、户型介绍、装修标准、物业管理、工程进度报告等功能，方便客户上网查阅。74 中国养老养生健康产业深度研究报告需要通过和客户进行互动形式沟通，如建立相关的论坛等方式，通过客户的语言向目标客户群宣传推广。（2）宣传方式所有其它宣传媒体中均引入本项目的网址，以备客户随时查阅。可以将本项目网站与中国房地产联合网、新浪网、搜狐网、天朗房网等知名站点建立热门链接，达到扩大网站和项目知名度的效果。5、软性新闻（1）原则软性新闻对项目前期宣传、烘托销售气氛起着很重要的作用，在项目推广前期就应该不断地寻找话题进行连续报道，让项目的卖点在目标客户心中不断加深，促使他们关注本项目，这样在正式开盘时可以形成热销的局面。对本项目的软性宣传可以围绕如下主题开展。现房销售体现对客户的利益保护国有大型企业的实力在住宅开发中如何体现建材集团在房地产建设中采用货真价实的建筑材料（2）媒体的选择选择北京青年报、精品购物指南等报纸。74 中国养老养生健康产业深度研究报告6、ＤＭ单派发通过DM的派发（业务员派发与夹报相结合）对项目进行全方位的宣传，如采用在客户群集中区域（如著名超市等）直接派送和夹报方式等。DM单的制作要体现风格和定位，画面简明，成本适中。（二）活动行销1、原因除了传统的广告手段与媒体传播以外，组织各种活动也是销售的重要手段之一。一方面可以更加准确的让目标客户得到相关信息；另一方面也可以尽量减少广告宣传中的浪费，降低销售成本，开源节流，使项目利益最大化。2、具体建议（1）组织现场看房待样板间完成之后，组织部分媒体记者到现场参观，给予当日定房的客户以一定优惠。（2）流动展示到一些目标客户相对集中的写字楼、商场作项目展示活动。（3）产品发布会74 中国养老养生健康产业深度研究报告在积累了一定数量的购房客户后，适时举办客户联谊会，并可进行抽奖等活动。（4）房地产展销会展会具有目标客户群集中、成功率高的特点，建议本项目参加国贸的房展会，现场设看房班车。（三）广告投入广告投入比例不超过总销售额的2%。五、公司优势1、操作力量雄厚公司目前人员数量近200人，其中策划部配备了各专业的人员，他们在各自的专业领域都有独道的见解；代理部员工销售经验丰富，对于房地产市场和客户心理都非常熟悉。公司成员以团队精神合作，长期在市场上立于不败之地。2、对市场熟悉自1995年公司成立以来，长期的工作形成了对整个房地产和客户群特点的全面认识。3、拥有成功的全案企划经验74 中国养老养生健康产业深度研究报告我公司在全案企划方面拥有丰常成功的操作经验，在业内外享有良好口碑，现简单列举如下：（1）万泉新新家园（一期与二期）我公司于1997年底接手该项目的销售工作，根据自身的销售经验和目标客户的需求，对于项目的规划方案、户型设计、营销方案提出了建设性的意见。特别是首次将“绿色”概念引入北京，使该楼盘一连几年成为北京市的明星楼盘。在本公司的总体策划和独家代理销售之下，一期60000平方米销售率达100%；二期、三期推出后，销售率已达到90%，售价已升至9000元/平方米。（2）人济山庄该项目是由北京城市建设开发集团和人济集团投资开发建设的高级住宅。它位于“举目皆如画，四时景宜人”的紫竹院公园和京城交通动脉西三环之间，占地13.9公顷，规划建筑面积约30万平方米。经过我公司各部门的通力合作及与发展商的充分交流，只经过20天的周密策划和精心准备，便于99年11月22日在紫竹院公园举行了隆重的开盘活动，当天参与人数达2000余人，并出现了排队交认购金的抢购场面。开盘后的一个月内，在几乎没有任何公开媒介宣传的情况下，成交70套。（3）国际港74 中国养老养生健康产业深度研究报告国际港位于朝阳区霞光里3号，由中国爱地房地产开发有限责任公司投资开发。4、多种资源支持（1）成立项目组组建经验丰富的销售队伍（对东部地区非常熟悉的老业务员），严格执行管理制度；同时策划部在销售控制和市场推广上全力配合。（2）经纪部协助五个经纪部在与外围接触客户时，对本项目进行宣传，为本项目的销售提供有力的协助。（3）网络支持在本公司的网络上进行强力的宣传，并在相应的网络中链接，针对本项目进行网络论坛。5、利用老客户资源公司成立以来建立了一个庞大的客户网络，拥有数万条客户信息，同时，与外企购房俱乐部等都建有长期联系，这些资源对项目前期的推广起到非常重要的作用。74