2010年舟山房地产业发展报告（可编辑） 106页

2010年舟山房地产业发展报告2010年舟山房地产业发展报告浙江大学房地产研究中心邓韬李旭宁王卉2011年2月15日日2010年舟山房地产业发展报告主要观点1.舟山市房地产投资、销售、价格变动较大近十年来，舟山市房地产投资规模、销售额和价格都在快速增长，但增速变 化幅度较大。舟山市历年房地产投资规模增长速度的变化趋势没有明显规律可循，上下波动较大，这主要是由于舟山市特殊的地理区位特征导致土地供应量十分紧缺，历年的房地产开发投资受土地供应量的影响较大。从销售面积来看，舟山市商品房市场在震荡中发展。2004年和2005年的商品房交易面积出现了负增长，其余各年的交易量基本呈现出线性增长的总体态势，各年的增长速率上下波动较大，表现出明显的“高低错峰”式增长。从销售均价来看，舟山市住宅销售价格呈稳定上涨态势，并且市区住宅均价和全市住宅均价之间的差距在逐年加大。上 述现象表明伴随着舟山市城市化进程的推进，市区新建住宅品质的提升以及投机性需求不断增长，住宅价格增长速度存在一定程度的过快。舟山市的房地产市场发展受宏观经济政策和土地供应量的影响较大。2.住宅市场供需基本平衡，2009年开始呈现供不应求态势舟山市是海岛型城市，与其他城市的联动性相对较弱，房地产市场基本上自给自足的。从历年住房销售面积与竣工面积的对比来看，住房市场供需相对平衡。考察住宅市场的供给和需求状况比较复杂，难以获得很准确的数据，从目前可获数据的情况来看，销售面积与竣工面积之比是一个可供选择的参考指标。2004年－2008 年舟山市商品房的销售面积与竣工面积相差不大，两者的比重在1附近。2009年更是需求旺盛，销售面积与竣工面积之比已经达到了2.28，呈现出供不应求的态势。2010年，在调控政策影响下开发商放缓了开发进度，市场有效供给不足。3.房地产市场与城市经济协调发展从房地产建设与人居环境、房地产投资与城市经济、房地产销售与城市经济以及房地产价格与城市经济这几个方面，应用相应的指标对舟山市这10年来房地产市场与城市经济协调发展状况进行分析，得出舟山市房地产业与城市经济发 展相对较为协调，房地产投资适度，有利于拉动经济的增长，经济结构基本保持平衡，有利于整个地区经济的协调发展。但是，舟山市住宅价格的增长存在一定程度的过快，居民购房压力较大。4.舟山市住宅租赁价格较合理，出售价格偏高I浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山房地产业发展报告从商品房平均销售价格来看，舟山市销售价格节节攀升，2005―2009年商品房销售平均价格比上年增幅分别为33.5%、10.7%、15.6%、25.3%、4.2%，5年间增加了1.67倍。而从舟山城镇居民人均可支配收入看，2005 年舟山城镇居民人均可支配收入15524元，2009年为24082元，5年间增加了55%。城镇居民人均可支配收入增长速度远远赶不上房价的上涨速度，舟山市居民的住房压力还是很大的。舟山市住宅市场2010年12月二手房挂牌均价为12047.94元/m2，房价收入比为13.51，列全省第5位，居民购房压力在省内属于中间水平，约为省内最高温州地区的二分之一，属于购房压力较大的城市。6月至12月间，二手房挂牌均价和租赁挂牌均价之间的差距进一步扩大，房价租金比已达625.87，列全省第4位，租金收入比为17%，列全省第6位。 5.2010年多轮调控政策对市场成交量影响较显著2010年多轮调控政策的实施，给全国各地的房地产市场带来了重大的影响，而舟山市对本次调控政策在住宅成交量上的反应也是非常显著的，对住宅销售价格的影响则相对较小。从住宅市场成交量的同比增长数据来看，除1,2月份成交量数据同比为正，其余月份均为负数，成交数据较09年明显下降。与之相对的，从成交均价来看，1-12月份全市商品住宅成交均价为8942元/平方米，与去年同比增长25.0%；其中市本级成交均价为12064元/平方米，与去年同比增长37.2%。调控新政对住宅价格产生了一定的影响，但效果不太显著。二手住宅受调控政策 影响表现出与新建商品房市场相同的变化趋势。II浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山房地产业发展报告目录主要观点............................................I一、舟山经济社会发展概述............................1（一）城市简介..................................................1（二）舟山市经济发展特点........................................2 1．经济稳定增长，但滞后于周边城市............................22．海岛城市港口经济发达......................................43．城镇居民收入水平稳步提升..................................44．人口向大岛迁移拉动了住房需求..............................55．城市基础设施投资增速较快..................................5二、政策调控与市场环境变化..........................6三、房地产市场交易情况分析..........................8（一）新建商品住宅成交量跌宕起伏................................8 （二）新建商品住宅成交均价稳步上升..............................9（三）新建商品住宅供应量维稳...................................10（四）房地产开发投资持续增长...................................11（五）二手房市场成交同比下降...................................11四、房地产市场运行指标分析.........................12（一）各区块样本数量确定.......................................12（二）各区块内抽样方法.........................................12（三）舟山市12月楼盘挂牌数据分析..............................13 1．2010年12月挂牌均价分析................................132．2010年12月挂牌分类统计................................13（四）房地产市场主要运行指标分析...............................151．房价收入比显示，居民购房存在压力.........................152．房租收入比显示，居民租房压力较小.........................16III浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山房地产业发展报告 3．房价房租比显示，存在投资过热现象.........................17五、房地产业与城市经济发展分析.....................18（一）市区主要区块特征.........................................18（二）近十年发展概况...........................................191．房地产开发投资逐年增长...................................192．商品房销售量价震荡上升...................................213．调控政策背景下的市场发展梳理.............................22（三）房地产市场与经济发展协同分析.............................24 1．房地产建设与人居环境.....................................242．房地产投资与城市经济.....................................253．房地产销售与城市经济.....................................274．房地产价格与城市经济.....................................27（四）舟山房地产市场发展特征总结...............................281．有效供给开始呈现不足.....................................282．土地供应呈现紧张局势.....................................29 3．消费群体以本地居民为主...................................294．二三级市场不够完善.......................................295．住宅销售价格上涨较快.....................................306．房地产市场与区域经济同步协调发展.........................30IV浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告2010年4月起，从中央到地方，房地产调控的重拳相继落下。从信贷政策调整到供应结构调整，从规范拿地到规范期房销售，从增加供应到限制需求等等， 政策发布的频率之大，涉及面之广前所未有，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。在新政频出的这一年，舟山房地产市场面临空前考验。然而，在年底盘点这一年房地产市场的表现，住宅价格和成交量虽然经历了一段时期的震荡，但从总体上来看房地产市场仍然处于明显的上升趋势当中。本报告以房地产业发展状况为切入点，分析00-09这十年来舟山市经济发展与房地产发展的协同关系。着重分析2010年几次大的调控背景下，房地产市场的量价变化情况，对舟山房地产市场这一年来的发展情况进行盘点与总结。一、舟山经济社会发展概述 （一）城市简介舟山是全国唯一以群岛设市的地级行政区划，下辖2区2县（定海区、普陀区、岱山县和嵊泗县）。舟山拥有港口、渔业、旅游三大优势，海洋经济发展迅速。临港工业、港口物流、海洋旅游和现代渔业等四大基地雏形形成。旅游房产和海景房是舟山市最具特色的地产项目。最新一轮的“十二五”规划建议提出，构建舟山全面实施海洋、群岛综合开发的“一体、两翼、三圈、诸岛”总体布局、舟山本岛“一城三带”空间布局和海洋产业集聚区“一城多岛”建设布局，标志着舟山地区新一轮的大开放、大发展的机遇已经到来。 从舟山市的城市规划来看，推行“中心城区现代化、本岛城乡一体化、主要大岛城镇化”的主导战略，新城、定海、普陀三组团形成联系紧密、各具特色的一体化中心城区，舟山本岛南生活、北生产的城市框架。从行政区划的角度来看，舟山市的发展中心聚焦在定海城区以及普陀区。其中定海区新划分出临城新区，并将舟山市政府迁往这一新城区，是舟山政治经济文化中心。普陀区的东港新区是建设中的居住新区，将进一步成为普陀区政治、文化中心，是近一段时间来普陀区商品房市场最活跃的版块。从城市规模来看，2000年至2009年，舟山市建 成区面积除在个别年份有下降外，总体呈增长趋势，如表1.1所示：2表1.1舟山市建成区面积（单位：km）年份2000200120022003200420052006200720082009建成区面积50.355.349.657.159.260.142.758.159.159.9资料来源：舟山市统计年鉴1浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告 从城市人口总量来看，2000年至2009年，舟山全市人口从98.4万下降为96.7万，人口总量略有下降，每年以0.2%的速度减少。2000年至2009年舟山市区总人口从68.8万增至69.6万，总体趋势平稳。这一特征也表明舟山市的城市化进程在不断加快。表1.2舟山市人口总量范围2000200120022003200420052006200720082009全市（万人）98.498.197.797.196.996.796.696.796.896.77市区（万人）68.868.869.168.969.169.169.269.469.669.66 资料来源：舟山市统计年鉴（二）舟山市经济发展特点1．经济稳定增长，但滞后于周边城市近年来，由于大力发展港口经济以及房地产业的快速发展，舟山市的经济总量快速增长。2008年，在全球、全国及全省经济增长趋缓下，舟山市依然保持较快的发展速度，全市地区生产总值达490亿元，以14.5%的增速在长三角16个城市中连续3年位居第一，分别高于全省和全国增速4.4、5.5个百分点。2009年舟山实现地区生产总值533亿元，比上年增长11.0%，增幅在长三角16城市 居第九位，连续11年保持两位数增长。按常住人口计算，全市人均生产总值50379元，增长9.5%，约7375美元；按户籍人口计算，人均生产总值55106元，增长11.0%，约8067美元。2000年至2009年舟山市地区生产总值增长情况如图1.1所示：600807050060400 503004030200201001000 2000200120022003200420052005200720082009全市（左）122134157187231280335409490533人均（右）12141619242935424750图1.1舟山市地区生产总值发展情况（单位：亿元、千元）资料来源：舟山市统计年鉴2浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告虽然近年来经济发展势头良好，但从图1.2 中可以看出，舟山市地区生产总值仅排名浙江省内第十一名，仅为杭州的九分之一，台州的四分之一，与丽水接近。虽然受限于城市规模和地理区位的限制，舟山市的经济总量较周边地区偏小，但从总体差距来看，在长三角城市带中，仍然可以认为舟山市经济发展相对滞后。图1.22009年舟山地区生产总值与周边城市比较数据来源：2009年各城市统计公报图1.3是从城乡差距的角度来看，舟山市区生产总值占全市生产总值的比重较大，舟山市区生产总值呈现出与全市生产总值一致的增长趋势。2000-2009年 间全市地区生产总值年均增长率为15.9%，市区生产总值年均增长率为15.9%，从这一对比上可以看出市区和全市的发展速度基本一致，城乡差距未进一步加大。60050040030020010002000200120022003200420052006200720082009 全市122127146172212280335409490533市区8799111133165201241294350374图1.32009年舟山市市区生产总值与全市生产总值对比（单位：亿元）数据来源：舟山市统计年鉴3浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告2．海岛城市港口经济发达与浙江省其他城市相比，舟山市港口经济发达，产业结构特色鲜明。进入21 世纪以来，随着舟山市港口物流资源的不断优化，舟山市依托“港口经济”的发展战略为第二产业的发展带来活力，所以近年来第二产业的发展出现了新的突破，产业结构进一步调整。2009年，舟山市第一产业增加值51.41亿元，下降3.0%；第二产业增加值248.3亿元，增长14.7%；第三产业增加值233.6亿元，增长10.3%。三次产业结构比例调整为9.6：46.6：43.8，第三产业的比重进一步加大。3．城镇居民收入水平稳步提升2009年舟山市城镇居民人均可支配收入24082元，比上年增长8.2％，扣除价格上涨因素，实际增长9.1％。城镇居民人均消费性支出15236 元，比上年增长6.6％。城镇居民的恩格尔系数为36.8％，比上年下降0.4个百分点。2009年末城镇居民人均住房建筑面积31.6平方米。城镇居民收支增长情况见表1.3所示：表1.3舟山市城镇居民收支变化情况年份人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）人均居住类支出（元）20008886654058220011016173676702002109858010 7172003122139009110720041374798351052200515524109501145200617525118861162200719856129781328200822257142881592200924082152361996 数据来源：舟山市统计年鉴值得注意的是，2009年渔农村居民人均纯收入12612元，比上年增长11.0%，扣除价格上涨因素，实际增长11.9％。2009年渔农村居民人均生活消费支出9221元，比上年增长9.4％。而在2009年渔农村居民人均住房面积已达48.2平方米。随着渔农村居民的收入不断提高，舒适的住房环境成为需求，全年居住消费人均1165元，增长43.1%。随着舟山市城市化进程的不断推进、渔农民收入的不断提高。有一大批的渔农民通过转产向二、三产业转移，大批非城市人口涌入城区，在城区寻求居住。 4浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告4．人口向大岛迁移拉动了住房需求舟山是个以群岛组建的海岛城市，随着“大岛建，小岛迁”战略的实施，居住人口逐步向主要经济大岛集中。自上世纪80年代以来至今，舟山市岛屿迁居人口将近8万人，其中从小岛迁移出来的人口有3万多人。目前，舟山市人口大多集聚在定海、普陀等中心岛屿上。目前小岛自发迁向大岛人流高峰期虽已过去，但小岛人口迁移仍将持续。根 据规划建议，舟山市2010年前迁移24个岛屿渔农民约14000人。这一战略的实施给陆地面积较大的定海和普陀两区房地产发展提供了优越的条件。5．城市基础设施投资增速较快2000年至2009年舟山市城市基础设施投资额持续增加，2000年舟山市城市基础设施投资额为13.1亿元，2009年则达到了198.3亿元，增长了15倍，年均增长率为31.2%。从市区数据来看，由于09年数据的缺失，在08年末市区的基础设施投资总额已达75亿元，为当年全市数据的43.8%，年均增长率为32.1%， 与全市增长率基本一致。高速增长的城市基础设施投资是舟山市高速城市化进程的写照，城市生活品质的不断提高也催生出城市居民对改善性住房的刚性需求，对高品质住宅小区的需求也处于高速增长的阶段。2502001501005002000200120022003200420052006200720082009 全市131722505574100144171198市区61112162029437275图1.42009年舟山市城市基础设施投资总额（单位：亿元）数据来源：舟山市统计年鉴将舟山市的全社会固定资产投资与浙江省内的十一个重点城市进行对比可以发现，舟山市09年的全社会固定资产投资额为400.66亿元处于倒数第二位，5浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告 环比增长速度为17.3%处于全省第3位，这一对比进一步验证了舟山市虽然发展程度相对滞后，但发展速度很快，未来的经济发展空间和发展潜力值得看好。表1.42009年浙江省11个地（市）固定资产投资完成情况区域全社会固定资产投资（亿元）增长幅度（%）增幅排名浙江省10741.6415.2--杭州市2291.6515.75宁波市2004.2216.04 温州市837.7210.59嘉兴市1233.3422.51湖州市637.8420.82绍兴市1055.0315.26金华市635.458.311衢州市415.4015.07舟山市400.6617.33台州市834.10 9.810丽水市279.1912.28数据来源：浙江省统计年鉴二、政策调控与市场环境变化2010年舟山房地产市场在国家多轮宏观调控的大背景下，量价跌宕起伏，市场发展方向并不明朗。2010年，中央政府大力打压房价，各部委相继发布了一系列旨在遏制住房价格过快上涨的调控措施，舟山市也在第一时间跟进颁布了相应的地方调控措施。今年出台的一系列措施，从总体上讲基本是着眼于抑制投机性需求、增加住 房特别是保障房供应以及加强房地产市场监管这三个方面，以时间为顺序对调控措施进行梳理，如表2.1所示。表2.12010年舟山市房地产市场调控政策梳理1时间主要内容关键要点市政府发布关于加强加快保障性住房建设，推进旧城改造建设与农村保障性住房建设有力住房改造建设，鼓励促进自住型和改善性的住房 改善城乡居民住房条消费，规划房地产市场秩序件的实施意见首次购买90平及以下舟山市以家庭为单位购买90平方米及以下普通普通住房可享契税全住房的首次购房者，给予所征收契税全额补贴1资料来源：，笔者在搜房网相关资料的基础上进行整理6浙江大学房地产研究中心网址： 2010年舟山市房地产业发展报告额财政补贴舟山市银行七折利率从去年年底开始，国家出台了一系列相关政策收叫停紧房贷，舟山多家银行放贷紧缩。直管公房是指定海城区由市房管局直管的成套公直管公房承租户可按有住宅房屋。从市房管局获悉，直管公房承租户政策申请购买成套直符合当年经济适用住房申请条件的，可以按经济 管公有住宅适用住房政策申请购买其租住的成套直管公有住宅。市民购第三套房不能公积金贷款执行房贷新政，原则上暂停发放第三用公积金贷款二套房套房及以上公积金贷款，二套房首付款也从原来首付提至五成的40%上调为50%。10年至2012年，市区将新增保障廉租住房家庭舟山市市区住房保障600户以上，新开工保障性住房15万平方米以上，三年规划出台 推出公共租赁住房4万平方米。岱山县住房保障规划今后三年内，岱山县高亭城区将新增大量廉租、出台公租及经济适用房普陀区人才公寓同时普陀区人才公寓租住工作开始，首批有15套人才符合四项条件者可申公寓可供申请。请租住 普陀区再次提高廉租住房租金配租标准，低保家普陀区提高廉租房补庭提高到16元/平方米，低保边缘家庭提高到13贴元/平方米。新城高校毕业生公共人才保障性住房计划租赁房申请舟山房地产二次调控实行住房限购政策（限购一套，旅游房产除外）、2010.10.12 细则出台严格执行差别化住房信贷政策出台“商品住房限购政市房管局出台了落实有关商品住房限购政策的七策”细则条细则“十二五”期间，全市将在满足城市低收入家庭“十二五”住房保障规基本居住需求的基础上，逐步将中偏低收入家庭2010.10.12划确定纳入保障范围，加快建立住房保障体系，实现人 人有房住的目标从上表中可以看出，在今年最为重要的4月份和10月份两轮调控的实施中，舟山地区的住宅市场调控政策与国家的相应措施基本一致，并未体现出很多的地方特色，仅对旅游房产放松了限制。除去以“国十条”为主的直接针对市场的调控措施，国家还对住房信贷市场进行了多次加息和上调准备金率，这些措施都意在打压投机性需求，抑制房价的过快上涨。响应国家有关加大保障性住房的供应计划，舟山地区也在今年的规划中大幅度确定了未来的保障房开发计划。从这些计划中可以看出，未来一段时间内，保 7浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告障性住房的建设将成为政府对住宅市场调控的主导措施。三、房地产市场交易情况分析（一）新建商品住宅成交量跌宕起伏2010年舟山市住宅成交量走势跌宕起伏，无论是市区还是市本级（定海城区及临城新城）的成交量均未显现出明显的上升或下行趋势。从同比增长数据来看，除1、2月份成交量数据同比为正，其余月份均为负数。成交数据较09年明显下降，楼市调控取得了一定的成果。 从全年总体情况来看，1-12月全市商品住宅预销售9333套，同比减少35.72%；预销售面积103.4万平方米，同比减少35.4%。其中市本级预销售2933套，预销售面积35.3万平方米，同比减少39.2%、39.6%。市场成交量较去年有明显下降。从各月的成交数据来看，在5月和11月成交量出现了大幅下挫，这两个月恰好是楼市调控新政短期效果最为显著的月份。5月份全市共成交商品住宅494套，比去年同期减少66.3%，同上月相比环比减少43.5%，其中市本级（包括定海城区和临城新区）成交357 套，比去年同期减少29.6%，同上月相比环比增长40.0%。同时，在5月份共有7个新开楼盘，市场剩余楼盘增多。从上述现象可以明显的看出，一系列的调控政策效应逐渐显现，房市观望气氛渐浓，导致商品住宅销售缓慢。五月份一个值得注意的现象是，从购房人性质来看，单月市内个人购房的占97%，市外个人购房的占3%，其中岱山市外个人购房比例最高，占23%。市外个人购房数量的锐减在一定程度上可以代表调控措施投机性需求的挤出，而岱山则由于旅游房产项目相对集中而吸引到了更大比例的市外购房人群。 11月份全市共成交商品住宅614套，比去年同期减少51.96%,同上月相比环比减少52.18%。11月份我市商品住宅成交量明显减少，主要原因一是10月份出台的税收、信贷、限购政策效应逐渐显现，老百姓选房、购房越发谨慎；二是开发企业为避开11月1日开始实施的商品房预售资金监管，一些项目提前或延迟开盘时间，使得11月份全市无商品房源推出。8浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告1400250.00 1200200.001000150.00800100.0060050.004000.00200-50.000-100.00 1011121月2月3月4月5月6月7月8月9月月月月全市成交套数912714417874494589447777120212846141009市本级成交套数7519284255357227187328528171245284全市同比增幅11171-29-37-66-73-64-34-278-52-34市本级同比增幅235-69-52-30-76-30201-28-189-64图3.12010年舟山市商品住宅成交量走势图 （单位：套，%）资料来源：舟山市统计局（二）新建商品住宅成交均价稳步上升从表3.1的住宅均价走势可以大致看出，舟山市新建商品住宅在2010年继续呈现稳步增长态势。1-12月份全市商品住宅成交均价为8942元/平方米，与去年同比增长25.0%；其中市本级成交均价为12064元/平方米，与去年同比增长37.2%。从同比数据来看，无论是市本级（定海、临城）或是全市的均价数据除12月份外均均未出现负增长，其中市本级住宅均价同比增速较全市同比增速快。 新建商品住宅经历了今年4月的“新国十条”第一轮调控后，5月份舟山市房屋销售价格同比上涨16.8%，涨幅比4月份回落1.7个百分点，环比下降0.4%，月度环比价格为15个月来首次下降。成交均价在6、7月开始缓慢的下降，但在9月又开始呈上升趋势。值得注意的是，10月份新出台的舟山地区临时性调控措施并未使得舟山楼市得到控制，受到新楼盘上市以及房价上涨预期的影响，在10月份的新房成交量达到近一段时间的最高值。10月舟山楼市新政对于新房成交均价产生了一定的影响，新建商品房的成交均价开始了缓慢的下降。11月份 全市商品住房成交均价达到9705元/m2（扣除别墅因素影响），同比上升16.0%，比上月份环比上升7.6%。主要原因是受区域性成交量影响，从各县区成交均价来看，与上月基本持平。市本级商品住房成交均价达到11781元/平方米,比去年同期上升18.3%,比上月下降7.7%。从2010年新建商品住宅价格变动的趋势来看，调控新政对住宅价格产生了9浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告一定的影响，但效果不太显著。 表3.12010年舟山市商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米，%）1011121月2月3月4月5月6月7月8月9月月月月11251027全市682388418182830386098150864890219705911842135211151222124712651141111211181229127611781245 市区255874676015全市同-11.9.043.236.332.482.242.230.539.020.132.415.9比6市区同101.62.288.279.484.479.657.744.84.622.618.3-0.7比6资料来源：舟山市统计局 （三）新建商品住宅供应量维稳2010年舟山新盘上市集中在1月、4月、9月和12月，其余各月新批准预售商品房套数同比变化不大。1-12月全市批准可预售商品住宅10420套，同比增长11.5%；其中市本级批准可预售商品住宅3040套，同比减少10.6%。从新建商品住宅供应量的变化情况可以看出，除去新政对预售措施的规定使得开发商将部分楼盘延期开盘的影响外，基本可以认为2010年的住宅供应量水平与去年基本持平，小幅上涨，市场可售房源供应量充足。从区域看，商品住宅的供应量主要集中在普陀、市本级、岱山, 批准可预售商品住宅分别为4462套、3040套、2500套，占了全市的95%以上比重。18001600140012001000800600400200 01011121月2月3月4月5月6月7月8月9月月月月全市月批准预售套数1457666614167825105955521672131401450市本级月批准预售套数49215012151621461664362152580178图3.22010年舟山市商品住宅成交均价走势图资料来源：舟山市统计局 10浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告（四）房地产开发投资持续增长根据统计局公布的资料，1-12月份全市累计完成房地产开发投资额59.0亿元，较上年同比增长20.4%。其中商品住宅投资39.2亿元，占房地产开发投资总额的66.5%，同比增长11.5%；商业营业用房投资7.2亿元，同比增长67.5%。但值得注意的是，在国家调控政策影响下，2010年以来房地产开发投资增速呈现逐季回落趋势 1-12月份全市房屋施工总面积603.1万平方米，同比增加30.0%，其中住宅施工面积397.8万平方米，同比增长28.0%；房屋新开工面积206.0万平方米，同比增长7.8%，其中新开工住宅面积133.0万平方米，同比增长4.6%。1-12月份全市房屋竣工面积135.0万平方米，同比增长90.5%，其中商品房住宅竣工面积为101.2万平方米，同比增长89.9%。在行政调控频繁的这一年，舟山市房地产投资和建设仍然呈现出稳步增长的态势，在一定程度上表现出业界对住宅市场前景持谨慎看好的态度。（五）二手房市场成交同比下降 2010年舟山市二手住宅市场的成交量走势与新建商品住宅成交量走势基本一致，受调控政策影响在全年大部分月份内均处于同比下降的走势中。1-12月份全市二手住宅共成交7933套，同比减少35.9%；建筑面积66.1万平方米，同比减少37.6%。其中市本级二手住宅共成交3053套，建筑面积24.8万平方米，同比减少44.6%、49.8%。值得注意的是4月份全市二手房成交1286套达到年内最高值，比去年同期增长29.5%，比上月环比增长100.0%，其中市本级（定海、临城新区）成交536套，同比去年增长9.2%，比上月环比增长120.6%。主要原因：一是四月仍受学 区报名的影响，促使学区房成交活跃；二是定海乡镇本月成交量显著增加，主要是盐仓182套金鹰公寓办理了交易过户手续；三是我市以家庭为单位首次购买90平方米以下的购房户，可以享受契税补贴政策，一定程度上促进了二手房市场成交活跃，全市90平方米以下的二手房成交比例高达71%。调控短期效果显著的5、6、11以及12月份，二手住宅成交量均出现了较大幅度的下降。受新一轮税收、货币、限购等调控政策影响，二手成交量在短期内显著减少，其中6月份如果没有学区房报名时间调整的因素影响，二手房成交量可能会更少。 11浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告表3.22010年舟山市二手房销售情况（单位：套，%）1011121月2月3月4月5月6月7月8月9月月月月全市7952776431286570459469542798750639705市本级26899243536193203157211 368330196249全市同146.-39-17.-43-64-63-58-34-25-50-5029.5比1.09.3.4.0.9.0.4.5.7市本级139.-51-31.-60-69-73-64-31-14-62-559.2同比3.77.0.5.8.2.2.1.7.8资料来源：舟山市统计局四、房地产市场运行指标分析 为了更加全面的分析舟山市住宅市场这一年来的实际运行情况，在之前基于统计数据分析的基础上，根据各网站二手房以及租赁住房的挂牌交易数据对住宅市场交易情况做进一步进行分析。（一）各区块样本数量确定以舟山市中心城区（定海区、普陀区和临城新区）的房地产交易情况为跟踪调查对象。岱山县和嵊泗县由于新建商品房小区较少，距离舟山主岛距离较远，不作为本次调研的研究对象。舟山市区将选取二手房挂牌数据300个样本、60个小区、每个小区5套左右住房，分别在每月的5号、15号、25 号采集样本小区的三套左右住房信息。考虑到舟山市的房地产市场容量较小，各区块的成交量变化较大，难以确定各区块的合理抽样比例，故对定海区、普陀区和临城新区三区采用平均抽样的方式，即每区采集100个样本。舟山租赁房市场一直比较平稳，供给和需求量均相对较小，数据受制于网站挂牌样本数量的限制，故将根据数据在各区的可获得性进行抽样。（二）各区块内抽样方法在各区块内尽可能按照如下的方式进行抽样，但考虑到实际数据的可获得性，可能无法实现而采用简化的抽样方法。 定海城区：定海城区是舟山市老城区，曾经的政治经济、文化中心，住宅价格较高。定海城区不包括临城新区，按城区西、城北、城东和城区东4个区位进12浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告行小区选择，在对这几个区位进行对比后发现小区价位与区位无明显相关，而新开小区多处于城区东，故在这4个区域按尽可能按照2:2:2:4的比例进行选取。临城新区：临城新城是目前舟山新一轮城市规划中的新城，是未来的政治、 经济、文化的中心，具有很好的升值潜力。临城新区存量新建小区房是不是很多，难以按照确定的小区划分方案进行搜集，故对区域内的小区平均搜集样本。普陀区：普陀区住宅主要分布在沈家门和东港两大区域。沈家门区域属于老城区，价位较高，新建住宅小区较少；东港新城区为普陀区政治、文化中心，人口集散居住新区，完善城市配套设施，区域楼盘数较多，价位相对较低，综合考虑在这两个区进行平均抽样。（三）舟山市12月楼盘挂牌数据分析1．2010年12月挂牌均价分析通过对表4.1的样本挂牌数据分析，可以看出舟山市各区块中临城区的二手 房交易挂牌均价最高，普陀区的租赁均价是最高的，两者分别达到了12847元/m2和每月22.4元/m2，从二手房挂牌均价可以显现出临城区块作为行政和商业中心的价值。值得注意的是，作为未来城市中心的临城新区二手房租赁均价低于全市租赁均价，而交易均价却高于市平均水平，甚至高于普陀区，这是因为临城区是未来的行政、商业中心，其投机性需求相对较高，地块升值潜力较大。但由于目前相关的配套设施还无法与老城区相比，故反映住宅实际价值的租赁价格则显得相对较低。普陀区属于老城区，挂牌租赁住宅一般情况下相关配套设施较为完善， 租赁均价相对稍高。普陀区二手房挂牌价相对低是由于该区商品房小区相对较少，住宅品质相对低一些，但是不可忽略的是建设中的东港新区将会在未来带来较大升值潜力。表4.1舟山市2010年12月挂牌交易和租赁均价统计表交易均价（元租赁均价（元区块交易样本数（套）租赁样本数（套）22/m）/m/月）定海1009112847.5518.59 临城1006712327.3918.15普陀1004210968.8922.43市区30020012047.9419.252．2010年12月挂牌分类统计对样本按建筑面积进行统计，发现二手住宅样本和租赁房屋样本的建筑面积13浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告比例较为接近，而二手住宅中面积较大（ 90m2）样本占比例较高，这与不同房产品质的定位有关。值得注意的是在二手住宅数据中，大面积样本占了最大比例，并且这些住宅建筑年代较新，这在一定程度上能反映舟山住宅市场的投机属性。7%6060-9037%30%90-12012026% 图4.1二手房挂牌数据按建筑面积分类11%30%6060-9033%90-12012028%图4.2租赁房挂牌数据按建筑面积分类14浙江大学房地产研究中心网址： 2010年舟山市房地产业发展报告（四）房地产市场主要运行指标分析1．房价收入比显示，居民购房存在压力表4.2按照三口之家购买90m2住宅的标准，根据历年统计年鉴中2009年城镇居民可支配收入进行商品房房价收入比的核算。从表中数据的变化可以清楚地看到舟山市的房价收入比呈现出较快的增长态势。最高点发生在2008和2009年，房价收入比高达8.31，说明舟山市居民购房压力较大，房价已经超过了大部分居民的购买力水平。表4.2舟山市历年商品房房价收入比 2年份人均可支配收入（元）商品房成交均价（元/m）房价收入比20011016117545.1720021098522206.0620031221324766.0820041374728816.2920051552438467.43 20061752542577.2920071985649217.4420082225761678.3120092408266788.31资料来源：舟山市统计年鉴表4.2是根据统计年鉴得到的分析结果，应用二手房挂牌数据进行分析，将222房价收入比数据扩展至60m、70m和90m三个标准分别计算，得表4.3： 表4.3舟山市市区2010年挂牌房价收入比二手房挂牌二手房挂牌全市居民人60m270m2房90m2时间（年-月）均价（元/均价*0.9（元均可支配收房价收价收入房价收m2）/m2）入（元）入比比入比2010年6月9438.378494.53240827.058.2310.582010年12月12047.9410843.15240829.0110.5113.51资料来源：浙江大学房地产研究中心观测数据由表4.3可知，根据今年6月份舟山市二手住宅挂牌交易均价计算得到的三 个计算标准下房价收入比分别为7.05、8.23和10.58。这一比值说明舟山市住宅价格已经超过了居民的支付能力。将这一数据与表3.3中的09年房价收入比进行对比可知，这一比值在2010年继续增长。当然，这一比较并未考虑2010年人均可支配收入的提高，故是对房价收入比的高估，仅起参考作用。15浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告根据12月份的最近挂牌数据统计所得的二手房均价为12047.97元/平方米，三个计算标准下的收入比已分别经达到9.01、10.51 和13.51，舟山市二手房价格继续上涨，居民购房压力进一步加大。根据浙江大学房地产研究中心搜集的浙江省内各城市住宅微观数据的横向比较，得到90m2计算标准下，舟山市区的房价收入比列全省的第5位，居民购房压力在省内属于中间水平，约为省内最高温州地区的二分之一，仍然属于购房压力较大的城市。表4.42010年12月浙江省各地市商品房房价收入比计算标准地区房价收入比排名杭州市六区15.792 宁波市六区10.463嘉兴市区6.719湖州市区6.808丽水市区9.774290m衢州市区5.9711绍兴市区7.446台州市区7.287舟山市区9.015金华市区6.2710温州市区20.281 资料来源：浙江大学房地产研究中心观测数据2．房租收入比显示，居民租房压力较小由表4.5可知根据2010年6月舟山市房屋租赁挂牌数据计算得到的房租收入比为18%。这一比例相对较低，说明舟山市的房屋租赁市场相对冷淡，房屋租赁价格较低，租房者压力较小。这一现象的主要原因是舟山市外来常住人口和购房者比例都较低，而且多集中在高档海景房市场，故房屋租赁市场的有效需求不足，市场反映相对购买市场显得比较冷淡。根据12月份最新的挂牌数据统计所得的房租挂牌均价为19.25元/平方米/ 月，房租收入比为17%，进一步说明舟山租赁市场仍然表现很平稳，价格变化不大。结合这两个月份房租收入比的情况可以看出，两阶段的住宅市场调控旨在打压投机性需求，而舟山市房屋租赁市场由于外来人口较少以及市场房源供应充足并不存在过热的现象，居民租房压力较小。16浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告表4.5舟山市市区2010年挂牌房租收入比月租金挂牌均价月租金挂牌市区居民人均可房租收入比 时间（年-月）（元/平方米/月）均价*0.9支配收入（元/人）（%）2010年6月19.5617.6024082182010年12月19.2517.332408217资料来源：浙江大学房地产研究中心观测数据根据浙江省大学房地产研究中心搜集的浙江省内各城市住宅微观数据的横向比较，得到舟山市区的房租收入比列全省的第6位，居民房租压力在省内属于中间水平，约为省内最高温州地区的二分之一。 表4.62010年12月浙江省各地市房租收入比地区房租收入比（%）排名杭州市六区27.02宁波市六区23.63嘉兴市区16.09湖州市区18.34丽水市区17.06衢州市区11.911绍兴市区17.295台州市区16.78 舟山市区17.06金华市区13.010温州市区31.01资料来源：浙江大学房地产研究中心观测数据3．房价房租比显示，存在投资过热现象舟山市住宅市场6月份挂牌房价房租比为482.53，从这一指标可以看出舟山市房产价值被高估，存在一定程度的市场泡沫。市场对于调控的反映比较不积极，舟山市场投机成分较高。据统计，舟山市约有25%城镇住户拥有二套及以上房屋，2渔农村居民进城购房者也已占相当大的比例 。这些现象都表明了舟山市房地产市场存在一定的泡沫，且住宅价格对新一轮的市场调控反映不是很明显。根据12月份最新的挂牌数据显示，舟山市二手房挂牌均价和租赁挂牌均价之间的差距进一步扩大，房价房租比已达625.87。新一轮楼市调控效果不明显，舟山房地产市场泡沫进一步扩大。2资料来源：388717浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告表4.7舟山市市区2010 年挂牌房价租金比月租金挂牌均价（元/平二手房挂牌均价（元时间（年-月）房价房租比方米/月）/平方米）2010年6月19.569438.37482.532010年12月19.2512047.94625.87资料来源：浙江大学房地产研究中心观测数据根据浙江省大学房地产研究中心搜集的浙江省内各城市住宅微观数据的横 向比较，得到舟山市区的房价租金比列全省的第4位，住宅价格相对租赁租金较高，未来的市场调控需要进一步控制住宅价格的过快上涨。表4.82010年12月浙江省各地市挂牌房价房租比地区房价房租比排名杭州市六区7082宁波市六区5327嘉兴市区50110湖州市区44611丽水市区6913衢州市区6045 绍兴市区5169台州市区5248舟山市区6264金华市区5826温州市区7701资料来源：浙江大学房地产研究中心观测数据五、房地产业与城市经济发展分析（一）市区主要区块特征舟山作为海岛型城市，区块特征十分明显。舟山市中心城区由定海城区、临城新区、普陀（沈家门）城区组成。除尚有少量可供开发建设的空地之外，定海 城区和沈家门老城的建设用地基本呈现饱和状态，人口密集度较高。根据《舟山市城市总体规划（2000～2020年）》，舟山市的行政中心将迁移到临城新区。临城新区介于定海、普陀两大城区之间，加强了定海城区、普陀城区之间的联系。而且，临城可建设用地多达25平方公里（含普陀区部分用地），发展潜力很大。新区自2001年开发以来启动，完成了大部分的公共基础设施建设，大多数的市政部门已搬入新城办公，不少高品质的楼盘已建造完成，南海、航海学校、新城18浙江大学房地产研究中心网址： 2010年舟山市房地产业发展报告小学等有较高档次的学校在临城落户。随着基础设施的不断完善和市政府机关的迁入，临城新城已经成为了目前最具投资潜力的地块。普陀城区依托沈家门渔港，是舟山第二大城区，是东海渔港的历史文化沉淀主要集中区。普陀区的住宅主要分布在沈家门和东港两大区域。沈家门区域属于老城区，新建商品房小区相对较少，住宅价位相对较高；东港新城区为普陀区政治、文化中心，人口集散居住新区，完善城市配套设施，区域楼盘数量较多，价位相对较低，但也有少量高档海景住宅。 舟山现有的海景旅游房产主要集中在普陀区沈家门、东港接到临海沿岸以及与本岛一桥之隔的朱家尖岛。朱家尖岛上主要分布的是产权式公寓和别墅，沈家门、东港以普通住宅为主。作为舟山市的特色房地产项目，旅游、海景房产的升值潜力较好。（二）近十年发展概况1．房地产开发投资逐年增长2009年舟山市房地产开发投资49.0亿元，比上年增长25.8％；其中住宅投资35.2亿元，增长26.7%。房屋施工面积463.9万平方米，增长20.5%。房屋竣工面积70.9万平方米，下降27.1％。商品房销售面积161.4 万平方米，增长1.2倍。商品房空置面积13.8万平方米，下降2.3%。从区域分布来看，房地产开发投资额增长主要集中在新城和普陀。2009年新城房地产开发投资额9.3亿元，增长85.9%；普陀22.8亿元，增长29.4%。2001年至2009年的舟山市房地产投资变化情况见图5.1所示：19浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告60.060% 50.050%40%40.030%30.020%20.010% 10.00%0.0-10%200120022003200420052006200720082009房地产投资额（亿元）同比增速（%）图5.1舟山市房地产投资发展情况资料来源：舟山市2009年国民经济和社会发展统计公报3从图5.1中可以看出，除去2003年和2008年由于市场调控和土地供应量紧缺的因素导致了开发投资有小幅度的下降，舟山市历年的房地产投资规模基本处 于稳步上升的态势。增长速度的变化趋势没有明显的规律可循，上下波动较大，这主要是由于舟山市特殊的地理区位特征导致土地供应量十分紧缺，历年的房地产开发投资受土地供应量的影响较大。与浙江省其他地区对比来看，舟山市房地产投资额排名浙江省内第九位，相对滞后于周边城市，仍然有较大的发展空间。800.00704.7700.00600.00500.00 374.5400.00300.00253.3210.5187.2200.00152.3132.6111.3100.0049.041.337.60.00 杭州宁波温州绍兴嘉兴台州金华湖州舟山丽水衢州图5.22009年舟山房地产投资额与周边城市比较（单位：亿元）资料来源：各城市统计公报3参考网页：412220浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告2．商品房销售量价震荡上升近十年来，舟山房地产市场最突出的表现是在2009年全市商品房销售出现“井喷”。全市商品房销售面积达到161.4万平方米，同比增长 1.2倍。商品房销售面积大幅增长的原因除了刚性需求释放外，主要还在于2008年房地产市场低迷所造成的低基数。从图5.3和5.4中描述的销售面积和销售金额来看，舟山市商品房市场在震荡中发展。2004年和2008年的商品房交易面积出现了负增长，其余各年的交易量基本呈现出线性增长的总体态势，各年的增长速率上下波动较大，表现出明显的“高低错峰”式增长。2000-2009年间，全市和市区的商品房销售金额年均增4长率达到为32.2%和33.4% ，全市和市区的商品房销售面积年均增长率分别为13.9%和13.9%，从增长速度对比来看，市区和全市的发展速度基本协调一致。1200000100000080000060000040000020000002000200120022003200420052006200720082009 全市87155101312115482185675193019338405391635669226456949107759市区93968102022159210166277281838318583581390369435945950图5.32000-2009年舟山市房屋销售金额变化趋势（单位：万元）4由于2000年市区数据的缺失，市区年均增长率计算跨度为2001-2009年21浙江大学房地产研究中心网址：2010年舟山市房地产业发展报告180160 1401201008060402002000200120022003200420052006200720082009全市49.747.6551.9774.9867.0287.7791.8136.574.1161.37 市区43.3544.2460.2453.7264.7467.55109.6852.49123.24图5.42000-2009年舟山市房屋销售面积变化趋势（单位：万平方米）资料来源：舟山市统计年鉴从销售均价来看，舟山市商品房销售价格呈稳定上涨态势，2000年最低为221754元/m，2009年增长至最高值增长至6678元/m，增长速度在2006年和2009年出现下滑，2005年达到最高33.5%。从横向对比来看，据统计资料显示，20085 年全省商品房销售平均价格比舟山高的只有温州、杭州和宁波。分市区和全市来看，全市和市区商品房销售均价年均增长速度分别为16%和15%，市区住宅均价和全市住宅均价之间的差距在逐年加大，这主要来自于舟山市的城市化进程、市区新建住宅品质的提升以及投机性需求的不断增长有关。从总体上来说，舟山市住宅价格增长速度存在一定程度的过快。舟山市商品房销售均价变化趋势见图5.5。900080007000 600050004000300020001000