重型汽车综合销售服务可行性研究报告 108页

重型汽车综合销售服务项目可行性研究报告.. 第一章总论1．1项目概况1．1．1项目名称：(项目名称）1．1．2项目地点：(某地区）市区西南侧紧贴(道路名）1．1．3建设单位：(项目开发公司）1．1．4法人代表：(法人）1．1．5建设单位股东公司股东共(人数），分别为1、企业法人：两个，(某省）(公司名）有限公司出资5500万元，占股份55%；(某地区）路缘兴业工程机械设备租赁有限责任公司出资1000万元，占股份10%；2、自然人：公司股东情况表1．2项目建设内容1．2．1建设地点(项目）地处(某地区）市区的西南侧，位于(道路名）与省道S101交界处以北，(道路名）旁，104团7连东侧。东临大车路，西邻(道路名）。1．2．2建设规模(项目名称）项目总体规模1000亩，总建筑面积30.8万平方米。计划分为四个功能区（(项目区域名）.. 、散户营销及配件零售区、服务区生活配套、交易中心）以及绿化、景观、道路等必要配套设施。其中：(某区）建筑面积：129950平方米(含商铺建筑面积：98938平方米，综合交易市场建筑面积：31012平方米)；(项目区域名）建筑面积：121950平方米；(某区）建筑面积：4800平方米；(某区）建筑面积：49739平方米。1．2．3项目总投资：人民币12.88亿元。1．2．4投资来源：自筹资金及商业贷款。1．3可行性研究工作的依据和范围1．3．1可行性研究编制的依据1、有关文件及国家现行规范、规定、规划管理局提供的规划设计条件及甲方提供的电子地形图2、《(项目名称）修建性详细规划》3、《投资项目可行性研究指南》4、《建设项目经济评价方法与参数》5、本专业所执行的主要法规和采用的主要标准《公共建筑设计规范》《住宅设计规范》(GB50368—2005)《建筑给排水设计规范》(GB50015—2003)《城市工程管线综合规划规范》(50289—98)《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）1.3.2项目研究范围.. 本报告拟对项目提出的理由及过程、项目建设所在地的自然条件与社会经济条件、建设规模与建设条件、建设方案、环境与保护、项目组织管理与进度安排、投资估算与资金筹措、效益分析等方面进行研究与评价，从而得出结论。1．4项目建设概况1．4．1项目市场概况近年来随着国内经济持续、快速的增长，经济的发展，(某省）跨越式发展的巨大机遇，带旺了整个消费市场。西部大开发的良好机遇对汽车运营的兴起，促进了重型汽车市场的繁荣。大量的基础建设项目的开展，重型汽车市场也显现出良好的发展前景。本项目的建设方(项目开发公司）敏锐地观察到目前(某地区）市重型汽车市场普遍存在规模小、布局不合理、专业化程度低、管理水平低等问题，确定了项目的定位。(项目名称）项目总体规模1000亩，总建筑面积30.8万平方米。项目采取整体规划、统一布局、分期实施的原则，建成高品位、大规模、多功能，西北地区乃至全国一流的专业汽车市场。(项目）将车辆展示、完整的4S综合服务、散户经营销售等三大功能与汽车主题营销模式进行有机融合，功能涵盖品牌汽车(项目区域名）、国际国内品牌各类重型汽车展销、专业汽车维修等，在配套服务方面，(项目）内设有银行金融业务、保险投保理赔、车辆评估与交易、人性化SPA会所、生活配套等服务项目，实现“一站式”.. 便捷服务。将成为集国际采购、汽车贸易、电子商务、现代物流、物业管理、信息交流、休闲娱乐、品牌汽车展示等多功能为一体的综合性国际化(项目）。1．4．2场地概述该地块南高北低、东高西低，南北纵向长度约为1．3公里，东西横向长度约为650米。地块为不规则四边形，现状用地西侧临路，即(道路名）。该地块高程最高点约为1196．40最低点约为1175．30，南北向平均坡度约为1．5％，东西向平均坡度约为0．4％，地势较为平坦，并且地块现状为荒地，地块在区位，地势及使用都有着得天独厚的优势。(项目）地处(某地区）市区的西南侧，位于(道路名）与省道S101交界处以北，(道路名）旁，104团7连东侧。东临大车路，西邻(道路名）。规划基地紧依(道路名），距国道G312出入口仅5公里，区位交通优势明显。总用地面积约为70公顷。1.5主要技术经济指标主要技术经济指标表项目单位数量征迁用地兰线面积m2698547征迁用地红线面积m2666663其中(项目区域名）占地面积m2291262(某区）占地面积m2191658.. (某区）占地面积m240857(某区）占地面积m298463责任绿地面积m244422总建筑面积m2306440其中(某区）建筑面积m2129950其中(某区）商铺面积m298938综合交易市场m231012(项目区域名）建筑面积m2121950(某区）建筑面积m24800其中综合服务楼m21500配套用房m23300(某区）建筑面积m249739建筑基地面积m2112264建筑密度%16.8容积率—0.46绿地率%35.51．6结论及建议1．6．1结论(项目名称）项目选址合理，交通便利，不但符合国家产业政策，而且可利用于地区资源优化配置，充分挖掘经济潜力，节约投资；各项建设条件优越，建设规模符合该地区总体规划和布局，又符合做为(某省）首府重型汽车综合销售服务市场的实际；地方政府各有关部门积极支持配合，具有政策优势；配套设施及协作条件落实；(某地区）.. 的地理位置，交通条件及物资集散能力十分优越。通过对建设项目的几个重大问题的分析研究，本项目可达到技术先进，经济合理的要求。因此，建设(项目名称）项目是可行的，也是非常必要的。重型汽车消费市场有着不可估量的潜力。(某省）没有现代、大型、多功能的重型汽车交易市场，(某省）已确定为全国能源开发基地，随着道路基础建设的实施，(某地区）有必要也迫切需要建设现代、大型、多功能的重型汽车市场。本项目市场定位准确、功能多样且合理、符合地方特色，迎合了厂商和用户的需求。项目预计有较好的财务效益及社会效益。综合评价，项目可行。主要技术经济指标表（一二期工程）投资成本费用估算汇总表序号项目金额（万元）1土地成本66042前期工程费36823建安工程费539814基础设施配套费90375建设单位管理费14666营销费用10007不可预见费21998贷款利息13309合计78359.. （扣减品牌汽车(项目区域名）成本）1．6．2建议1.建设投资大，建设周期较长，建议对项目的开发进度进行分部开发及控制。建立完整项目管理体系。2.在该项目的建筑设计中力求统一性与协调性，将项目的各个分区通盘考虑，既注重建设的经济型，又要注重建筑的总体艺术感，打造一个全方位独具特色的国际(项目）。3.项目的建设开发过程应和市场运营结合起来，相互促进，做到建设优良，运营实效。.. 第二章项目建设背景与发展概况2．1项目建设的背景近年来随着国内经济持续、快速的增长，经济的发展，(某省）跨越式发展的巨大机遇，带旺了整个消费市场。西部大开发的良好机遇对汽车运营的兴起，促进了重型汽车市场的繁荣。大量的基础建设项目的开展，重型汽车市场也显现出良好的发展前景。近几年，(某省）重型汽车市场快速发展，汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了汽车消费的热情，引导着企业和个人的消费。大大小小的数十家重型汽车汽车市场遍布于(某省）城市各地。例如：(某地区）市乌昌路的中国重汽及陕汽重卡的市场，只有两个重型汽车品牌；(某地区）市经济开发区阿勒泰路的重汽市场，只有两家重汽(项目区域名）；其他的则为一家重汽(项目区域名）散布在城市各处。国内外重型汽车厂商在疆成立销售点成为选购重型汽车的主要场所。一汽重卡、二汽重卡、福田欧曼重卡，陕西汽车重卡、重庆汽车重卡、北方奔驰重卡、康明斯、三菱重工、沃尔沃等重汽品牌均有其销售店或(项目区域名）。(某省）的重汽市场发展存在着诸多问题，主要表现在以下几方面：一是市场的规模普遍偏小，以规模小，面积不大的汽车专卖店居多，市场面积普遍不超过10000平米，汽车品牌不超过两家；二是.. 难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。随着(某省）重型汽车消费市场呈“井喷”的扩大，近三年销售量增长率均在15%以上。原有的小型汽车市场不能适应现实需要的态势已越发明显。因此(某省）需要有规模宏大的、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代重型汽车市场。本项目的建设方(项目开发公司）敏锐地观察到了这一机会。2011年6月，为积极筹建重工(项目）项目，公司对(某地区）市重型汽车市场的现状进行了调研，针对目前(某地区）市重型汽车市场普遍存在规模小、布局不合理、专业化程度低、管理水平低等问题，确定了项目的定位。2．2项目建设的必要性2．2．1项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。中国是世界上最有潜力的汽车消费市场，而以(某地区）为中心的西北地区又是中国有向中亚外出口重型汽车窗口。近年来随着汽车产业的兴起，汽车交易市场也迅猛发展。遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费群体需求的高水平的交易市场在(某地区）却未出现，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间。本项目的发展方向正在于此。.. 本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化”的路线，将汽车（整车、二手、零配件及用品）销售、物流、展示、培训、体验、娱乐、餐饮、休闲等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市边缘区建设一个标准高、环境美、现代化的重型汽车销售中心、信息发布中心、文化体验中心、价格指导中心、新型的汽车主题园区，成为一个国际性的(项目）。这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了重型汽车这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。2．2．2(某省）地区是我国新兴起来的重型汽车消费市场近年来，(某省）跨越式发展、西部大开发的前提下，基础建设加大、重型汽车消费提高等多种利好因素的影响下，这一地区的汽车交易额呈快速增长趋势，而且，(某省）作为国内对中西南亚地区汽车集散中心的地位日益确立。但目前，这一地区的汽车市场规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的汽车市场流通和交易的需要。本项目的建设将为(某省）地区提供一处集重型汽车整车、零配件及用品交易、物流配送、休闲娱乐等多种功能于一体，充分展现汽车文化内涵和休闲体验氛围的大型(项目），从而既能满足广大厂商和消费者的需要，也能进一步增强(某地区）.. 这一现代城市的对外辐射功能，以促进(某省）地区汽车产业和商贸、物流等多项产业的发展。该项目符合自治区、市政府提出的“发展中高级批发市场和物流业的的战略方针”。该项目的建设是非常有必要的。2．2．3项目的建设对推动(某地区）发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表(某地区）大都市形象的国际性的汽车流通市场。项目建设的这一指导思想与(某省）地区发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快(某省）地区现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升汽车市场的总体水平方面做出突出贡献。由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件的物流中心。因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车厂商提供服务。而且随着中国汽车制造业、汽车消费市场的发展和(某地区）在西北地区对外贸易中心城市地位的进一步加强，重型汽车集散、交易中心的功能将会得到进一步的强化。因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。2．2．4项目的建设将有利于(某地区）地区及(某省）地区经济的发展.. 由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对(某地区）地区及(某省）区经济的发展带来积极的影响。一方面，汽车市场的发展将会推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业等，形成明显的侧向关联带动作用。2．2．5项目的建设有利于整合(某省）重型汽车市场，改善(某省）汽车市场的形象目前，(某省）的汽车市场小而多且乱，遍布于城乡每一个角落，市场的发展并不是很规范、有序，由此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数汽车市场竞争力有限，辐射范围不大。这种状况对整个重型汽车销售都带来不利影响，甚至影响了(某省）汽车市场的整体形象。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合(某省）重型汽车市场的作用。因为，一方面将以其示范作用，使汽车市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；另一方面，其也将众多的品牌专卖店汇集到本市场中，逐步改变(某省）汽车市场散而乱的局面，形成重型汽车市场的“航空母舰”，以增强(某省）汽车市场与外地汽车销售商、国外汽车销售商的竞争抗衡能力。2．2．6项目的建设将进一步扩大重型汽车市场的辐射范围目前，(某地区）汽车市场的辐射范围主要是(某地区）.. 市及周边地区，辐射范围并不大。其原因，一是汽车市场的规模有限，对外销售有心无力，二是汽车缺乏必要的现代物流设施。汽车市场属于经营高档耐用消费品的商业网点，其门槛市场容量应较高，辐射半径也应很大，过小的辐射范围对其的发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多的汽车及汽车配件品牌，形成一定规模的现代物流基地，这也将有利于扩大汽车市场的辐射范围，增强(某地区）汽车市场的影响力。2．3项目建设的优势2．3．1(行政机构名）和地方政府对汽车市场的建设都十分重视。在本项目的酝酿、申报、立项过程中，得到了(行政机构名）和地方政府关心和支持。2．3．2本项目的主办单位(项目开发公司）拥有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。2．3．3本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。本项目采用“大4S”的经营发展方式。“大4S”就是把不同品牌汽车的整车销售市场、配件供应市场、汽车修理市场集中到一个地方，建立大型的综合性的(项目），以形成“大4S”统一的汽车贸易服务园区。这是当前国际社会最流行的汽车市场发展模式，而这一模式，在(某地区）各汽车市场中都很难做到，因而本项目有很强的示范作用和竞争力。.. 2．3．4项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划。2．3．5项目的区位、交通条件很好。项目邻近(道路名）。2．3．6项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十一章将得到充分的论证。2.4市场分析与预测2.4.1社会经济状况1、中国社会经济状况虽然近年亚太地区经济下滑，但是中国大陆地区经济表现却一枝独秀。根据亚洲开发银行的评估，中国在2010年的经济增长率为10.3%，其增长主要是因为强而有力的内需拉动，大幅度地抵消了全球经济不景气对外销的影响。由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲。2、(某地区）地区的社会经济状况(某地区）毗邻中亚各国，自古以来就是沟通东西商贸的重要枢纽。如果，我们以(某地区）为圆心，半径1500公里，在大约700多万平方公里范围内，(某地区）是规模最大、人口最多、市场潜力最强、环境最好的城市，对中亚地区具有较强的辐射作用。(某省）与周边8个国家陆路接壤，拥有17个沿边一类口岸和10个二级口岸，(某地区）不仅是(某省）.. 最大的商品集散地，而且是中亚地区重要的进出口贸易集散地，已成为世界投资者开拓中亚市场的重要平台。目前，(某地区）依托周边八个国家，建成了近200个各类商品交易市场，其中年交易额超亿元的有32个，超10亿元的有10个，形成了覆盖(某省），辐射中亚地区的多层次、多渠道贸易网络，跻身中国西部对外开放的最前沿城市。2.4.2我国汽车产销市场发展现状1、我国汽车市场的现状特点1）我国汽车市场处在大发展阶段我国汽车市场的大发展不仅表现为汽车产量的大规模增长，产品结构的迅速变化，新车品种和数量的日新月异，外来投资领域的不断扩大，汽车产业在国民经济发展中的地位不断提高，而且也表现为个人消费的迅猛膨胀，汽车消费市场的全面兴起，汽车消费观念的深刻变化以及汽车消费政策的日益变革和进步。从对国民经济影响角度看，汽车支柱产业地位越来越突出。国家经贸委8月份公布的一份报告指出，8月份交通运输设备制造行业对工业增长的贡献率首次跃升40个工业行业之首，以汽车制造为主的交通运输设备制造业取代电子信息通信业，已成为名副其实的领头羊。2）我国汽车市场处在群雄并起，竞争剧烈的阶段.. 正是我国汽车市场处在大发展时期，汽车市场明显具有投资主体、投资模式、营销手段多元化的特征，群雄并起，剧烈竞争，市场正处在多个竞争主体的磨合期和整合期，结果必将会导致缺乏竞争力的竞争者在市场中被淘汰出局。在汽车销售的有形市场上，我国存在多种不同的销售市场模式，以金字塔式多级销售为主。国产车主要有：1.产销结合模式。以一汽、二汽和上汽等大汽车集团为代表，该方式有利于加强对市场的参与和控制，加强与顾客联系，提高品牌知名度；2.产销分离模式。为大多数资金实力较弱，销量较小的企业所采用。当然，不同的汽车生产企业会根据各自资金实力和市场策略，采用不同销售模式。但在整体上，根据相关研究，在相当长时间内我国的汽车营销模式是以汽车商店为主，专卖店为辅，以租赁营销模式为补充和以网络直销为方向的发展模式。市场规模化和专业化倾向会越来越明显。2.4.3我国汽车市场发展的存在问题与发展优势1存在问题1)汽车行业重生产轻流通，重供给轻服务的现象突出，难以应付激烈的市场竞争。根据欧美发达国家的经验，在一个完全成熟的汽车市场中，50－60％的利润在服务中产生，与国外相比，我国差距和发展空间都较大。我国汽车业的市场格局将发生巨大变化，国内市场国际化趋势将更为明显，一是商品进入的进一步国际化，二是资本输入的国际化。因此，随着我国世贸条款的逐步实施，国外汽车巨头必然进入我国抢占汽车贸易市场，为应付入世挑战，构建有竞争力的汽车贸易服务模式对我国汽车业健康发展极为重要。2)汽车产供销三者的关系不够协调，体制有待完善。.. 由于以产品为主导的市场供求关系没有发生根本变化，相对于汽车生产企业来说，销售商处于弱势地位，没有一个团体能保障他们的利益，厂商关系微妙。一旦进口车增加，国内经销商可能会摆脱从属的地位，成为进口车的销售网络，威胁国产车市场。相对于经销商与生产企业的关系，消费者也处在弱势地位。如果产供销的关系不协调，体制不完善，在激烈的市场竞争中，车市场会受到较大冲击。3)重型汽车市场建设迫在眉睫。我国汽车销售市场往往满足于当前的业绩，各种软硬件环境未能及时改善。目前的弊端主要体现在：缺乏市场规划；临时建筑、假坑骗和占道经营的现象突出；缺乏永久性市场，市场管理混乱等等。这些已成为很多城市汽车市场的问题。它既与人们日益增长的高品质服务的需求相矛盾，也落伍于国际上汽车有形贸易市场，不利于与国际接轨，不利于市场发展。因此，汽车市场建设迫在眉睫。2发展优势1)基础优势。可观的汽车生产量和销售量是我国汽车行业发展的基础。我国汽车行业效益不俗。据中国汽车工业协会统计，2010年1至7月份，汽车全行业完成工业总产值3723.82亿元，同比增长29.44％，产品销售收入3598.88亿元，同比增长31.05％，利润总额达221.90亿元，同比增长51.14％，主要经济指标增长幅度比较大，均实现增产增收。2)政策优势。.. 基于汽车行业对我国经济发展的巨大推动作用，国家积极出台相关政策，扶持汽车行业发展。国务院颁布了我国汽车工业第一部政策性法规《汽车工业产业政策》，以此产业政策为导向，推动我国汽车产业步入一个快速发展的新阶段。各地区也根据自身发展实际，纷纷出台地方性法规，推动汽车市场的发展。可以预见，随着十二五计划和我国继续扩大内需政策的实施，今后会有更多有利于汽车生产和消费的政策出台。政策的扶持为汽车业发展提供强大动力。3)大环境优势。进入新世纪，和平与发展仍是当今世界的两大主题。我国经济正处在经济稳定发展时期，国家实行积极的财政政策，扩大内需，加快基础设施建设，这些为汽车业发展提供了重要动力。人们消费观念的改变和时间观念的加强，社会汽车文化的普及等为汽车业发展提供良好的社会氛围。4)产业自身的关联优势。汽车产业本身具有极强的关联效应。有资料表明，汽车业能带动100多个相关产业的发展，如上游的钢铁、机械、橡胶、石化、电子、纺织等行业，下游的保险、金融、销售、维修、餐饮、旅馆、加油站等服务行业。据统计，汽车制造业每增值1元，给上游带来的增值至少是1元，下游则至少是2元。另据专家预算，今后10年我国每年GDP新增量中，有1/7至1/6由汽车产业提供。可见，汽车产业对整个社会具有极强的经济拉动效果。同样的，由于汽车业上下游产业的关联效应，上下游产业的发展也反过来促进汽车行业的发展。.. 2.4.4(某地区）市重型汽车市场发展概况与趋势1、(某地区）市重型汽车市场特点1）大市场特点。汽车保有量多，销量大，是(某省）地区汽车行业的龙头，在全国汽车市场中具有重要的地位。(某地区）市作为(某省）的首府城市和我国的西部窗口，正朝着繁荣、高效、文明的国际性区域中心城市和适宜创业发展又适宜居住的生态城市的目标发展，(某地区）市重型汽车市场的发展将有利于增强(某地区）市汽车业对国民经济的贡献，有利于巩固提高(某地区）市作为(某省）地区中心城市的地位和作用。(某地区）市整体经济发展又将使得(某地区）市重型汽车市场的辐射范围更加广阔，进而巩固(某地区）市市汽车市场在西北地区的重要地位。经济发展和汽车市场两者相得益彰，休戚相关。在国民经济持续稳定增长的背景下，(某地区）市重型汽车行业正面临前所未有的发展机遇。2）有形的销售市场、分散化而又相对集聚的分布特征。(某地区）市现有50多户整车销售店和约1000户中小型汽车配件和用品店散布在各区街道，相对集中分布在市区外环路内及其外侧一带。其中，较具有代表性的整车市场分布在米东区、南郊停车场、昌吉辅道、阿勒泰路等地，汽车(某区）主要分布在机场路、阿勒泰路、新医路等地段，体现出既分散又集聚的特征。从经营规模看，也体现分散化特征，达不到统一和规范化管理要求。(某地区）.. 市重型汽车经销商和零配件供应商以分散经营为主，量多面广，力量单薄，如此小的规模不能体现汽车市场专业化、规模化和综合化的优势，难以适应市场的需要和面对来自各方面的挑战。3）相对落后的业态特征。现有市场大多分布在市区交通繁忙地段，增加了城区交通压力，影响了城市景观。同时，很多车行属临时建筑，发展空间狭窄，经销商往往持短期行为，有些则以假冒伪劣商品冲击市场，增加了市场整治难度。有些以周边闲置地临时搭建为市场用地，根本不考虑城市规划的用地控制，更谈不上改善消费环境。原有汽车市场“脏、乱、差”的现象，形成了(某地区）汽车市场相对落后于全国各大城市的业态特征。这与(某地区）的总体发展战略相违背，也不利于巩固(某地区）市汽车市场在(某省）地区的中心地位，不利于(某地区）市物流产业素质的提升。4）多样化的销售模式。目前(某地区）市形成了由汽车专营模式，汽车商店模式，准汽车大道模式和它们之间相结合构成的多样化金字塔型的销售模式。多主体的竞争格局。现有汽车销售市场的经营主体包括国有资本、集体资本、民营资本以及其他民间资本，形成了各种资本同时运作的多主体竞争格局。2、(某地区）市重型汽车市场的发展优势1）区位优势。(某地区）位于(某省）中部，地处(某省）.. 腹地，东南与西南北疆的交通枢纽。除自身经济发展水平较高外，临近的北疆其他地级市均为经济较发达地区，该地区整体消费水平高。同时，(某地区）市交通区位条件好，是(某省）地区的交通枢纽城市，是(某省）地区最大的商业和金融中心，自古商贸传统发达，具有发展大宗消费市场的先天条件。2）政策优势。汽车市场对政策有极强的敏感性。从宏观政策角度，(某地区）市的“十二五”规划明确提出经济发展，提出“培育壮大煤炭、石油，农业支柱产业”。另一方面，在国家“十二五”规划中也明确提出“着力发展现代物流业”，“加快形成国际性区域物流中心功能”。这些政策都会极大促进汽车市场的发展。2.4.5汽车进出口对(某地区）市汽车市场的影响我国在加入WTO后，汽车服务贸易领域打开国门，迎接来至国际资本市场的挑战。有资料表明，在一个完全成熟的国际化的汽车市场中，汽车销售利润约占汽车业利润的20％，零部件供应利润占20％，而50－60％利润是在服务领域中产生的。而我国的汽车流通业发展水平比较低，汽车经销商多为传统贸易商，其贸易方式、服务内容、售后服务以及新技术应用等方面与国外同行相比差距较大。同时，中国汽车市场在二手车交易等方面仍有广阔空间。(某地区）市汽车市场也将面临进口汽车对市场的冲击，价格和利润空间会逐渐下降，市场格局会发生变化，国际跨国公司必然会抢占(某地区）市的汽车贸易服务市场，扩大在(某地区）市汽车服务业中的份额。随着我国加入世贸承诺的不断兑现，(某地区）.. 市汽车市场发展面临越来越严峻的挑战。汽车市场会出现进口车与国产车销量此消彼长的竞争格局，在汽车生产和流通领域与国际接轨的特征越来越明显。汽车服务业商机得到充分挖掘，二手车市场会越来越发育，汽车服务业在服务内容和新技术运用上会越来越改善，电子和信息化技术运用会越来越普遍，以专业化、综合化、规模化和规范化经营为主流的市场模式越来越得到广泛的认可。2.4.6项目的市场定位、竞争对手及市场策略1、市场定位：立足(某省），面向全国，辐射邻国。(某地区）市(某项目名）国际(项目）项目是在充分研究我国和(某地区）市市汽车市场发展的基础上，顺应我国加入WTO后的汽车市场发展趋势，响应(某地区）市发展现代流通业的产业政策而作出的重要举措。项目立足(某省）这个具有的巨大潜力的汽车整车销售市场和零配件市场及汽车服务业市场，同时将整个西北地区作为重要的市场区域，更是将包括邻国在内区域作为市场辐射范围。市场的兴建，将极大改善(某省）目前无永久性汽车市场的现状，促进汽车市场的升级换代，巩固(某地区）市为(某省）地区汽车市场中心的地位。2、竞争策略：整合国内市场，促进有序竞争，坚持以人为本，造福广大用户，打造支柱产业，迎击市场挑战(项目名称）项目将以建设舒适的购物环境，完善的售后服务，规范的市场管理，品味卓然的汽车文化为目标，改善目前(某地区）市市场分散，管理混乱的不合理现状，促使形成全行业合理有序的竞争格局。.. (项目名称）项目将秉承以人为本的原则，充分挖掘汽车文化，在项目规划设计、市场运营管理各方面为消费者提供上档次、全方位的服务，采用多品牌聚合营销的方式有效降低车价，促进工程汽车理性消费，造福广大用户。(项目名称）项目将放眼全球视野，正视入世后汽车市场逐渐完全放开的严峻现实，充分贯彻(某地区）市汽车发展的政策取向，在流通业方面创造更好的经营环境，从流通领域打造(某地区）市汽车产业的支柱地位，全面提升(某地区）市汽车业的产业素质，应对入世后面临的来自汽车流通业的巨大挑战，树立合资流通企业的一面旗帜。3、市场策略：搞活大市场，促进大流通，发挥大效益(某地区）市汽车市场发展是(某省）地区大商业、大流通、大市场的重要组成部分，是巩固(某地区）市作为西北地区对外商贸中心地位的重要举措，是实现(某地区）市总体发展战略的重要步骤。(项目名称）的成立将会给当地甚至(某省）地区带来巨大的社会和经济效益。首先它可以增加税收。其营业收入估计会有150亿~200亿，若按税收等于收入的5.5%来计算，则(项目）每年可上缴税收8.25~11亿元。它还可以增加就业。规模宏大的(项目），其销售、商旅、维修等功能都会产生较大的岗位需求，从其功能和规模综合考虑，预计可容纳1500人就业；而与汽车市场相关的行业如物流配送业、仓储业、旅游业、运输业等也会受到带动，就业岗位也会相应增加。.. 因此，(项目名称）项目将以打造与国际接轨，在国内领先的汽车市场为已任，将汽车文化纳入发展视野，力求从市场角度提高和创造(某地区）市乃至西北地区的汽车消费需求，推动(某地区）市汽车流通业做大做强，取得最佳的社会和经济效益。为此，在具体市场策略上，将走规模化、集约化、专业化、信息化的道路，以品牌为纽带，创建一个打破地区、行业、所有制界限的新型营销体系，建设成为(某省）地区乃至中国最大型的整车及零配件汽车贸易集散地之一。4、项目市场开发战略：全面发展，分步推进。在项目安排上，采取全面规划，分期引进的策略。即将(项目名称）建设成为功能多元化，管理现代化的汽车市场。(项目）将融合包括中外重型汽车展览、新旧车交易、汽车配件和用品供应、租赁服务等功能，不断改进汽车贸易的功能结构（如含售车、零部件供应、维修服务的三位一体模式，以及在此基础上加上信息反馈和处理功能的四位一体模式等），把重型(项目）建设成为购车环境优美的物流中心，成为西北地区富有特色的汽车文化的辐射中心。在具体功能的开发上，第一阶段以基础设施先行，以培育重型汽车厂商入住，重点建设高档次的新车交易(项目区域名）、，以及相配套的居住办公场所和基础设施等，第二阶段逐步完善汽配件和汽车用品市场及信息咨询和金融保险等功能。在市场规划上，采取统一规划，分期开发的策略，将(项目名称）.. 开发成为高起点规划设计，高标准投资建设的超大规模的重型汽车物流中心。2.4.7市场分析结论我国重型汽车市场处在快速发展阶段，(某省）地区及(某地区）在西部地区重型汽车保有量低，需求量大，需要一个规模宏大的汽车市场。近10年以来，重型载货车发展迅猛，超过中型载货车的产量。重型载货车预计在2012年得产量达到38803辆，中型载货车有118490，在中重载货车的产量构成比例中，重型载货车到2010年已经达到61.18%。用户购车关注因素中，由发动机质量、整车质量、价格、逐步提高到售后服务的需求。另外对车辆价格的关注程度，表明用户在购车时也较为关注眼前的利益，服务要素也同样是影响消费者满意度的主要因素，因此集中的销售基地的建立，有利于价格的比较和体现好的售后服务，建设重型汽车市场市场定位是准确的。.. 第三章项目建设的技术条件3.1场址及用地概况3.1.1项目的地理位置(项目）地处(某地区）市区的西南侧，位于(道路名）与省道S101交界处以北，(道路名）旁，104团7连东侧。东临大车路，西邻(道路名）。规划基地紧依(道路名），距国道G312出入口仅5公里，区位交通优势明显。总用地面积约为70公顷。3.1.2用地概况该地块南高北低、东高西低，南北纵向长度约为1．3公里，东西横向长度约为650米。地块为不规则四边形，现状用地西侧临路，即(道路名）。该地块高程最高点约为1196．40最低点约为1175．30，南北向平均坡度约为1．5％，东西向平均坡度约为0．4％，地势较为平坦，并且地块现状为荒地，地块在区位，地势及使用都有着得天独厚的优势。3．2交通条件　(某地区）是中国连接中亚地区乃至欧洲的陆路交通枢纽，现已成为中国扩大向西开放、开展对外经济文化交流的重要窗口。在世界商贸发达城市所占有的沿海、沿边、沿河、沿线四大地理要素中，(某地区）既占沿边之利，又得沿线之益，这是(某省）、也是.. (某地区）在西部大开发中最大的地理优势。特别是随着新亚欧大陆桥的全线贯通，(某地区）作为新亚欧大陆桥中国段的西桥头堡，在中国西部乃至中亚经济发展中的地位和作用日益增强。(某地区）机场为中国五大门户机场之一，已开通国际、国内、区内航线100多条。(某地区）火车站是(某省）铁路的总枢纽，也是中国与中亚地区重要的客货集散地，直通国际、国内列车20多对。公路、城市道路四通八达，形成了连接内外、横贯南北的交通网络。(某地区）拥有国际水平的现代通讯手段。所有这些，构筑起了一条现代化的立体“丝绸之路”，为(某地区）走向世界架起了金桥。3．3自然条件3．3．1位置从地理位置看，(某地区）位于(某省）天山山脉中部北坡，是(某省）维吾尔自治区的首府，是(某省）的政治、经济、交通、文化发展的中心。地理坐标：北纬：43047、，东经：43047、。西、北与昌吉回族自治州为邻，西南与巴音郭楞蒙古自治州接壤，东南、东与吐鲁番地区连接，面积1.14万Km2.辖市区—包括天山区、水磨沟区、沙依巴克区、头屯河区、新市区、南山区、米东新区及达坂城区，共计8个区及(某地区）县。(某地区）地区的气候：建筑气候分区为ⅦB；热工分区为严寒地区，最冷月平均-15.40C，最热月平均15.40C，最热月14时平均29.00C，极端最高及平均40.50C和38.40.. C，极端最低及平均-41.50C和-29.70C，年平均温差11.00C，年温差38.90C，采暖平均温度-8.50C，采暖起止日期及天数162d、10.24～4.3。一日最大降雨量57.7mm，平均年总降水量275.6mm，最大积雪深度480mm。最大冻土深度1410mm。夏季平均风速3.0m/s，冬季平均风速1.6m/s，30年一遇最大风速31.0m/s，冬季最多风向平均风速2.5m/s，夏季主导风向及频率NW15,冬季主导方向及频率C30S12，全年主导风向及频率C17NW11。3.3.2日照(某地区）的光热资源充足，年平均日照时数为1875.1小时~1959.9小时，年太阳总辐射量105.3千卡/平方厘米~109.8千卡/平方厘米。3.3.3水源(某地区）河（UrumqiRiver），发源于天山天格尔峰下的(某地区）河源1号冰川，横穿(某地区）市区，最后流入准噶尔盆地南缘北沙窝，全长214公里，流域总面积约5000平方公里，年均流量2.35亿立方米。上游段称大西沟，从乌拉泊折向北流穿过(某地区）市区至米东区四十里城的４４公里为中游，称(某地区）河（或和平渠），再下面的６０公里则称老龙河，流向准噶尔盆地。本项目基地位于(某地区）市中心区南部，地貌单一，地质构造简单。有利于项目开发建设。3.3.4气象该区域位于(某地区）.. 头屯河区，具有显著的中温带大陆性气候。干燥少雨、日照充足、蒸发量大，冬季漫长寒冷，夏季热而不闷，春季多大风，秋季降温迅速。全年主导风向为西北风，年均风速为3.2m/s；每年的4～10月份为施工期。按照《中国建筑气候区划标准》GB50178-93，(某地区）属ⅦB.5气候区，气温年较差和日较差均大，建筑应充分满足防寒保暖防冻的要求。3.3.5地形地貌位于(某地区）市西南侧，形地开阔，一片空旷砾漠化的景观，在建道路工程正在施工，地形较平坦、高差较小，地势南高北低，略向东倾斜，标高在海拔1175-1199米之间。3.3.6工程地质条件该用地主要有由①地表土、②圆砾层构成。现将其各土层性质分述如下：第①地表土：土黄色，以土为主、混较多砾石等，含植物根系，结构松散。该层厚度0.5-1.2米，场地均有分布，一般厚度小。第②层圆砾：灰色、骨架颗粒部分连续接触，粒径一般20—80mm，最大粒径300mm。磨圆度较好，中细砂充添混少量砂土，中密-密实、稍湿。该层可见厚度7.4m，地层均匀、场地均有分布，据调查及道路勘察资料该层厚度大于20m。.. 3.4场地现状3.4.1用地现状及建筑状况1、用地：现状用地为较平坦戈壁，无建筑占地。2、公共服务设施：该处较近处暂无活动中心、娱乐会所等商业建筑。3.4.2现状市政设施1、给水：本工程给水接市政给水管网。2、排水：根据用地现状地形及竖向布置，以D800mm的排水干管为主干管，接纳用地内的污水，污水最终排入市政污水处理厂。3、供电：可由市政电业部门解决。4、供热：室内系统低温热水由场地内集中供暖锅炉房提供，各单位工程室内采用地板辐射采暖形式。5、电信：采用光缆通讯，均为架空杆，接入当地电信网络。6、垃圾处理：由区环保部门解决。.. 第四章项目工程设计方案4.1总平面设计4.1.1.设计依据和基础资料1《(项目名称）修建性详细规划》2《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）3《规划红线图》以及业主提供的地形图和设计委托4《(某地区）市城市总体规划》5《(某地区）市土地利用总体规划》6《城市规划编制办法实施细则》7国家相关的政策、法规、规范。4.1.2项目组成(项目名称）总体规模1000亩，总建筑面积30.8万平方米。项目采取整体规划、统一布局、分期实施的原则，建成高品位、大规模、多功能，西北地区乃至全国一流的专业汽车市场。(项目）将车辆展示、完整的4S综合服务、散户经营销售等三大功能与汽车主题营销模式进行有机融合，功能涵盖品牌汽车(项目区域名）、国际国内品牌各类重型汽车展销、专业汽车维修等，在配套服务方面，(项目）内设有银行金融业务、保险投保理赔、车辆评估与交易、人性化SPA会所、生活配套等服务项目，实现“一站式”便捷服务。将成为集国际采购、汽车贸易、电子商务、现代物流、物业管理、信息交流、休闲娱乐、品牌汽车展示等多功能为一体的综合性国际化(项目）。.. 4.1.3场地概述(项目）地处(某地区）市区的西南侧，位于(道路名）与省道S101交界处以北，(道路名）旁，104团7连东侧。东临大车路，西邻(道路名）。规划基地紧依(道路名），距国道G312出入口仅5公里，区位交通优势明显。总用地面积约为70公顷。该地块南高北低、东高西低，南北纵向长度约为1．3公里，东西横向长度约为650米。地块为不规则四边形，现状用地西侧临路，即(道路名）。该地块高程最高点约为1196．40最低点约为1175．30，南北向平均坡度约为1．5％，东西向平均坡度约为0．4％，地势较为平坦，并且地块现状为荒地，地块在区位，地势及使用都有着得天独厚的优势。4.1.4工程建设布局本项目总占地66.6公顷，将主要分为四个功能区进行建设。第一区4S经营区占地35.6公顷，位于场地的东侧，建设内容有展示中心、品牌汽车(项目区域名）、整车销售、配件及用品销售以及有关基础设施和公建配套设施等，建筑面积：121950平方米。第二区散户营销区占地18.2公顷，位于用地西侧，用于车辆产品的中下游的零配件销售，建筑面积：129950平方米。第三区生活配套区位于用地南段，占地10公顷，该区设有员工宿舍、专家楼、驻疆办事处，建筑面积：49739平方米。第四区展示中心占地2.8公顷，位于用地西、北侧，用于金融系统、综合办证厅以及零配件散户销区，建筑面积：4800平方米。.. 考虑防风设计：由于该区域常见最大风力多为10级风，在区域东侧需考虑建筑防风，并在建筑间设置防风墙。建筑设计时要考虑大风荷载。4.1.5交通组织1道路交通规划区紧邻(道路名），(项目）规划共设六个机动车入口，东侧两个入口设于(道路名），西侧规划道路上设置两个主要入口及一个次要出入口，南侧规划道路上设置一个出入口。规划区内道路主要分为三级：主干道、次干道、消防通道。规划在用地内主干道主要以园区环路为布置方式，主干道宽度为16米，转弯半径设置为15-20米。园区内次干道主要以连接环形主干路的十字布置方式，道路宽度为16米，转弯半径设置为15米。消防通道主要宗旨是满足消防要求，宽度为6-8米，且主要以环形布置，满足回转半径。园区内部的人行景观步道体系主要有绿化、铺地、景观小品(雕塑、假山、凉亭、供园区人员休憩的凳、桌等)等组成，规划形式主要由园区中心的圆形景观节点的圆心采取放射状布置，园区的步行景观体系可通至园区的每个区域。人流组织：对园区内人流车流进行分流，主要人流在(道路名）一侧进入生活配套区和散户交易区。(项目区域名）的车流主要从大车路进入广场及(项目区域名）经营区。2静态交通.. 规划区的静态交通系统安排三种停车方式：集中停车场、路边嵌草砖停车场和广场铺砖停车。外部人员及园区工作人员停车有物业统一管理。4.1.6规划理念营造环境————生态化理念完善功能————为企业、为员工提供优质的服务打造品牌————优美的景观、完善的硬件设施、一流的服务树立形象————(某地区）的窗口容易实施————与现状结合，节省基建投资；为企业提供灵活的选择的地块；为规划管理提供方便的操作平台。4.1.7规划布局本次规划将(某项目名）国际(项目）按生态之树————“生态·生活”相协调的理念设计，结构布局为“多轴·多核·一带·多片区”。多轴：即以园区中部圆形景观广场为圆心，呈放射状向各个区域辐射的线形步行景观轴线，整个园区步行景观体系严格与车行道路区分，做到人车分流。.. 多核：a、全区内的主核为园区中心圆形景观广场；b、对外形象的城市景观节点则位于园区最北侧两条主干道的交汇处，是人流车流汇集的节点，面积约为1.5公顷，是外部人员进入园区的第一站；c、多个次要景观节点规律的分布与园区的各个交通节点以及每个区域的开敞式空间。一带：即南北方向贯穿整个园区的绿色景观大道，该大道全长1公里，道路加中部绿化带宽45米。多片区：即由(项目区域名）区、散户营销区、(某区）、生活配套区组成。4.1.8景观规划景观规划：阳光、绿色、林荫是主要绿化景观带的重要元素。通过现代景观设计的多元手法，强调不同功能区域的空间感将严谨的轴线时对关系同自由活泼的空间有机组织起来。强化建筑群体的空间感和内聚力。绿地尽量采用集中式布置，利用植物造景更好地发挥生态效益。选择本地树种，依照不同的植物群落关系配置四季丰富多彩的植物，形成鲜明的植物景观特色。4.2建筑设计说明4.2.1.设计依据1、建设单位提供的设计委托书2、当地规划管理部门有关意见及设计用地范围3、《(项目名称）修建性详细规划》4、建设单位提供的工程地质勘察报告5、中华人民共和国《工程设计标注强制性条文》房屋建筑部分.. 6、《建筑防火设计规范》GB50016-20067、《中华人民共和国城市规划法》8、《民用建筑设计通则》GB50352-20059、《公共建筑节能设计标注》GB50189-200510、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》GB50352-200511、甲方提供的有关地形现场资料及设计要求4.2.2.建筑设计说明1、建筑为丙类建筑，防火类别：二类2、平面设计：4S经营区建筑面积：121950平方米。散户营销区建筑面积：129950平方米。生活配套区建筑面积：49739平方米。服务中心建筑面积：4800平方米。单体建筑平面见后附图。3、立面设计本工程位于(某地区）市，建筑物造型新颖，外表以简洁大方为主。(项目区域名）设计采用销售中心建筑与维修车间建筑分离，功能与组织又相互联系，为二层大跨度钢结构建筑，外表面设计采用白色及银灰色线条及大面积玻璃幕墙反映现代建筑气息。(某区）建筑为两层，每户商铺上下两层，采用框架结构，外表面采用白色与青灰色面砖饰面。(某区）.. 综合楼为三层钢筋混凝土框架结构建筑，建筑面积4800平方米，外表面采用白色线条装饰，屋面为青灰色瓦坡屋面，造型构成庄严、大气。生活配套区建筑为二层及五层花园洋房式建筑，外表面为棕红色和白色面砖组成，屋面为深灰色坡屋顶。建筑总体造型雍容、典雅。4.2.3主要建筑项目特征表。（附后）4.3结构设计说明4.3.1设计依据1、《屋建筑制图统一标准》GB/T50001-20012、《建筑结构制图标准》GB/T50105-20013、《建筑结构荷载规范(2006版)》GB50009-20064、《建筑地基基础设计规范》GB50007-20025、《建筑抗震设计规范》GB50011-20106、《砌体结构设计规范》GB50003-20117、《混凝土结构设计规范》GB50010-20108、《轻骨料混凝土结构技术规程》JGJ12-20069、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-200110、《建筑抗震设防分类标准》GB/T50223-200811、《建筑地基处理技术规范》JGJ79-200212、《钢结构设计规范》GB50017━200313《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-200114、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002.. 15、《(某省）维吾尔自治区实施国家2006（建筑结构）系列规范的细则》（XJJ012-2003）16、国家现行的其他有关规范及规程。4.3.2.自然条件1．风雪荷载：基本风压地面创粗造度基本雪压0.6KN/m2B类0.8KN/m22．抗震设防的有关参数：抗震设防烈度设计基本地震加速度设计地震分组建筑场地类别8度0.2g第一组二类场地3．场地标准冻深：1.5m。4．场地的工程地质及水文地质条件根据岩土勘察报告，本工程地质条件如下：1）地形地貌拟建场地属头屯冲洪积侵蚀堆积阶地地貌单元。形地开阔，一片空旷砾漠化的景观，在建道路工程正在施工，地形较平坦、但高差较大，地面标高1175-1199米，地势南高北低，略向东倾斜。2）地基土的构成：根据探井揭露，该场地勘探深度8m范围内，由①地表土、②圆砾层构成。.. 3）现将其各土层性质分述如下：第②层圆砾：灰色、骨架颗粒部分连续接触，粒径一般20—80mm，最大粒径300mm。磨圆度较好，中细砂充添混少量砂土，中密-密实、稍湿。5.地下水特征场地探井揭露，勘探深度内未见地下水出露，据调查和区域地质资料地下水位大于20米，可不考虑地下水对建筑物基础的影响。6.场地土类型和场地类别：该场地综合评价为中硬场地土，Ⅱ类建筑场地。7.地基类型、基础形式方案建议：拟建建筑物应以圆砾层作为建筑物良好天然地基持力层，地基土均匀性好。建筑物可采用框架结构的独立柱形基础，基础埋深应在冻土层以下。4.3.3.荷载屋面及楼面及均布活荷载标准值荷载类别标准值（KN/m2）荷载类别标准值（KN/m2）不上人屋面0.8走廊、楼梯2.5楼面2.0（商业3.5）一般库房5.0注：以上各项活荷载适用于一般使用条件，当使用荷载较大或情况特殊时建设单位必须通知设计人按照实际情况采用。4.3.4.结构选型.. 采用框架结构，空间性好，使用方便，布置灵活。框架结构抗震等级为二级。屋盖及楼盖结构采用现浇混凝土主次梁楼屋盖体系。结构小于55米设置伸缩缝或后浇带，后浇带宽度>800mm。地基基础选用独立柱基础，基底标高为-1.600米。(项目区域名）采用二层大跨度钢结构建筑，空间性好，使用方便，布置灵活。框架结构抗震等级为二级。地基基础选用混凝土独立基础，基底标高为室外地面-1.600米。(某区）建筑为两层框架结构，商户布置灵活，开间及进深均可使用围护墙调整。框架结构抗震等级为二级。屋盖及楼盖结构采用现浇混凝土主次梁楼屋盖体系。结构小于55米设置伸缩缝或后浇带，后浇带宽度>800mm。地基基础选用混凝土独立基础，基底标高为室外地面-1.600米。(某区）综合楼为三层钢筋混凝土框架结构，空间性好，使用方便，布置灵活。框架结构抗震等级为二级。屋盖及楼盖结构采用现浇混凝土主次梁楼屋盖体系。结构小于55米设置伸缩缝或后浇带，后浇带宽度>800mm。地基基础选用混凝土独立基础，基底标高为室外地面-1.600米。生活配套区建筑为二层及五层框架结构，户型布置灵活，使用方便。框架结构抗震等级为二级。屋盖及楼盖结构采用现浇混凝土主次梁楼屋盖体系。地基基础选用混凝土独立基础，基底标高为室外地面-1.600米。4.3.5.结构分析.. 1.本工程设计计算采用的计算程序：结构计算使用中国建筑科学研究院PK.PKCAD工程部编制的结构分析程序（2010年版）进行结构计算。2采用SATWE设计软件进行建筑结构空间有限元整体分析。3采用JCCAD设计软件进行地基基础计算。4.3.6.主要结构材料1.钢筋：梁柱纵筋采用HPB335级钢筋，箍筋采用HPB300级钢筋。基础、楼板分布钢筋采用HPB300级钢筋，且应符合现行国家相关标准的规定。2.钢结构：梁.柱.主材料采用Q345B钢，其质量应符合【低合金高强度结构钢】（GBT700）的要求；其他次构件采用Q235B钢，其质量应符合【碳素结构钢】（GBT1591）的要求。1）钢材的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不小1.2。2）钢材应有明显的屈服台阶，且伸长率应大于20%。3）钢材应有良好的可焊性和合格的冲击韧性。。4）电焊工取得考试合格证后方可允许担任焊接工作。5）材料应满足建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008年版）3.9.2条之规定。2.混凝土构件混凝土强度等级见下表：序号构件名称及范围混凝土强度等级备注1垫层C15.. 2独立柱基础C353框架柱、框架梁C304板、现浇楼梯C305构造柱、填充墙水平系梁C206女儿墙等外露构件C30混凝土构件的环境类别见表：序号混凝土构件环境类别1与土壤直接接触的构件三2雨棚、女儿墙、不封闭阳台、露天构件二b3其他地下室构件二a4其余混凝土构件一4.3.7.钢筋混凝土结构构造本工程梁、柱采用国家标准图《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》（03G101-1修正版）的表示方法。其制图规则和构造及相关说明施工图中未注明的应按照标准图的有关要求执行。4.3.8.提请在设计审批时注意的问题：本设计的构件截面尺寸在施工图设计时，可按实际情况调整。4.4给排水、消防设计4.4.1、设计依据.. 1、《(项目名称）修建性详细规划》2、《建筑设计防火规范》GB50016-20063、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-20054、《建筑给水排水设计规范》GB50015-20035、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）6、《气体灭火系统设计规范》GB50370-20057、《全国民用建筑工程设计技术措施—给水排水》8、建筑专业提供的条件图4.4.2、设计范围1、建筑物内的给排水、消防系统；2、室外给排水、消防系统。4.4.3、给水系统状况利用市政供水管道进行供水，管径DN350。项目用水主要为汽车维修、维护用水，职员生活用水，服务设施用水及绿化、道路清洁用水。日用水量为3300m2，低层由市政自来水直供。4.4.4、室外排水设计1)室外排水主要是污水和雨水，排水量为3460．Om3／d。室外排水井的位置在北边的(道路名）上，排水井底标高为自然地面下4．2米，排水管径600MM。园区排水总管的管径为400MM。园区排水外网坡度为0．3％，接入市政排水井时的底标高为自然地面下2．5米。.. 2)本园区室外排水采用污水和雨水合流制排水系统，雨水、污水汇集后排入园区内的排水管网，再排入市政排水管网。3)屋面的雨水由各单元雨水管汇集后，排入园区污水管网，再排入城市排水管。园区内路面雨水不进行统一排放。4)管材、接口及敷设方式：埋地排水管采用U—PVC管道，采用1：2水泥砂浆接口。4.4.5室内给排水设计1)园区给水由市政管网直接供水，每户分设水表，独立计量管理。该园区各栋楼均为多层住宅，低区市政管网直接供水。每户分设水表。2)室内洗浴热水由电热水器提供。3)排水系统：各栋楼内设排水立管和雨水立管。雨水、污水分别出户，排入园区外排水管网。4)卫生设备：卫生间选用节水型低水箱坐式大便器，双管淋浴器、台式洗脸盆。5)多层商业建筑室内设置消防栓系统和喷淋系统。配套生活区每栋楼在楼梯间休息平台处隔层设置磷酸铵盐干粉手提式灭火器两具，每具两公斤，配置相应的箱体。6)管材、接口及敷设方式：园区室内给水管采用钢塑复合管，热熔连接，阀门采用该管材专用阀门。排水管采用机制柔性铸铁管，卡扣连接。管道埋深在冰冻线以下。7).. 设计图纸详附，独立计量管理。给水立管及水表设在管道井中。4.4.6、管网、管材及连接方式室内的生活污水和雨水采用单独分流排入室外检查井，排水管道管材采用柔性排水铸铁管，卡箍连接。给水管网为枝状供水，室外给水管线应在高点设排气装置，低点设泄水装置，与其它管线交错时应加设套管防护。给水管线管材采用钢塑复合管，配件连接。当管径≤DN40时，采用铜质球阀；当管径＞DN40时，采用截止阀。4.4.7、节水、节能措施选用节水型卫生洁具及配水件，公共卫生间采用自闭式小便器冲洗阀，蹲便器采用自闭式冲洗阀。4.4.8消防用水1.消防用水量按60L/s计算，用水时间2小时，该区域设置500m3消防水池，并设置消防用水不被他用装置。2.消火栓系统：室外消防给水管网布置为环状，输水干管及向环状管网输水的输水管道不少于两条，环状管网用阀门分成若干独立段，每段消火栓数量不超过5个。消火栓间距不超过120m，保护半径150m，室外地下消火栓为DN100和DN65栓口各一个。室内消防系统采用单阀出口，栓口直径DN65，水枪直径19mm，衬胶麻质水龙带长度为25米，环状布置。管材选用内外热镀锌钢管，管径为DN100，法兰连接。.. 3.自动喷淋灭火系统：1）、交易中心除卫生间外设置自动喷淋灭火系统；2）、自动喷淋灭火系统管材及连接方式：管材选用内外热镀锌钢管，卡箍连接。4.建筑灭火器配置：按《建筑灭火器配置设计规范》的有关规定在室内设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。4.5采暖、通风设计4.5.1设计依据1、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-20032、《公共建筑节能设计规范》GB50189-20053、《建筑设计防火规范》GB50016-20064、《地面辐射供暖技术规范》JGJ142-20045、《全国民用建筑工程设计技术措施—暖通空调、动力》6、建筑专业提供的条件图4.5.2设计范围：建筑物内采暖系统设计。4.5.3室内外设计计算参数1、室内设计参数：房间名称冬季室内设计温度（℃）卫生间、楼梯间、走廊16.. 商铺房间18室外设计参数：室外采暖计算温度（℃）-22冻土深度（m）1.40冬季室外风速（m/s）2.5冬季大气压力（mmHg）7144.5.4系统设计1、采暖（空调）：本项目各单位工程室内采用地板辐射采暖形式，系统热媒为55～45℃低温热水。采暖总热负荷估算为38.1MW。交易中心设中央空调，系统为风机盘管新风系统，热媒供回水温度为冬季55～45℃，夏季为7～12℃。2、系统热源供给：室内系统低温热水由室内壁挂炉提供。3、系统形式：系统各供回水分支环路上均设检修阀门（回水支管上设置的阀门为流量平衡阀）。4、管材及连接方式：室内供热主管采用焊接钢管，接分水器前管道采用内外热镀锌钢管，地板辐射盘管采用PE-X地暖专用管。主管管径＜40时为丝接，管径≥40时为法兰连接。.. 5、通风、排烟系统设计：6、本项目个别工程公共卫生间设有机械排风系统，换气次数为10次/h。卫生间的排风通过卫生间通风器，集中汇入排风道后从屋顶排出。每层走廊设排烟系统，排烟风机设在屋顶。7、通风及排烟系统的风管均采用镀锌钢板制作，其中通风系统中的送风管需保温，保温材料采用橡塑保温板，厚度为40mm，做法详见新02N2-98页。8、节能措施：1）系统均设置热表及温控装置，以利于节能。2）系统装设平衡阀，以保证系统平衡，确保按需供热。3）所有设备均选用高效能产品。4.6电气设计4.6.1设计依据（1）相关专业提供的设计资料；（2）《(项目名称）修建性详细规划》；（3）《供配电系统设计规范》GB50052-1995；（4）《低压配电系统设计规范》GB50054-1995；（5）《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-1994；（6）《建筑照明设计标准》GB50034-2004；（7）《低压配电系统设计规范》GB50054-1995；（8）《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-1992；.. （9）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-1998；（11）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；（12）《建筑物防雷设计规范》GB50057-1994（2000版）；4.6.2设计范围电气设计内容：园区供配电、电气总平面设计；低压配电及照明、防雷与触地装置及电话、电信及电视等设计。4.6.3概况场址位于(某地区）市西南侧紧贴(道路名）。占地规模1000亩，总建筑面积30.8万平方米。其中：(某区）建筑面积：129950平方米；(项目区域名）建筑面积：121950平方米；(某区）建筑面积：4800平方米；(某区）建筑面积：49739平方米。场地内设南北走向10KV电缆接市政电网，通至场地内设置的4个变电站。（见附后电气总平面图）4.6.4供电电源电源就近由供电网络10KV引进，或设置柱上变压器引来，建筑距供电网络或变压器的距离不大于150米。4.6.5供配电设计1、负荷等级(某区）建筑、(项目区域名）建筑、(某区）建筑、(某区）建筑均为三级负荷。2、负荷计算.. 区域内建筑面积为306440m2。根据《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）规定的用电负荷标准进行估算，(项目）内建筑按50W/m2估算，总计算容量为306440m2*50W/m2=15322kW；根据城市道路照明设计标准，人行道路照明标准为7.5lx。3、箱变的配置箱式变电站均在低压侧设无功功率自动补偿，以提高电能质量、减少线路损失，保障供电质量。每座箱式变电站高压侧设一台进线柜、一台计量柜、一台电压互感器及避雷器柜、一台出线柜。箱式变电站低压侧采用中性点接地系统（TN-C-S系统），配电系统主接线采用单母线，配电电压为380/220v，配电方式采用放射式配电。箱式变电站主要设备选择高压设备：选用HXGN型高压环网柜，柜内配VS1型高压真空断路器，分断能力为25KA；低压设备：选用GGD型低压配电柜，进线柜内配HUM型万能式断路器，分断能力为25KA；变电设备：变压器选用节能、低损耗、高过载、H级绝缘的SG10型干式变压器。4、接地.. 接地装置按《电力设备接地设计规程》执行，围绕本变电站及建筑物敷设闭合回路的接地网，主接地网由-50*5的镀锌扁钢和∠50*50*5的镀锌角钢组成，能满足热稳定的要求，且接地电阻要求不大于4欧姆。5、箱变布置及参数根据区域用电负荷配置四个箱式变电站，计算如下：（1）北侧箱式变电站负荷总容量3500kW计算有功功率840kW计算无功功率630kvar计算视在功率2*1250kVA补偿电容350kvar经无功补偿后：视在功率885kVA功率因数0.95（2）东侧箱式变电站负荷总容量3500kW计算有功功率840kW计算无功功率630kvar计算视在功率2*1250kVA补偿电容350kvar经无功补偿后：视在功率885kVA功率因数0.95.. （3）西侧箱式变电站负荷总容量3500kW计算有功功率840kW计算无功功率630kvar计算视在功率2*1250kVA补偿电容350kvar经无功补偿后：视在功率885kVA功率因数0.95（4）中部箱式变电站负荷总容量4500kW计算有功功率1080kW计算无功功率810kvar计算视在功率2*1250kVA补偿电容160kvar经无功补偿后：视在功率450kVA功率因数0.954.6.6低压配电每栋楼电源均由室外电缆地埋引入（引自箱变或户外低压网路380/220V），每栋楼均设总配电箱，各户设照明配电箱，每栋楼的总电源进线断路器选用带漏电保护功能的4极断路器。.. 每户的电源插座与照明分路设计，电源插座回路采用漏电断路器保护，卫生间做局部等电位连接。4.6.7供配电电缆选择电气线路选用符合安全和防火要求的铜芯电缆和导线，高压电缆采用YJV22-6/10型交联聚乙烯绝缘电力电缆直埋地敷设，低压电缆采用VV22-0.6/1kv型聚乙烯绝缘电力电缆直埋地敷设。室内配线采用导线穿管暗敷设，其中配电支线穿线管采用PVC难燃型塑料管，配电干线穿线管采用钢管。每户的进线截面不小于10mm2，分支回路截面不小于2.5mm2。场区室外电力线路采用电力排管敷设，电力电缆穿保护管埋地敷设时，埋深不小于1.4米。4.6.8配电箱、开关、插座等配电设备选型及安装方式所有照明配电箱选用XRB型配电箱，开关选用跷板开关，插座均选用二、三极安全型插座，在潮湿的环境选用防水型跷板开关及二、三极安全型插座。配电箱、开关及插座均采用暗装，配电箱安装高度为1.8m，开关安装高度为1.4m，空调及卫生间插座安装高度为2.2m，其余插座安装高度为0.4m。4.6.7照明1、标注：按现行国家标准《建筑照明设计标注》GB50034-2004执行。2、室内的照明采用高效节能型荧光灯的方式。.. 3、应急照明（1）配电室、消防控制室、楼梯间、合用前室、疏散走道等场所设应急照明。（2）在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、出入口等场所设置疏散标志。（3）应急照明采用分散式供电应急照明系统，其连续供电时间不小于30分钟。4、室外场地照明室外的道路公共照明主要采用庭院灯，线路采用YJLV-1KV沿地直埋，庭院灯的安装间距15-25米。4.6.8电气节能和消防1、节能为合理布局配电系统，设计根据(项目）建筑的分布情况及负荷统计情况，设计选用的变压器为节能型变压器。照明光源均采用高效节能型灯具。所有电缆、导线均采用铜芯线，以减少电流损耗。2、消防根据《建筑设计防火规范》在所有建筑物出口、楼梯出口及走廊内设消防应急照明灯具和灯光疏散指示标志，其连续供电时间不小于30分钟。4.6.9防雷和接地系统1、防雷.. 箱变内10kv配电设备采用氧化锌避雷器以防雷电波侵入和操作引起的过电压。2、接地接地系统采用TN-C-S系统。在各单体建筑进户处设有人工重复接地装置，要求将所有用电设备正常工作时不带电的金属外壳用穿线钢管或40*4的扁钢与接地极相连，要求接地电阻不大于4欧姆。箱变接地采用环形接地网，要求接地电阻不大于4欧姆。4.6.10电话、电信及有线电视系统1、电话系统每栋建筑设置电话配线箱1台，建筑物内设电话分线箱，每户设置1个电话终端出线口，办公用房每个办公室内预留电话插座和预埋管线。室外电话网采用电话电缆穿排管直埋至各建筑配线箱，由专业单位提供；室内采用电话电缆穿管暗敷。2、有线电视每栋建筑设置电视前端箱1台，每户设置1个电视终端插座，办公用房每个办公室内预留电视插座和预埋管线。3、弱电设备接地系统每栋建筑的通信、有线电视系统等弱电设备需做接地，并与强电做联合接地，接地电阻不大于4欧姆。室外电信、电视线路管多穿钢管，从交接箱埋地敷设至各栋建筑分线盒。生活配套区各住户在客厅均设置电话，电视插座盒。.. 第五章消防安全5.1设计依据1、《建筑设计防火规范》GB50016-20062、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-20053、《建筑给水排水设计规范》GB50015-20034、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）5、《气体灭火系统设计规范》GB50370-20056、《火灾报警系统设计规范》GBJ50116-987、《(项目名称）修建性详细规划》5.2建筑设计消防1、消防给水1)、消防系统：消防设计按多层商业建筑和多层居住建筑设计，室内外消防用水由园区内泵房提供。室外消防用水量30L／S，同一时间内的火灾次数为一次，采用SAl00／1．6型地下式消火栓。整个园区设室外消火栓28套。消火栓距路边不应超过2米，据建筑物外墙不超过5米，消火栓间距不大于120米。室内消防系统采用单阀出口，栓口直径DN65，水枪直径19mm，衬胶麻质水龙带长度为25米，环状布置。管材选用内外热镀锌钢管，管径为DN100，法兰连接。.. 建筑灭火器配置：按《建筑灭火器配置设计规范》的有关规定在建筑物室内均设置MFZL-3型手提式磷酸铵盐干粉灭火器，最大保护半径20米，每处设2具，放置在建筑物内明显和便于取用的地点，且不得影响安全疏散。2、电气消防1)、园区为多层建筑，其照明、动力负荷均按三级负荷设计，消防负荷按二级负荷设计。.. 第六章环境保护6.1.概述6.1.1自然环境及环境质量状况1、自然环境项目区位于(某地区）市216公路旁，行政区划属(某地区）市管辖。该场地形地开阔，一片空旷砾漠化的景观，地形较平坦、但高差较大，地面标高1177-1199米，地势南高北低，略向东倾斜。项目区属典型的大陆性气候，年平均气温7-8.50C，最高气温42.10C，极端最低气温-41.50C，年均相对湿度64%；年平均总降水量275.6mm；年蒸发量平均1609mm；最大积雪厚度48cm，主导风向为西北风。最大冻土深度1.4m。抗震设防烈度为八度（地震动峰值加速度为0.20g）。2、环境质量现状该区域为新建物流中心，为施工前为荒漠景观，其现状如下：6.1.2主要污染及污染物的种类、名称、数量及浓度物流中心在建设中会产生下列污染：1、主要污染源.. （1）施工期：施工期建筑土石方开挖、场地平整和建筑材料运输所产生的扬尘；房屋装修的油漆废气，施工机械设备噪声、交通噪声，施工废水和施工人员生活污水，建筑垃圾和生活垃圾等。（2）运营期：主要为本项目区商户及人流产生的餐饮废气、汽车尾气、生活污水、生活垃圾及交通噪声，采暖的废气排放等。2、主要污染物（1）施工期大气污染物：施工粉尘、装修中产生的油漆废气；水污染物：生活污水中的SS、CODCr；施工废水中的SS与石油类；噪声：施工设备的等效连续A声级Leq；固体废物：建筑垃圾、生活垃圾。（2）运营期大气污染物：采暖排放增加的SO2、NOX、烟尘，汽车尾气中的CO、CmHn和NOX；水污染物：生活污水中的SS、CODCr、BOD5、NH3-N；噪声：交通噪声的等效连续A声级Leq；固体废物：生活垃圾。6.1.3设计采用的环境保护标准1、环境质量标准1）.. 环境空气执行GB3095-1996《环境空气质量标准》中的二级标准。2）声环境执行GB3096-2008《声环境质量标准》中的2类标准。2、污染物排放控制标准1）生活污水排放执行CJ3082-1999《污水排入城市下水道水质标准》。2）施工噪声执行GB12523-90《建筑施工场界噪声限值》。6.2.各种污染的防治措施6.2.1施工期合计保护措施1、大气污染防治措施（1）建设工地采用封闭式施工方法，即将工地与周围环境分隔，在工地四周设置围护屏，以起到阻止工地扬尘和粉尘，降低其对周围环境的影响。建筑用水泥尽量采用已加工的商品混凝土，这样可以大大减少普通水泥、皇砂、石子在运输、装卸、堆放及搅拌过程中产生的洒落和扬尘等，施工场地、道路及时洒水抑尘。（2）严格按有关渣土管理规定，运输车辆不得超载，被运渣土不得含水份太多，以免造成沿途泥浆滴漏，从而影响道路清洁，渣土必须及时清运并按照指定的运输线路行驶，送往指定的倾倒地点，运输车辆在运输过程中应加以覆盖，减少由于渣土产生的扬尘对环境空气质量的影响。.. （3）坚持文明施工，设置专用地方堆放建筑材料，对可能产生扬尘的建筑材料卸货时应轻放；堆放过程中要加以覆盖；在长期干燥气候条件下不定期地洒水，防止建材扬尘；对建筑工地应安排专人每天进行道路清扫和文明施工检查。（4）妥善合理地安排工地建筑材料及其他物件的运输时间，确保周围道路畅通。2、水污染防治措施（1）施工期间产生的泥浆水含有大量的悬浮物，施工单位应在工地内建一个尘砂池，一切外排水必须先经尘砂池沉淀后才利用于搅拌等生产过程，不外排。（2）施工单位应创造文明的工作生活条件，工地食堂废水应先经隔油再集中收集；生活污水收集后用于绿化。尽量使用工地附近的公共厕所，以保证建筑工地的环境卫生。3、噪声防治措施施工噪声是对建筑工地周围居民影响较大的环境问题，施工单位应当采取以下措施来减少施工噪声对周围居民的影响：（1）选用低噪声级的施工机械。（2）对生产高噪声的机械设备，工作人员实行戴耳套、施工者轮换作业、缩短进入高噪声区时间等方法，并合理布置高噪声设备安装位置，以减少高噪声施工机械对周围环境的影响。.. （3）在施工场地周围设置简易隔声屏障，减轻噪声对周围环境的影响。（4）施工单位应根据本项目的特点，合理安排高噪声机械使用时间，夜间停止施工，减少噪声对周围居民的影响。4、固体废物污染防治措施（1）施工单位在施工前应向当地环保部门申报建筑垃圾和工程渣土运输处置计划，明确渣土的运输方式、线路和去向。（2）职工生活垃圾应集中处理，不得随意丢弃。（3）工程施工结束后，施工单位应及时组织人力和物理，将工地建筑垃圾及渣土等处理干净。（4）施工期间要同时配备建设垃圾收集点，并设专人管理。垃圾必须集中收集，不许露天随意堆放。6.2.2营运期环境保护措施1、大气污染防治措施（1）恶臭治理措施生活垃圾采取袋装分类收集，专用垃圾房与相邻的建筑物距离应大于10m。派专人及时清运垃圾，保持垃圾收集点周围较好卫生状况，减轻垃圾臭味的散播。（2）采暖废气措施采暖全部采用壁挂炉取暖，使用天然气，可减轻污染物的排放。2、污水污染防治措施.. 完善小区没排水管网，管网直接与市政管网连接，杜绝无组织排放等。3、噪声污染防治措施根据乌市政（1996）28号文批准的《(某地区）市“城市区域环境标准”施用区域划分规定》将全市划分为五类环境噪声控制区。规划地为Ⅲ类区。表一城市区域环境噪声分类类别噪声标准（分贝）适用区域0类夜40昼50特殊住宅区Ⅰ类夜45昼55居住区、文教区Ⅱ类夜50昼60居住、商业、工业混杂区Ⅲ类夜55昼65工业区Ⅳ类夜55昼70交通干线及两侧区域为降低噪声影响，提出以下降低措施：（1）合理进行停车场管理交易中心内的停车场设置在道路旁，车辆在进入小区大门后要求车辆减速慢行，禁止车辆在区域内鸣笛。（2）隔声带道路两侧种植适宜当地气候条件的树木，商铺房屋前后可种植人工草坪及花卉，形成绿化隔声带，减少噪声影响。4、固体废物污染防治措施.. 对各种生活垃圾进行分类处理，场地内设垃圾转运站，拟建于交易市场边缘地带，建筑面积不小于100平方米。采用封闭式设施，力求垃圾存放和转运不外露。五回收利用价值的采取分类袋装，先集中到没栋商铺楼的垃圾箱，然后有清洁工每天收集送往垃圾转运站，由环卫部门定时清运，做到垃圾日产日清。5、绿化设计绿化是美化环境、防止污染的有效措施。设计充分利用空地进行绿化。绿化重点放在道路两侧、扬尘点及噪声源周围。绿化树种选用适于当地气候上涨的树种，以达到防风、防尘、降噪、美化环境的目的。整个区域的绿化率达到40%，可以形成园林式，生态式环境。绿化用水主要取自生活污水。6.3存在的问题6.3.1项目建设中必须落实采暖供给天然气的问题，核实污水排放统一入网的问题。6.3.2为使企业切实做到清洁文明生产，本项目在建成后，须经过当地环保部门组织竣工验收，经验收合格后方可入住。6.3.3本篇章所提供环保措施以环境评价报告书中所提措施及环保主管部门的审批意见为准，并在施工图设计时予以落实。.. 第七章节能7.1设计依据1.《关于国家资产投资工程可行性研究报告“节能篇”编制及评估的规定》1997年12月1日国家计委、国家经贸委、建设部计交能【1997】2542号文。2.《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005。3.《公共建筑节能设计标准(某省）维吾尔自治区实施细则》XJJ034-2006。4.《国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资[2006]2787号）5.国家发展改革委《项目申请报告通用文本》6.国家公布的消耗指标和有关节能规定。7.2能源消耗种类和能源消耗总量7.2.1能源消耗种类:煤、电、水。能耗包括：采暖消耗的标准煤；生活及商业使用的电、水、天然气。.. 7.2.2能源消耗总量表（年）能源消耗总量表（年）月份煤（T）电（万KW.h）水（万方）天然气（方）1月8009105402月8009105403月8009105404月8009105405月09105406月09105407月09105408月09105409月091054010月091054011月80091054012月800910540合计480010812064807.2.3综合耗能量（折标准煤）综合耗能量表名称煤（Kg）电（KW.h）天然气(方).. 综合能耗480000010800001200000折标准煤48000001327321596000合计：6528732（Kg）7.3节能措施1.建筑设备选用技术性能先进的节能型产品。2.建筑的供配电及用电设备选用节能型设备。3.装配能源计量仪表4.按照《建筑照明设计标准》合理选用建筑照明等设施。5.工具《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）对本项目公共建筑按照总能耗减少50节能要求进行设计。7.4建筑节能要求根据《民用建筑热工设计规范》和气候条件，本工程处于寒冷地区。主要满足冬季保温要求，根据地方节能标准按公共建筑类标准与暖通专业配合进行建筑节能设计。墙体采用外保温做法，选用250厚加气混凝土砌块外贴80mm厚EPS板。项目地处气候分区：严寒B区。1.外窗的气密性能不应低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB／T7107-2002中规定的4级。透明幕墙的气密性能不应低于《建筑幕墙物理性能分级》（GB/T15225）中规定的3级。2.外窗的可开启面积不应小于窗面积的30%。透明幕墙应具有可开启部分或设有通风换气装置。3.门、窗框与墙体之间的缝隙，应采用聚氨酯发泡剂、聚氯乙烯泡沫塑料等软质保温材料堵封；并用嵌缝密封膏密封。.. 4.EPS板容重：18-22kg/m3，导热系数0.041W/(m2·K)，修正系数1.2；XPS板容重：26-34kg/m3，导热系数0.030W/(m2·K)，修正系数1.1；PU板容重：≥35kg/m3，导热系数0.024W/(m2·K)，修正系数1.1。屋面、楼面、地面、顶棚所采用的EPS板、XPS板、第八章公司定员.. 8．1组织机构本项目将按照市场经济的基本规律、现代企业制度的基本要求，结合本项目的特点和需要，科学的安排组织机构：企业的形式是有限责任公司，实行董事会领导下的经理负责制，并依据企业的实际情况设置相应的职能部门。项目建成后，企业主要设置总经理办、人力资源部、行政部、财务部、资金部、开发部、工程部、商务部、策划部、对外部、培训部、物业部等。8．2劳动定员根据组织机构设置，劳动定员为260人，拟分为管理层6人，中层管理层36人，普通员工218人。具体的劳动定员暂定如下：总经理办（6人）、人力资源部（3人）、财务部（5人）、工程部（2人）、商务部（16人）、物业部（200人）。8.3企业文化建设8.3.1.强化以人为中心文化应以人为载体，人是文化生成与承载的第一要素。文化建设中要强调关心人、尊重人、理解人和信任人。使全体成员有共同的价值观念，有一致的奋斗目标，形成一个具有战斗力的整体。8.3.2.注重文化建设自身的个异性根据自己的传承和经营特点，文化建设要充分注重(行政机构名）精神：特别能吃苦，特别能战斗，特别能奉献的精神，并将其精神实现在(项目）的管理经营中。.. 8.3.3．继承传统文化的精华马克思主义认为：“人们自己创造自己的历史，但他们并不是随心所欲地创造，而是在直接碰到的从过去继承下来的条件下创造。”（《马克思恩格斯选集》第1卷，第603页）我们的企业文化建设也是这样，它应该是在传统文化的基础上进行增值开发，否则就会失去存在的基础，也就没有生命力。社会主义企业中，劳动者是企业的主人，企业文化建设自然要以民本思想为重要的思想来源，并通过这一思想的开发利用，使职工群众产生强烈的主人翁意识，自觉地参与企业的民主管理。为企业职工提供平等竞争的机会，有利于倡导按劳分配，同工同酬的运行机制。务实精神要求人们实事求是、谦虚谨慎、戒骄戒躁、刻苦努力、奋发向上。对此如能发扬光大，必将形成艰苦创业、勇于创新的企业精神。第九章建设方式和实施进度.. 9.1建设方式本项目采用股份有限公司的形式。法人名称：(项目开发公司）法定代表人：(法人）公司股东共(人数），股东情况如下表：9.2实施步骤项目开发一期先将(项目区域名）的地块租给(项目区域名）经营商家自行承建，（项目协议已签署），一起同时开发综合服务中心、配套生活区、部分(某区），为(项目区域名）区做配套，并初步形成(项目）的各项服务功能。二期开发剩余(某区）。管网、道路等基础设施一期建设（基础设施费用可由(项目区域名）商家摊消）。9.3实施进度9．3．1项目建设周期本项目实施进度规划总原则是精心组织，充分准备。在保证质量前提下，尽量缩短施工工作时间。1、初步设计阶段项目被批准，即委托有资质设计单位进行初步设计。在初步设计所需材料完整准确之日起，40天内完成初步设计。.. 2、施工图设计在初步设计获得批准后，90天完成施工图设计。施工标书评标等约20天。施工中按单位准备进场施工所需专用工具、设备，签订有关合同，进场准备验收五通一平工作。3、土建水电安装施工第一期工程施工周期210天，包括初次验收。第二期工程施工周期为8个月，240天。4、装修第一期工程施工周期为60天，包括初次验收。第二期工程施工周期亦为60天。5、设备、电器、易耗品定购该进程与土建工程分别交叉施工，第一期工程施工周期为60天。第二期工程施工约为60天。6、部分营业期在部分营业阶段，各员工要参加全过程培训。部分营业期前30天内，员工应到位参加技能培训和理论学习。第十章投资估算与资金筹措.. 10.1投资估算依据1、(某省）维吾尔自治区《建筑工程施工定额》。2、《全国建筑安装工程统一劳动定额》。3、设备价格按市场参考价格进行估算。4、土地费用按照自治区及(某地区）市土地管理办法有关规定以及签订的安置补偿协议、拍卖成交确认书、土地使用权评估报告等文件进行估算。5、配套设施和安装费用根据有关行业部门规定，并参考市场上已开发的同类住宅小区实际水平进行综合测算。6、其它各项费用均按国家商品房项目开发费用的有关规定进行估算。7、项目详细修建性规划设计。.. 10.2项目总投资估算10.2.1、建安工程费建安工程费数据指标功能分类建筑面积（万㎡）单方造价（元/㎡）总造价（万元）一期(某区）(某区））0.931002790(某区）0.4832001536一期品牌汽车(项目区域名）12.195350042683(某区）4.97245012176二期(某区）(某区）交易中心12.09310037479合计30.64——96664扣减品牌汽车(项目区域名）合计18.45——53981.. 10.2.2基础设施配套费：（全部一期建设）（1）、排水管网：595万元（注：按654元/米估算，总计约9100米：654元/M×9100M=595万元，其中品牌汽车(项目区域名）占595×45.89%=273万元）（2）、给水、热力、消防管网：2730万元（注：按3900元/米估算，总计约7000米：3900元/M×7000M=2730万元，其中品牌汽车(项目区域名）占2730×45.89%=1253万元）（3）、电力管网：526万元（注：按900元/米估算，总计约5850米：900元/M×5850M=526万元，其中品牌汽车(项目区域名）占526×45.89%=241万元）（4）、小区绿化费：3648万元（注：小区绿化率35.5%，按绿地面积150元/㎡计算。即：23.65万㎡×150元/㎡=3548万元，苗木、小品、雕塑等预计100万元，其中品牌汽车(项目区域名）占3648×45.89%=1674万元）（5）、小区主干道路硬化：7445万元（注：道路按168元/㎡、广场硬质铺地按350元/㎡计算。即：9.765万㎡×168元/㎡+16.585万㎡×350元/㎡=7445万元，其中品牌汽车(项目区域名）占7445×45.89%=3416万元）（6）、小区围墙、大门等：150万元（7）、小区智能化：300.00万元（注：按按预定设备市场价格）（8）、配电室：400.00万元.. （按3个开闭所考虑，按100万元测算，含供电设备等设施）（9）、其他工程费用：100.00万元基础设施配套费用汇总表序号项目金额（万元）1排水管网5952给水热力消防管网27303电力管网5264绿化费36485道路广场硬化费74456围墙、大门等1507智能化设施费3008配电室4009其它工程费10010合计1589411扣减品牌汽车(项目区域名）合计（扣6857万元）9037工程费：（1+2+3+4）费用合计为：122844万元。扣减品牌汽车(项目区域名）合计：73304万元（扣6857万元）10.2.3前期工程费：1、地质勘察费31万元.. （注：地勘费1元/㎡计取，即：306440.43万㎡×1元/㎡=30.64万元）2、小区规划设计费：67万元（注：规划设计费1元/㎡，即：666663.6×1元/㎡=66.67）3、施工图设计费：1155万元（注：施工图按国家收费及市场价，其设计费暂按建筑面积37.7元/㎡计取，即：306440.43万㎡×37.7元/㎡=1155万元）4、施工图审图费：10.7万元（注：审图费按建安造价的投资额度累进费率计算，即：50万元×1‰+500万元×0.8‰+4000万元×0.5‰+49000万元×0.2‰=10.7万元）5、工程监理费：540万元（注：监理费按工程建安造价的1%计取，即53981×1%=540万元）6、招投标代理费：36.77万元（注：按建筑面积1.2元/㎡，即：306440.43×1.2元/㎡=36.77元）7、城市消防设施建设费：133.33万（注：居住类1元/㎡，经营类5元/㎡，即：256701*5+49739*1=1333244）8、消防审查费：22万元（注：按建筑面积1.2元/㎡，即：18.45万㎡×1.2元/㎡=22.14万元）9、红、蓝线图测绘费66.67万元.. （注：红、蓝线图测绘费按占地面积1元/㎡取费，即：66.67万㎡×1元/㎡=66.67万元）10、环境评价费用：15万元11、给排水增容费：83.03万元（注：按建筑面积4.5元/㎡，即：4.5元/㎡×18.45万㎡=83.03万元）12、城市配套费1620万元（注：按总造价的3%，即：53981万元×3%=1620万元）前期工程费汇总表序号项目金额（万元）1地质勘察费312规划设计费673施工图设计费11554审图费115工程监理费5406招投标代理费377城市消费设施建设费1348消防审查费229红、蓝线图测绘费6710环境评价费用1511给排水增容费8312城市配套费1620.. 13合计368210.2.4、开发间接费用：建设单位间接费用表序号项目计算依据金额（万元）1建设单位管理费14662营销费用销售代理费按销售额的1.5%计取1000市场推广费按销售额的1.5%计取3合计——246610.2.5土地成本项目土地费用该宗土地建设用地面积66.67万㎡，土地性质原为工业用地。按建设方提供数据该土地购置费用：6000万元；土地评估费：6000×0.4%=24万元;土地契税：6000×3%=180万元；草场补偿费：400万元.. 土地费用合计：6604万元。10.2.6基本预备费：2199万元按工程费的3%计算：73304万元×3%=2199万元。10.2.7建设期利息：1330万元贷款总额按10000.00万元考虑，贷款期限为两年，即：10000万元×6.65%×2年=1330万元。按本工程总体进度计划安排，计划于2010年第一季度贷款5000.00万元,然后逐步到位。.. 估算汇总表序号项目名称概算价值（万元）占总投资比例（%）备注建筑工程设备费安装费其他费合计总计48915992941741534178359100.00一工程费用48915992941746301880.421建筑工程45819568424785398168．892基础设施配套费309642451696903711.53二其他费127521275216.271前期工程费368236824.702建设单位管理费146614661.873营销费用100010001.284土地成本660466048.43三预备费219921992.811基本预备费219921992.812涨价预备费不考虑四建设期利息133013300.50.. 估算分项汇总表序号项目名称概算价值（万元）单位数量单位指标(元)备注建筑工程设备费安装费其他费合计总计48915992941741534178359一工程费用4891599294174630181建筑工程458195684247853981m218445029261.1(某区）及配件用品市场（一期）21074682152790m2900031001.1.1(某区）（一期）11502241051479m2477031009572441101311m242303100.. 1.1.2配件用品市场（一期）1.2(某区）1134304981536m2480032001.3(某区）1217612176m24970024501.3.1厂家驻疆办区域23482348m2958524501.3.2员工公寓楼61476147m22510024501.3.3专家公寓楼36813681m21502524501.4(某区）及配件用品市场（二期）322224912216537479m212090031001.4.1(某区）（二期）182462427102619879m2641253100.. 1.4.2配件用品市场（二期）139762485113917600m2567753100估算分项汇总表序号项目名称概算价值（万元）单位数量单位指标（元）备注建筑工程设备费安装费其他费合计2基础设施配套费3096424516969037.. 2.1排水管网233235127595米91006542.2给水热力消防管网55818273452730米700039002.3电力管网21626941526米58509002.4绿化费36489367203648万m223.65150小品雕塑等100万2.5道路广场硬化费62257125087445万m2详见以上说明2.6围墙、大门等1501502.7智能化设施费6219642300成品设备市场价2.8配电室34040204002.9其它工程费503020100.. 2.10扣减汽车(项目区域名）合计（扣6857万元）-6857二其他费12752127521前期工程费368236821.1地质勘察费3131m230644011.2规划设计费6767m266666711.3施工图设计费11551155m230644037.7.. 估算分项汇总表序号项目名称概算价值（万元）单位数量单位指标备注建筑工程设备费安装费其他费合计1.4审图费1111m23064401.11.5工程监理费540540总造价的1%1.6招投标代理费3737m23064401.21.7城市消费设施建设费134134m2.. 1.8消防审查费2222m21844501.21.9红、蓝线图测绘费6767m266666711.10环境评价费用15151.11给排水增容费8383m21844504.51.12城市配套费16201620总造价的3%2建设单位管理费14661466工程投资的2%.. 3营销费用100010004土地成本66046604三预备费219921991基本预备费21992199工程投资的3%四建设期利息13301330项目用款计划表编用款进度2012年2013年.. 号用款总额度（万元）1-2月3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月1-2月3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月1前期工作2238422384　　　　　　　　　　　2编制设计文件2550　12751275　　　　　　　　　3土建工程74240　　830083008300830083008300830083007840　4装修16500　　　　　40004000　　　425042005设备、电器、易耗品订购33291　　　　　83008300　　　834583466部分营业11917　　　　　　　　　　　　合计14896522384127595758300830020600206008300830083002043512546.. 10.3项目资金筹措计划本项目开发总投资共计128839万元（其中公司自行投入78359万元，其他50480万为(项目区域名）承建及摊销费用，有(项目区域名）经营商承担）。项目开发投资的资金来源有四个渠道：一是公司自有资金17000万元（其中注册资金10000万元；预收(项目区域名）商家的五年土地租金7000万元），二是4S品牌店由商家自行承建，出资约1.5亿元；三是出售配套居住房收入约2.58亿元和出售部分(某区）及交易中心商铺约4.8亿元合计7.38亿元，将出售形成的利润3.27亿元用于该项目的再投资；四是项目融资，多家银行表示愿意提供银行贷款10000万元；五是承建(某区）的工程施工方承诺按工程造价的10%垫付该部分的资金约3000万元。资金筹措计划表单位：万元序号项目合计建设期2012年2013年一投资总额12883991875369641.建设投资1275092000480002.贷款利息1330532798二资金筹措12883990000388391.自有资金861396200024139.. 2.银行贷款10000800020003.销售投入327002000012700第十一章工程建设招投标方案11.1招标方案依据　1.《中华人民共和国招标投标法》2.《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》3.《工程建设项目自行招标试行办法》11.2招标范围建设项目的勘察、设计、施工、监理。11.3招标组织形式：委托招标11.3.1确定招标代理机构。即招标人根据自愿原则，对业内招标代理机构的资格予以确认，在此基础上根据项目情况选择确定一家招标代理机构为受托人。　　11.3.2.. 招标人与选定的招标代理机构按照自愿、平等、协商的原则，签订委托招标的代理协议，明确委托方和受托方各自的权利义务、工作对象和工作方法、职权范围、服务标准、违约责任以及其它需要确定的事项。　　11.3.3在招标代理机构按照委托代理协议组织招标的过程中，招标人可以依法在不影响受托人工作的前提下，对受托人的工作进行监督。如果发现存在违法或者违约的行为，招标人有权要求其立即予以更正或停止。如果该违法或违约行为对招标人产生了损害后果，招标人还有权要求招标代理机构予以赔偿。11.4招标方式建设项目的勘察、设计、监理拟采用邀请招标。由于勘察、设计的时间紧迫性及工作的技术保密性，且前期就需要参与到工程项目咨询中来，因此拟采用邀请招标。此方式时间快、参与方一般信誉可靠，对此项目情况较清楚。业主根据自己的经验和各种信息资料的了解，对有资质、有能力承担该工程的承包商发出邀请，邀请5家前来投标。这种招标方式可以保证投标的勘察设计单位有此项工程经验，信誉可靠，有能力完成该工程项目。建设项目的施工、安装工程、设备拟采用公开招标。由业主在公共媒体上发布招标公告。这种招标方式可为所有的承包商提供一个平等竞争的机会，业主有较大的选择租余地，有利于降低工程造价，提高工程质量和缩短工期，但由于参与竞争的承包商可能很多，增加资格预审和评标的工作量。为防止.. 出现故意压低投标报价的投机承包商以低价挤掉对报价严肃认真而报价较高的承包商。因此采用引招标方式时，业主要加强资格预审，认真评标。11.5　招标基本情况表建设项目名称：招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察全部招标￣￣委托招标￣邀请招标￣31设计全部招标￣￣委托招标￣邀请招标￣680建筑工程全部招标￣￣委托招标公开招标￣￣45819安装工程全部招标￣￣委托招标公开招标￣￣4174监理全部招标￣￣委托招标￣邀请招标￣351设备全部招标￣￣委托招标公开招标￣￣9929其他￣￣情况说明：建设单位盖章年月日.. 第十二章效益分析12.1经济效益12.1.1成本估算1、(某区）开发投资成本15968万元及各种税金1422万元；2、交易中心商铺开发投资成本21120万元及各种税金2640万元；3、经营租赁成本如下：A、工资及福利按290人，人均2.6万元/年=754万元B、固定资产原值96664-18600-12176=65888万元，按平均年限折旧法，残值率5%。折旧年限：店铺、房屋、基础与配套设施按30年，绿化工程、主题公园按10年，每年折旧费2200万元。2013年应少计提固定资产折旧6.195X3100/30年=640万元。见附表1C、土地使用权4650万元，按50年摊销，内年摊销93万元，见附表2D、管理费用包括：办公费3万元、业务招待费20万元、差旅交通费10万元、安全费6万元、自用水电费、燃气费（已出租面积不计），排污费等每年230万元；E、房产税、土地使用税、车船税等85万元；F、出租收入营业税按，租金收入的5.5%计提。总成本估算见附表3.. 12.1.2收入估算1、销售价格确定该项目住宅销售对象为(项目）经营的老板或员工，销售价格预测较为保守，均价5200元/㎡左右；综合服务体商铺按均价80000元/㎡销售；自建的(项目区域名）的前五年按每天每平方0.1元收取租金，从第六年起每年递增5%；(某区）前五年按每平方每天1.2元收取房屋租金，按每平方每天0.12元收取土地租金，从第六年起起每年递增5%。2、销售收入确定本项目的营业收入包括：(某区）房屋销售、(某区）商铺销售、(某区）及品牌汽车(项目区域名）出租的租金收入、检测维修中心运营等获得的收入以及停车费收入。项目在第二年开始部分经营，第三年全部经营。预计收入见附表5：(某区）的销售收入=49738.9×5200=25864万元交易中心商铺销售总收入=60000×8000=48000万元10年期经营租金收入为：83139万元12.1.3利润估算及分析1、项目计算期为10年（包括建设期2年）。2、当期银行贷款利率按两年期贷款基准利率6.65％测算。3、财务基准收益率按行业标准考虑定为12％。4、营业收入按5%税率计征营业税，城建税及教育费附加分别按营业税的7%和3%计提。.. 5、计算结果：该项目税前利润为：81661万元，税后净利润为69414万元。具体见附表5。12.1.4盈利能力分析以下测算均以2011年第四季度项目实际支出工程前期费用时间为测算起点，计算结果如下：（见附表4）1、投资回报率：22%2、投资回收期：3.7（年）3、财务净现值（i=12%）：15398万元>04、财务内部收益率：32.17%经测算，上述指标可以看出：本项目财务内部收益率为32.17%，远大于同行业基准收益率12%；财务净现值大于零；投资回报率高于同行业盈利水平；投资回收期短，故该项目财务评价可行。12.1.5项目的不确定性分析1、风险性分析市场调查显示：该项目地处乌市南面上风上水(道路名）的必经之处，项目开发论证已趋于成熟，周边配套齐全，地理位置优越，自然与人文环境具佳。周边已开发住宅销售情况普遍较好价格相对比较合理，高档住宅开发目前还是空白，因此，本项目(某区）主要是满足(项目）具有实力经营者的居住休闲需求，目前几乎全部订购，极具市场竞争力，其所面临的市场风险很小。在本项目中4S汽车专卖店，均与开发商签订了10年自建和使用合同，预交5年租金后可按规划自行承建，目前28家大型.. (项目区域名）已全部交纳合同定金，不存在招商失败的风险。(某区）的招商在短期内面临一定的市场风险，(某区）拥有21万平方米减掉可售6万平方米的商铺后还余15万平方米，该部分的招商比例与目前参与经营的业主水平将是该项目的一个主要风险因素。但由于本项目已吸收了南郊停车场、华凌(项目）、九家湾汽配城的商家已预订了45%的(某区）用于出租的店铺，剩余的店铺招商面积只占该项目总经营面积的16.5%，再加上该地段租金比现有的(项目）优惠很多，因此，该地段店铺随着时间的推移，市场的成熟势必带来很多的升值空间，必定会吸引新的投资者。因此，总体看来，本项目所存在的风险对本项目的影响十分有限。项目销售风险极小。2、敏感性分析从计算结果来看影响本项目财务效益的主要不确定因素为(某区）及交易中心商铺的售价、项目开发周期、贷款利息、销售周期、和投资成本。根据市场预测，项目最有可能发生波动变化的是售价、销售率以及项目的投资成本。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（净现值、内部收益率、动态投资回收期），并测算了总售出比例为85%、90%时，售价波动±10%、±15%，以及成本上升10%、15%时和销售周期延长一季度后，对经济评价指标的影响：销售收入的敏感性最强，经营成本的敏感性较弱。.. 从敏感性分析中，当销售比例（销售价格）降低15%或投资上升15%时，项目动态指标财务净现值仍大于零，同时内部收益率也大于行业基准收益率，项目具有一定的抗风险能力。但销售价格的变动从周边同类市场销售状况分析结合本项目销售价格发展趋势来看，销售价格下降的可能性不大。此项目的投资成本和销售率、销售周期已有固定的投资和购买对象，用于销售的房产和店铺不存在问题。唯有(某区）招商项目应有所注意。为使项目尽早盈利，(某区）招商项目应尽可能缩短招商时间。以确保实现良好的经济效益。12.2社会效益评价本项目功能组织和整体结构合理，环境绿化、道路、生活设施配套条件齐全，建设环境良好，能够符合新市区的规划和总体建设要求。项目的开发建设，既改变该地区的面貌，以点带面，推动周围地区住宅和商业建设的发展，促进了(某省）(某地区）市尤其是沙区的经济建设，和GDP的增长。为社会提供直接就业岗位1700多个，间接就业岗位近4000个，因是大型物流商业圈，所以能快速带动周边居住、商业环境的形成。因此，从这个意义上讲，该项目具有良好的社会效益。12.3环境效益评价本项目在规划中本着以人为本、注重生态环境、着力提升项目文化品质的原则，以“品质·人性化.·环保”.. 为主题，采用太阳能、燃气等清洁能源技术、利用项目原有的地理区位优势，合理组织绿化和交通体系，完善公建及住宅布局，吸收优秀的地方居住规划特点。力争创造一个合理规范、繁荣、品质及自然优美的生态环境，而整体项目通过整合周边环境，将大大改善该项目及周边区域的生态环境。由此可见，该项目建成后，将具有良好的环境效益.. 附表1固定资产折旧表单位：万元项目年限2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年原值65888　　　　　　　　　本年折旧　156022002200220022002200220022002200净值　636886148859288570885488852688504884828846088附表2无形资产摊销表单位：万元项目2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年原值4650465046504650465046504650465046504650本年摊销表　939393939393939393净值　455744644371427841854092399939063813.. 附表3成本估算表单位：万元　项目2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合计一项目开发成本及税金1685822962　　　　　　　　39820二经营性出租成本　　　　　　　　　　　1固定资产折旧　156022002200220022002200220022002200191602无形资产摊销　9393939393939393938373工资及福利费　75475475475475475475475475467864房产税、土地使用税等　8585858585858585857655管理费用　2302302302302302302302302302070三租金收入税金及附加　1685265265265265345615896184574四财务费用532798　　　　　　　　1330.. 五项目总成本17390266503888388838883888389639233951398075342附表4现金流量表　项目2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合计一现金流入2586451059955795579557955797101019610705112411570031收入2586451059955795579557955797101019610705112411570032固定资产余额　　　　　　　　　　　3流动资金回收　　　　　　　　　　　二现金流出3740847862244524452445244524752571267127761055431售房固定资产投资1685822962　　　　　　　　398202经营性固定资产投资1874719204　　　　　　　　37951.. 3成本　123715951595159515951603163016581687141954财务费用532798　　　　　　　　13305所得税127136618508508508508729411013108912247五净现金流量-1154431977112711271127112723576258034846551460六累积净现金流量-11544-8347-12355877129892010127336349614299551460　附表5利润表　　　　　　　　　　单位：万元　2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合计项目开发收入2586448000　　　　　　　　73864经营租赁收入　30599557955795579557971010196107051124183139项目开发成本及税金1685822962　　　　　　　　39820　28903888388838883888389639233951398034192.. 经营租赁成本及税金财务费用532798　　　　　　　　1330所得税前利润8474244095669566956695669581462736754726181661所得税15%127136618508508508508729411013108912247所得税后利润7203207484819481948194819494253325741617269414可分配利润7203207484819481948194819494253325741617269414累计净利润7203279513277037589424084722752169575016324269414　.. 第十三章结论13.1结论(某项目名）(项目）项目，符合(某机构名）战略投资的规划要求，该项目总投资额128839万元（含贷款利息），静态投资回收率为22%；项目财务内部收益率为32.17%；财务净现值为15398万元，投入经营后三年多可收回成本，主要财务指标均优于同行业指标，经济效益十分显著。通过上述对该项目经济、社会和环境效益的综合分析，该项目能为(某省）(行政机构名）工业园区招商引资15---20亿元以上，拉动(某省）GDP的增长，直接间接创造近4000个就业岗位，具有良好的社会效益与市场前景。同时，该项目的经济效益评价结果显示，其内部收益率高于行业基准收益率；财务净现值>0；投资回收率大于行业平均收益率。综上分析：本项目无论从经济效益、社会效益还是环境效益，均绩优显著、切实可行，建议尽快实施。13.2建议1.本工程的建筑设计需注意抵御10级大风的影响，充分保障建筑的安全舒适性。2.该地区地处(某地区）市II级水源地，应及时对该区域进行环境影响评价报告，并在项目实施、运营过程中严格按照可研及环评报告的措施进行控制和要求。3.甲方应及早落实、将该(项目）项目纳入(某地区）.. 市行业物流规划。4.该项目基础设施如给水、排水、用电、天然气等应与市政部门及早签订意向性文件，以保障项目进度的落实。..