供应链管理（scm）系统可行性报告 27页

泓泰集团供应链管理（SCM）系统可行性报告江西泓泰企业集团有限公司2003年8月18日27 （一）企业基本情况1、基本情况企业名称：江西泓泰企业集团有限公司网址：http://www.hongtai.cn电子邮件：ht@hongtai.cn通讯地址：南昌国家高新技术开发区高新六路116号注册时间：1995年2月注册资金：人民币伍仟零贰拾捌万元（RMB5028万元）登记注册类型：股份制经济规模：公司于1995年引进具有国际先进水平的生产线，是当时同行业国内第三家、省内第一家生产铝塑复合幕墙材料的生产厂家。1997年为保持同行业技术生产水平与产品质量的权威性，公司投入巨大的人力和物力进行设备技术改造项目，大大降低生产成本，提高产品质量，使得单线设备生产率提高了50%，位列全国同行业之首。现年产达120万平方米，年销售收入达1.3亿元，自1997年至今累计实现利税8000多万元。2003年集团发展需要，在高新开发区投资1.2亿元兴建了泓泰高新工业园，为泓泰集团打造国际一流企业、一流品牌创建了新的基础。人才资源：公司现有人员198人（不含销售人员），其中大专以上学历人员80人，占总数40%，本科以上学历19人。主要管理人员26人，技术开发人员8人，生产人员102人，分别占企业人员总数的13%、4%、51.5%,平均年龄28.96岁。企业负责人：法人代表陈猛先生，现43岁，江西省安义县人，管理类大专学历，经济师，历任江西省供销社农业物资总公司总经理助理、总经理、江西泓泰建材工业有限公司董事长兼总经理，任江西泓泰企业集团有限公司董事长兼总裁。是中国建材工业协会铝塑复合材料分会副理事长、中国外商投资企业协会理事、江西省外商投资企业协会常务理事、江西省建材工业协会常务理事。企业荣誉：企业的主导品牌“雅丽泰”铝塑复合幕墙系列产品先后获得“江西省名牌产品”、“国家建设部推荐产品”、“国家权威检测达标产品”、“27 江西省重点保护产品”、“高新技术产品”、“建材科技成果推广应用产品”、“奥运会建筑材料推荐产品”等数十项荣誉证书，成为全国复合幕墙材料行业最具影响力和知名度的品牌之一。泓泰集团公司先后获得“高新技术企业”、“先进技术企业”、“质量管理先进企业”、“特级纳税信誉等级企业”、“维护消费者权益先进单位”、“南昌重点工业企业”、“南昌地区工业销售30强企业”、“AAA级信用企业”等荣誉。短短几年泓泰集团迅速崛起，成为行业龙头骨干企业。在我国重点工程如昆明至大理高速公路、芜湖长江大桥等和各省标志性工程如武汉国际会展中心、北京中级人民法院、大连国际网球中心、南昌红谷滩会展中心、南昌高新区智能大厦等都留下了“雅丽泰”的身姿，工商银行等多家银行、连锁店、江铃等都指定使用“雅丽泰”产品。同时，集团通过边贸将产品销往中亚地区，在俄罗斯、哈萨克斯坦和土耳其等国家重点场馆建设中树立了中国产品新形象。2、信息化工作小组2002年11月1日，经总栽办公室会议讨论，决定组建集团企业信息化工作小组，集团总栽陈猛亲自担任组长，执行总经理乐秀杰、总监余昌浪担任副组长，IT部经理刘卿担任项目经理，项目成员分别有IT部网管李乔，各部门负责人：陈勇、万超、刘扬葵、周琅妮、祝金贵，各分厂/分公司负责人：詹贤佑、罗辉、鄢鸿云。自从工作小组建成以来，对集团的企业信息化工作起到了促进作用，加快了信息化的进程，在企业信息化建设中集团领导层表现出很大的决心，遇到因难不动摇。3、企业应用信息技术的现状和项目实施的基础条件互联网站：27 1997年开发企业网站www.china-ht.com。后来注册了新的域名www.hongtai.cn、www.alutile.cn，在国际互联网上展示了企业的形象、产品，使客户更容易、更快捷的了解公司的产品、文化。后来相续开发了集团邮箱系统和销售渠道管理系统，在公司、办事处（经销商）、客户之间起到了一定的桥梁作用。集团内联网：2003年集团在南昌高新技术产业区新建泓泰技术工业园，已投入30多万元组建集团内部局域网，将来会扩展为覆盖全国所有的分公司、分厂和办事处等分支机构的广域网，现各分公司、分厂和办事处等分支机构已经有一部分组建了局域网。硬件设备：名称数量金额（元）台式电脑51台329，500手提电脑7台112，000投影仪1台50，000黑白激光打印机A31台14，000黑白激光打印机A43台6，000彩色打印机6台7，200票据打印机6台8，100针型打印机2台3，500扫描仪4台7，800合计金额538，100管理软件：1、速达进销存+财务（网络版）；使用在销售、仓库、物流、财务相关部门，此系统为企业带来了以下效益：准时发货率95%-100%，库存精确率达到95%-99%，订单生产提前期缩短62%-86%，提高库存周转率25%-85%，缩短生产周期50%-88%。2、财务中心使用了用友U850总账、报表、财务分析；及时的反映集团公司的财务状况，为集团决策层提供及时的参考信息。3、营销中心使用了客户关系管理软件（CRM）单机版；管理、查询客户资料，在售后服务方面发挥了很好的作用。4、网上营销渠道管理系统；27 在分公司、办事处与集团总部之间架起了一道桥梁，使各分公司、办事处快捷、实时的掌握集团的库存情况和最新消息，同时可以下载集团的文档及模块，在编写文档时统一了格式，在集团的CI系统中取到了一定的作用。5、科技中心使用了CAD进行产品开发、施工应用设计。加快了新产品开发的进度，在施工应用设计中提高了客户的满意度。（一）申报示范企业信息化建设的实施方案1、企业信息化建设实施的目的和意义用选进的管理思想改造传统的管理模式，对企业进行管理重组和管理革命，实现面向客户的集成化的管理目标：运用先进的信息技术，对企业物资流、资金流、信息流进行有效的控制和制约，实现“三低一高”（即生产成本最低，管理费用最低，销售价格最高）的经营目标；在信息化思想和信息技术的支持下，实现对企业进行脱胎换骨改造的发展目标。2、国内同行业、同领域信息化技术的应用状况与水平信息化在我国经历了将近20年的历程，并已取得很大的成就，根据2003年6月30日计算机世界网报道2002年我国制造业信息化指数增长18.21％，这说明2002年我国制造业信息化的大环境得到了明显改善，制造业企业信息化建设的效果逐渐凸显，企业领导对制造业信息化的信心普遍增强。通过对国内多家企业的考查发现，成功实施后的企业，管理工作明显得到加强，其中，北新建材MOVEXERP项目于2000年3月开始试运行。经过立项调研、方案设计、系统配置、模块实施与上线四阶段，项目现已进入系统并行运行阶段（即新老系统同时运行）,已试运行了生产、仓库、销售、采购、财务五个部分，共涉及石膏板、龙骨、岩棉、矿棉、后勤加工厂、物资部、销售部七个部门，运行中取得了一些成果，最重要的是在北新引进了全新的管理理念，具体表现在以下方面：1.实现了信息标准化、编码规范化；27 1.理顺了业务流程，规范了企业管理；2.提高了企业的管理效率，为领导决策提供科学的依据；3.减少了应收帐款余额，加快了资金回笼；4.ERP管理理念在企业初步形成；5.建立了“数据超市”；6.降低了库存成本；7.提高了人力资源的管理效率；8.取得了良好的社会效益。3、泓泰集团企业信息化建设的总体规划以集团五年发展规划确定的管理改进计划为基础，配合集团体制、机制、管理和技术的持续创新，充分利用现代信息技术，经过三到四年的努力，建立和形成满足集团公司及其控股企业协同运转、高效管理和科学决策需要的泓泰集团综合信息系统。为深度开发信息资源、加速信息流通、实现信息资源共享和提高信息利用能力提供有效手段，促进集团公司及其控股企业的生产、经营、管理和决策方式的改进和优化，提高集团的整体创新能力、经济效益和市场竞争力。企业的信息化建设是一个长期持续的过程，在这一过程，需要企业付出大量的人工和足够的资金保障，同时项目的成功也可以为企业带来巨大的效益。有些企业希望一次性的全面实施信息化，这就使企业进入了误区：1、信息化在建设初期，依据稳妥性原则，会产生大量的重复性劳动，即手工和电脑数据的重复录入。这就给工作人员带来了双倍的劳作。一步到位的思想将给全厂的运作带来巨大的负担，让工作人员产生抵制情绪，不但不利企业信息化的进程，反而妨碍了企业的运转。2、企业信息化的过程也是人员素质不断成长的过程，需要我们的工作人员不断提高其自身素质（包括管理理念、文明行为、电脑操作水平等）才能使信息化工作落到实处、发挥功效。因此我们认为企业的信息化建设应遵守如下原则：“全面规划、分步实施、以点带面、带动全局”，并对集团的企业信息化建设进行了三步规划：27 第一阶段：供应链管理实施周期：12个月采购管理：采购管理与物料需求计划、库存、应付账管理、成本、生产等系统集成，工作内容包括货源调查、供应商评估、建立供应商档案记录、采购作业操作、采购订单跟踪、抽检货品质量、控制进度、安排运输、到货验收入库、验收报告登录、库存事务处理、退货、退款、补充货品、返工处理以及采购核算管理和发票校验。库存管理：库存是联系供应、生产和销售的枢纽。主要功能是在供需之间建立缓冲区，达到缓和用户需求与企业生产能力之间，最终装配需求与零件加工工序之间，生产厂家需求与原材料供应商之间的供需矛盾。利用该系统，管理人员可以实时获得动态的物料库存状况信息，以便更好地控制库存，提高齐套率，以及交货的及时性，改善客户服务水平。库存管理包括材料的入库、出库、转库和盘存调整、质量检验等工作内容，另外该系统还可提供如批号管理和多地点库存业务处理等功能。销售管理：销售管理以订单为核心，并对订单进行跟踪和管理。销售预测、销售计划和销售合同是主生产计划的需求来源，帮助企业完成客户档案及信用管理、产品销售价格管理、销售合同管理、提货、服务及发票管理等一系列事务。第二阶段：财务管理系统实施周期：12个月总账管理：（1）灵活的帐户和组织体系。帐户可以定义到生产经营需要管理的每个内容和项目，组织体系可以定义到任何层次的管理结构，这种帐户和组织体系结构尤其适合多核算分店的集团企业；（2）有效的预算控制功能，能够进行自上而下，自下而上或中、远期预算；（3）业务自动化，销售经营活动中的数据通过通讯传递给财务系统自动生成记帐凭证，另外，系统中设置了一些常用分录、转回分录，财务部门只要做一些杂项收入和杂项支出凭证，使财务人员由核算转为真正的监督和控制；27 （4）方便的汇总和快速的查询。可以定义任意层的帐户组和组织来进行汇总，条件式的查询可以非常快速地查询到业务的不源；（5）强大的报表功能，任何查询和汇总信息都可以报表的形式输出；应收帐款管理：（1）自动发票生成，当销售发运形成后，经过模块通讯自动产生应收帐款发票，财务人员只需审核和维护；（2）自动形成分录，当应收帐款发票打印后在总帐中自动产生会计分录；（3）现金收款自动匹配，当应收帐款现金回款后，系统会自动匹配（也可以由用户干预）相对应的发票；（4）强有力的信用控制；（5）有效的客户管理，能够快速计算出客户的帐龄试算表和其他有价值的客户财务报表。应付帐款管理：（1）自动发票生成，当采购业务形成后经过模块通讯自动产生应付帐款发票，帐务人员只需审核和维护；（2）自动形成分录，当应付帐款发票打印后在总帐中自动产生会计分录；（3）付款控制，提供作出有效付款决定所需要的信息，能有效控制支付给供应商的款项；（4）现金需求管理，通过预测现金需求，防止重复付款和末授权的付款。通过预测现金需求，防止重复付款和末授权的付款。通过分析报表可以帮助获得尽可能的折扣；（5）有效的供应商管理，能够快速计算出供应商的帐龄试算表和其他有价值的供应商财务报表。成本管理：27 成本管理子系统是整个生产系统实现闭环控制的重要环节。在企业生产经营活动中，成本管理的作用是有组织地、系统地运用预测、计划、控制、核算、分析、考核等方法，对构成产品成本的各种因素及影响产品成本的各个经营环节实施管理，以达到降低成本，提高经济效益之目的。成本管理子系统采用标准成本计算体系，与财务、生产、库存、销售等系统全面集成。应用该系统可以更准确、快速地进行成本费用的归集和分配，提高成本计算的及时性和正确性。同时通过定额成本的管理、成本模拟、成本计划，能够更为有效地进行成本预测、计划、分析、考核，提高企业成本的管理水平。现金管理：现金管理提供杂项支出、杂项收入、银行对收、支支自动打印、灵活的余额和帐务查询。第三阶段：制造资料计划（MRPⅡ）实施周期：12个月生产管理：采用条码管理方式，将控制点完全设到了生产线及工作中心，动态及时地反映车间作业计划紧密结合，以JIT的管理思想，用看报管理的方式使企业生产现场现代化。质量管理：在企业注重自身品质建设的今天，质量管理尤为重要。质量管理是企业管理的一个重要组成部分，主要通过对原材料质检信息、半成品质检信息、产成品质检信息以及产品售后质量反馈信息的收集、统计、分析，向企业各级管理人员提供企业各环节质量分析报告，使他们能及时了解产品的质量信息及存在的问题，及早采取措施，避免不必要的损失，提高产品的信誉。4、企业实施信息化建设具体步骤：⑴项目组织建立项目组织制定实施目标、策略和计划项目启动大会27 系统安装⑵系统培训原理培训流程培训产品培训⑶系统定义业务流程整理新业务流程定义编码规则定义⑷环境准备安排数据准备工作指导数据准备检查数据准备系统接口准备⑸系统切换定义切换计划切换培训执行初始化系统切换确认⑹运行维护现场维护Internet远程支持所达到的目标：降低成本、强应变能力的加速器、保数据真实准确的可靠工具、塞管理漏洞的有效手段、实现扁平化管理的技术保障。5、企业实施信息化建设的经费预算27 项目工程总费用3726，000万元，其中硬件设备费用：1126,000万元；软件费用：2600，000万元；系统已经过我公司各层的周密分析，预计不可控制费用控制在总费用的2%。价格明细如下：硬件名称硬件用途需求数量金额（元）服务器数据库服务器130,000WEB服务器110,000工作站桌面电脑80360,000综合布线光缆及超五类双绞线（安普）240,000其它设备主交换机（华为）210,000次交换机（华为）1836,000PC视、音频设备18090,000防火墙1100,000投影机4200,000考勤机及IC卡(3000人)50,000合计1126,000软件名称版本数量金额（元）WINDOWS2000Server2200,000WINDOWS2000中文专业版或98中文版随机SQLServer2000中文版2300,000第一阶段供应链管理采购管理、库存管理、销售管理400,000第二阶段财务管理总帐管理、应收应付帐款管理、成本管理、现金管理400,000第三阶段制造资料计划生产管理、质量管理500,000设计CAD系统800,00027 合计2600,0006、企业信息化建设预期产生的经济、社会、环境效益经济效益：①降低1%的经营成本；②减少库存5%~10%，库存周转率能提高50%，使流动资金的占用率降低10%；③快速响应市场，准时交货率提高了55%，而误期率平均降低35%，增加销售额15%；④有助于企业强化计划与管理的有效性和科学性，优化资源利用，降低生产成本，提高产品按期交货率，树立企业的新形象，提高企业参与国内外市场的竟争能力；⑤有助于加强企业管理，杜绝各种漏洞，减少企业中各种人为的损失和浪费，提高制造系统的控制和管理水平，做到当日信息在当日存储，有关领导和职能部门可以通过网络立即检索到所需的最新信息，以便作出决策；⑥能够有效实现系统内各分分系统间信息的及时和可靠传送，存取及信息和充分和可靠地共享，从而达到全集团公司的信息集成；⑦为企业提供了大量的数据，积累了历史资料，通过对这些资料的统计分析，进而可以做出战略计划；⑧提高产品质量、缩短制造时间。社会效益：①作为信息化示范企业，泓泰集团信息化成功将给其它制造业的企业提供一个范本、模式；②企业信息化实施还能提高本企业在市场的知名度，使本企业的无形资产增值。③企业实施信息化后，内外信息交流加速、人员素质提高、为企业增收，给社会创造更多更好的精神与物质财富。27 江西泓泰企业集团有限公司2003年8月18日27 华南新城项目可行性研究报告一九九九年十月27 目录一、项目名称2二、项目地点2三、项目背景2四、项目开发企业概况327 （一）发展商简介3（二）投资商简介3五、项目设想4（一）总体规划4（二）主要经济技术指标5（三）形态结构规划6（四）住宅基本户型6六、市场分析及发展前景6（一）99年广州市房地产市场前景分析6（二）项目市场分析91、优越的地理位置92、配套完善，生活便利93、现有楼盘分析94、项目的发展前景10七、项目开发计划11八、项目资金筹集11九、基本数据说明12十、项目开发进度12十一、财务分析13（一）销售收益估算表13（二）利润估算表13（三）现金流量表14十二、项目评估结果15华南新城可行性研究报告一·项目名称27 番禺华南新城二·项目地点广州市番禺南村（番禺大桥东南地段），建设用地规划许可证、、号。项目东侧为规划居住用地；南面紧靠城市骨干道路：南村镇南大路；西侧距华南快速干线仅一公里，是对外出勤交通和联系广州市区的交通轴向，由此往广州天河中心区仅15分钟车程，交通十分便捷；北面旁依珠江，与广州市区隔水相望。三·项目背景98年11月份，国家发展计划委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行等四部门联合发出通知，要求各地抓紧落实今年已下达的经济适用住房计划。显然，大规模的经济适用住房建设，一方面是建立健全我国新的住房供应保障体系的需要，另一方面，也是满足广大中低收入阶层对住房的有效需求，进而推动经济增长的需要。这种由政府统一规划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设的、具有良好销售前景的“大众住房”，必将成为中低价位房地产的“主渠道”，进而起到平抑房地产价格的作用。目前，经济住房的开发在北京、上海、西安、大连、福州、成都、等城市进展迅速。据报导，到目前为止，北京已开发经济住房237.5万平方米，售价大部分在2000—4000元/平方米之间；西安市预计在98年投资48.25亿元，开发410万平方米经济住房；福州预计在98年开发经济住房170万平方米。目前，广州市房地产价格偏高，在广州发展经济住房，既是今后广州市房地产政策的重点所在，也具有极为广阔的市场前景。正是在这种大好环境下，在广东省和番禺市政府的大力支持下，广东珠江投资公司着手在番禺南村镇建设一个经济住房生活小区，为广东省省直机关干部、广州地区部分教师员工、广州市中低收入阶层提供美观大方、舒适实用、环境优美的家庭住房。四·项目开发企业概况27 （一）发展商简况广东华南新城房地产有限公司是由番禺珠江房地产有限公司和英属处女岛爱宝置业有限公司合作成立的中外合作公司，经广东省工商行政管理局批准于二000年六月九日注册登记，注册资金为46475万元，合作经营期限为20年。合作公司宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。生产经营范围是：在经番禺市规划局编号为、、号建设用地规划许可证同意使用的位于番禺市南村镇珠江边以南、南大道以北、西至番禺市房地产公司用地红线边项目土地的开发、建设、销售、出租以及管理自建的商业住宅楼宇。合作项目规划总用地面积为平方米，项目计划分期进行开发，首期开发的用地面积为平方米，建筑面积约为140万平方米。合作公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事长胡荣义系由爱宝置业公司委派，董事会成员共五人，由董事会决定合作公司的一切重大事宜。公司下设办公室、财务部、工程部、设计室、开发部、销售部等部门。公司员工共80人，其中大专学历20人，大学学历40人，硕士、总工程师10人，共占职工总数的87.5%，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。（二）投资商简况中方番禺珠江房地产有限公司。该公司的合作股东为：广东珠江投资有限公司，占89%股份；番禺市南村镇经济发展总公司，占1%股份；广东珠江工程总承包有限公司，占10%股份。公司的两大股东广东珠江投资有限公司和广东珠江工程总承包有限公司具有长期的合作历史，具备较强的经济技术实力。广东珠江投资有限公司拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。27 近年来，广东珠江投资有限公司凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，在广州市各具特色、灿烂一方，堪称典范。至99年10月，广东珠江投资有限公司在广州地区成功开发楼盘11个，建设用地面积约212万平方米，总建筑面积约593．6万平方米，已建成面积356万平方米。所开发楼盘销售良好，已建楼盘平均销售率达95％以上，市场反应热烈。公司在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系。随着综合实力的增强，公司除了继续在房地产行业发展外，还有计划参与桥梁高速公路等相关项目的投资建设，同时还探索投资教育产业和信息产业。公司有较强的经济技术实力，产品销售实力，具备开发大型房地产项目的能力。外方爱宝置业有限公司（英属处女岛）是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建筑楼面面积约为平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。五·项目规划设计华南新城将建设为广州地区最大的经济住房小区，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业管理，彻底改变人们的住房观念。（一）、总体规划27 华南新城项目占地面积约200万平方米，总建筑面积约260万平方米。充分利用其优越的地理位置，全部用于建造多、低层低密度、高尚的超大规模经济住房小区，主要解决广东省政府机关人员、广州地区部分教师员工、以及广州市中低收入阶层的住房问题，建筑成本力争控制在2000元/平方米以内，该项目将以多层建筑为主，并包含有超市、农贸市场、公交车场、餐厅酒店、学校医疗保健中心、体育场等全部公共配套设施，力求使项目规划做到档次高、价格低、环境优美（绿化率达35.97%）、设计先进（采用无梁无柱结构）、装饰精美（铺木地板）、配套齐全，使之成为我省经济住房示范小区。（二）、华南新城主要经济技术指标1、规划用地平衡表：2、主要经济技术指标表：项目数量单位总征用地平方米总规划用地.98平方米总建筑面积.81平方米建筑占地面积.01平方米绿地面积.89平方米道路面积.88平方米绿地率35.97%容积率1.39建筑密度17.59%居住总户数21575户居住总人口75513人人口毛密度403人/公顷(三)、形态结构规划小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。具体目标：（1）充分利用其优越地理环境，引入珠江与已有山岗，河涌景致，创造新的生态居住体系和住区景观。27 （2）创造既有现代生活气息又有独特地域特点的园区文化，这种文化将以滨江风景和岭南特色为其主要素。（3）强调整个居住区的空间形态特色及个性特点,创造丰富的园区空间和建筑体量。（4）分期建设、滚动开发，使其成为可持续发展的范例。（5）强调住宅的自然化、健康化和节能化。同时为了适应市场需求，注重户型设计多样化。住宅设计—健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。（四）、住宅基本户型小区设计有A、B、C、D、E、F、G、H八种住宅类型，共984栋，户型从一房一厅一卫至五房二厅三卫等五种户型，住宅面积从57.92—233平方米。六·市场分析及发展前景（一）99年广州市房地产市场前景分析1999年，广州市房地产发展存在许多有利条件，预计99年广州市房地产仍将呈平稳缓步上升趋势。1·广州市房地产业发展的环境分析房地产业的发展与一个国家的政策、经济息息相关。99年广州市房地产环境存在许多有利因素，主要包括以下几个方面：——房地产业发展的经济环境逐步改善27 一是全国宏观经济尽管遇到了一系列困难，但1998年经过全国人民的共同努力，仍然获得了持续稳定的增长，除了力争达到8%的增长率外，同时也为99年继续保持平稳增长打下了良好的基础。二是为了刺激经济的加速回升，预计99年国家将适当放松银根。三是国际经济在经历了97、98年低谷后，99年将逐步走向复苏。这些因素无疑会对国内房地产生积极的影响。广州市作为国内充满活力的中心城市，98年经济增长位居国内各大城市之首，为99年广州市房地产的发展提供了强有力的后盾。——国家及地方政府更加重视和支持房地产业的发展国家“九五”计划中已明确把房地产业作为新的经济增长点加以培育和扶持。围绕这一思路，近年来广州市制定实施了一系列具有针对性的鼓励、支持房地产业发展的有关政策，包括停止审批新的房地产开发企业、清理开发用地、收回闲置用地、加强土地征用与拆迁的规范化管理、清理对房地产业的收费项目、健全房地产中介管理、改善房地产投资环境等。这些政策和措施的出台，对促进房地产业的发展有重要的推动作用。——住房制度改革的力度进一步加大广州市住房制度改革一直走在全国的前面。1998年，广州市进一步加大力度，正式实施具有重要意义的货币分房政策。传统的职工福利分房政策的终结，以及即将推出的允许自购房、房改房和解困房上市办法，将使人们的住房观念彻底改变，从而必将有更多的商品房屋进入市场参与交换，也会有更多的货币吸引到市场流通领域，进一步启动住宅消费，对刺激搞活房地产市场，特别是住宅市场将产生积极作用。——27 住宅金融的推选及利率的调整有利于吸引资金投向房地产业已全面推开。据了解，广州市自1992年开办个人住房贷款业务，至98年5月份，全市商业银行房地产贷款余额141亿元，比去年同期增加58亿元。其中，个人住房按揭余额52亿元，比去年同期增加36亿元。有关方面表示，今年下半年，广州市金融业将配合市政府房改房政策以及即将出台的住房公积金贷款管理办法，大幅度增加房地产贷款额度。而银行利率的一再下调，不仅有利于发展商降低开发成本，而且有利于吸引民间储蓄存款和股市资金投资楼市。——居民收入的增长和楼价的回落促使社会购买力相对提高改革开放以来，伴随着国民经济的高速增长，广州市居民收入水平一直保持较快的增长势头，收入水平在十大城市中始终高居首位。到1998年9月止，广州市居民储蓄存款余额已达到1752亿元。由于供求关系的缓解，加上政府不断清理各种税费，广州市商品住宅价格出现回落，预计1999年商品住宅价格涨价空间不大。因此，居民对商品房、特别是中低价商品房的购买能力相对提高。2、1999年广州市房地产市场发展的基本趋势：商品住宅一枝独秀1999年广州市房地产投资将保持平衡的增长势头，预计全市房地产开发投资可望突破300亿元，增幅为13%左右，其中住宅投资预计完成185亿元，增幅为18%；写字楼投资为28亿元，增幅为-12%，这将是继97年投资减少后，连续第二年减少投资；商业用房预计完成投资45亿元，增幅为-10%。商品住宅将继续保持一枝独秀。随着福利分房政策的正式终结，预计1999年价格适中的普通多层住宅将呈现较好的销售态势，增幅估计可达六成左右；规划、设计、管理较好的豪华住宅小区将会继续在销售市场中占有一席之地，预计全年销售面积会增长两成左右。部分素质优良、环境幽雅的近、远郊楼盘，随着人们选择住房观念的改变以及分期购车措施的实施，也会得到越来越多人的青睐。商品住宅的市场销售价格，除少数优质热销楼盘有一、二成左右的升幅外，其余住宅供应充足，估计调价的空间不大，总体上呈平稳趋势。（二）项目市场分析该项目地段位于番禺市南村镇，毗邻番禺大桥，其市场优势主要表现在如下：1、优越的地理位置27 项目位于番禺南村番禺大桥东南地段，紧靠南村镇政府新的搬迁地，其西面紧靠番禺大桥，北面直临珠江水岸，西南面十分钟车程是番禺市政府所在地，北面十五分钟车程可到达广州市天河区政府新址，其地理位置十分特殊。由于其处在番禺南村镇政府所在地，离番禺市政府非常近，该地段将是番禺市今后发展的新兴经济、文化中心地带。而由于其紧靠广州市南部，通过番禺大桥、华南大桥，到广州市中心地带—天河区、只需十五分钟车程，完善的道路网络，贯通广州及番禺，而洛溪桥、虎门大桥、南沙港及莲花山港咫尺可达，无论往返广州、珠海、深圳或香港皆路路畅通，并且该项目本身规划的专线交通汽车及特设的穿梭巴士，将使该项目的交通极为方便。而广州市受地理位置及城市规划影响，正急速地向东、向南的方向发展，广州市重心东移及南移的趋势已是不容置疑，东边天河区经过近十年的高速发展，已初具现代化新城市特点，作为今后广州市房地产发展的重心地带已成现实。西南边番禺祈福新城、丽江花园、广州碧桂园等楼盘推出及市场反映热烈，说明了越来越多又是十分适合作为广州市近郊、远郊商品住房发展地。并且，该项目北面是珠江水面，项目地块本身内有三座天然生态山林和两条天然溪流、环境优美，空气清晰，非常适合建设为大型住宅小区。2、配套完善，生活便利1）生活设施配套：小区内设有大型的农贸市场、超级市场、士多店、酒店餐厅、理发店等、极大方便居民日常生活需要。2）健身娱乐、医疗保健设施：小区本身附设有医疗、娱乐设施，又临近南村镇、番禺市政府，市政各种设施，可满足居民各种娱乐休闲、医疗健身需要。3）教育设施：小区本身附设有中学、小学、幼儿园。3、现有楼盘分析该项目属于广州市近郊、远郊类楼盘。目前该类楼盘价格大致在2000—27 4000元/平方米之间，其开发地点主要处于广州市白云区、芳村区、番禺市、南海市黄岐镇一带，其中优以番禺市靠近广州市一带的开发楼盘令人注目。近几年来的发展轨迹表明，该地区楼盘售价一直呈稳步上升趋势，并且随着开发楼盘的名声越高，售价越高。比较典型的是丽江花园和珠江花园，丽江花园的售价从几年前不到2000元/平方米攀升到现在的近4000元/平方米，珠江花园开发初期为2000元/平方米，不到两年的时间内，上升到现在的近4000元/平方米，这与广州市近两年来房地产售价小幅下调呈鲜明对比。下表是近期正在推售的同类楼盘状况表：项目名称项目地点目前销售均价开发楼盘发展商丽江花园番禺大石镇南浦岛4000元/平方米低层、高层广州市番禺粤海房地产有限公司华南碧桂园番禺南村镇迎宾路4000元/平方米别墅、多层广地花园番禺大石镇迎宾路3800元/平方米多层、别墅广地房地产有限公司富丽家园番禺大石镇城西路3000元/平方米多层番禺市房地产联合开发总公司珠江花园番禺市沙窖岛4000元/平方米28层番禺南英房地产有限公司与上述楼盘相比，华南新城在地理位置上占有绝对优势，并且，其开发商合生创展集团和珠江投资有限公司在广州市具有强大实力，在广州市开发过多个大型享有极高声誉的居民居住小区，华南新城通过国际招标设计，楼盘素质与周边楼盘比较，更胜一筹丽江花园和珠江花园。华南新城项目售价定位于3200元/平方米留有余地，随着该项目的市场声誉的提高，其售价也将步步走高，有望突破4500元/平方米。4、项目的发展前景27 广州市重心东移及南移的趋势已是不容置疑，天河区作为今后广州市房地产发展的重心地带已成现实。即将全线通车的广州环城高速公路将使广州市的重心东移、南移范围进一步扩大。近期内天河区政府迁到员村二马路，是其明显的迹象。预计今后的五年内，天河市因市区的不断扩大，其环城高速公路已修了一环、二环、三环、四环，广州市也极有可能会有这一个发展趋势，广州、番禺、南海、佛山、东莞、顺德将有可能发展成为一个巨大的城市群众体。这种发展趋势将为该项目带来巨大的发展机会。随着广州市经济的进一步发展，居民生活水平的提高，人们购房观念的转变，广州市商品住房的郊区化发展趋势是不容置疑的。因此，华南新城项目的发展前景是极其广阔的。七、·项目开发计划分期开发——注重完整性与延续性。作为一个超大规模的居住园区，分期开发是极具效益和效率的。项目计划共分三期开发，一期作为样板房工程，吸引业主的信心工程，配套公建设施齐全，巨大的主入口广场给人强烈的视觉吸引。在一期取得成功后，开始二期开发，公建规模更大，配套更全。例如增加中心医院等，势必将园区品质带上更高一层。此时，以二期为基础，发展三期，以别墅和大户型住宅为主，更注重环境品质，在多层与小高层之间增设弧形绿化带，整个园区发展成为设施完善、生态优良的一流居住园区。分期开发规划表项目第一期第二期第三期总计总规划用地（M2）总建筑面积（M2）其中：住宅（M2）公建面积（M2）8000063550居住户数（户）1220144834891215754270415691171187551327 居住人口（人）八·项目第一期开发资金筹集计划项目首期开发总成本约万元，我司计划采用滚动式开发，预计前期投入为万元，计划资金来源于：1、注册资本金14407万元；2、预售楼款回笼35482万元；3、集团公司内部自筹5314万元；4、预备向银行借款60000万元。27