物管接管前期工作流程工作介绍书(500页) 544页

|物业接管前期工作流程物业管理有限公司年月 |目录物业接管前期工作流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第1页物业接管前期工作流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第3页物业接管前期人员架构图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第17页前期收楼工作流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第18页前期收楼工作流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第19页二次装修施工流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第24页二次装修施工流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第27页客户入住流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第39页客户入住流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第40页总经理致词．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第44页使用、管理、维修公约．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第45页房屋质量保证书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第65页房屋使用说明书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第71页服务指南．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第79页装修办理流程说明．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第92页装修管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第95页承诺书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第104页治安、消防协议书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第107页房屋交付（入住）通知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第110页收楼须知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第114页入伙授权书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第118页物业管理委托合同．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第121页综合部员工手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第129页关于规范公司内部行文的规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第153页员工聘用办法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第154页 |员工培训规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第157页培训协议．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第162页印章使用管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第164页员工工服管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第167页员工考勤制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第170页物资采购、验收、入库、报销流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第172页物资采购、验收、入库、报销流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第173页计划性工作管理办法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第178页综合部运作手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第187页过失（罚款）单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第208页内部请示报告．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第209页内部请示报告登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第210页文件借阅登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第211页文件签收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第212页档案目录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第213页应聘登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第214页个人资料登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第216页入职登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第218页入职审批表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第219页离职循环单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第220页离职结算单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第221页个人培训记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第222页物资交接清单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第223页公章启用／移交／报废审批表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第224页公章保管记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第225页用印申请．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第226页月考勤汇总台帐报表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第227页休假申请单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第228页采购申请单（含附页）．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第229页 |物资入库验收单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第231页物资出库单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第232页年度（季度、月度、周）工作计划（含工作计划完成情况）．．．．．．．．第233页计划工作完成情况检查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第245页材料月收、发、存报表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第246页工程材料、备品备件盘库清单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第247页年月工程材料库房巡视检查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第248页年月行政材料库房巡视检查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第249页物资采购供应商、品牌、名录汇总表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第250页物资采购市场调查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第251页出险、赔款事故登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第252页财产保险出险通知书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第253页保险理赔档案卡．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第254页理赔档案存档登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第255页财务部财务部运作手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第256页缴款通知书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第264页付款申请及报销单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第265页合同、协议审批单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第266页合同付款内签单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第267页物业管理费确认单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第268页付款内签单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第269页物业管理缴费单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第270页二次装修收费情况统计表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第271页财产保管使用登记帐．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第272页管业部管业部运作手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第273页装修管理协议书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第312页二次装修工程区域治安、消防承诺书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第314页 |购水卡办理流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第316页购水卡办理流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第317页购水卡使用说明．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第318页购水卡使用申请表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第321页有偿服务价格表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第322页物业管理费收费标准明细（含各项收费标准一览表）．．．．．．．．．．．．．．第326页装修期间加班申请表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第328页客户签到表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第329页业主档案目录表（含附页）．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第330页业主联络资料登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第332页装修审批单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第333页施工变更单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第334页业主（使用人）装修施工申请表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第335页验收申请表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第337页电梯前室设施自检表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第338页物业管理费用应收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第339页公共走道设施自检表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第340页公共区域巡查记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第341页二次装修区域巡查记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第342页装修许可证．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第343页业主（使用人）入住通知单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第344页装修入住通知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第345页二次装修施工用电申请表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第346页保洁运作手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第347页日常保洁工作内容、要求及检验标准．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第360页保卫部保卫部运作手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第365页机动车准停证办理程序．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第401页出入口岗现金管理制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第404页 |停车场设施建议规划．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第405页停车场管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第407页车场人员管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第408页车辆事故、纠纷处理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第411页违法车辆协查、布控．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第413页客户投诉处理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第414页设备失控处理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第415页机动车辆管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第416页成保人员岗位职责．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第418页消防培训试题（含答案）．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第419页治安培训试题（含答案）．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第422页施工现场安全管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第425页消防、安全处罚条例．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第426页施工人员出入证管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第427页施工现场物品出入管理制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第428页动火证管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第429页施工违规处罚管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第430页培训记录．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第431页二次装修施工现场检查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第432页二装检查日报表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第433页情况反映记录单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第434页消防设备、设施日检记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第435页消防中控设备交验备忘录．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第436页备用钥匙封存记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第437页业主（使用人）钥匙交接表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第438页临时出入证．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第439页安装调试报告．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第440页消防设施交验表（含消防设备年保养记录、交验报告）．．．．．．．．．．．．．第441页消防系统日巡检进度表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第449页 |违章通知单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第451页消防中控系统统计表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第452页车位申请单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第454页续期通知单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第455页泊车证．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第456页服务标识清单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第457页消防设备安装调试日报表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第458页消防设备安装日报表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第459页夜间情况检查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第460页灭火器材配置记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第461页录像磁带台帐．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第462页钥匙使用登记．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第463页工程部工程部运作手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第464页公共区域各部位周检记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第495页土建定期维护保养巡检记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第496页冷却塔维护保养记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第497页冷却塔巡视记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第498页空调机房巡视记录卡．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第499页空调箱、新风机设备保养记录卡．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第500页变配电室验收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第501页工程返修单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第505页装修质量验收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第506页单元交接验收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第507页系统接收设备一览表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第510页设施设备检查记录．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第511页电梯日巡视记录．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第512页工程遗留问题跟进表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第513页电梯巡视记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第514页 |空调验收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第515页电梯使用申请单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第516页 |物业接管前期工作流程图签订《物业管理委托合同》委任总经理，招聘高、中级管理人员筹备、编写前期文件，并到相关政府部门备案联系政府部门、相关单位，办理相关手续与开发商协调入住前事宜，对重要资料进行交接对外委单位进行调研，签定外委合同办理提前进行二装的工程，并与开发商、总包单位进行协调开发商负责返修物业交竣验收，正式接管NoYes |业主进行室内二装（见二装流程）业主办理收楼、单元验收（见收楼流程）业主入住，物业公司提供相关服务（见入住流程）物业前期接管工作流程Ø签订《物业管理委托合同》由开发商选聘物业公司，并签订《物业管理委托合同》。Ø委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员1．由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1名。2．招聘各部门经理、主管、员工综合部：经理1名、行政主管1名、总经理秘书1名、采购员1名、文员（兼库房管理员）2名；财务部：经理1名、会计1名、出纳1名；管业部：经理1名、客务主管1名、内务主管1名、客务代表2名、前台接待2名；保卫部：经理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防执机员4 |名（含领班1－2名）、保安员4名（含领班1－2名）；工程部：经理1名、强电主管1名、弱电主管1名、空调（生活水）主管1名、土建主管1名、技工2－3名／专业（约12人）；建议：在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。说明：因物业公司组建之初，所招员工对本物业及大厦工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解大厦工程情况。“公司初期人员架构图”附后Ø筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案1．各部门共同汇编的文件：⑴．《房屋使用、管理、维修公约》⑵．《房屋质量保证书》⑶．《房屋使用说明书》⑷．《房屋交付（入住）通知》⑸．《入伙授权书》⑹．《业主（使用人）服务指南》⑺．《装修管理规定》⑻．《办理装修流程说明》⑼．《治安、消防协议书》⑽．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》⑾．《二次装修协议书》⑿．《业主联络资料登记表》⒀．《收楼须知》⒁．《物业管理费收费标准》 |⒂．《公约承诺书》备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到上海市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致辞”。2．各部门在前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜。△综合部⑴．编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。⑵．制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。⑶．制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。⑷．制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。⑸．制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。⑹．制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。⑺．制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。⑻．制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。⑼．制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。⑽．制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。⑾．制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“ |物品入库验收单”、“库存物品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。⑴．制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。⑵．制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”。⑶．制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。⑷．联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。⑸．制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。⑹．制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。⑺．制订《计划性工作管理办法》，建立“年度（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。△财务部⑴．制订《财务报销管理制度》，建立“付款申请及报销单”。⑵．建立二次装修“付款内签单”、“装修押金登记表”、“装修管理费统计表”⑶．制订《现金支出管理规定》。⑷．编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、会计、出纳）、工作程序、管理制度、。⑸．制订《预算管理制度》，建立“年度预算报表”。⑹．编制《固定资产购置方案》。⑺．制订《库存盘点制度》。⑻．制订《内部收支报表制度》，建立“月度收支报表”。⑼．制订《发票、收据有价票据的管理制度》。△管业部⑴．制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理费（押金）。 |⑴．制订《业主（使用人）收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。⑵．制定《业主（使用人）二次装修管理流程》，建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”。⑶．制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。⑷．制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管理制度。⑸．编写《车位租赁（购买）协议书》、《电话租线（购买）协议书》。⑹．落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间）。△保卫部⑴．制订《停车场管理规定》、《自行车场管理制度》。⑵．制订《巡视管理规定》，建立“治安巡视记录表（公共区域）”。⑶．制订《物品出门管理规定》，建立“出门条”。⑷．制订《钥匙使用管理规定》，建立“钥匙发放记录表”、“钥匙使用登记表”。⑸．制订《备用钥匙启用管理规定》，建立“备用钥匙启封审批表”。⑹．制订《一装、二装交叉施工管理方案》，建立“施工、装修期间巡视表”、“夜间情况检查表”、“消防设备、设施日检记录表（业主装修区域）”、“二次装修施工现场检查表”。⑺．制订《灭火器租用管理办法》，确定租金费用（押金），建立“灭火器材配置记录表”。⑻．制订《施工违规级别明细》，建立“违章通知单”。⑼．制订《成保人员岗位职责》，建立“成保人员月度工作考核表”⑽．制订《中控室（监控室）管理规定》，建立“录像磁带台帐”、“消防中控系统记录表”、“治安监控系统记录表”。 |⑴．制订《警具使用、管理办法》，建立“警具台帐”、“警具启用、报废登记表”、“特殊警具使用审批表”。⑵．制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<治安、消防>、领班<保安、消防>、保安员、消防执机员）。⑶．制订《明火使用管理规定》，建立“动火许可证”。△工程部⑴．制订《物业接管前巡检办法、计划》，建立“工程遗留问题跟进记录”，并随时将工程遗留问题通知开发商。⑵．制订《专业机房管理规定》：强电专业（变配电室、柴油发电机房）、弱电专业（电话机房、电梯机房、卫星电视机房、电脑机房）、空调生活水专业（空调机房、新风机房、生活水箱间、中水处理机房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。⑶．联系物业办公用房，确定装修方案，并负责跟进装修施工进度。⑷．制订《项目接管验收细则》，建立“验收单元交接书”，按专业、具体内容划分。⑸．建立业主（使用人）二次装修“装修质量验收表”。⑹．从项目工地施工队中选拔对该项目工程了解全面的专业技术人员，聘用至工程部。⑺．经理带领部门主管、员工学习、熟悉物业内全部工程、设备内容。⑻．编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<强电、弱电、空调水、土建>、领班<强电、弱电、空调水、土建>、技工<强电、弱电、空调水、土建>、工作程序、管理制度）⑼．制订《设备运行保养检修计划》（各专业设备），建立“设备保养卡”、“设备保养计划表”Ø联系政府部门、相关单位，办理相关手续1．联系工商所，办理企业营业执照2．联系税务所，办理税务登记 |1．联系银行，开通公司帐号2．联系劳动局，电梯审检，领取合格证、特殊工种报检（开发商）3．联系上海市居住小区办公室，核准《公约》4．联系供电局，确定供电方案及价格（开发商）5．联系自来水公司，确定供水方案及价格（开发商）6．联系节水办，确定节水方案（开发商）7．联系煤气公司，确定通气方案及价格（开发商）8．联系热力公司，确定供热方案及价格（开发商）9．联系电话局，电话报装开通及产权分界10．联系交通大队，报车场管理方案11．联系邮电局，为物业通邮12．联系环卫局，落实垃圾清运价格、方式13．联系绿化队，确定绿化维护方案及总体费用（开发商）14．联系物价局，报物业管理收费标准（开发商）15．联系当地派出所，报社区门牌号码（开发商）16．联系外管局，报涉外关系（开发商）17．联系广电局，报光缆信号传输相关手续（开发商）18．联系公安局，报内保关系19．联系安全局，报卫星电视的涉外节目（开发商）20．联系防疫站，报检生活水箱，取合格证（开发商）Ø与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接1．确定收楼时间2．确定物管费的起计日期3．前期工程遗留问题的解决4．办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：△．产权资料 |房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：⑴．项目批准文件⑵．用地批准文件⑶．建筑执照⑷．拆迁安置资料⑸．房地产平面图⑹．面积测绘报告⑺．小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单△．市府验收合格资料⑴．建设工程竣工验收证书⑵．市建筑消防验收合格证⑶．市小区办综合验收合格证⑷．用电许可证⑸．供用电协议书⑹．卫星地面接收设施许可证⑺．电视共用天线合格证⑻．电梯使用合格证△．工程技术资料技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有：⑴．竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸⑵．地质勘察报告 |⑴．工程合同及开工、竣工报告⑵．工程预决算清单⑶．图纸会审记录⑷．工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）⑸．隐蔽工程验收签证⑹．沉降观察记录⑺．竣工验收证明书⑻．钢材、水泥等主要材料的质量保证书⑼．新材料、构配件的鉴定合格证书⑽．水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书⑾．砂浆、混凝土试块试压报告⑿．供水、供暖的试压报告⒀．园林绿化的图纸和清单⒁．设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单⒂．有关政府部门对分类项目的批文⒃．有关工程项目的其他重要技术决定和文件△．须移交物业公司管理的资料⑴．用水申请审批表及月供水计划执行表⑵．机电设备单台说明书、调试、订购合同⑶．分摊面积、建筑面积的测绘报告Ø对外委单位进行调研，签订外委合同1．从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。2．调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》3．调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》4．调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》5．调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》 |1．调研保安公司（三家以上），签订《外保合同》2．调研电梯公司，签订《电梯维保合同》3．视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》4．视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》5．视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》6．视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》7．视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》8．视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》Ø物业交竣验收，正式接管根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，开发商（或大业主）可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。△.物业验收条件物业验收移交，必须满足以下条件：1．提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）2．提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料3．提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款4．出示政府有关职能部门验收证明5．提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料6．提供必要的专业技术介绍和培训7．提供所有测试、检验和分析报告8．清洁被验收的场地、设备和机房△.拒绝验收对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业： |1．严重违反国家有关法规2．未能通过有关政府职能部门的验收3．工地与交付物业不能有效隔离4．机房不能完全独立封闭5．其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业△.缺陷整改对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。△.试运行若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（或供应商）把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供应商）负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。△.验收通过被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。△.保修期 |按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商（或大业主）应酌情予以补偿。△.一般操作和维修保养手册递交要求承包单位在物业移交前，须递交设备／系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备／系统的操作和管理，一般有以下要求：1．承包单位须在设备／系统验收前一个月递交手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备／系统的基本情况。2．手册内所有内容应以中文编印，文字、插图和表格等效果清晰。3．每一系统应独立成册，以减少每册的厚度，不同内容或章节应以塑料索引标签分隔，并附有清楚的目录指示，以便操作人员翻查参考。4．为使手册便于使用，并经得起日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损，手册应采用优质的A4标准纸张编印，配上坚硬的封面和书背，并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。5．手册须同时附有本项目的“竣工图”目录，按所属系统分列在有关系统的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。6．系统操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：⑴．系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。⑵．详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。⑶．系统内所有管道和接线图，并说明主要设备和部件的规格和功能。⑷．提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数，并预留一定的空位以便加插最后调定的参数。⑸．系统中有关供电，配电屏和控制屏的详细说明。 |7．设备操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：⑴．设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。⑵．详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。⑶．所有设备原厂所发的随机文件、图纸资料，包括每块电路板的电路图，以及所有电子元件的布置图。如有需要，还需提供部件分解图，以显示各部件的位置。⑷．列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。⑸．所有设备的产品说明书、合格证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。8．系统／设备维修保养需提供的技术资料（至少包括以下内容）：⑴．所有系统／设备检查手册。⑵．设备更换部件的程序和要求。⑶．从整个系统到设备的维修保养说明，调校的操作程序和寻找故障的方法。⑷．执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。⑸．常见故障处理和解决方法。⑹．提出系统／设备保养制度，列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养内容和方法。9．安全保险需提供技术资料（至少包括以下内容）：⑴．各类设备的保护操作程序。⑵．对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明。－电气事故保护－机械事故保护－火灾和爆炸事故保护－化学事故保护－在处理燃料和化学物品时出现的事故保护－急救和事故报告 |10．现在任何设备或控制系统所采用的电脑专用软件，需提供的技术资料（至少包括以下内容）：⑴．软件内容目录表打印本。⑵．流程图、数据表和程序说明。⑶．特殊的软件和工具的使用说明。⑷．程序设计和系统使用手册。⑸．应用的基本软件、专用工具和通用软件资料，便于业主进一步修改和发展软件。11．列出每一种型号的设备、材料和附件的供应厂和代理商名单，并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码。12．列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。Ø业主办理收楼、单元验收（见收楼流程）Ø业主进行室内二装（见二装流程） |物业接管前期人员架构图总经理（一名）总经理秘书（一名）保卫部经理（一名）综合部经理（一名）管业部经理（一名）工程部经理（一名）财务部经理（一名）空水主管（一名）弱电主管（一名）强电主管（一名）土建主管（一名）保安主管（一名）消防主管（一名）客务主管（一名）内务主管（一名）行政主管（一名）会计（一名）前台接待（二名）空水技工（三名）弱电技工（三名）强电技工（三名）土建技工（三名）保安领班（二名）消防领班（二名）出纳（一名）人事专员（一名）外委保洁公司客务代表（二名）外委电梯维保公司外委变配电室公司保安员（二名）消防执机（二名）文员兼库管（二名）外保 |前期收楼工作流程图开发商通知业主入住入伙现场布置现场办理业主交纳费用返修验房交接NoYes交接钥匙 |前期收楼工作流程Ø资料简称全称简称《**********房屋交付（入住）通知书》《通知书》《**********入伙授权书》《授权书》《**********验收单元交接书》《单元交接书》《**********房屋使用、管理、维修公约承诺书》《承诺书》《**********治安、消防协议书》《治安、消防协议书》《**********装修办理流程说明》见《用户手册》《**********服务指南手册》见《用户手册》《**********装修管理规定》见《用户手册》《**********房屋使用、管理、维修公约》见《用户手册》《**********总经理致辞》见《用户手册》《**********物业管理缴费单》《物业管理缴费单》《**********工程返修单》《返修单》《**********返修工程验收单》《返修工程验收单》《**********业主（使用人）钥匙交接表》《钥匙交接表》《**********业主（使用人）备用钥匙封存表》《钥匙封存表》《**********业主联络资料登记表》《联络登记表》《**********客户签到表》《签到表》《**********业主档案目录》《档案目录》接开发商业主入住的书面通知。物业公司各部门召开协调会通告此事，并统一口径。 |＊工程部于办理入住前一天与开发商工程部联系对大厦外围进行场地平整，做到场清路平，在施工部位进行围挡，并设立警示牌。＊保卫部1．在东门设保安员2名，1名为业主引路：“先生／小姐您好！办理入住，请您按路标指示上物业公司办理。”2．如业主开车，另1名保安员将其引至地上或地下停车位停放车辆。3．在二层至三层楼梯口设保安员一名，防止闲杂人员进入非办理区。＊管业部1．于办理入住的前一天将引导路标放置醒目处（共计四处），并布置室内会场（详见会场布置图）。2．接待人员指引业主到管业部办理相关手续，并提请准备好相关资料。3．检查、核对相关资料，核对后返还业主（使用人）或被委托人：A．业主（使用人）身份证原件；B．（如业主未到）被委托人身份证原件；C．购房契约或银行贷款协议原件；D．购房发票原件。以上资料须齐全、完整、真实、有效，缺少任何一份都不予受理。4．接收相关资料（材料），与相应原件进行核实，存于业主（使用人）档案，并填写《档案目录表》A．《通知书》1份；B．《授权书》1份；C．业主（使用人）身份证复印件2份；D．（如业主未到）被委托人身份证复印件2份；E．公证证明（或委托书）1份；F．业主（使用人）照片1张；在被委托人身份证复印件背后注明“被委托人”字样。以上资料（材料）缺少任何一份都不予受理。 |5．给业主发放相关资料（材料）：A．《用户手册》1份；B．《承诺书》3份（已盖物业公司公章）；C．《治安、消防协议书》3份（已盖物业公司公章）；D．联络登记表1份；6．发放小礼品（单元．份）7．填写《签到表》中相关内容，并由业主（使用人）签字。8．接到业主（使用人）签署后的：A．《承诺书》3份；B．《治安、消防协议书》3份；将其中一套返还业主（使用人），另外两套存档。9．核算该业主（使用人）首月物业管理费（．元／建筑平米／月＊合同注明面积）。10．核算物业保证金（？元／建筑平米／月＊3个月＊合同注明面积）。11．核算手续办理费（？元／单元＊n单元）。12．填写《物业管理缴费单》一式三联，由业主（使用人）签字确认。13．引导业主（使用人）到财务部办理交费手续。＊财务部1．接到《物业管理缴费单》进行审核，并按表中注明内容收取相关费用。2．开具相应发票。如业主使用支票，暂开收据，款到帐5日后，由交费人凭收据原件换取发票。3．收费人在《物业管理缴费单》上签字后返业主一联，当日将其余一联返回管业部，另一联本部门留存。4．告之业主到工程部办理验收手续。＊工程部1．见到业主持财务部开据的发票或收据原件，复印暂时留存。2．各专业人员持《单元交接书》陪同业主到所购房间进行交接验收。3．验收合格： |…业主（使用人）确认验收，填写《单元交接书》中相关工程验收内容，一式两份。…带3把钥匙，陪同业主持《单元交接书》2份到保卫部办理钥匙交接手续。…当日将收据复印件返回管业部。4．验收不合格：填写《返修单》2份，业主签字确认后，交保修单位，并规定返修时间不得超过48小时。＊保修单位1．接物业公司工程部《返修单》签字确认，物业公司工程部、保修单位各执1份。2．保修单位到物业公司保卫部办理返修入场手续后进行返修。3．返修后开据《返修工程验收单》送至物业公司工程部。＊工程部1．接保修单位《修复通知单》后组织各专业进行复验。2．验收合格，在接到《修复通知单》24小时内，与业主约定时间进行复验。合格后确认验收，填写《单元交接书》2份。3．验收不合格，工程部填写《限期修复通知书》一式两份，送至保修单位1份，部门存档1份。＊保卫部1．接到工程部送来的钥匙3把／单元。2．见到验收合格的《单元交接书》为其办理钥匙交接手续。3．钥匙核对无误后，填写《钥匙交接表》2份及《单元交接书》2份，业主、工程部三方签字确认。4．发放业主房间钥匙2把。5．封存房间钥匙1把，并请业主（使用人）在封存信封封口处签字，当面封存，并填写《钥匙封存记录表》，部门存档。6．部门留存《钥匙交接表》1张，另1张送至管业部。 |1．带领业主持《单元交接书》2份返回管业部。＊管业部1．接到工程部送来的收据复印件1份，部门存档。2．接到保卫部送来的《钥匙交接表》1张，部门存档。3．接到业主的《单元交接书》2份，核查其中内容全部合格后为其发放信箱钥匙，业主签字后，在“物业公司签署”一栏上签字确认。4．将其中一联返还业主，另一联存档。5．整理业主资料，核对《档案目录表》：A．《授权书》1份（开发商）；B．《入住通知书》1份（开发商）；C．《联络登记表》1份；D．《承诺书》2份；E．《治安、消防协议书》2份；F．业主身份证复印件2份；G．（如业主未到）被委托人身份证复印件2份；H．公证证明（或委托书）原件1份；I．《物业管理缴费单》1份；J．《单元交接书》1份K．《钥匙交接表》1份。如有业主询问装修事宜，则按二装流程办理。业主办理完全部手续由接待人员引导其顺原路返回，离开大厦。＊入住期办理完毕，整理现场。 |二次装修施工流程图接受全部资料，将资料分类送至人事、工程根据工程部审批结果，附相关资料下传保卫部保卫部审批后，除《承诺书》存档，其余资料返回管业部管业部通知施工方，重新报装修申请。各部门审批是否合格NoYes综合部报总经理审批总经理审批是否合格管业部通知业主，让施工方领取相关资料，并将其余资料存档NoYes施工方到财务部交相关费用。施工方领取《许可证》、《施工证》进行施工。 |管业部记录施工方的验收申请，销毁《许可证》，附验收表送至保卫部保卫部先销毁《施工证》，再根据管业部送来的验收资料进行验收，送工程部，工程部接到保卫部送来的验收资料后进行验收，并返回管业部。通知业主、施工方验收是否合格验收不合格，请施工方领取《验收表》进行整改。NoYes综合部接财务审核后的《内签单》，报总经理批示。验收合格，管业部自动办理退保证金手续。管业、保卫、工程、财务分别填写《内签单》相关内容，办理退保证金手续 |No管业部通知施工方暂不能领取，待通知。总经理是否同意退保证金Yes管业部通知施工方带相关资料、收据来物业公司领取退款。财务部收回原始收据及相关资料，办理退款，并做好记录。二次装修工作流程Ø资料简称全称简称《**********装修协议书》《协议书》《**********业主(使用人)装修施工申请表》《申请表》《**********二次装修工程区域治安、消防承诺书》《承诺书》《**********装修审批单》《审批单》《**********用印申请》《用印申请》《**********装修施工许可证》《许可证》《**********临时施工证》胸卡《施工证》《**********验收申请表》《验收申请》《**********装修质量验收表》《验收表》《**********付款申请内签单》《内签单》《**********违章通知单》《违章通知》 |《**********施工变更单》《变更单》装修施工图纸图纸装修公司营业执照副本复印件营业执照装修公司企业资质证复印件资质证装修公司与业主签署的装修合同复印件装修合同施工人员身份证复印件身份证施工人员1寸照片照片－装修申请－＊施工方第一次到物业公司：一、管业部：1．发放相关资料：《**********装修协议书》-3份；《**********装修管理规定》-1份；《**********装修办理流程说明》-1份；《**********业主(使用人)装修施工申请表》-1份；《**********二次装修工程区域治安、消防承诺书》-1份。＊施工方第二次到物业公司：一、管业部：1．检查施工方是否将如下资料备齐：①．《**********装修协议书》－3份；②．《**********业主(使用人)装修施工申请表》－1份；③．装修施工全套图纸－2套；④．装修公司营业执照副本复印件(须加盖公司原始公章，如是外地企业须持进京施工许可证)－1份；⑤．装修公司企业资质证复印件(须加盖公司原始公章)－1份；⑥．《**********二次装修工程区域治安、消防承诺书》(有装修单位公章)－1份；⑦．装修公司与业主签署的装修合同复印件(加盖公司原始公章或带合同正本作为参考)－1份；⑧．施工人员身份证复印件(如是外地人员须持务工证、暂住证)－1份； |⑨．施工人员1寸照片各2张；⑩．施工进度表1份。1．于申请第1日填写好《审批单》（见附表）－(1式5联)的相关内容；如缺少其中任一资料，便不予受理装修申请业务。2．接到申请第1日将《审批单》、《申请表》、图纸交至工程部进行审批。3．将施工方送至的《协议书》，填写《用印申请》（见附表）后报至综合部加盖物业公司公章。4．将营业执照、装修合同、资质证、《承诺书》、身份证、照片等资料全部暂时存在该业主的档案资料中。二、综合部：1．接到管业部的《用印申请》报总经理审批。2．于当日将《协议书》返回管业部。三、工程部：1．接到管业部送来的《审批单》、《申请表》、图纸。2．自接到以上资料2个工作日内完成装修图纸等审批工作。3．在申请的第3个工作日结束前，将以上3份资料返回管业部。四、管业部：1．接到综合部返回的《协议书》，将其中1份存在该业主的档案资料中，其余2份准备在装修审批合格后返回给施工单位及业主。2．接到工程部返回的《审批单》、《申请表》、图纸。工程部审批合格：1．于申请的第3个工作日内将《审批单》、《申请单》、《承诺书》复印件、图纸，及施工人员身份证、照片，送至保卫部进行审批。工程部审批不合格：1．于申请的第3个工作日内将《审批单》、《申请单》、《承诺书》复印件、图纸，(不附加身份证、照片)送至保卫部进行审批。五、保卫部：1．于申请的第3个工作日内接到管业部送来的《审批单》、《申请表》、图纸、《承诺书》复印件，（或包括身份证、照片）的四份（或六份）资料对图纸进行审批。工程部、保卫部审批均合格： |1．根据身份证、照片制作《施工证》（见附表），作好《施工证》暂留在保卫部，并于当日将《审批单》、《申请表》、图纸、身份证、照片返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。工程部审批不合格，保卫部审批合格：1．审批合格后，于当日将《审批单》、《申请表》、图纸返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。工程部审批合格，保卫部审批不合格：1．审批不合格，于当日将《审批单》、《申请表》、图纸、身份证、照片返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。工程部、保卫部审批均不合格：1．于当日将《审批单》、《申请表》、图纸、返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。二、管业部：审批不合格：1．于申请的第4个工作日接到保卫部返回的《审批单》、《申请表》、图纸（或包括身份证、照片）。2．电话通知业主、施工方装修施工审批不合格，并由施工方到物业公司管业部领取《审批单》业主、施工方的各1联、图纸1套、《申请表》复印件1份。3．其余资料：①．《协议书》－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用（另2份已返回业主、施工方）；②．《申请表》－1份，原件留存在管业部存档，作为永久资料，不再使用；③．图纸－1套，原件留存在管业部存档，作为永久资料，不再使用（另一套返施工单位）；④．营业执照－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用；⑤．资质证－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用；⑥．《承诺书》－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用；⑦．装修合同复印件－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用； |⑧．身份证－1套，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用；⑨．照片－各2张共2套，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用。审批合格：1．于申请的第4个工作日内接到保卫部返回的《审批单》、《申请表》、图纸、身份证、照片。2．将身份证、照片1套，连同以上①、④－⑦资料暂时存在该业主档案资料中。3．将各部门审批过的《审批单》、《申请表》、图纸，附加上打印完整的《许可证》（见附表），于申请的第4个工作日内一并报至综合部。一、综合部：1．接到管业部上报的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》。2．于上报的当日将审批资料报至物业公司总经理。总经理签批不同意：1．将总经理签批后的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》返回管业部。总经理签批同意：1．将总经理签批后的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》返回管业部，并在《许可证》上加盖物业公司公章，在图纸上加盖“审图合格”章。二、管业部：1．接到签批过的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》。总经理签批不同意：1．电话通知业主、施工方装修施工审批不合格，到物业公司管业部领取《审批单》业主、施工单位的各1联、图纸－1套、《申请表》复印件1份。其余资料同第六项中“审批不合格”第3条。2．将《审批单》各联送至相关部门存档，便于第二次申报作为附件。总经理签批同意：1．接到签批过的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》。2．电话通知业主及施工方全部审批手续办理完毕，由施工方来物业公司办理交费手续。3．给施工方《审批单》复印件1份，告之施工方带《审批单》复印件到财务部交纳相关费用。 |1．收到财务部给施工方开据的相关费用收据复印件，发给施工单位《许可证》、《审批单》业主、施工方相应各1联、加盖“审图合格”章的图纸1套。2．告之施工方到保卫部领取《施工证》。3．将《审批单》各联送至相关部门存档。九、保卫部：1．接到财务部给施工方开据的相关费用收据复印件，发给施工方《施工证》，并将发放编号、数量与收据做好登记、存档。十、财务部：1．接到施工方的《审批单》复印件，收取施工方相关费用：A．装修责任保证金：5000元／单元（现金）B．装修管理费：0.2元／m2／天C．《施工证》胸卡押金20元／个D．《施工证》胸卡工本费10元／个2．做好收取费用的登记记录，以便查询，并将《审批单》复印件存档。―竣工验收―*施工方提前三天到管业部申请竣工验收一、管业部1．请施工方出具业主的验收合格证明（原件），将复印件存档。2．收回施工方《许可证》原件，做好回收记录后销毁。3．填写《验收申请》（见附表）及回执，将回执交给施工方（回执上半联暂时存档，待用），并让其到保卫部交回《施工证》。4．提取该装修工程的图纸原件1份、《申请表》原件1份，并附上《验收表》（见附表）1张送至保卫部。二、保卫部1．收回施工方全部《施工证》原件，核对后做好回收记录后销毁。2．接到管业部送来的图纸、《申请表》、《验收表》。3．于当日（既申请的第1个工作日）内完成验收。4．下班前送至工程部。 |三、工程部1．接到保卫部送来的图纸、《申请表》、《验收表》。2．于次日（既申请的第2个工作日）内完成验收。3．下班前送至管业部。四、管业部1．接到工程部送来的图纸、《申请表》、《验收表》。验收不合格：1．当日（既申请的第3个工作日）通知业主及施工方验收不合格，施工方带来管业部领取验收表复印件。2．填写《验收申请》上验收后需填写的内容。验收合格：1．当日（既申请的第3个工作日）通知业主及施工方验收合格，管业部将自动为其办理退保证金手续。2．填写《验收申请》上验收后需填写的内容。3．将图纸、《申请表》、《验收申请》存档。—退保证金—一、管业部1．填写《内签单》上本部门相关内容，并注明相关收据复印件的编号、已收回《许可证》记录、违章罚款记录（是否已交罚款，并附《违章通知》全部原件）。2．于当日下班前（既退款的第1个工作日）将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至保卫部会签。二、保卫部1．接到管业部送来的《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》。2．填写《内签单》上本部门相关内容，并注明相关收据复印件的编号、已收回施工证记录、及违章罚款记录（是否已交罚款，并附《违章通知》全部原件）。3．退款的第2个工作日下班前将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至工程部会签。 |三、工程部1．接到保卫部送来的《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》。2．填写《内签单》上本部门相关内容、违章罚款记录（是否已交罚款，并附《违章通知》全部原件）。3．退款的第3个工作日下班前将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至财务部。四、财务部1．接到工程部送来的《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》。4．审核付款金额，并填写《内签单》上本部门相关内容。2．退款的第4个工作日下班前将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至综合部。五、综合部1．接到财务部送来的《内签单》、《验收单》、或附有《违章通知》。2．报至总经理签批。3．于退款的第5个工作日返回管业部。六、管业部1．接到综合部返回的《内签单》、《验收单》、或附有《违章通知》。总经理签批不同意：1．如为《内签单》会签出现的错误，当日通知施工方暂不能领取保证金，待通知。2．如总经理批示验收质量有疑问，需重新进行验收，于当日通知施工方暂不能领取押金，等待物业公司的再次验收通知。总经理签批同意：1．当日通知施工方带原始收据到管业部办理退保证金手续。2．将《验收单》原件、《内签单》复印件存在该业主档案资料中。3．将《内签单》原件给施工方，让施工方带其到财务部领取退款。七、财务部1．让施工方在原始收据背面签字确认，并收回原始收据及《内签单》，为其办理退款手续。2．根据《违章通知》上罚款数额，如施工方未交罚款，让其交纳现金， |或从退款金额中扣除。1．做好保证金退还记录。―施工变更―＊施工方到物业公司申请施工延期一、管业部施工延期1．查验施工方过期《许可证》的有效期。2．根据过期《许可证》内容开据《变更单》（见附表），填写相关内容。3．收回过期《许可证》，附在《变更单》后于当时送至保卫部。施工整改1．填写《变更单》相关内容，并提取《验收表》原件附后送至保卫部。二、保卫部1．接到管业部送来延期施工的《变更单》与过期《许可证》，或整改施工的《变更单》与《验收表》。2．当时签署相关意见。3．将《变更单》、过期《许可证》或《验收表》送至工程部。三、工程部1．接到保卫部送来的《变更单》、过期《许可证》或《验收表》。2．当时签署相关意见。3．将《变更单》、过期《许可证》或《验收表》送回管业部。四、管业部1．接到工程部送回的《变更单》、过期《许可证》或《验收表》。同意延期：1．销毁过期《许可证》，制作新的《许可证》，做好收发记录。2．将新《许可证》后附《变更单》报至综合部。不同意延期：1．销毁过期《许可证》，做好记录，并将《变更单》存档。2．让施工方根据各部门签署意见再报。 |同意整改：1．制作新的《许可证》，做好发放记录。2．将新《许可证》后附《变更单》报至综合部，《验收表》存档。不同意整改：1．让施工方根据各部门签署意见再报。2．将《变更单》、《验收表》存档。五、综合部3．接到管业部送来的《许可证》与《变更单》。4．报至总经理签批。5．在《许可证》上加盖物业公司公章，附《变更单》返回管业部。六、管业部1．接到综合部返回的《许可证》与《变更单》。2．让施工方持新《许可证》到财务交《施工证》的费用，然后带《许可证》、收据原件及复印件到保卫部办《施工证》。3．将《变更单》存档，并做好变更记录。七、财务部1．见到总经理签批后的《许可证》，收取《施工证》相关费用。2．做好收费记录。八、保卫部1．接到施工方收据原件及复印件，并见到新《许可证》方可为其办理《施工证》。2．将收据复印件存档，并做好记录。3．《许可证》原件、《施工证》返给施工方。―整改验收―＊施工方到物业公司申请二次验收一、管业部4．请施工方出具业主的验收合格证明（原件），将复印件存档。5．收回施工方《许可证》原件，做好回收记录后销毁。 |1．填写《验收申请》及回执，将回执交给施工方，让其到保卫部交回《施工证》。2．提取图纸1份、《申请表》原件、一次《验收表》，并附本次验收表送至保卫部。二、保卫部1．接到施工方交回的《施工证》将其销毁，并做好记录。2．接到管业部送来的图纸、《申请表》、一次《验收表》及本次《验收表》。3．于当日完成验收工作，下班前将图纸、《申请表》、两次的《验收表》送至工程部。三、工程部1．接到保卫部送来的图纸、《申请表》、两次的《验收表》。2．于次日（既申请的第2个工作日）完成验收。3．下班前将图纸、《申请表》、两次的《验收表》返回管业部。四、管业部1．接到工程部送来的图纸、《申请表》、两次的《验收表》。验收不合格：1．当日（既申请的第3个工作日）通知业主及施工方验收不合格，施工方来管业部领取验收表复印件。2．填写《验收申请》上验收后需填写的内容。验收合格：1．当日（既申请的第3个工作日）通知业主及施工方验收合格，管业部将自动为其办理退保证金手续。2．填写《验收申请》上验收后需填写的内容。3．将图纸、《申请表》、《验收申请》存档。 |客户入住流程图接业主入住通知确认搬家相关事宜根据入住通知单，各部门安排工作搬家现场管理管业部上门拜访 |客户入住流程业主通知入住²管业部1．客务接到业主（使用人）正式入住的电话通知（或传真通知，需由管业部人员电话进行确认）。2．填写《入住通知单》中相关内容。资料填写完毕后，将通知单送至工程部。3．核对业主（使用人）的档案资料：档案齐全，同意入住；如有缺项，通知业主（使用人）补齐缺项档案资料再行正式入住。档案明细A．入伙授权书1份B．房屋交付（入住）通知书1份C．业主联络登记表1份D．承诺书2份E．治安、消防协议书2份F．业主身份证复印件或被委托人身份证复印件（注明被委托人字样）各2份G．公证证明（或委托书）原件1份H．业主入住费用应收表1份I．验收单元交接书1份J．钥匙交接表1份K．装修管理协议书1份L．装修审批单1份M．二次装修工程区域治安、消防承诺书1份N．装修施工申请表1份O．装修施工图纸1套P．装修公司资质证明1份 |A．业主与装修公司装修合同1份²工程部：1．接到管业部的入住通知单。2．填写入住通知单中本部门相关内容。3．部门经理确认后，将入住通知单送至保卫部。²保卫部：1．接到工程部送来的入住通知单。2．填写本部门相关内容。3．部门经理确认后送至综合部。²综合部：1．接到保卫部送来的入住通知单，填写相关内容后，报总经理审批。2．总经理签批后，准备相关物品（指示牌、花篮等）。²管业部：1．接到综合部返回的入住通知单。2．根据各部门签署意见通知业主入住的相关准备工作已就绪，可以正式入住。入住当天²保卫部：1．用明显标志设置出卸货区的位置及临时车位。2．车场人员指引搬家公司车辆进入临时车位停车，并进行疏导。3．保安员指引搬家公司人员将货物从指定货梯（或路线）进行搬运，禁止进入其他区域。4．防止搬家人员出现大声喧闹、拖拉货物、碰损公物、设施设备的现象。如出现野蛮搬家现象，视情况进行相应处理。5．如发现搬家物品中有易燃易爆品，对搬家人员进行提醒、监督。 |²管业部：1．客务代表在相关楼层（或在大厦外）迎接业主（使用人），并进行指引。2．安排保洁人员及时打扫公共区域卫生，保持清洁。搬家公司离开大厦²保卫部：1．检查公共区域内有无遗失物品，如有请业主（使用人）进行确认，并做好遗失物品登记、认领手续。²工程部：1．检查公共区域、公共设施有无损坏，如有进行相应的处理。²管业部：1．检查公共区域清洁情况。2．拜访客户，赠送花篮。3．填写业主档案目录中相关内容。 |总经理致词尊敬的各位业主（使用人）你们好：历经二年多的精雕细琢，终于以其超前的功能设计，独特的建筑造型，良好的工程品质展现在世人面前。在此请允许我代表牧业公司的全体员工欢迎您的到来。我们将继续秉承“以人为本、业主至上、关注点滴、不断进取”的服务理念，通过安全、舒适、温暖、快捷、方便的服务方式，全方位的向您提供程序化、标准化、规范化的高品位物业服务。各位业主（使用人）让我们共同承担起彼此的责任和义务去创造美好的明天。上海公司总经理：年月日使用、管理、维修公约 |根据中华人民共和国和上海市有关法律、法规，结合“----------”(以下简称“大厦”)的实际情况，为维护大厦全体产权人、使用人、开发企业及物业管理企业的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，从而达到对大厦的统一管理，特制定《----------使用、管理、维修公约》(以下简称“公约”)。本公约对开发企业、物业管理企业及全体产权人(包括其使用人、受让人、继承人、承租人或占用人)均有约束力。第一章物业概况物业名称：----------宗地位置：----------物业四至：东：----南：----西：----北：----占地面积：----m2建筑面积：----m2国有土地使用证：------------土地用途：商业、房屋可使用年限：商业--年、房屋--年公共地方：指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位。其中包括大厦各出入口、行人道、通道、电梯大堂、外墙、屋面、绿化区、车道、公用车辆停泊及装卸货区域、电梯、消防通道、保安监控室、走廊、楼梯、台阶、共用卫生间、管理用房、电话机房、变配电室、热力站、燃气热水间、隔油池、污水池、化粪池、泵房、中水处理房、水箱、中央空调设备机房及风机房、垃圾房、自动喷淋系统及消防设备控制室、电梯机房及为该大厦的产权人、租户及访客而设立的共用的其他地方或范围。公共设施： |指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用，为该大厦的公众利益而在大厦所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置或种植物，包括卫星电视系统、可视对讲系统、热力系统、燃气系统、给排水系统、中央空调系统、消防系统、通讯系统、电子监察保安系统、电梯、公共卫生间设备、玻璃幕墙、照明系统、供电系统、污水处理系统、下水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之装置及种植物、告示牌及其他机械、卫生设备。以上所列的各类设备，均属公共设施的一部分。第一章各主体基本情况1.开发企业开发企业：----------注册地址：----------邮编：------法人代表：------注册资本：------联系电话：------2.产权人拥有该房屋单元的产权人，包括其日后的继承人或转让人(包括但不限于变卖、赠与及互易等)，如果该单元已被抵押，则“产权人”应包括抵押人和抵押权人。3.物业管理企业3.1物业管理委员会(以下简称“管委会”)成立前，由开发企业选聘的物业管理企业对大厦进行管理。管委会成立后，由管委会选聘物业管理企业对大厦进行管理。物业管理企业应具有《上海市物业管理资质合格证书》。3.2----------物业管理企业公司名称：----------注册地址：----------注册资金：------邮政编码：------法人代表：------联系电话：------ |第一章定义本公约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下：管理规则指本公约及用户守则内的一切条款或规定，以及开发企业或物业管理企业按本公约制定的各项与大厦管理有关的规章制度。管理合同指开发企业(管委会成立后由管委会)为管理大厦而与物业管理企业签定的《物业管理委托合同》，其内容不能与本公约相违背。开发企业、管委会、物业管理企业、产权人及使用人等均须遵守。绿化区域指根据政府有关法令所要求或由开发企业所设计规划在该土地上实施绿化的地区，属公共设施之一。停车场指大厦只限停放机动车、非机动车的地方。外墙指大厦的所有或部分墙，为公共地方之一。保留地方指所有在土地之上，除公共范围及已售出的单元之外，由开发企业保留所有权而非供产权人使用的各种地方。业权份额指各单元产权人的房屋在该大厦内所占的份额。交付使用通知书指大厦能交付使用时开发企业给各产权人的通知书。第二章一般规定1.本公约对大厦开发企业、全体产权人、使用人及物业管理企业均具有约束力。2.本公约适用于中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及上海市法律、法规、政府规章和有关政策。如政府有关部门颁发新的法规与本公约互相抵触时，将以最新颁发的法规为准。3. |若本公约内有任何条文在任何法律下成为无效、非法或不能执行时，本公约其余条文的有效性、合法性及执行性并不因此而受损。1.本公约以中文简体书写，印刷文字具有同等法律效力。2.本公约自上海市国土资源和房屋管理局核准并经购房人签署遵守公约《承诺书》之日起生效。3.管委会拥有对公约的解释权，但在业委会成立前，由开发企业解释。4.业委会成立前，不得对已通过上海市国土资源和房屋管理局核准的公约进行修改。业委会成立后，可由业委会根据产权人大会决议对公约进行修改，公约修改版本须经上海市国土资源和房屋管理局核准。5.本公约送交上海市国土资源和房屋管理局市场一处一份，上海市居住小区管理办公室一份，东城区房屋土地管理局居住小区管理办公室一份，开发企业一份，具有同等法律效力。6.大厦单元的购买者须按本管理公约规定签署一份承诺书(见附件)，承诺遵守本管理公约各条款，其日后的受让人、继承人、受赠人均受本管理公约各项条款的约束。而大厦的各产权人将共同享有及遵守本管理公约所载的权利及义务。各产权人(下称“原产权人”)承诺在将其物业出售、转让、馈赠或变卖的同时，必须取得承受人或受让人签署遵守本公约的承诺书。原产权人在物业管理企业接到承受人或受让人签署的承诺书前，不论该单元是否已出售、转让、馈赠或变卖，原产权人仍要履行本公约的责任，包括支付所有管理费用及其他有关费用直到其承受人或受让人签署本公约的承诺书生效之日止。7.本公约所规定的任何发给大厦各产权人的通知，以送至有关产权人的单元或所知产权人的最后通讯地址为准；如通过邮局挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准；所有不以其单元为通讯地址的产权人应将其选择的通讯地址事先通知物业管理企业。8.物业管理企业应在大厦适当的公共范围设置告示牌，以张贴管理规则及其它本管理公约规定的通知及布告，通知或布告在告示牌上连续张贴三日后，即视为对所有产权人即使用人的有效通知。开发企业/业委会及物业管理企业还可以其它合法方式向各产权人及上述人士发出通知。第一章产权人的权利义务1.产权人依法对其名下的单元享有占有、使用、收益和处分权。2. |每个产权人对其单元享有全权处理权，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或以其他方式处置或变卖，而无须其他产权人或对大厦有任何权益的人士同意，但该处理权须明确地受本公约限制和保障，若任何产权人出租其单元给任何租客或租户，须就该租客或租户履行及遵守本公约的条款向其他产权人负责。1.产权人在出租、转让其所拥有的单元时，应书面通知物业管理企业，并保证承租方和受让方遵守本公约及物业管理规定。2.产权人在将其单元出租时，该产权人须对物业管理企业及其他产权人保证其或使用人遵守和履行本公约的规定及一切守则，并对其租客或其使用人的违约行为承担责任。3.在不影响大厦建筑结构、机电设备及外貌下，并获得物业管理企业书面同意及符合政府有关规定的情况下，可以对其名下单元进行内部装修工程。4.按本公约规定共同使用大厦的共用设备、共用部位、公共设施和公共场所。5.产权人有权要求召开、参加产权人大会，有选举权和被选举权。6.产权人可根据本公约条款监督物业管理企业及管理人员的工作。产权人无权直接处理任何管理人员，可向物业管理企业书面提出任何投诉，由物业管理企业采取其认为合适的、必要的行为。7.各产权人在任何时侯须遵守和履行本公约所约定的各项保证、规定及限制，并受其约束。8.产权人须遵守物业管理法规、政策和本公约规定及物业管理企业依公约订立的《使用手册》、《装修守则》及其他规章制度。9.产权人须依照公约的规定，负责依时缴纳其名下应分担的管理费、管理费押金及其他费用等。10.产权人须准时缴纳其名下单元应付的税项、水、电、暖气等及有关公共设施费用。11.执行业委会及产权人大会决议。12.产权人须遵守物业管理法规、政策和本公约规定及依据本公约订立的其他规章制度。第一章业主大会及业委会1.业主大会 |开发企业或物业管理企业需在大厦经有关主管部门检验合格后并已交付使用，产权人入住率达百分之五十及以上时，在规定时间内，组织召开大厦业主大会第一次全体会议，选举产生业委会。业主大会履行以下职责：(1)选择、罢免业委会委员。(2)制定、修改业委会章程和管理公约。(3)监督业委会的工作。(4)审议、批准物业管理企业的年度预算。(5)决定物业管理的其他重大事项。1.业主委员会成员业主委员会成员经由各产权人依据中华人民共和国有关法规于业主大会选举产生，并由第一次产权人大会会议决定业委会任职人数、任期等事宜，同时选举业委会主任。业委会职责包括以下各项：(1)选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签定或解除物业管理合同。(2)审议物业管理企业提出的物业管理服务标准、收费标准以及年度计划、财务预算。(3)收取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动。(4)审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度。(5)组织召开业主大会或管理委员会会议。(6)监督公共维修基金的使用和管理。(7)协助物业管理企业开展各项工作。(8)履行物业管理合同，监督公约和其他管理制度的执行。(9)对个别产权人、使用人违反公约或损害其他产权人、使用人合法权益的行为，业委会有权代表产权人提起诉讼；在其他有关本物业的法律诉讼中业委会可作为全体产权人的代表，有关诉讼费用由各产权人分担。(10)公约、会议记录、签到簿、出席委托书及有关文件由业委会保管，产权人或利害关系人如有书面请求阅览，业委会不得拒绝。第一章开发企业的权利义务 |1.开发企业对其拥有的单元，享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。2.业委会成立前，开发企业对大厦内任何使用权未转让、未出售的部分、公共部分以及公共设施进行安装、架设、翻新、保养或拆去烟筒、招牌(包括霓虹灯光管招牌)、天线、梁柱、栏杆、照明及其它各种固定设施的工程，必须事先书面通知各产权人，在获得批准后方可于合理的时间进入上述部位，以便进行有关工程。开发企业有权根据适当的条款准许、批准或授权其他人进行上述工程；上述工程不得不合理地妨碍其他产权人使用其所属的单元，而任何安装于大厦天台或其他地方的招牌，不可阻碍或干扰升降机的升降功能。开发企业在进行上述工程时，对所造成的损失负有赔偿责任。3.业委会成立前，开发企业有权直接或指定物业管理企业对物业进行管理，有权与物业管理企业签署管理合同、订立管理的职责范围、年期及酬金等。4.以授权书形式书面授权物业管理企业向大厦各产权人收取物业管理费、物业管理押金及其他有关管理费用。5.可委派代理人行使本公约给予开发企业的任何权利。6.向政府有关部门申请对土地批文做出修改并就此事全权与政府进行磋商、达成协议，签署任何相关文件。行使此项权利时，须不妨碍其他产权人使用其所属单元或其现有权益。7.在受本公约的限制和保障下，开发企业有全权转让、抵押、出租、批准别人占用或以其他任何方式处置大厦任何部分(已出售的部分及公共部分、公共设施除外)。8.可就大厦管理事宜另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约。9.在业委会成立前审核、批准或修订大厦年度管理预算。10.物业交付使用时，开发企业应当向物业管理企业移交下列材料：A．新建项目竣工总平面图；B．单体建筑、结构、设备安装竣工图；C．附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；D．有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；E．各单项工程竣工验收证明材料；F．房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；G．房屋销售清单和产权资料；H．公共配套设施的产权及收益归属清单； |A．物业管理所必须的其他资料。1.在保修期间开发企业应按照本市的规定，保修期内、范围内开发企业委托物业管理企业进行有关保修事宜。保修费用由开发企业承担。保修期从入住通知单发放之日起计算。第一章物业管理企业的权利和义务1.一般事项1.1----------是根据有关法律正式登记注册的企业，并具有《上海市物业管理资质合格证书》。在业委会成立前受开发企业的委托，全面负责统一管理大厦。业委会成立之前各产权人、使用人完全同意由开发企业全权选择物业管理企业。1.2物业管理企业可视为全部产权人的代理人，而非个别代理，即每一产权人被视为全权及不可撤销地任命物业管理企业为执行本公约规定的代理人。2.物业管理企业的权利及义务2.1对接受委托的物业实施管理；2.1.1根据大厦日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。2.1.2根据本公约制定大厦用户守则、装修规则及其他必要的规章制度，并以有效的形式督促产权人和使用人遵守。2.1.3负责人事管理工作，指导并监督所聘用的员工完成各项管理工作和保障各项公共设施的正常运作。2.1.4根据大厦实际情况，负责建立、健全财务管理制度和编制大厦管理预算，建立物业管理收支帐目，定期向产权人公布，接受开发企业或管理委员会的查询帐收取管理费和代收水、电、燃气、供暖、热水费及电话等市政公用设施使用费并追讨欠款，可收取欠款滞纳金及手续费。2.1.5处理所有对于大厦管理的投诉及各项维修，并协助调解产权人或使用人之间因大厦管理而引起的纠纷与争执。2.1.6 |负责大厦保安工作，保持大厦的正常秩序和尽力使产权人、使用人免遭骚扰。1.1.1对各项管理职责定期(每月及每年)或根据业委会合理要求时做出检讨和总结，并对改善大厦管理或增加服务项目等事宜向开发企业或业委会递交报告及做出建议。1.1.2清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物、安装物、摆放货物及杂物，并向应负责的人征收及追索清除费和因此而发生的有关费用。1.1.3控制该大厦所有车辆(包括机动车及非机动车)的行驶、停放及行人交通。1.1.4在有关大厦物业管理事宜法律诉讼中可作为全体产权人的代表，由此而产生的诉讼费用由各产权人分担。1.1.5防止任何人未经物业管理企业书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。1.1.6采取一切必要的措施遵守政府对于大厦的要求。1.1.7代表全体产权人与政府部门、公共事业机构、承包商、专业服务机构及其他任何单元接触、交涉、签订合同或进行诉讼。1.1.8防止任何人对大厦或公共设施进行有害的变更或损坏，并对损坏者进行索偿。1.1.9节日期间可装饰大厦幕墙(包括灯光及其它饰物)，并有权组织大厦内的文娱活动。1.1.10聘请、撤换及付酬金予物业管理相关的律师、建筑师、会计师等专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人或其他工作人员。1.1.11采取一切必要措施(包括提出及进行诉讼)制止各产权人违反、不遵守或不履行本公约或用户守则的规定，包括：A.在大厦内显著地方公布违约产权人的姓名连同其违约细节。B.通过民事诉讼向每名违约产权人追讨本公约规定该产权人须缴纳的任何款项。C.物业管理企业采取合法的其他方法。1.1.12物业管理企业按实际运作需求安排及调整大厦中央空调开放时间。 |1.1.1物业管理企业可根据实际情况，采用书面委托形式，将上述部分管理大厦的职权及责任委托其它公司协助管理。1.1.2物业管理企业应妥善管理及维修大厦公共范围、设施及提供各项服务，使大厦保持清洁、安全及正常运行。1.1.3对大厦公共地方和公共设施进行维护和修缮，使其保持良好的状态。如：维修主要结构，幕墙、窗框、门、玻璃、设备、器材的更换、修理、涂漆等。1.1.4每年或在有合理需要时，替大厦公共地方及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其他适当工程。1.1.5更换公共地方破损的玻璃。1.1.6保持公共地方照明良好。1.1.7保持大厦中密闭公共地方的通风系统运作良好，并作适当维修。1.1.8保持大厦公共地方的环境清洁、卫生及美观。1.1.9阻止任何废物被弃置于大厦公共地方，负责清理大厦公共地方的垃圾及安排适当的间隔时间收集垃圾。1.1.10采取适当措施防止大厦任何公共地方受阻塞。1.1.11确保所有公用污水管道、排水沟、管道及水管无淤塞情况。1.1.12保持大厦的所有公用设备、机械和器材(包括大厦消防系统、可视对讲系统、热力系统、保安系统、空调系统、电话系统、电梯系统、电气系统、燃气系统、照明系统、给排水系统等)性能良好和运作正常。当有需要的情况下，经开发企业批准后（业委会成立前），物业管理企业可与第三者订立委托合同维修上述设备、机械或器材(在大厦已批准管理预算范围内或紧急情况下除外)。凡在开发企业开发红线以内或与其他单位共用的公共设施、设备的维修、使用、管理而发生的一切费用，由开发企业委托的物业管理企业与其共用单位签署相应协议并支付相关费用。1.1.13 |在可能的情况下阻止大厦任何垃圾或其他物体被弃置、排出、侵蚀或抛出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水沟，并把已弃置、排出、侵蚀或抛出的垃圾、物体移走。确保物业管理企业所进行的维修或其他工程不会对毗邻的排水渠、引水渠、水道、行人路、污水渠、水沟、水管、电缆、公共设施或其他工程造成损坏。如有损害，应及时补救，令有关人士或政府部门满意。1.1.1安排大厦保安、管理员及搬运工人的日常工作程序。根据大厦管理公约或用户守则约定的条款，管理、保养、维修及监督使用以下的设施：1.1.1.1装卸货区；1.1.1.2垃圾收集站、垃圾车停放处；1.1.1.3花园、花槽、水池及其他设施；1.1.1.4车辆出入口、车道、车库、公共阶梯、行人路、街灯、栏杆、围墙及公共空地。1.1.2业管理企业可用产权人或大厦物业管理企业的名义投保，投保项目可包括火灾、其他意外及天灾等与管理大厦有关的保险。1.1.3安排绿化区的绿化工作。1.2管理大厦财务1.2.1负责大厦的财务管理及帐务处理；正确运用大厦管理帐户收取管理费及支付款项；定期复审结存以确保有足够资金维持必要的开支。1.2.2财务管理包括编制年度大厦管理预算，并尽可能使大厦的开支及运作控制在此预算范围内。首年度预算由物业管理企业根据本公约制定，财政年度为每年的一月一日至同年的十二月三十一日，第一个财政年度由开发企业发出入伙通知书起至翌年的十二月三十一日止。每年的年度预算须于该年度前两个月提交至开发企业或业委会审批，并在批准后实施。财政年度会计报告须于每个财政年度完结日起六个月内由物业管理企业委任政府认可的独立审计师核算。遇年度管理预算不足以应付所有管理开支，物业管理企业应提交修订预算供开发企业或业委会审批核准。1.2.3每月定期向各单元产权人或使用人收取管理费及其他应付费用，并定期复审征收情况以确保所有产权人、使用人准时履行其财务责任，对违反规定的产权人或使用人在发出适当警告后，物业管理企业有权代表大厦全体产权人对其采取相应措施(如法律诉讼等)。1.3帐目审核及保存 |1.1.1物业管理企业应聘请中国注册会计师审核大厦年度财务收支报表，并张贴在大厦告示栏。1.1.2物业管理企业应妥当地保存管理收支帐目，以供各产权人获得批准后查阅。1.1.3物业管理企业被辞退或合同终止时，须向开发企业或业委会移交所有有关大厦的文件、记录、图则及管理帐目。开发企业或业委会可聘请中国注册会计师审核管理帐目。1.2物业管理企业根据本公约做出的决定对所有产权人均有法律约束力。1.3物业管理企业及其雇员在下列情况下造成的损失无需对用户负责；2.5.1因对任何设施、设备进行必要的保养及更换而暂时停水、停电或公共设施设备停用。2.5.2火灾、水灾、地震等不可抗力自然灾害引致中断服务。2.5.3非物业管理企业责任造成的燃料、材料、供水、电力、空调短缺及其他一切原因造成的损失。1.4物业管理企业应尽全力按照本公约的规定履行其对大厦的管理和维护职责。2.7依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用；2.8维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为；2.9协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理；要求委托人协助管理；2.10履行委托管理合同，提供物业管理服务；2.11听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人有业委会的监督；2.12接受政论有关主管部门的监督指导；2.13重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商；2.14定期公布代管基金收支帐目，接受质询和审计；2.15其他权利义务。第九章房屋使用、管理、维修的具体规定1.产权人在使用其名下单元及公共地方、设施时，须遵守如下规定：1.1 |不得改变大厦的结构，不得更改承重墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；不得在大厦外墙上安装任何雕塑品、遮光帘、遮篷、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其他任何伸出物；亦不得堵塞任何窗户。1.1不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰大厦任何公用部分的水、电、暖气、生活热水或燃气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施。1.2不得改变单元各外露窗户的原有色彩，以维护大厦外貌整齐、美观。1.3各单元的产权人或使用人，只能将其单元按土地出让合同及政府相关规定用途使用，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他产权人的事项。1.4任何产权人或使用人须遵守上海市关于饲养宠物的相关规定。1.5不得在大厦公共地区举行葬礼、宗教仪式或其他类似活动，不得将大厦作斋堂、殡仪馆或类似用途，不得在单元内储存易燃易爆危险品。1.6不得在大厦内进行任何足以导致大厦投购的保险全部或部分失效，及引致保险费增加的行为。1.7不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施，不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物。1.8未向物业管理企业申报并获书面批准，任何产权人或使用人不得擅自更改、迁移或增大用电、暖气装置、生活热水装置和分体空调的负荷。1.9各产权人不得干预或干扰开发企业或物业管理企业以及其委托的装修商、承修商、工程人员在大厦范围内进行各项有关建筑工程。1.10个别产权人无权要求物业管理企业或其雇员为该产权人提供与大厦管理无关的服务。1.11每独立单元设电表、水表、热水表、燃气表，费用以实际用量计算收取，未经物业管理企业书面同意，产权人不得对上述仪表进行任何改动，否则，一经查获，物业管理企业有权要求其恢复原状，并由产权人、责任人承担全部责任及损失。1.12消防系统由大厦物业管理企业集中管理，未经物业管理企业事先书面同意，产权人不得移动、搬迁、关闭、更换、取消、拆除任何消防器材和设施，不得破坏消防设施或人为造成消防报警系统错误报警、损坏，否则，将按有关的公安消防条例及法规进行处理。系统因此而需恢复原状所产生的维修费用、造成的损失以及政府处罚等均由该产权人承担。 |1.1为检查、维修及保养大厦，包括公共地方、公共设施或为履行物业管理企业对大厦的管理责任，开发企业或物业管理企业及其委任的工程承建商、代理人及其他经许可的人有权携带一切必须的设备、机器及材料进入大厦任何部分。除紧急情形外，应事先通知有关的产权人或使用人在获准后进入。但开发企业在使用此项权利时，不得妨碍其他产权人使用所属的单元。1.2除紧急情况外，开发企业或物业管理企业在发出合理通告后，有权暂时终止任何设施运行以进行维修。第十章物业管理费1.大厦全体产权人按业权份额比例分担规划红线、大厦公共地方及公共设施的管理费用。2.各产权人须于每月的首五日内（如遇节假日自然顺延）缴纳其单元每月应付的管理费用，首期管理费用从开发企业向产权人发出交付单元通知书之日起计算。3.根据已获开发企业或业委会批准的年度预算，物业管理企业可从大厦管理帐户中支付有关管理大厦的一切支出费用。管理费标准为人民币5元/建筑平方米/月，包括以下各项：3.1保养及维修大厦外墙、绿化区、电梯、、消防系统、保安系统、电气系统、照明系统、、给排水系统及其他机械、设备、机器、装置和设施等的费用；3.2物业管理企业酬金；3.3物业管理企业认为需要购买的公共区域(包括公共服务设施)各种责任险；3.4聘用管理人员的开支，包括薪金、假期、津贴、住宿、福利和统筹、制服及装备等；3.5购买及租赁所有大厦管理必须的机械及器材的费用支出。3.6机器、设备的运行费用；3.7大厦公共区域照明费用；3.8聘请法律、会计、工程、机械等专业人士的费用；3.9聘请保安公司、保洁等公司的服务费用； |3.1大厦公共的水、电、燃气费、暖气费及其他费用；3.2垃圾清理费；3.3清洁大厦公共地方、幕墙或落地玻璃窗的费用；3.4化粪池清淘费；3.5消杀（灭虫灭鼠）费用；3.6筹备期间装饰大厦的费用；3.7节日期间装饰大厦的费用；3.8行政办公支出；3.9物业管理企业为管理、维修大厦时需租用其它物业的租金。3.10管理及维修大厦需外聘承包商的费用；3.11按有关法规、规定所收管理费应缴纳的税项。3.12其他为管理大厦所产生的费用支出。1.空置单元管理费不论单元是否空置、被占用或出租等，该单元产权人或使用人、开发企业须负责缴纳管理费及其他应付费用。2.预算外产生的费用由各单元的产权人按业权份额比例分担。3.管理费押金6.1各产权人在签订本公约承诺书时需缴纳相等于三个月管理费用的金额作为管理费押金。6.2产权人在出售、转让、馈赠或遗赠其单元时已缴纳的管理费用押金不予退还，但可在出售、转让、馈赠其名下单元时将押金转至受让人或承受人名下，但必须到物业管理企业办理有关手续。6.3在土地的使用权年期届满而不续期时，该管理费押金及大厦其它的管理盈余或亏损由当时所有产权人按其业权份额比例分摊。4.其他费用各产权人应在收到物业管理企业的书面付款通知书后三日内缴纳其名下单元须支付的水、电、、物业费等有关费用。5.维修基金8.1按照《关于归集房屋共用设施设备维修基金的通知》（沪房地物字[]第号）的规定，各产权人购买房屋时，应当按购房款的3%缴纳维修基金。8.2 |维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。8.1维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。8.2业委会成立后，经业委会同意，由物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业委会的检查与监督。8.3业委会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提年度使用计划，经业委会审定后实施。8.4维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业委会研究决定，按产权人占有的房屋建筑面积比例向产权人续筹。具体办法由有关政府部门制定。8.5物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经业委会审核无误后，应当办理帐户转移手续，帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送开发商和业委会备案。8.6产权人转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。1.物业管理企业酬金9.1因物业管理企业履行本公约的职责而由大厦全体产权人付给物业管理企业的报酬，该酬金比例不超过大厦管理费收入的12%。9.2物业管理企业无须从管理酬金中支付因任何工作为该大厦管理、运作、会计、审计等产生的一切直接或间接费用开支。第十一章大厦全部或部分受损不能正常使用时的安排大厦任何部分如因火灾、台风、地震或其他不可抗力原因而受损至无法按该土地出让合同订明的用途使用，而重新修复受损部分在建筑上或法律上均可行时，在保险金不敷使用的情况下，物业管理企业可采取一切必要的行动，包括用受损部分产权人(以下称受影响产权人)的费用修复受损部分。所有受影响产权人应在接到物业管理企业书面通知后的十五天内将应付的修复款项交付物业管理企业。1． |大厦任何部分如因前条所述原因受损至无法按土地出让合同订明的用途使用，而重新修复的受损部分在建筑上或法律上不可行时，物业管理企业应在受损发生之日起三个月内召集一次受影响产权人会议，共同就受损部分讨论应变措施，物业管理企业可以在会议通知中提出处理建议。1．在上述规定的受影响产权人会议上，如果通过应变措施议案，物业管理企业应随后立即筹备一份旨在使该措施付诸实施的正式计划，并在第一次会议后一个月内召开受影响产权人第二次会议对该计划进行讨论。2．如果在受影响产权人第二次会议中，上述计划获得通过(无论是否修改)，物业管理企业应通知所有受影响产权人。如在受影响产权人中有超过百分之五十的业权份额向物业管理企业书面赞同该计划，则所有受影响产权人均有责任参加该计划并在所有方面给予合作。3．如超过半数的受影响产权人在受损后一年内未能对计划做出书面同意，则物业管理企业有权请求受影响产权人及抵押权人(如有)通过公开拍卖等方式转让所有大厦受损的单元，拍卖所得在先扣除应付之管理费及其他款项后，将按照个别产权人持有的业权份额归还该受影响产权人或其抵押权人(如有)。第十二章违约责任1.管理费及其他费用的追收及欠款滞纳金如任何产权人在规定日期之前仍未缴纳当月的管理费或其他费用，则该产权人应向物业管理企业另外缴纳迟交或欠交款项的滞纳金(每日按0.3%，自应付之日起至实际支付日计算)以及物业管理企业为追讨欠款而额外发生的业务、法律费用。若逾期十四天未付，则物业管理企业有权采取下列措施收取附加费用：1.1迟交或欠交款项的滞纳金，每日按0.3%自应付之日起至实际支付日计算。1.2物业管理企业有权在大厦告示牌张贴欠款产权人单元及详情，有权对欠款产权人提起诉讼，并可参照《中华人民共和国合同法》第182条、184条的规定采取减少损失的措施，直至该欠款产权人清偿全部欠款、滞纳金及手续费为止，而为追讨所支出的费用也由该产权人或使用人承担。1.3 |产权人欠交管理费或其他费用超过十二个月时，开发企业或业委会有权或授权物业管理企业向仲裁委员会或法院就追索欠费事宜提起仲裁或诉讼。在裁决书或判决书生效后，如产权人仍不履行该裁决或判决，物业管理企业有权向法院申请强制执行。法院可要求产权人直接履行裁决或判决，也可视情况裁定查封产权人房产或拍卖、变卖该房产以偿债。1.1各单元的产权人须承担其单元使用人所拖欠的各项按本管理公约项下应缴纳的费用，包括管理费，维修基金，管理费押金及单元内的水、电、燃气、暖气费及热水费等。2．大厦任何单元产权人直接或间接允许其单元的使用人对于本公约任何条款的不遵守、违反或不履行的行为均被视为该单元产权人的不遵守、违反或不履行本公约的行为，该单元的产权人对上述人士的行为及疏忽所导致的任何人身、物件或财产的损失负全责。3．各产权人须负责及时通知其他产权人或物业管理企业有关单元内的损坏，并应防范单元受天灾所损害。各产权人亦应负责单元内的各项维修，如有关产权人没有及时妥善处理其单元内的维修工作而引起其他产权人的损失、受骚扰或其所拥有单元的破坏，物业管理企业有权在紧急情况下进入有关单元进行相应处理安排，而该产权人须负担所引起的一切费用。4．违反本公约规定的产权人需就所引致的损失向其他产权人或物业管理企业负责及支付有关费用等。5．如大厦产权人或使用人违反大厦管理公约，物业管理企业应尽量使用可行的方法制止此等违法行为，并向违约者追讨赔偿及费用。第十三章纠纷解决方式所有受本公约约束的各方当事人倘因本公约条款发生争议，应首先用协商办法解决，如协商不成，可向大厦所在地有管理辖权的法院提起诉讼。房屋质量保证书1.依据按《中华人民共和国建筑法》、上海市政府有关法规和双方合同约定，在保修期内的建筑和安装工程、市政工程，如因我公司施工及采购材料所造成的工程质量缺陷，均负责维修。 |1.房屋2.1质量标准：本工程为上海市质量监督部门核定的合格工程。2.2本工程结构，设计基准期为70年。2.3承诺以下保修内容房屋质量部分2.3.1屋面防水工程保修三年；2.3.2墙面、厨房、卫生间地面、地下室及管道渗漏保修一年；2.3.3墙面、顶棚抹灰层脱落保修一年；2.3.4地面空鼓开裂、大面积起砂保修一年；2.3.5门窗翘裂、五金件损坏保修一年；2.3.6管道堵塞保修二个月；2.3.7灯具及电器开关保修六个月；2.3.8卫生洁具（如有）保修期一年；2.3.9凡开发商采购设备均按该设备生产厂承诺的设备保修期限提供保修；2.3.10其它有防水要求的房间渗漏保修一年；2.3.11电梯设备安装工程保修一年；2.3.12建筑装饰装修工程保修一年；2.3.13供热系统保修为一个供暖期；2.3.14其它保修项目按国家或政府部门有关规定执行。2.4保修工作自接到入伙通知书之日起执行（入伙通知书发放时间按合同规定执行）。业主（使用人）报修请与----------物业公司联系，保修工作执行日期：自接到通知书24小时内与有关单位核准后，确属保修内容的，开始维修；遇工程特殊质量紧急问题，接业主（使用人）通知起24小时内，我公司保证上门与业主（使用人）共同核查核实，商议确定维修项目，并派人进行维修。2.5因业主（使用人）自行打凿、拆除等破坏结构的，不在保修范围内。因业主（使用人）使用不当而造成的损坏、超出保修期的自然损坏以及业主（使用人）再装修造成的损坏，不属于保修内容。维修只收取工、料费。2.6超过保修期后出现的影响使用功能的问题，由物业公司负责维修，若物业公司难于维修时，可委托开发商代维修，需收取工、料费。 |1.房屋市政工程保证1.1公共市政工程包括：燃气、自来水、污水、雨水、电力、电信、道路、供暖、围墙、保安室、绿化工程、配电室、电话交接间。1.2等级标准：全部为合格以上工程。1.3质量保证范围：1.3.1保安系统1.3.1.1达到上海市公安局保安设施管理标准；1.3.1.2保安系统保修期为一年。1.3.2给水1.3.2.1达到上海市卫生防疫站水质验收标准；1.3.2.2供水压力达到上海市自来水公司供水压力标准；1.3.2.3供水设施保修期为市政开闸供水后一年。1.3.3燃气1.3.3.1达到上海市燃气公司供气标准；1.3.3.2供气设施保修期为空房接通燃气后一年。1.3.4污水1.3.4.1达到上海市市政物业公司排污标准；1.3.4.2排污设施保修期为领取市政通水证后一年；1.3.4.3化粪池按照设计规范要求每半年清淘一次。1.3.5雨水1.3.5.1达到上海市市政物业公司雨水排放标准；1.3.5.2雨水排放设施保修期为领取市政通水证后一年。1.3.6电力1.3.6.1达到上海市供电局用电标准；1.3.6.2供电设施保修期为大厦竣工后一年；1.3.6.3配电室保修期为竣工后一年。1.3.7电信1.3.7.1达到上海市电话局电话使用标准；1.3.7.2电信设施保修期为大厦竣工后一年。1.3.7.3电话交接间保修期为竣工后一年。1.3.8道路1.3.8.1达到上海市公用事业监督站验收标准； |1.1.1.1道路保修期为竣工后一年。1.1.2绿化1.1.2.1达到上海市园林部门验收标准；1.1.2.2绿化保修期为竣工后一年。1.1.3围墙、保安室1.1.3.1达到上海市质量检查站标准；1.1.3.2保修期为竣工后一年。1.1.4路灯1.1.4.1达到上海市供电验收标准；1.1.4.2保修期为竣工后一年。1.1.5消防1.1.5.1达到上海市消防局消防要求；1.1.5.2保修期为竣工后一年。以上保证条件在大厦竣工之日起同时具备。2.本房屋质量保证书将在业主（使用人）与物业公司办理入住手续时交付业主（使用人）。3.保修期之后公共部分的维修维护由物业公司负责。4.本说明书由----------负责解释，并有权对其进行修正。房屋使用说明书祝贺您成为“----------”的一员，在此我们对您的入住表示热烈欢迎，以下是我们为您提供的“----------”(以下简称“大厦”)及配套设施的使用说明书，请您仔细阅读。1．----------总貌1.1地理位置：----------开发商：----------设计单位：---------- |施工单位：----------监理单位：----------1.1----------占地面积约----平方米，总建筑面积----平方米，设有地下立体停车场以及各种配套设施供业主享用。1．建筑和结构2.1大厦设有物业管理值班室，进入电梯或楼梯可到达各楼层，也可直接进入地下一层、二层、三层。2.2大厦地下设有高、低压配电房、水泵房、消防及生活水池、电话室等设备用房，并设有通道进入地下停车场。2.3大厦的核心公共设施部分包括楼梯间、电梯间、管道井、通向各套单元间的内廊及其相关的设备设施。平时由物业管理人员负责管理。2.4大厦的楼顶设有电梯机房和消防及生活水箱，一般情况下，非物业管理人员不得进入机房重地。2.5大厦内住户将垃圾装入塑料袋扎紧后放置于每层垃圾间，由物业管理清洁人员负责统一清理。2.6大厦标准层高为----米。2.7大厦内的入户门均为樱桃木实木门，门锁为高级防盗锁；大厦内的窗户为塑钢玻璃窗和玻璃幕墙窗。2.8大厦向住户交房标准见《上海市内销商品房预售契约》(附件内容)。2.9住户对房屋验收后，若在使用过程中出现属于《----------房屋质量保证书》内注明应负责的工程质量问题，由物业公司派人修理；若属于住户使用不当损坏的，由业主负责。2.10大厦现有分户墙为钢筋混凝土墙，室内隔墙为陶粒空心砖墙及轻质隔墙板，外墙内侧设有保温层，业主装修严禁自行开洞拆改，破坏墙体和楼板，由此产生的后果由业主负责。2.11大厦楼面荷载设计值为150kg/m2，希望住户们在室内搬放重物时，防止超重和强烈冲击，以免影响结构安全。2.12大厦内卫生间（高度为1.8米）、厨房（高度为0.3米）已做防水处理，一般房间和阳台未做防水层，请住户在装修阶段及平时清扫地面卫生时，应使用湿拖把，严禁用水冲洗，以免因渗水影响下层住户的装修和正常生活，引起不必要的纠纷及经济损失。2.13 |卫生间设排气道、厨房间设烟道，请住户在安装抽油烟机时，风管排烟从烟道走，平时使用厨房时，应把厨房门关紧，不让油、气体、蒸汽进入房内，以防止墙面、门窗污染，以及墙面、顶棚因受潮而引起鼓包起皮。2.1大厦B座单元内设有小型中央空调系统，严禁住户再安装分体空调。2.2住户搬进单元后，要保持室内经常通风，以便排出装修产生的有害气体，每次通风结束后，要及时关好窗户，防止玻璃意外损坏和家具门扇的变形。2.3大厦外窗玻璃由物业公司指定清洁公司定期清洁。住户如自行擦拭室内玻璃窗时，请不要直接踩在窗台上，以免发生危险。2.4住户在自行装修时，严禁往便池或水池中倒入水泥、灰渣、拖把布条等杂物，以免堵塞下水管道。2.5电梯：大厦安装使用三菱电梯公司生产的GPSⅡ速度为1.5m/s电梯。2.6本楼内设有供水、排水、供电、供暖、供热水、电话、消防、可视对讲、有线电视、红外线安防、燃气泄漏、探测报警、门禁一卡通等系统、各系统均按设计文件要求安装完毕并经验收合格。2.7每个单位地面下敷设有水管、电线等管线，严禁破坏地面或在地面下打洞钻孔。2.8大厦设有地下停车场，停车泊位195个；停车场为双层车位，车辆进出实行磁卡自动化管理。1．系统设施3.1供水3.1.1.供水系统由市政自来水经加压后供至住户家中，以确保供水压力稳定。每户水表属磁卡式水表，住户可自行查看并确认用水量。住户入住后可直接使用用水设施，因供水水源为城市管网提供，水质为非直接饮用水，请住户在使用过程中注意，如需改变用水设施，请与物业公司联系。3.1.2.大厦配有家用燃气炉热水供应系统，供水温度可自行调整。住户可自行查看并确认，户内热水支管采用聚丁烯管，杜绝了锈水。住户应注意此水质为非直接饮用水。3.1.3.系统供水由外部城市管道供给，如遇停水，请及时与物业公司取得联系。3.1.4. |生活用水总干管上装有紫外线消毒器，对供水进行再次消毒处理，水质经卫生防疫站检验合格。3.1.1.阀门水龙头不宜拧得太紧、开得太大，管线接头部位应防止撞击，以防松动发生渗漏。3.1.2.当阀门、水嘴需要更换或维修时，要找专业维修人员进行修理或与物业公司联系。3.1.3.总阀门的开、闭必须由物业管理人员操作。3.1.4.当用户开启水嘴而没水时，切记关闭好水嘴，以防系统来水时造成跑水事故。3.1排水3.2.1.排水系统为城市管道排放，满足排放要求。该系统包括污水排放系统、废水排放系统和雨水排放系统，污废水系统包括厨房排污、盥洗排污必备的下水道、地漏设备。使用中请住户注意严禁固体垃圾流入其中，以免造成排放系统堵塞。3.2.2.地漏扣碗要定期清洗，保持畅通，避免杂物流入后堵塞管道而由此产生异味。3.2供电3.3.1.住户单元内供电电压220V，电流10A（40A），电表为磁卡式A-A表，电费按每户实际用量由住户到银行自行交纳，供电系统包括用电插座及暗装线路，住户电表箱设在公共楼道内。3.3.2.如供电系统出现使用故障，请及时通知物业公司，处理时限为接到通知后24小时之内；如遇城市电网事故，处理时限为48小时之内。3.3.3.本大厦户内电源插座电压为220V，每个房间一般不少于2组电源插座(卫生间为一组220V)。3.3.4.根据电表容量使用电器用具，不得超量使用，以免造成线路和电表损坏。3.3.5.拔插头时，应确定电器处于不工作状态，以免造成线路和电表损坏。3.3.6.更换灯泡，灯管时应切断电源后进行，不得带电更换。3.3.7.若改动电路，必须由专业人员操作，以免造成线路错接、损坏用电设施。3.3.8. |修理或更换插座、灯具时，要先切断电源开关，必要时应请专业人员现场处理。3.3.1.如保险装置发生故障，应及时通知物业公司派电工维修，排除故障，不得随意加大规格，不得用铅(铁)丝等代替保险丝，以保证线路、电器及人身安全。3.1燃气3.4.1.供气系统供给低压燃气供厨房灶具使用，燃气表设置于每户厨房内，燃气费按用量由住户向银行缴纳。3.4.2.户内设有燃气管道阀门，如不使用时，请住户自行关闭灶前阀门。如长期外出，请将燃气表前阀门关闭，以避免泄漏事故发生，若一旦发生燃气泄漏事故，应立即关闭此阀门。3.4.3.燃气系统设备包括：计量表、控制阀门、供气管道。如燃气系统在使用时发生故障，请速与物业公司取得联系，进行处理，处理时限为自通知之时起24小时之内，城市燃气管网事故处理时限按燃气公司指定时间为准。3.4.4.本大厦所配置的燃气系统设备均为上海市燃气公司认可，并检验合格。使用详见说明书。3.4.5.使用时用户对表、阀门、管及其它燃气用具等应定期用肥皂水进行检查有无漏气或损坏。3.4.6.对入户的燃气管道和燃气设备，尤其是表类、灶类要保持无油污、无锈、无其它污物。3.4.7.已安装好的管道及燃气设备是经过严格检查验收的，安全用气至关重要。在进行二次装修时，严禁将燃气表阀门及管道封闭，以便专业人员进行检修，避免发生渗漏事故。住户对燃气表、阀门、管道也不得随意改、装、接，如要改变必须报告物业公司请燃气公司专业人员处理。3.4.8.用户在使用燃气时，如发现管道或其它设备有异味，炉灶火小等异常现象，应及时关闭阀门，并通知物业公司或专业部门，由专业人员进行维修。3.4.9.为保障用气安全，单元厨房内设燃气泄漏探测报警。3.5供暖3.5.1供暖系统由家用燃气暖气系统供给，供暖温度可根据个人需要进行调节。 |3.5.1管道散热片、户内供热管道、阀门及调节阀等供暖设备如出现质量问题，请与物业公司联系，处理时限为自通知之时起24小时之内。3.5.2供暖系统须定期检查。3.5.3供暖过程中住户如发现风机盘管出现异常、不热及管道泄漏等问题，请通知物业公司派专业人员维修、调试，住户不得私自改动暖气系统管道、暖气片及阀门。二次装修变动要与物业公司联系，由专业人员施工，以防造成系统紊乱，发生事故。3.5通讯3.6.1电信系统为城市管网通讯系统。3.6.2有关电话报装业务，请与物业公司联系。3.7消防3.7.1本楼公共区域设火灾自动报警系统，公共部分均设有烟感探测器，各种探测信号传输到消防监控室，出现报警信号后，值班人员将及时赶到，如出现严重火灾，值班人员会启动每层的警铃及广播通知住户，迅速撤离。3.7.2为了能及时扑灭火灾和减少火灾给住户带来的损失，不得在通道消火栓和其它消防设备四周堆放杂物。3.7.3楼内每层均设有消火栓箱，遇到火灾时，首先拉开消防箱门，取下木锤打碎火警紧急按钮盒上的安全玻璃，红色指示灯亮后即可自行报警或直接启动水泵，然后迅速取下箱内托架上的水龙带及弹簧夹上的水枪，将水带一头接在消火栓口上，另一头接上水枪，打开消火栓即可灭火，消火栓阀门顺时针为关，逆时针为开。3.7.4如遇消防箱门锁闭时，可将箱门玻璃打碎，之后进行上述操作。3.7.5地下车库设消防自动喷淋系统，一旦发生火灾，喷淋头自喷水灭火。3.8保安系统3.8.1大厦采用车库、门禁一卡通系统。3.8.2大厦设有红外线安防系统。3.9有线电视系统本大厦每户的客厅和卧室均设有电视天线插孔，为保证收视质量，每个出线口限接一台电视机。 |4.卫生间每个单元卫生间设有上下水管道，卫生洁具已安装，座便器为----------牌座便器；为节约用水，大厦内安装的大、小座便器分别有3或6升排水按键。5.重要提示5.1由于大厦是经过上海市质量监督部门验收合格的房屋工程，住户入住进行再装修时，对于承重结构、防水工程(卫生间、层面、地下室)外墙内侧保温工程、外饰面(指外墙装饰及所有外墙上的门和窗)、各系统管线(指供水、排水、燃气、供电、供热、通讯、消防、保安、通风、空调、有线电视、电梯系统)及楼内公共部分装修均不许改动。5.2若确因需要进行部分或少量拆改，须在保证本楼安全及功能不受影响的前提下，正式提出书面申请，陈述原因，提出可行的整改方案，并执行物业管理的有关规定，经物业公司认可，并请专业人员复核、确认后，方可实施。5.3因住户使用不当或擅自改动结构、设备和不当装修造成质量问题或其他住户损失，由责任人承担相应责任。6.本房屋使用说明书在住户与物业公司办理入住手续时交付住户。7.本说明书由----------负责解释，并有权对其进行修改后通知住户。----------公司服务指南1.前言欢迎阁下成为----------的业主（使用人）。我司希望阁下贵为尊贵的业主（使用人），不但能拥有优越的居住环境，更能在完善设施的情况下，享受我们提供的优质服务。 |此《服务指南》旨在介绍大厦内的设施设备及服务，阐明业主（使用人）所享有的权利和义务，指导业主（使用人）如何防止及应付一些可能发生的问题。请妥善保存此指南，以便随时翻阅。倘若阁下有其他咨询，请与物业公司联络，我们乐意随时为您提供服务。----------物业公司谨启年月日2．一般事项2.1物业公司物业公司是负责----------日常的管理运作，包括接受及处理业主（使用人）的问询及投诉，从而能令业主（使用人）与物业公司建立一个良好的关系。物业公司地址：。电话号码：。G传真号码：。工作时间：星期一至星期五早上8:00至晚上17:00在上述时间外，物业公司亦有管理人员当值，负责24小时的保安工作。因此业主（使用人）可致电物业公司服务热线电话：。2.2管理费支付方法阁下将会接到物业公司发出的“缴费通知书”。请于每月的首五日内（如遇节假日自然顺延）到物业公司清付管理费及其他有关费用。2.3业主（使用人）非接触式感应卡业主（使用人）在入住后将会由物业公司发出业主（使用人）磁卡，供业主（使用人）进出大厦及使用大厦设施，若业主（使用人）要求补发业主（使用人）卡，业主（使用人）须缴付制作费。2.4室内装修申请业主（使用人）如要进行室内装修，须由施工单位到物业公司领取相应资料，并申报施工审批，经审批合格后，方可进行施工。2.5改建及增建事宜 |一切改建、加建事宜均需事前向物业公司申报，并得到物业公司书面许可并办理相关手续后，才可施工。物业公司有权拒绝一切不合乎国家及本大厦相关规定的增建物和改建工程，因此业主（使用人）须在工程进行前参阅及遵守《装修管理规定》。2.1维修及保养业主（使用人）如要求维修户内设施，如供电、排水系统等，可致电物业公司服务热线电话：。物业公司将依据《----------房屋质量保证书》标注的维修保养规定提供服务。如因使用不当导致损坏，由业主（使用人）自行负担维修费用。物业公司会尽快安排工程人员为业主（使用人）处理相关维修事宜。业主（使用人）可参阅维修报价表及在维修工作修复后，签署维修工作单，物业公司将会业主（使用人）签署的维修工作单，将费用计入《缴费通知书》，以便阁下付费。2.2告示牌请业主（使用人）随时留意大厦大堂的告示牌，以了解大厦管理的重要信息。2.3保险物业公司已为大厦房屋结构及公共区域设备设施购买“财产一切险”、“机器损坏险”和“公众责任险”，业主（使用人）对于自己单元内的财产，须自行安排购买保险。2.4业权（使用权）转移贵单元若发生业权（使用权）转移，须立刻以书面形式通知物业公司，以便我们为新老业主（使用人）办理相关手续，延续我们的管理和服务。2.10水牌贵单元若使用水牌，须以书面形式通知物业公司，提供贵单元号码及水牌上需注明的名称，并与物业公司签订租赁协议，物业公司进行统一制作（免制作费）后使用。3．收楼须知3.1收楼手续具体内容请参看业主（使用人）《房屋交付（入住）通知书》。—业主（使用人）须在收楼前事先与物业公司预约。— |携带包括（但不仅限于）收款证明书、购房合同、本人有效身份证件等资证。—另需缴付各项费用，包括（但不仅限于）首月物业管理费、管理费押金等。—业主（使用人）须检视单元内的设备是否妥当。—在交验表格上签署验收。—领取单元钥匙。注：“管理费起计日期”：自业主（使用人）收楼日起计管理费。3.1遗漏工程业主（使用人）如发现单元内有任何遗漏工程，须于48小时内与物业公司联络，物业公司将会与承建商联系，并尽快安排修理工作，逾期者则被认为业主（使用人）已确认单元的设施设备完好。3.2业主（使用人）登记业主（使用人）须填写“业主（使用人）联络资料登记表”以便紧急情况时可与业主（使用人）联络。3.3装修事宜业主（使用人）进行装修工程，以不危害及损坏其结构、公共设施及他人为原则。业主（使用人）须在装修前细阅及遵守《装修管理规定》，一切违约的工程，物业公司将会制止，而其间引起的费用则由业主（使用人）负责。3.4迁入须知业主（使用人）须于迁入前三天通知物业公司，以便物业公司能调配人员，安排电梯及车位，供业主（使用人）使用。业主（使用人）在迁入时须亲自控制整个搬运过程，所有包装箱、纸盒、废物等须适当自理或堆放于指定地点，不可弃于公共区域。4．大厦设备及设施4.1电力供应每单元内设独立电表，暗线安装灯位、安全插座及电源开关。为安全起见，业主（使用人）不可超负荷用电或私自维修电力供应装置。4.2消防设备大厦公共地区设有消防栓及灭火器。4.3电梯大厦内电梯为业主（使用人）提供24小时服务。 |请业主（使用人）不要利用电梯搬运自行车。如携带宠物，需征得同乘人的同意，否则请等到无其他人乘梯时单独乘坐，并保证宠物不在电梯内便溺。4.1燃气每户均提供天然气。开启时间由燃气公司通知。4.2热水每户均提供家用燃气炉，可供应热水，设独立水表，如发现供水系统出现故障，请尽快通知物业公司。4.3有线电视每户均可接收上海地区有线电视节目。4.4供暖由家用燃气炉供给，可根据需要调节温控装置。4.5家用中央空调系统中央空调系统提供制冷，可根据需要调节温控装置。4.6电话插座每户提供两条直线电话插孔。4.7地下停车场大厦地下一层、二层、三层设有停车场，提供充足的停车泊位及泊车自动控制系统。请业主（使用人）对号泊车。4.8信箱每户均设有私人信箱，业主（使用人）可在入住后到物业公司领取信箱钥匙。5．规则及条例业主（使用人）及访客须遵守下列规则及条款，而物业公司有权根据广大业主（使用人）的利益和实际情况作出修改及增加。5.1水、电、燃气使用管理规定5.1.1水5.1.1.1本大厦采用ＩＣ卡取水方式，业主（使用人）应预付充足水费，以免造成不便。5.1.1.2 |大厦内的给排水管道由物业公司负责养护维修，业主（使用人）不准随意拆卸、安装、更改管线。如业主（使用人）确需增建，必须事先书面申明理由提交施工方案及图纸，经物业公司批准后，由专业队伍施工，非专业队伍不得进入大厦施工。如自行施工，产生的一切不良后果，均由业主（使用人）承担一切责任。5.1.1.3业主（使用人）应爱护水表和其他公共管线设备，如发现管道设备损坏和供水不畅，应及时报修，由物业公司负责维修。单元内维修费用由业主（使用人）承担。5.1.1电5.1.2.1本大厦采用ＩＣ卡取电方式，业主（使用人）应预付充足电费，以免造成不便。5.1.2.2电路出现故障，应通知物业公司检查维修，不能私自触动公共配电设施，尤其在停电时不得私自作业。如因私自作业造成公共配电设施损坏，应负全部责任。5.1.2.3偷用公电将按供电局有关规定处理，由此造成的经济损失、人身伤害责任自负。5.1.2.4业主（使用人）如需特殊用电，可向物业公司提出申请，并接受监督指导，保证安全用电。5.1.2燃气5.1.3.1本大厦采用ＩＣ卡方式使用燃气，业主（使用人）应预付充足燃气费，以免造成不便。5.1.3.2业主（使用人）发现燃气灶具、燃气表及其他设备有故障时，应及时报修，不要私自拆装检修，以避免造成意外事故。凡违反燃气公司有关规定，私自违章作业者所造成的经济损失与人身伤害，均由其自身承担全部责任及赔偿。5.1.3.3晚间入睡前要关闭燃气开关，认真检查燃气设备，发现有漏气现象及时向物业公司报修，切勿延误时间。5.2电信及有线电视收视使用管理规定5.2.1电话5.2.1.1未经物业公司同意，业主（使用人）不得私拆电信线路，如违章施工，造成通讯中断，由肇事者承担由此引起的经济和法律责任。5.2.1.2 |电话使用、安装、拆移、更名、过户等都要按电话局规定办理，电信线路有故障时，请及时向电话局报修，不要自私拆检，以避免发生大范围通讯障碍。5.1.1有线电视收视5.2.2.1电视接收和放送设备及线路设施由物业公司负责养护。电视节目内容的播放均按政府有关部门规定实施。5.2.2.2当收视效果不好，或者电视信号接收发生故障，请及时通知物业公司派专业人员联系进行维修。5.2楼区车辆交通管理规定5.2.1车辆进入大厦区域必须持物业公司核发的车辆通行证，无证车辆需停车登记，由保安人员核准后放行。5.2.2禁止4吨以上货车或大、中型客车进入地下停车场。5.2.3进入大厦区域的车辆必须遵守大厦区域内交通标志和服从保安人员的指挥。5.2.4车辆驶入大厦区域应减速行驶，不准鸣笛，如损坏路面或公共设施，必须按价赔偿。5.2.5车辆驶入大厦区域后不得随意停放、违例泊车、占用公共道路。5.2.6不得在停车场主干道上装卸货物，不得在公共区域修理汽车，以保证道路畅通。5.2.7严禁车辆驾驶员在大厦区域道路上随意乱抛车上废物及垃圾，一经查实，将负责支付清洁费。5.2.8为杜绝意外事故，保证大厦安全，严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀品的车辆进入大厦区域。5.2.9非业主（使用人）的自行车、摩托车不得驶入大厦区域，一律停放在大厦区域外。业主（使用人）聘用员工的车辆请到物业公司领取车牌，凭车牌出入大厦大门。5.2.10严禁在停车场内冲洗各种车辆。5.3大厦区域环境卫生管理规定5.3.1业主（使用人）的生活垃圾袋装后放于指定地点，由清洁人员负责清倒，请不要乱扔乱抛垃圾袋。5.3.2进入大厦区域的人员要保护环境整洁，不准随地吐痰，不准乱扔果皮、烟蒂、杂物等。严禁随地大小便。违者将负责清扫现场。5.3.3 |业主（使用人）饲养宠物必须获得政府有关部门及物业公司批准，并保证不会扰及其他业主（使用人），宠物在公共区域所造成人身伤害事故及影响清洁卫生的后果，由饲养业主（使用人）承担全部经济和法律责任。5.1.1大厦的公共区域不得张贴海报、广告和各类宣传资料。建筑物外墙上均不得乱涂、乱画、乱写，违者应负责清洗粉刷费用。5.1.2凡乱倒垃圾、污水、杂物，污染公共地方者必须负责清扫现场并受到罚款处理，如由此引起下水道堵塞或损坏，均应负责全部修理费用。5.1.3为保持公共环境整洁和宁静，业主（使用人）不得在公共区域内，以及晚间22:00到早晨7:00之间进行有可能骚扰邻居的如弹奏乐器、使用大功率音响器材的行为。5.1.4要保持公共通道的整洁，业主（使用人）请勿在道路上乱停放各种车辆，大厦区域不得清洗车辆，不得影响道路整洁和影响邻居环境卫生，违者将负责全部清洗费用。5.2消防管理规定5.2.1业主（使用人）须遵守已签署的有关《----------治安、消防协议书》。5.2.2大厦区域内所有消防设施不准擅自移动，不准用于其他作业，未经物业公司批准而擅自更动和使用消防设施者，给予罚款处理，情节严重者要负全部经济和法律责任。5.2.3大厦区域内禁止燃放烟花爆竹，禁止装载各类易燃易爆物品和剧毒物品的车辆进入大厦。大厦内不得储存上述危险物品。5.2.4安全使用燃气，不得随意拆装燃气表和灶具及私接各种燃气管线，燃气泄漏及时报修。5.2.5业主（使用人）进行室内装修，需增设电气线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路；使用易燃或可燃材料的，必须按规定进行防火处理。5.2.6大厦公共区域内进出的通道和道路必须保持畅通无阻，任何住户不得占用或封堵，禁止在设立禁令的道路上停放车辆。5.2.7火警发生后，除灭火人员外，其他人员应迅速有序地转移至安全地带。6．紧急情况应变措施业主（使用人）须参阅下列预防措施以应不时之需。 |6.1家居防火办法6.1.1切勿让小孩擅取火柴及打火机。切勿让小孩独自留在家中。6.1.2家中电插座及电路均应装妥空气开关。6.1.3插座不可负荷过重。切勿将太多插销插在三叉电座上。6.1.4切勿将电暖炉靠近易燃物品，暖炉附近须保持空气流通，以免发生过热情况。6.1.5就寝或外出前，请将所有电源、电器开关、燃气及阀门关上。6.1.6应将烟头及火柴的余烬弄熄。切勿在床上吸烟。6.1.7所有电器的电线及空气开关应安装妥当，并作定期检查，以确保安全。6.1.8在浴室内触电的危险性最大，故除电须刨所用的插口外，不应安装其他插口。特别注意，切勿用湿手换灯泡。6.1.9切勿在走廊、梯间放置杂物，以免阻塞通道。6.2假如发生火警，应该6.2.1切记保持镇定!6.2.2如火情来自室外，应紧闭房门，并用湿毛巾堵住门缝，并向门上淋水降温。立即致电通知物业公司，寻求帮助，或打开窗户呼救。6.2.3撤离火场时应使用紧急疏散楼梯，切勿使用电梯!如烟雾较多，应伏低身体爬行撤离。6.2.4通知家人立即离开住所，关上户门，切勿慌张乱走。6.2.5保持冷静，等待物业公司支援。6.3水浸6.3.1如发现漏水情况，请立刻通知物业公司或通知巡逻中的保安、管理人员。6.3.2须将单元内贵重物品移开水浸的地方。6.3.3将门关闭以防水流向其他地方，造成损坏。6.4燃气泄漏6.4.1如发现泄漏燃气，请立刻关闭所有有关燃气用具及供气阀门。6.4.2将户门打开，让空气流通。6.4.3请勿开灯、拨电话和触及电源。6.5电源中断6.5.1电源若突然中断，请立刻通知物业公司。 |6.1.1保持冷静，待物业公司通知最新情况安排。6.1.2业主（使用人）若离开单元，请将窗户紧闭及确认所有电器电源已处于关闭状态。6.2钥匙遗失业主（使用人）如遗失钥匙，请立即把门锁更换，以防偷窃事情发生。6.3地震6.3.1保持镇定，迅速撤离或躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护。6.3.2远离窗户、玻璃隔板、架或悬挂的物件。6.3.3地震时不要躲在楼梯底下。6.3.4准备应付余震。6.3.5地震停止时使用紧急疏散楼梯撤离，切勿使用电梯!6.3.6如单元受到破坏，立即通知物业公司。7．常用电话索引物业公司电话：中控室电话：f火警：119匪警：110市急救中心：120查询气象：121障碍台：112EMS上门取件：185市话查号台：114----街道办事处：--------------派出所：----------燃气公司：----------燃气抢修：--------------医院：----------搬家公司：--------------------物业公司------年----月装修办理流程说明1.装修申请前，请详细阅读《----------装修管理规定》。2.由装修公司详细填写《装修申请表》中的装修项目并附图纸。同时，物业公司、业主与装修公司签署《装修管理协议》及《---------- |二次装修工程区域治安、消防安全承诺书》。1.装修公司前往物业公司办理装修审批，请携带好以下资料：1.1装修公司携带的文件资料1.1.1营业执照副本及复印件（加盖公司原始公章，外地施工单位须持进京施工许可证及其复印件）。1.1.2施工公司资质证明及复印件（加盖公司原始公章）。1.1.3施工人员身份证复印件（外地人员须持务工证、暂住证及其复印件）。1.1.4装修效果图（视具体情况）、平面图、节点图及所有使用材料明细。1.1.5配电系统分布图及详细说明（配电图纸应有线路原理图、线路位置、灯具位置图）。1.1.6综合天花图（包括照明、空调、新风、喷淋、烟感及其他吊顶内设备的设计方案）。1.1.7对地面、墙面、吊顶的改装需详细说明并有装修材料使用说明。注：以上3.1.4—3.1.7中所涉及图纸及说明需一式两份。1.1.8装修公司与业主（使用人）签订的装修合同。1.1.9《----------装修管理协议书》一份。1.1.10《----------装修施工申请表》一份。1.1.11《----------二次装修区域治安、消防承诺书》一份。1.1.12施工人员1寸照片2张。2.装修公司到物业公司查验证明。3.物业公司在五个工作日内完成审批手续，并按《装修申请表》上注明的联系电话、地址，通知业主（使用人）及装修公司。方案批准后，管业部及时通知业主（使用人）及装修公司到管业部领取装修许可证。6.装修公司需交纳的款项6.1装修责任保证金----元（现金）。6.2施工人员1寸照片2张，办理出入证收取押金--元/个，工本费--元/个。6.3装修管理费：0.2元/m2/天。6.4租用灭火器，租金30元/个，押金150元/个7.装修完毕，装修公司需提前三天向管业部书面提请装修验收： |7.1向管业部交回“装修许可证”、“施工人员出入证”。7.2工程部检查装修项目。7.3管业部统计是否有违约现象。8.装修完毕验收合格后，请保存好收据，到财务部退回装修责任保证金。●谨此声明装修公司的保证金不作为装修质量保证金。装修管理规定为了维护各位业主（使用人）的合法权益，保障大厦的结构、设备完好，营造舒适、安全的居住环境。根据市政府有关的房屋装修管理法规，特制定《装修管理规定》请照章遵守。第一章施工人员进出时间、路线及垃圾堆放地点1.1进入大厦路线施工人员须从地下一层停车场乘坐施工专用电梯进入大厦。--号电梯去往各层房间。严禁使用未经防护的客用电梯。1.2施工时间每日施工时间为上午8：00—12：00，下午14：00—18：00，如遇特殊情况需延长作业时间，要征得物业公司书面同意。1.3运送装修垃圾时间、路线及堆放地点施工垃圾需日产日清，垃圾清运时间为每日晚18：30至21：00之间，装修公司施工人员将密封好的垃圾乘坐施工专用电梯（不得使用消防通道）运至装修垃圾堆放处（暂定）。第二章一般事宜2.1 |为确保业主（使用人）室内装修不致损坏大厦结构及设备，保证装修质量，谨提醒业主（使用人）聘请负责、可靠、专业注册的公司。物业公司可向业主（使用人）推荐经过资质确认的特约装修公司。2.1业主（使用人）有义务督促装修公司遵守协议条款，并按批准的装修方案进行施工。如有违反，导致的一切后果由业主（使用人）负责。2.2业主（使用人）应密切关注其雇用的装修公司的施工过程，其施工技术监理由业主（使用人）自行聘任有监理权的机构负责，同时应提醒施工人员注意以下行为：2.2.1施工前，请将房屋所有下水及管道地漏罩住，勿将混凝土、沙石、油漆等废弃物倒入下水管道或地漏内。2.2.2搬运装修材料时，切勿损坏电梯轿厢走廊、墙壁及其它公共地方的设施设备，如有遗散物应及时扫净，以免造成设备失灵或损坏。2.2.3装修材料须小心放置，以免从高处坠下，危及相邻业主（使用人）或路人。2.2.4搬运装饰材料、垃圾、装修公司须按物业公司指定位置、方式和时间堆放并及时清运。搬运材料必须按指定电梯运载，并服从物业公司管理人员及保安人员的安排。切勿将垃圾、装修材料直接倒入垃圾间或放置在公共部位。2.2.5每日装修工作结束时，切记关闭所有的门窗、水源，切断电源。2.3因装修工程所引致大厦结构及设施损坏，包括业主（使用人）室内公用设备管线及异产毗连房屋的结构设备，均应由造成损害的责任业主（使用人）承担责任及作出赔偿。第一章施工配合管理3.1业主（使用人）的室内装修应确保在三个月期限内完成。因特殊原因不能按期完工应向物业公司说明原因并征得书面同意。3.2为维护大厦的结构安全，确保装修施工有序进行，物业公司有权控制进入大厦的装修公司数量及施工人员人数。3.3所有出入大厦的装修公司及施工人员应自觉地接受物业公司保安员的安全监督管理。施工人员出入大厦大门及施工现场必须挂牌，出入证在规定的时间期限内有效，过期作废。施工人员不得留宿业主（使用人）室内。3.4 |施工期间物业公司由管业部、工程部、保卫部人员日常巡视，施工人员必须服从管理，如有严重违章现象或施工人员不服从管理，巡视人员有权停止其施工。3.1施工人员在作业中使用的易燃、易爆材料物品，其出入大厦、运输、使用须接受保安员及巡视人员的验证、查询管理。作业现场须配备灭火器具以备紧急时应用，剩余的物料当日带走，不得遗留大厦内。第一章竣工验收4.1装修工程完工后，由业主（使用人）先行对装修工程进行验收，并同装修公司签订验收合格书。业主（使用人）验收合格后提前三天书面通知物业公司，管理人员汇同工程技术专业人员进行验收。单项工程或防水隐蔽工程可在竣工前单独进行验收。物业公司验收项目基本如下：4.1.1装修手续是否齐全，是否按《装修申请表》所列施工图及设计方案进行施工；4.1.2是否在装修过程中损坏公共设备；4.1.3是否遗留装修物料垃圾于公共部位及场所；4.1.4增、改、建项目是否影响异产毗连物业的正常使用。4.2竣工验收合格后，由物业公司各部门在《----------装修质量验收表》中填写相应意见。若有某项未达要求，限期更正，再进行复验，直至合格。若三次验收不合格物业公司可授权特约装修公司进行施工，因此而产生的费用由业主（使用人）承担。4.3装修公司凭《装修许可证》办理完工后的相关手续：4.3.1到物业公司退还《装修许可证》、装修人员《出入证》，若有遗失，扣除相应押金；4.3.2与物业公司约定材料、工具、设备等运出时间。第二章保证金的返还5.1装修工程完工后，装修公司凭各部门签属验收合格的《装修质量验收表》、《付款内签单》及保证金收据原件，前往物业公司财务部办理领取保证金手续。5.2若一切手续办理完毕，物业公司将在五个工作日内悉数免息返还保证金。5.3 |若发生损坏公用设施设备，装修垃圾、剩余物品堆积占用公共部位场所，影响异产毗连物业正常使用的现象，则保证金暂被扣存。装修队应尽快改进，再次验收合格后，返还保证金。5.1若发生装修公司延期完成装修工程或后期清理与修复不及时，物业公司可指定特约装修公司进行处理，并按发生费用从保证金中扣除。若保证金不足以抵偿费用，装修公司应另行缴付款项。第一章有关增、改、建事项6.1室内地面装修：大厦为现浇框架剪力墙结构，地面承重荷载为150kg/m2，其地面装修材料不得超载。6.2大厦外墙：为保持大厦外貌，业主（使用人）不可加装护栏、遮蓬、花架、招牌及其他装置于大厦外墙壁上。6.3大厦公共区：6.3.1户门的开启方向不可变动；6.3.2户门外的区域不可随意圈占作私人用途。6.4电线改装：业主（使用人）室内用电容量根据户型不同为5KW—7KW业主（使用人）如需更改电线，增加用电容量，应向物业公司工程部报批并由工程部组织专业人员实施。6.5各种水、暖、气管线：业主（使用人）户内各种上下水、暖气、厨房、卫生间等，如提出更改需经物业公司工程部书面同意。燃气管道更改需经燃气公司批准，在物业公司备案。6.6大门灯饰：所有走廊及楼梯均已有充足的照明，业主（使用人）请勿在大门加设任何灯饰，以免防碍公共走廊的观瞻。第二章违约7.1违反上海市政府有关规定及本规定条款，由物业公司及有关行政主管部门给予停止施工、停业整顿的处理，并可处以收取违约金，情节严重的有权移交司法部门。7.1.1未取得建筑装饰装修资质证书而进行建筑装饰装修设计、施工的； |7.1.2擅自超越资质证书许可范围承包工程的；7.1.3未按审定的设计方案进行施工的；7.1.4施工过程中严重违反物业公司管理规定的；7.1.5拒绝接受物业公司管理及验收的；7.1.6将不合格的材料、设备用于建筑装饰装修工程的；7.1.7破坏环境、危及人身安全及发生偷盗等犯罪行为的；7.1.8出卖、转让、出借、涂改、复制、伪造资质证书的。第一章其他事项本规定条款内容对所有业主（使用人）具有同等法律约束力。若因本规定条款致使异产毗连业主（使用人）发生争议，应首先采用协商办法解决。如协商不成可向法院提起诉讼。物业公司保留对本规定修改及解释的权利。第二章房屋装饰技术要求9.1大厦为剪力墙结构，室内地面承重荷载为150kg/m2，地面装修不得超载。9.2在隔断墙上粘贴磁砖应用建筑胶作为胶结材料，用水泥砂浆粘贴时，必须将原抹灰层铲除。9.3在粘贴厨房、卫生间地面装饰材料前，必须对基层作防水处理，并按规定办理蓄水24小时检验合格的闭水试验。建议厨房的防水高度为0.3米，卫生间的防水高度为1.8米。9.4阳台栏板及地面不得粘贴除地板砖、硬木地板以外的装饰材料。9.5户内房屋装修，其承重墙、共用部位隔断墙、外围护墙、抗震墙等墙体上不得随意掏墙、打洞、剔槽，不得擅自拆改。9.6卫生间不得随意变动下水排水甩口位置。9.7室内装修要保证燃气管道和设备的安全要求：电气管线及设备水平净距不得小于10cm，电线与燃气管交驻净距不得小于3cm。9.8房屋装修变动不得影响毗连房屋的正常使用和邻里生活。9.9房屋装修要符合有关供暖、供热、燃气、电力等部门的规定。9.10 |包装暖气及管道线时，应预留足够的检修空间，做成可拆卸的样式，管道检查口不可封闭；检查口预留尺寸40×40（cm）。9.1燃气管道禁止任何形式的封包。9.2室内建筑使用功能不得改变。9.3电线9.3.1选用ZRBV型、PVC型或105度阻燃线（包括各种灯具内配线）；9.3.2火线用红色，零线用兰或黑色，PE线用黄绿色线；9.3.3线径最小不得小于1.5mm2，符合载流量，插座回路不小于4mm2；9.4电线管及配件9.4.1明装选用消防局认可的PVC管件；暗装必须使用金属蛇皮管；9.4.2如使用金属管必须做好可靠保护接地；9.4.3管线安装美观，横平竖直，固定牢固并进入箱盒；9.4.4电线铺设应便于检修更换，禁止铺设在不易穿线的木制结构内；9.4.5地面布线必须使用不锈钢护板，安装牢固。9.5接线9.5.1电气线路连接，接线头或端子进接线盒或灯盒，禁止使用塑料端子；9.5.2电线及接线端子不明露。电线连接必须按规范进行，各压线螺丝必须紧固。9.6供电制式：采用三相四线制。9.7电量应严格按照审批后的功率执行。9.8各种电气设备安装、线路安装应便于检修和检查。9.9按上海地区电气安装标准施工。9.10所有隔断应使用轻钢龙骨石膏板等防火材料，内、外表面粉刷应使用国家有关部门认可的环保型油漆及涂料。油漆类易燃物品不得存留在大厦内。9.11所有木制品内部应涂防火涂料或贴防火板。9.12所有射灯与木质接触部位必须加装厚2mm石棉垫。9.13消防设备周围不得有任何遮挡，确保消防设备正常使用。9.14使用任何材料必须要进行防火处理。●特别声明：装修使用的所有材料必须是国家认可的环保型材料。承诺书 |致：--------------------本人/我等/本公司为“----------”(以下简称“该大厦”)____层_______室(_______号停车位)(以下简称“该单元”)的购买方，为维护该大厦各单元所有权人权益及维护该大厦的管理，本人/我等/本公司同意及声明如下：一、已详细阅读并确认----------(以下简称“开发企业”)制定的“----------使用、管理、维修公约”(以下简称“管理公约”)。其含义包括在签署承诺书后，经上海市国土资源和房屋管理局居住小区管理办公室批准修改、增加、取代和补充的管理公约条款及有关文件。二、完全明白并同意履行和遵守及督促任何其他有关人士履行和遵守管理公约及管理公约内列明该单元所有权人的所有责任及义务(包括根据管理公约的条款支付管理费、管理费押金、维修基金、单元装修押金及其他有关费用)。三、如本人/我等/本公司将该单元出售、转让、馈赠或产权转让的同时必须取得其承购人或其承受人签署的承诺书，并在一个月内将已公证及有效的承诺书(“新承诺书”)送交物业管理企业(定义见管理公约)，在物业管理企业收到有效的新承诺书前，本承诺仍然继续有效，不论该单元是否已被出售、转让、馈赠或卖给其承购人或其承受人，在物业管理企业收到已公证及有效的新承诺书后，本承诺书于新承诺书生效日即行终止。四、本承诺书在本人/我等/本公司签署的当日起生效。五、如本承诺书的承诺人多于一方，则每一方现同意每一方在本承诺书中的责任和义务由每一方与其他方共同地和个别地承担。六、本承诺书完全取代本人/我等/本公司，就购买该单元在二零零年月日签署的承诺书。(注：如果承诺人以前未签署过承诺书，则该条款删除)。七、本承诺书的订立、解释及争议的解决均适用中华人民共和国法律，受中华人民共和国法律保障。 |承诺人(签署/盖章)：____________________________________________见证人(签署/盖章)：____________________________________________承诺人资料：出生日期/成立日期：___________________________________________身份证号码/商业登记证号码：___________________________________国籍/注册地方：_______________________________________________住址/注册地址：_______________________________________________联系电话：____________________________________________________签署日期：二零零_____年______月______日治安、消防协议书甲方：------------------------------------------（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）为保证----------业主（使用人）的人身财产安全，根据国家及上海市有关政策法规和《----------使用、管理、维修公约》中产权人及物业管理企业双方应尽的责任、义务和权力的规定，甲、乙双方特签订安全协议：1.甲方作为----------消防安全的主要管理者，应对乙方的消防安全实施情况进行监督、检查，并协助乙方做好消防安全工作。2.甲方应定期进行各项安全检查，以公共区域及公共设施设备为主。甲方在检查中提出的各种隐患，乙方应及时消除，如严重违反消防安全规定并拒不整改的，甲方有权提请执法机关进行处理。3.甲方应定期对固有技防设备保养、维护，出现问题及时检修。4. |乙方区域发生火灾，在房门未开情况下，甲方人员有权以非常手段进入火灾现场，由此给乙方造成的损失甲方不负任何责任，但完成任务后，甲方应对现场进行封闭，并及时向乙方通报。1.甲方应及时向乙方转达消防监督部门对消防工作的布置和要求及有关消防工作的各类文件，转达方式为布告或客信。2.乙方人员在大厦内应严格遵守国家和本市消防法规，自觉遵守物业公司的消防安全规定，禁止在大厦公共区域内吸烟。3.乙方应积极参加甲方专门组织的消防安全讲座，使全体业主（使用人）懂得消防器材的使用、初期火灾的扑救、火场逃生技巧及熟记报警程序和电话。4.乙方必须爱护大厦内消防设施，如果由于乙方责任造成各类消防设施损坏，应由乙方负责赔偿，如遇火险时，因乙方原因造成消防设施无法使用，所造成的人员、财产损失，应由乙方承担全部负责。5.乙方如在单元内进行装修施工，应向甲方提出申请，办理室内装修有关手续后才能施工。6.乙方对其单元内的消防安全负责，如果乙方单元内发生火灾，由引起火灾的责任方承担相应的法律责任，并应赔偿给大厦造成的经济损失。7.乙方应自觉遵守大厦内的各项安全管理规定，合理使用甲方提供的火灾探测系统，及可视对讲门禁系统，如因乙方原因造成的设备损坏应予以赔偿。8.乙方应遵守大厦内的进出管理规定、货物出入管理规定、车辆管理规定、施工安全管理规定等。9.乙方不得在大厦内有嫖宿、赌博、吸卖毒品、斗殴等危害、防碍他人生活、休息及违反国家法律或《治安处罚条例》的行为，由此引发的责任及给我大厦造成的负面影响由乙方承担。10.乙方因自身原因而疏忽造成的人、财、物的损失，由乙方自行负责，甲方应提供有限的援助。11.乙方如发生涉及治安、消防等方面的突发事件，应及时向甲方反映。12.本协议自签字之日起生效，双方各执一份，未尽事宜，双方协商解决。甲方：----------物业公司乙方： |（盖章）（盖章）年月日年月日房屋交付（入住）通知编号：＿＿＿＿＿----------（大厦）座号女士／先生／公司谨通知阁下/贵公司，----------已建成，并已取得《上海市建设工程质量合验单》，准予入住，阁下/贵公司入住时间为：年月日，请按本通知书所标注的日期前来办理入住手续。1.地点：2.电话：3.联系人：二、办理时间敬请阁下/贵公司按上述时间办理收楼手续，若逾期未办理即视为房屋已按期交付使用。物业管理费起算日期及单元内房屋设施设备保修起算日期以本《通知》入住时间为准。三、办理入住须持文件1．本房屋交付（入住）通知书、入伙授权书；2．购房人持有的《上海市内销商品房预售契约》或银行借款协议及购房发票；3．购房人身份证（或护照）原件及复印件二份；4．购房人是公司名义的，需持董事会指派授权人代表公司办理入住手续的授权委托书原件及复印件一份，授权人身份证原件及复印件二份；5． |购房人委托他人办理入住手续的，受托人须持委托人的授权委托书原件及身份证复印件，此两件须附公证证明，受托人身份证原件。四、办理入住前须缴付费用1.购房尾款：元；2.首期物业管理费：元；3.个月物业管理费押金：元；4.维修基金：元；5.办理入住手续费：元／单元；注：阁下若交纳现金，现场核对无误后即可开正式发票。阁下若交纳支票，则先开收据，待支票入帐后（约需5日）以收据换取发票。支票抬头请写：----------五、须签署、填写的文件、资料1．《房屋使用、管理、维修公约》承诺书2．业主（使用人）联络资料登记表3．《治安、消防协议书》六、办理入住时领取文件1．《业主（使用人）手册》2．《室内装修手册》3．《房屋使用说明书》4．《房屋质量保证书》5．《治安、消防协议书》七、收楼――所购单元交接验收我司与阁下／贵公司按照《验收单元交接书》所列各项目认真查验，查验的内容包括：1．房屋建筑和所提供装修是否完好。2．单元内设施是否齐全，数量做好记录。3．有关系统运行是否正常。如有缺陷，请在相应项目处注明后交予物业公司。物业公司将就阁下/贵公司所提出缺陷与有关单位协调及时完善，并通知您再次验收。 |特此通知----------------年----月----日收楼须知欢迎阁下/贵公司成为----------的新业主（使用人）！为避免阁下/贵公司在收楼时产生遗漏而导致不便，谨此介绍收楼有关注意事项及手续。1.收楼须持文件1.1由开发商盖章及签署的房屋交付通知书、入伙授权书正本；1.2购方持有的《上海市内销商品房预售契约》或银行借款协议及购房发票；1.3购方身份证（或护照）原件及复印件二份；1.4购方是公司名义的，需持董事会指派授权人代表公司办理收楼手续的授权委托书原件及复印件一份，授权人身份证正本及复印件二份；1.5购方委托他人办理收楼手续的，受托人须持委托人的授权书及身份证复印件并及身份证复印件附公证证明，受托人身份证正本。2.收楼前须缴付费用2.1阁下须于收楼前缴付费用开发商收费用物业公司收费用项目费用（元）项目费用（元）1.购房尾款1.一个月物业管理费单价/m2/月2.维修基金2.三个月物业管理费押金合价 |3.备注3.入住办理手续费元/户2.2备注：2.2.1阁下若交纳现金，现场核对无误后即可开正式发票（能源费为代收费用只能开收据）。2.2.2阁下若交纳支票，则先开收据，待支票入帐后（约需5日）以收据换取发票。支票抬头请写：----------1.收楼须签署、填写的文件、资料1.1《房屋使用、管理、维修公约》承诺书1.2《验收单元交接书》1.3业主（使用人）联络资料登记表1.4《治安、消防协议书》2.收楼领取文件2.1《业主（使用人）手册》2.2《室内装修手册》2.3《房屋使用说明书》2.4《房屋质量保证书》2.5《治安、消防协议书》3.注意事项3.1请依照入伙通知书所注明的时间和地点办理收楼手续。3.2收楼时对照验收单元交接书列明项目认真查验，如有投诉，请在相应项目处注明后交予物业公司。物业公司将就阁下/贵公司所投诉的项目与有关部门协商解决。3.3物业公司将根据《----------房屋质量保证书》提供大厦的维修、保养期服务，如因使用不当导致大厦公共区域设施设备的损坏，则由阁下/贵公司自行负责及支付费用。3.4阁下/ |贵公司有权对所购单元进行装修、维修，但应保证不影响大厦结构和公共设施的安全。装修、维修前，请向物业公司提交书面申请，办理装修手续后再进行施工，并按规定缴付装修押金及装修管理费，押金于装修完毕后经物业公司核查未对公共区域及设备设施造成损坏，将无息退还。1.1为保证阁下/贵公司的单元免受侵害，或发生意外情况时能得以补偿，建议阁下/贵公司为所购单元购买相关保险。1.2谨此通知阁下/贵公司，物业公司将于阁下/贵公司收楼时起计物业管理费。----------物业公司------年----月入伙授权书编号：致：----------物业公司由：----------房地产公司关于：业主入伙兹通知贵处，该单元业主与我司的相关手续已履行完毕，《房屋交付（入住）通知书》已发。谨授权贵处：1．将该单元交予业主（或代理人）验收；2．发放单元钥匙予业主（或代理人）。业主资料业主名称：购置单元：座号 |授权代表理人：建筑面积：有效证件：联系电话：证件号码：传真：入住时间：年月日，办理收楼手续：年月日至年月日细则管理费起计日期：年月日，每月日收免管理费期：年月日至年月日首期管理费月，总金额为人民币元，已收□未收□管理费押金月，总金额为人民币元，已收□未收□买车位个，总金额为人民币元，已收□未收□租车位个，押金总额为人民币元，已收□未收□维修基金：总金额为人民币元已收□未收□其他事项： |制表人：发送日期：签收人：签发人：接收日期：第一联：开发商；第二联：业主；第三联：物业公司物业管理委托合同租户（甲方）：物业管理方（乙方）：----------根据《中华人民共和国合同法》及国家、地方有关房地产法律、政策以及《----------房屋使用、管理、维修公约》（以下简称公约），双方于年月日就有关----------（以下简称大厦）的物业管理事宜达成如下协议：第一条委托甲方同意乙方为大厦的物业公司，并同意委托该公司为大厦的物业公司，对甲方所租用的----------首层东至、南至、西至、北至，建筑面积平方米的范围进行物业管理工作。第二条定义本物业公司所用术语，除中国法律和合同中特别规定外，按如下解释：1.单位房屋：甲方所租用的位于中国上海市区路号的“----------” |首层范围东至、南至、西至、北至，建筑面积平方米的范围称为“单位房屋”。1.公共区域：指在大厦内及规划红线范围内不属于租户独自所有的区域。其中包括大厦入口、大堂、通道、行车道、行人道、地面泊车位、各层电梯厅、机房、楼梯间、公共卫生间、绿化区、梯台、休息地方、变配电室、锅炉房、泵房、直燃机房、消防及保安设备控制室、电话总机房、人防等。2.公共设施：指大厦现时或任何时候为公众利益而安装使用的各种机器、设备、仪器、装置等其他大厦全体业主、租户、使用人共同使用的器材和设备。3.甲方区域：指甲方户门以内的区域，即----------首层东至、南至、西至、北至，建筑面积平方米的区域。4.红线：指上海市规划局界定的----------四周边界线。5.市政管路：指自来水管、雨水管、煤气管、热力管等。6.管线：指电力线、通讯系统、火灾报警系统、电视广播系统等强弱电线路。7.不可抗力：指双方当事人在订立合同时不能预见，对其发生的后果不能避免并不能克服的事件。包括地震、洪水、风灾、旱灾等自然灾害、战争、严重的动乱等社会事件。8.公约：指根据中华人民共和国和上海市有关法律、法规，结合“----------”的实际情况，为维护大厦全体产权人、使用人、开发企业及物业管理企业的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，从而达到对大厦的统一管理而特定的《----------房屋使用、管理、维修公约》。9.会计年度：本合同会计年度指公历每年一月一日起至同年的十二月三十一日止。 |第一条甲方权利和义务1.甲方有权根据《公约》和本合同维护自身合法权益。2.甲方具有共同享用公共区域、公共设备设施、管线、管路的权利。3.甲方有权对乙方提供的各项管理服务实行监督，可随时向乙方提出合理要求和建设性的建议。4.有权委托乙方对违反物业管理法规政策及《公约》的行为进行处理：包括予以责令停止违章行为、罚款；对无故不交纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取一切有效的措施，以保证其他业主、租户、使用人的合法权益不受侵害。5.根据本合同和《----------管理费、保证金及其它相关费用收取标准》规定的时间、方式、数额等缴付管理费、保证金及其他相关费用。6.根据《----------设施租赁合同》缴付车位费、广告位占用费及其他与业主、租户、使用人相关的特约服务费。7.严格遵守《公约》和乙方制定的关于大厦的各项规章制度，并协助乙方作好宣传教育、文化活动。8.甲方如对其所租用的单位房屋进行装修改造，须遵守乙方制定的《----------装修管理规定》。9.甲方无权以任何形式占用大厦范围内的各种公共设施设备，无权将单位房屋以外的公用水、电等能源用做甲方的任何经营活动。10.未经乙方书面同意，甲方不得在其承租的单位房屋以外的大厦任何区域安装、悬挂任何雕塑品、遮光帘、花架、天线、遮篷、旗杆、旗帜、横幅、标语、广告牌、招牌、灯箱或其他任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户。第二条乙方权利与义务1.有权根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制定本大厦的各项管理办法、规章制度、实施细则，从事为大厦公共利益服务的经营活动。 |1.乙方为管理大厦及根据本合同规定，为公共利益和甲方权益，有权管理、合理使用、支配向甲方收取的各项管理费用。2.有权按照国家有关规定根据本大厦实际情况和政府公布的物价指数，对物业管理费收取标准和其它各项服务收费标准做相应的浮动。3.按本合同规定的时间向甲方收取物业管理费和其他有关费用。4.有权依照法规政策、本合同和《公约》的规定对违反本合同、《公约》的行为进行处理。5.接受物业管理行政主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方的监督。6.建立本大厦的物业管理档案，并负责及时记录有关变更情况。7.不承担对甲方及非甲方使用人的人身保险和财产的保管、保险义务。8.负责大厦的公共区域、公共设施设备的运行及维修养护和管理工作，可向甲方提供有偿的入室维修服务。9.乙方对大厦公共区域进行大修或整体检查时，可在发出合理通知后（紧急情况除外），有权暂时终止大厦任何设施的使用以便进行维修。10.负责有关节庆日的大厦公共区域的装饰布置工作及绿化、美化工作。11.乙方工作人员为行使职责，在通知甲方后（紧急情况下可不作通知）进入单位房屋进行必要的检修工作，甲方应留有人员，并予以协助。12.负责公共区域的清洁卫生、垃圾收集、清运工作，可向甲方提供有偿的入室清洁服务。13.负责交通秩序及车辆停泊的管理。14.负责大厦的内、外保安、消防监控和巡视等保安工作，但不含人身保险、财产保管保险责任。第一条管理费的管理与开支1.管理费为乙方管理大厦公共区域、公共设施设备及与之相关的事宜的按建筑面积分摊的开支。2.管理费开支项目： |1.1聘用管理及服务人员费用，其中包括工资、津贴、医疗、福利、保险等费用。1.2乙方为管理大厦所聘用人员的着装，培训费用。1.3公共区域的能源消耗费用，包括公共区域的水、电、热力、蒸汽、排污、化粪等费用。1.4大厦公共区域及相关设备、仪器、设施、建筑的维修、保养、材料物品消耗费用。1.5大厦公共区域及其附属建筑的形象美化及绿化费用，节庆日的装饰费用。1.6大厦保安及消防费用。1.7大厦公共区域的清洁、垃圾处理、定期杀虫灭害及每年一次对大厦外墙进行清洗的费用。1.8大厦公共区域及公共设施保险费用。1.9乙方为履行管理大厦的职责而必须及必要的行政开支。1.10就大厦公共区域及公共设施须支付的有关税收支出。1.11支付大厦所在地政府规定的需对大厦征收的费用。1.12其他为进行管理而乙方认为必要的支出费用。2.管理费及相关费用的规定2.1根据本合同附件一，每位租户须于规定日期及收费标准、方式向乙方支付管理费，本附件可随乙方每个会计年度的管理费预算予以变更，租户应按新的标准缴付管理费等费用。2.2不论甲方单位房屋是否空置、经营状况是否良好，甲方必须负责交纳管理费及其该单位房屋应付给乙方的相关费用（另有专门合同规定除外）。3.保证金3.1在本合同签订时，甲方须向乙方支付相等于三个月管理费款项的保证金，作为甲方按约履行和遵守本合同、《公约》及其他各项规定的保证。3.2保证金不得冲抵甲方欠缴的各种费用。3.3如管理费浮动变更，在乙方认为必要时，以书面形式通知甲方对保证金数额做相应的变更。3.4在本合同终止条件生效时，乙方无息退还甲方保证金。4.支付方式 |1.1本合同所示各种费用均以人民币计价，以人民币支付，甲方应按收费通知单数额支付。第一条违约责任1.如乙方无正当理由不完成应负的本合同责任，甲方有权要求乙方限期改正，由此产生的甲方的经济损失由乙方承担。2.由于乙方管理不善或重大失误造成甲方经济损失由乙方承担。3.由于甲方未履行或未遵守《公约》和本合同的各项义务及大厦的各项规章制度所造成的损失，应由甲方承担相应的经济责任。4.甲方未按本合同及相关附件的规定按时支付各项费用，属甲方违约。从交款期限终止日起，每逾期一天，按拖欠额的3‰计算，向乙方交纳滞纳金。甲方欠缴管理费或其他费用超过30日，乙方有权停止向甲方提供一切服务和保证，并按超出天数加收3%/天的罚金，由此造成的一切损失由甲方承担，直至甲方缴清所有欠款、滞纳金及罚金，方可恢复。5.乙方在下列情况下所造成的服务中断无需对甲方负责。5.1设备设施保养和必要的检修、维修。5.2不可抗力。5.3无法避免的能源短缺。5.4乙方无法控制的其他一切原因。第二条合同更改补充与终止1.经甲、乙双方协商一致，可对本合同进行修改或补充，以书面补充合同为准，与本合同有着同等的法律效力。第三条其他事项1.甲、乙双方应保证遵守《公约》的各项规定及全部内容。 |1.本合同的订立、履行、效力、解释、争议和解决均受中华人民共和国法律管辖，因履行本合同所发生的纠纷，双方应协商解决，协商不成的，可向大厦所在地有管理辖权的法院进行诉讼，诉讼终结结果对双方均有约束力。2.甲方入住后应与大厦保卫部门签署《治安、消防承诺书》。3.本合同自双方法定代表人或其授权人签署并加盖公章之日起生效。4.本合同有效期限为壹年，自本合同签章之日起计算。5.本合同无论印刷还是书写部分皆属有效。6.本合同正本一式四份，甲、乙双方各执两份。签约时间：签约地点：甲方（签章）：乙方（签章）：法定代表人：法定代表人：授权代理人：授权代理人：联系电话：联系电话：员工手册目录第一章公司精神服务宗旨公司理念----------第二章公司简介-------------------------------------第三章公司架构-------------------------------------第四章行为规范------------------------------------- |第一章劳动纪律-------------------------------------第二章劳动条例-------------------------------------第三章考勤条例-------------------------------------第四章奖惩条例-------------------------------------第五章消防条例-------------------------------------第六章附则-----------------------------------------第一章公司精神服务宗旨公司理念公司精神：追求卓越服务真诚服务宗旨：周到快捷安全方便公司理念：服务无限满意无价第二章公司简介----------是在总公司的领导下逐步发展成为一家专业的物业公司。公司于------年成立，管理项目集中于市中心及城市近郊。公司专业人士竭诚为客户提供高效如一的服务。依赖公司的支持及公司同仁过去多年的不懈努力，----------成为上海地区较具规模的物业公司之一。我们向客户提供各类地产项目的收购、销售、租凭、跨国企业地产估价、楼宇管理及项目策划等服务。为拓展国外市场，公司积极与国外著名的同行业接触，并注意国外市场变化，以使本公司的运作及服务更符合国际标准。第三章公司架构----------公司 |保卫部工程部管业部财务部综合部第四章行为规范一、行为规范1．员工无论在何部门工作，必须保持秩序井然，仪表端庄，举止得体。严禁吵架、嬉戏、高声喧哗。2．员工上班必须做到“五不”：不打私人电话，不扎堆聊天，不干私活，不随意改动工作规则，不随意离岗。3．遵守服务规范，遵守劳动纪律。4．除遇特别原因或得到客人许可，不得进入客户的单元。5．进入客户的单元处理公务，未经许可，不得随意移动、使用客户的物品。6．行走应迅速，脚步声宜轻，并保持自然仪态。7．二人并行时不得勾肩搭背，挽胳膊拉手。8．不得三人(含)以上并行，若因特殊情况应有序而行。9．与人相遇应谦恭礼让，要主动让路；与客人同行时，应礼让客人先行；同乘电梯时，让客人先上、先下。10．请人让路应用礼貌用语，不得粗暴无礼，横冲直撞。11．遇对面来人，应注意礼让，靠右边行走。12．坐姿端正，身体自然挺直，不得弓腰、曲背、歪靠、趴桌。13．不得将腿、脚搭在椅子扶手或跷在桌上。14．不得将身体仰靠在椅背上，东倒西歪。15．不得跷二郎腿、抖腿。16．不得将脚退出鞋子外面。 |1．不得半倚半坐办公桌、矮柜或窗台。一、仪容仪表1．员工应保持良好的精神状态，与人交往态度和蔼，不得面带倦意。2．员工应注意保持个人卫生，指甲缝不得有污垢，指甲长度要适当。3．上班前应检查制服是否清洁整齐，皮鞋是否擦亮，胸卡是否戴好，保持仪容仪表整齐。4．员工工作时间一律身着工服，并应保持工服整洁。除因工作需要，工服一律不得穿出工作区域。二、文明礼貌1．员工在工作中，无论接待客人还是与本公司员工工作交往，必须态度友好，以礼待人，不得使用污言秽语。2．接待客人应端正站立，面带微笑，用心聆听，不抢话插话、争辩，讲话声音适度，语气温和文雅、有分寸；听到意见、批评时不辩解，应冷静对待，并及时上报。3．会见客人时，不主动握手。需握手时应用右手，用力要适度，左手不得插兜。4．遇到客人询问，做到有问必答，不能说“不”、“不知道”、“不会”、“不管”、“不明白”、“不行”、“不懂”等，不得以生硬、冷淡的态度待客。5．不得手持笔杆为别人指示方向或默不作声扬下巴示意方向。6．电话铃响应立即接转，铃响不得超过三声。7．接转电话，要先说“您好！XX部”，然后细心聆听，声调要温和，勿忘使用本岗位礼貌用语。8．见到上级要主动问好。在工作时间遇上级领导检查工作或公司安排来人参观时，由现场职级最高的员工出面接待，简介情况或安排有关人员引导参观。其他员工应作礼貌性招呼后继续工作。9．认真看阅、聆听上级领导有关工作指示和命令。四、公司安全 |员工应树立安全意识，学习公司安全条例，掌握安全设施使用方法，了解逃生路线，学会抢救措施，主动接受安全教育。五、违法行为全体员工必须遵纪守法，如出现下列情况之一者，将被立即解雇。1．触犯中国法律。2．偷窃公司或他人财物。3．工作时间聚众赌博或斗殴。第五章劳动纪律1．遵守国家法律、法规，遵守公司的各项规章制度，遵守职业道德和社会公德。2．按时上、下班，不迟到、不早退；上、下班应走员工通道；未经许可不得进入非工作区域。3．上班时间一律按要求统一着装，佩戴工牌；要保持服装整洁、皮鞋光亮。男员工不得留胡须，发长不得超过耳朵和衣领；女员工应修饰得体，淡装上岗，不得佩戴过多饰物。4．对待客人及上级、同事热情大方，态度友好，用语文明，以礼待人。5．不得私自调换班次，工作时间内不得串岗、聊天、吃零食、嬉笑打闹、洗澡、接待私人来访，不得拨打信息服务台电话及打私人电话，不得在公司计算机上玩电子游戏。6．服从领导的工作安排和工作调动，及时请示、汇报，按时完成领导交办的工作。外出办事须经上级主管批准。7．严守公司秘密，不得私自拷贝公司文件资料，不得泄露公司业务信息。不得私自翻阅与本职工作无关的文件。8．爱护公司的财产，妥善保管工具、文件、资料，不得占为己有或拿离公司；未经允许不得私自使用公司的设备、设施。9．工服柜由员工所在部门分配，未经批准不得私自调换。10．员工应保持工服柜整洁，不得存放食物、饮料或易燃易爆等危险品。 |1．员工应锁好工服柜，勿将贵重物品及钱财存放在工服柜内，若因存放而发生丢失，公司不负任何责任。2．综合部、保卫部因工作需要检查员工工服柜。员工应予以配合。3．员工不得私自加配工服柜钥匙。4．工服柜钥匙如有遗失，应向综合部申请重新配置，按规定办理交费领用手续。5．工牌如有遗失、损坏应立即向综合部报告，并按规定办理交费补领手续。6．劳动合同终止时，员工须办理离职手续，七日内须交回工服及办公用品或折款。具体规定参照《工服管理办法》。7．严格遵守操作规程和安全生产制度，不违章操作、违章指挥，确保设备和人身安全。8．保持办公室、工作间清洁整齐，严禁在公共场所及禁烟区吸烟。9．打架或试图伤害他人均属严重违纪行为，不论有何理由，一经发现立即解雇。第六章劳动条例一、工作时间1．平均每周工作时间不超过40小时，每日工作时间不超过8小时，上午8:00-11:30，下午12:30-17:00（不含用餐时间）。2．员工工作班次由所在部门根据工作需要排定。3．确因工作需要安排员工加班的，须填报《加班审批单》，经部门经理同意、分公司经理批准后方可执行。员工加班后的劳动报酬，按国家规定和公司工资管理实施细则办理。二、劳动合同1．合同的签订：公司与员工本着平等自愿、协商一致的原则签订劳动合同。与公司确定劳动关系的人员在到岗一周内签订劳动合同。2．合同期限： |高级管理人员一般为3~4年中级管理人员一般为2~3年初级管理人员及普通员工一般为1~2年从事临时性工作岗位的人员一般为3~6个月1．合同自签订之日起具有法律效力，双方必须履行合同条款，合同期满，所签劳动合同自动终止。续签劳动合同须经双方同意。2．员工在合同期内提出辞职，要交纳违约金：违约金=劳动合同期限未满月数(不含因培训顺延的时间)×该员工本人上年月均工资总额的25%3．凡被录用的新员工，自到岗之日起试用期一至三个月，试用期满经考核合格，正式确定岗位。试用期间甲、乙双方均可随时以书面形式提出解除劳动合同。一、工资、考核工资待遇1．公司遵循按劳分配原则，员工月工资水平，根据员工本人的学识、资历、技能、发展潜力及所担任工作的难易程度、责任大小、市场水平综合考察后确定，工资总收入不低于上海市最低工资标准。2．工资支付为下发薪，即每月15日将上月工资汇入员工个人工资帐户，如遇公休日、节假日顺延至最近一个工作日发放。3．公司按国家有关规定每月从员工工资总额中代扣个人所得税、个人应缴的各种社会保险金。4．公司对工资、考核工资分配实行保密制度，员工不得向他人泄露，也不得相互打听、议论，违者按公司《奖惩条例》处理。5．员工对工资、考核工资若有疑议，有权向综合部询问。二、劳动保险福利待遇1．劳动保险：公司按国家有关规定支付员工的各项社会保险金。2．工伤：（1）在工作中发生事故而受伤，是否为工伤须由部门经理上报事故经过材料，经综合部及安全领导小组报有关部门确认。 |（1）因工负伤，按公司《工伤管理规定》执行。（2）发生事故24小时内(不可抗力因素除外)未上报经过材料，受伤员工按病假处理。一、离职程序(包括辞职、解除或终止劳动合同、辞退、除名、开除等)1．员工在合同期内提出辞职，须提前30天递交辞职申请书，经部门经理、分公司总经理批准后报综合部审核，总经理批准后，方可办理离职手续。2．员工辞职申请未经批准前应继续工作，擅自离职者，按旷工处理，连续旷工三天予以除名，个人档案送户口所在地街道办事处。3．公司批准离职后，员工到综合部领取《离职循环单》办理离职手续。4．员工凭经有关负责人签字后的《离职循环单》到综合部结算工资，办理人事档案关系的转移手续。5．离职手续须在离职批准之日起15日内办理完毕，逾期不办理手续者，个人档案送户口所在地街道办事处。二、员工培训1．为提高员工管理水平、服务水平、知识水平、技术水平，所有员工均须接受公司组织的培训，接受培训既是员工的权利，也是员工的义务。2．凡由公司出资培训、学习的，需签订《培训协议》，工作未满《培训协议》规定服务年限的，须按规定赔偿公司培训费用。三、个人资料1．员工应认真填写个人资料，做到忠诚老实、不隐瞒、不伪造。2．为避免因有关资料不准确而导致员工正当利益遭受损失，员工本人及家庭成员有关记录发生变化，例如：住址迁移、婚姻变更、学历、调动、生育、出国、刑事行政判决处理等等，均应及时通知综合部。3．如有隐瞒、虚报造假，一切后果由本人负责，公司保留追究责任的权力。第七章考勤条例 |根据《中华人民共和国劳动法》及其他有关规定制定本条例。一、员工必须遵守公司统一规定的上、下班时间，不得迟到、早退或旷工。员工请假时，必须严格履行请假手续。二、除国家法定节假日外，员工享有的休假种类有：病假、事假、产假、婚假、丧假、探亲假、公假、工伤假、年假。三、国家法定节假日是指：元旦一天、春节三天、国际劳动节三天、国庆节三天。四、员工因工作加班而产生的工时，将以倒休方式处理。五、请假及审批程序及权限：1．请假：所有休假(病假除外)一律事先填写<请假单>，首先获得直接上级主管批准，然后再按规定程序审批，待批准后方可休假。2．请假批准权限：职务名称部门经理总经理总经理助理√部门经理√经理助理、主任、主管√领班、员工√注：此“√”表示请假单上需有上列主管经理的签名批准方有效。3．员工请假以2小时为最小单位。六、员工凡属下列情况之一者，按旷工处理，旷工期间停发工资：1．用不正当手段骗取、涂改、伪造休假证明者；2．未请假或请假未获批准而擅自不上班者；3．迟到、早退半小时以上；4．休假期满未办理续假手续，其超假时间视为旷工。七、试用期期间，病、事假累计3天以上5天以下(含5天) |者，试用期顺延半个月；病、事假累计6天以上10天以下(含10天)者，试用期顺延一个月；病、事假累计10天以上者，公司可以予以解除劳动关系。一、各类假期：1．病假：1．1员工患病需休息1天的，应提前一天或在当日上班办理请假手续，获得批准后方可离岗。1．2员工因病需连续休假2天（含2天）以上的，请假时应提交大病统筹医院诊断证明书（急诊除外），经批准后方可病休。如因病无法亲自办理请假手续，应先打电话告知公司并在自生病起三日内委托亲属代为办理。1．3员工患病治疗一个月以上的，需由本人填写请假单、附大病统筹医院出具的诊断证明书一同报部门经理审批，批准后报综合部备案，按员工医疗期及医疗期待遇规定执行。2．事假：2．1员工请事假须提前一天填写请假单，经批准后方可休假。2．2特殊情况来不及事先请假的，应按请假批准权限于早8：00前电话请假，经批准后方可休假。事后应及时补办请假手续。2．3员工请事假三天以内(含三天)由分公司总经理审批，三天以上必须由综合部审核、报公司总经理批准。3．倒休：3．1员工加班应按规定发给加班工资或倒休，累计倒休在当年度内有效，特殊情况需报公司批准后方可转入下年度。3．2员工倒休需提前一天填写请假单，经批准方可休假。3．3倒休以2小时为最小单位。3．4倒休可抵销病、事假。4．产假、计划生育假：4．1女工工作满一年方可领取计划生育指标，未按规定生育者，不享受计划生育的多种待遇。4．2 |为了保护孕妇身体健康及胎儿正常发育，凡站立或一线服务岗位的女工怀孕四个月、非站立岗位的女工怀孕七个月，公司无法安排其合适岗位的，应离岗休养。4．1女工分娩时，须呈交医院签发的证明，符合计划生育规定者可给予产假90天，其中产前可休假15天；难产增加产假15天，多胞胎生育者，多生育一个婴儿增加产假15天。4．2已婚妇女满24周岁初育者为晚育，晚育女工可享受30天晚育奖励，也可由女工单位开具证明由男方使用。4．3有不满一周岁婴儿的女职工，每天有两次哺乳时间，每次30分钟，可合并使用，多胞生育的，每多一个婴儿增加30分钟。4．4女工怀孕不满4个月流产(指第一次)者，给予15-30天产假；满4个月流产者给产假42天。4．5施行计划生育手术(放环、绝育)，按医院证明给予休息时间。5．婚假：员工在试用期、见习期满后，符合法定结婚条件者，凭结婚证明经批准后可享受3天婚假，符合国家晚婚规定(男25周岁、女23周岁)的可另增婚假7天，合计10天。6．丧假：员工直系亲属(父母、配偶、子女、岳父母、公婆)去世时，经申请可获准3天丧期。7．探亲假：7．1与配偶和父母户口不在一地、又不能在公休假日团聚、与公司签订固定期劳动合同、在公司工作满一年的员工可享受探亲假。7．2未婚员工探望父母的，在公司工作满一年以上者，每年给假一次，假期20天，如因工作需要，单位当年不能给予假期的，两年探亲假可合并使用，假期为45天。7．3已婚员工探望父母的，每四年给假一次，假期为20天。7．4员工探望配偶，每年给予一方探亲假一次，假期为30天。当年结婚的员工不享受探望配偶假期。8．公假： |8．1参加子女学校、幼儿园召开的家长会。8．2搬迁。请公假也需办理请假手续。每年最多不超过2天。9．工伤假：9．1由于下列情况之一，负伤、致残、死亡，应当确认为工伤事故：a.从事公司日常生产工作发生伤亡事故的；b.工作区域内由于不安全因素造成的意外伤害，造成死亡或经抢救治疗后完全丧失劳动能力的；c.因履行职责遭致人身伤害的；d.在公司内发生灾害或险情时，员工从事抢险救灾、救人等维护国家、社会和公众利益活动的；e.因公外出，由于工作原因遭受其它意外，造成伤害、失踪、突发急病的；f.劳动法规规定的其它情形。9．2因下列情形之一造成负伤、致残、死亡的不应定为工伤：a.违法或犯罪；b.自杀或自残；c.斗殴；d.酗酒；e.违章；f.劳动法规规定的其它情形。9．3工伤处理办法：a.工作中发生伤亡事故后，各部门必须于24小时内向综合部汇报。轻伤者由部门组织调查，查清事故原因并确定事故责任，提出处理意见，经综合部、安全领导小组报有关部门批准后方可按工伤处理。重伤事故经公司安全部门提交工伤报告。b.工伤就医，需到大病统筹医院(急诊除外)，不按此规定办理不能享受工伤待遇。工伤待遇按公司《工伤管理规定》执行。10．年假：10．1 |与公司签订固定期劳动合同且在本公司工作满一年以上者可享受有薪年假7天，并自下一年度起每一年度增加年假一天，最多不得超过14天。10．1凡有下列情况之一者，不享受年假：a.当年病、事假累计一个月以上者；b.当年公伤假、产假累计达两个月以上者；c.当年已享受探亲假者；d.已获批离职(指辞职、解除或终止劳动合同、辞退、除名和开除)者；休完年假后，又出现上述a和b两项情况时，取消第二年年假。10．2凡当年9月30日以后调入者第二年不享受年假。10．3休年假，应提前3天提出申请，经综合部或分公司综合部审核，报所在公司总经理批准后方可休假。10．4年假必须在获得资格后的一个年度内休完，未休完的年假一律作废，不得跨年度累计。10．5年假原则上应一次休完，确因工作需要经批准后可分次休假，但最多不得超过两次，每次休假不得少于2天。第八章奖惩条例为了加强劳动管理，规范员工的工作行为、强化纪律意识、保证公司良好的工作秩序，依据《劳动法》及国务院《企业职工奖惩条例》、《企业辞退违纪职工暂行规定》等有关法规，制订本条例。奖励一、奖励的形式：1．通报表扬2．发给一次性奖金或奖品3．晋级 |二、有下列表现的员工，给予奖励：1．及时发现事故隐患，并采取措施避免事故发生者；1．品德高尚、拾金不昧、受到客人赞誉，给公司赢得荣誉者；2．提出合理化建议，采纳后有明显收效者；3．在工作中以公司利益为重，忠于职守，严格照章办事，忍辱负重者；4．在本职工作中兢兢业业、勤奋苦干、自觉奉献、业绩显著者；5．努力钻研专业技术，工作质量高，对提高公司或本部门的工作效率有突出贡献者；6．对弄虚作假、违法乱纪行为敢于揭露，事迹突出者；7．坚持原则、不徇私情，对工作提出正确意见或建议，维护公司利益事迹突出者；8．遇有重大事故能挺身而出，为保护公司财产或员工安全做出重大贡献者；9．在公司内外参加各种业务技术比赛取得名次者；10．在公司举办的各类培训中表现突出，取得优良成绩者；11．为公司经营管理、改善服务、提高安全、开源节流及改善员工关系和公共关系提出书面建议报综合部。如被采纳者；12．有其他突出表现应给予奖励者。三、给予员工通报表扬时可同时给予一次性奖金、奖品或晋级奖励。四、奖励的批准权限：1．主管级管理人员及员工，由各部门经理提出奖励意见，报综合部审核，总经理批准。2．部门经理以上(含部门经理)，由综合部经理报总经理批准。3．员工获得的各项奖励，均载入本人档案。处罚一、 |员工违反国家法律法规及公司的各项规章制度，违反岗位操作规程，可视违纪性质、影响程度、认错态度等分别给予甲级过失、乙级过失、丙级过失、经济处罚，直至辞退、除名或开除。一、员工的下列表现属丙级过失行为。对于丙级过失者，签发<过失单>并给予100元以下罚款；对于过失行为较轻者，也可只给予100元以下罚款。因丙级过失造成直接经济损失的还应按损失金额赔偿。1．当月迟到累计三次或早退一次；2．未经批准私自调换班次，使工作受到影响；3．不服从督导人员或保安人员的工作检查；4．工作时间串岗、扎堆、聊天、嬉笑、打闹或看书报杂志、听录音、看电视等；5．随地吐痰，乱丢纸屑杂物；6．管理人员对新调入本部门的员工，未进行必要的制度及业务培训，致使员工工作失误或出现违纪行为；7．工作时间内打私人电话或用电话聊天；8．在公司拨打娱乐、信息台或进行股票交易活动；9．不按规定时间到员工餐厅就餐，不遵守员工餐厅就餐规定；10．私自搭乘不允许本岗位使用的电梯；11．不按规定时间洗澡，违犯浴室管理规定；12．在非吸烟区吸烟；13．擅自带领闲杂人员进入办公区域；14．对上级分派的工作有意迟缓、拖延；15．开会迟到，业务培训旷课；16．下班后无故在工作区域内逗留；17．非因工作需要穿着工服、佩戴工牌进入购物场所；18．上班时不按规定着装，未佩戴员工工牌，工服不整以及非工作时间在工作区域以外穿着配发的工服；19．工作责任心不强、粗心大意，造成工作差错；20．在公共场所剔牙、挖耳、抓痒、抠鼻孔、照镜子、化妆、打响指、吹口哨、手插口袋、双手叉腰等有失行为规范的举动； |1．服务时不主动、不热情、不用敬语和礼貌用语，不积极解决客户提出的且能够解决的问题，引起客户不愉快；2．员工有违纪行为，在场的管理人员不纠正、不制止、不履行管理责任，情节较轻者；3．根据过失性质、影响及造成的后果，应确认为丙级过失的其他违纪行为。一、员工下列表现属乙级过失行为。对于乙级过失者，签发<过失单>并给予100～200元罚款，因乙级过失造成直接经济损失的还应按损失金额赔偿。1．十二个月内累计三次丙级过失的；2．依照考勤条例属旷工行为，时间在2天以内的；3．违反工作程序、服务规范、不使用文明礼貌用语，对客户有失礼行为，造成不良后果，而情节较轻者；4．工作效率低，未按规定时间完成任务；5．不服从工作调动、安排；6．在员工之间搬弄是非、诽谤他人、散布不利于团结的言论，工作上缺乏协调合作精神；7．工作时间擅离职守办与工作无关的事情；8．故意破坏公司物品情节较轻；9．对员工的过失不批评、不报告、姑息迁就、经查证属实的；10．议论打听他人的工资、奖金或其他福利待遇，造成不良影响；11．工作时间睡觉；12．违反安全守则、工作程序、操作规范和各项规章制度，造成事故隐患；13．由于责任心不强，给公司造成直接经济损失1000元以下者；14．用不当手段干扰他人工作；15．明知公司财物受损或丢失，不管不问不汇报；16．泄露公司机密、遗失公司钥匙、票据等重要物品；17．根据过失的性质、影响及造成的后果，应确认为乙级过失的其他违纪行为。 |一、员工的下列严重违纪行为属于甲级过失行为。对于甲级过失者，签发<过失单>并给予500元以上罚款，解除劳动合同。对于因甲级过失造成直接经济损失的还应按损失金额赔偿。1．十二个月内累计三次乙级过失的；2．依照考勤条例规定，旷工3天(含3天)以上的；3．散布流言蜚语、挑拔事端、恶意伤人，扰乱他人正常工作及生活秩序，影响恶劣；4．严重超越权限或滥用职权、打击报复或包庇袒护他人、后果严重者；5．故意损坏公司物品，性质恶劣，造成很坏影响的；6．违反服务规范要求，与客户、顾客发生争执，受到客户投诉，情节严重的；7．遗失公司的文件资料、单据、印章、档案柜或保险柜钥匙以及其他重要物品，造成严重后果的；8．在公司就职期间，从事本职工作以外的兼职或其它经营活动的；9．不服从工作调动安排，经批评教育后仍不改正者；10．违章指挥或违反操作规程及安全制度，造成停电、停机、停水等重大事故的责任者；11．由于工作不负责任，造成直接经济损失1000元以上；12．泄露公司重要机密、信息，造成严重后果；13．触犯国家法律，从事违法违纪活动，被公安机关追究刑事责任的；14．利用工作之便(职权、业务关系)牟取私利（拿客户回扣和其它形式）的；15．购进三无产品、劣质产品，造成严重的设备损坏；16．使公司名誉和利益受到严重损失的；17．根据过失性质，影响程度，应确认为甲级过失的违纪行为。五、处罚的实施程序：1．员工发生过失行为，在证实过失的当日由部门经理签发<过失单>，最长不得超过3日。2．员工收到<过失单>后签字，以示认可。员工对签发的<过失单> |不服时，必须在备注栏内申明理由，否则视为本人承认过失属实。1．综合部对收到的<过失单>进行调查核实，在确认过失事实后，报总经理批准。一般情况下3日内通知部门和本人。2．员工持批准后的<过失单>应于3日内到综合部缴纳罚款；愈期不交者，罚款额加倍；仍拒绝缴纳罚款者，公司将从该员工工资中扣除罚款并予以辞退，解除劳动合同。第九章消防条例维护公司安全是每个员工应尽职责。公司本着“预防为主，防消结合”的原则，参照国家有关规定，建立安全委员会，制订消防、安全管理规章，进行安全教育，采取安全措施。一、安全通则1．全体员工必须遵守公司的保安、消防规定；2．全体员工必须尊重大厦保安人员的职权，服从保安人员的管理；3．发现可疑人员，须立即报告保安人员；4．运送货品离开公司时，应到管业部办理出门条；5．所有员工须学会使用消防设备，熟悉应急措施和逃生路线；6．不得移动或损坏消防设施；7．公司定期对员工进行安全教育和考核，考核成绩进入个人档案；8．员工应树立安全意识，发现安全隐患主动报告有关部门；9．每位员工均应与公司签订安全责任书，主动接受安全部门的检查监督。二、火情1．冷静：保持冷静，并设法使客人镇定；2．报警：按下附近消防报警器或使用附近电话迅速报告消防中心。报告内容：2.1起火部位；2.2起火燃烧物质； |2.3火势大小；2.4报告人姓名及部门；1．控制火势：就近取消防器材进行扑救，控制火灾蔓延；2．撤离：如着火部位火势或烟雾过大，着火部位附近的人员应立即组织客人撤离到安全地带；3．注意：5.1不要向着火的电器设备上倒水；5.2切勿触摸失火的电视机；5.3关闭防火门；5.4正确使用灭火器；5.5接到火警通知后，停止一切正常工作，将贵重物品保存好，迅速赶到规定的地点；4．应变及自救方法6.1保持头脑冷静，不可惊慌失措；6.2按逃生路线迅速撤离；6.3如遇浓烟滚滚，视线不清，应迅速趴在地上寻找出口逃生；6.4若条件允许情况下，可将沾湿棉织物捂住嘴，以滤除毒气；6.5当安全楼梯已被烟、火封住后，应寻找未燃烧房间，封闭房门，及时打开窗户或到阳台上呼救；6.6有条件下可利用绳索等连接自救绳攀到安全地带，切不可慌忙跳楼；一、水情1．报警：发现水情时，请到最近电话处报告工程部及保卫部门。报告内容：1．1水情部位；1．2水情大小，是否渗漏其它层；1．3周围有无电器设备；1．4报告人姓名及部门；2．抢救：在条件允许情况下，应关闭电源，抢救部分贵重物品；3．撤离：条件不允许迅速逃生，则在安全地带等候救援人员。 |一、伤亡事故1．冷静：保持头脑冷静，并设法使客人镇定；1．报告：立即通知保卫部门及值班经理，报告内容：2．1事故发生地点；2．2伤亡情况；2．3报告人姓名及部门；3．抢救：对伤情严重或有生命危险的伤员进行急救；4．陪伴伤者直至有关部门赶到；5．记下当时情况和目击者姓名、地址；1．及时填写事故报告。二、地震1．冷静：保持镇定，立即切断电源、熄灭火种；2．应变：2．1在室内者留在室内，切勿慌张乱跑。在室外者应留在室外，因为许多伤亡发生是由于混乱中人群互相践踏所致；2．2在室内者须躲在坚固家具下或靠近建筑物中央的墙站着，或站立于走廊道口；2．3在室外者须站于空旷处，远离任何物体坠落的地方。3．注意：3．1切勿使用明火；3．2疏散时严禁使用电梯；3．3主动协助救助受伤人员；3．4检查水、电、燃气喉管是否有破损，如有立即开窗通气，并立即报告。三、突发性故障1．电梯故障1．1发现电梯故障迅速报告工程部及保卫部门； |1．2陪伴困在电梯内客人直至有关人员到达；1．3事后作好记录；2．停电、停水2．1发现停电、停水情况，应立即报告管业部；2．2对客人作好解释工作；2．3事后作好记录。一、治安突发事件处理1．治安事件1．1发现可疑人员应密切注视其动态；1．2迅速报告保卫部或在场保安人员；1．3如有可能协助保安人员抓捕作案分子；1．4如有受伤人员应积极抢救；1．5如案件重大，罪犯持械威胁或劫持人质，不可轻举妄动，听从保卫部经理和主管领导指挥；1．6配合保安人员疏散无关人员。2．炸弹处理2．1发现情况不明、无人认领的可疑物品时，不可随意搬动，应立即通知保卫部；2．2保持冷静，不可惊慌呼喊，以免引起混乱；2．3协助保卫部门组织疏散无关人员。3．恐吓电话的处理3．1接到恐吓电话时，应保持沉着冷静，让对方继续说话，不要轻易打断；3．2尽量拖延时间，如可能的话，示意同事或上司用其它方法跟查电话来源；3．3注意对方特征：3．3．1对方性别、年龄、口音；3．3．2讲话速度，有无口吃或语言习惯；3．3．3语气； |3．3．1电话背景声。3．4如有可能对电话进行录音；3．5及时记下有关情况报告保卫部经理。第十章附则一、本《员工手册》所述各项规章制度自------年----月----日起执行。在此之前相关规定与《员工手册》各项规章制度有抵触的，以本手册为准。二、适用范围：本员工手册适用于组织编制内的员工，除适用本手册规定外，有关权利、义务还应按公司与员工签订的“劳动合同”的规定参照执行。三、本手册系在职员工所有，如有遗失，马上报告综合部，交纳工本费(20元)可领新册。离职时应交回，否则扣除工本费(20元)。一、本《员工手册》解释权归属----------。----------制作员工聘用办法1.招聘基本条件：1.1一般条件：市城镇户口，二年以上相关工作经验，专业人才须具备相关证书。1.2年龄限制：普通员工及初级管理人员35岁以下，中级管理人员45岁以下，高级管理人员50岁以下。1.3学历、资历要求：初级管理人员应具备大专以上学历，中、高级管理人员应具备大本以上学历，有3年以上相关工作经验。1.4特殊岗位任职条件： |1.4.1保安员：身高1.70米以上，五官端正，年龄25岁以下；1.4.2文秘：中文打字80字/分钟以上；1.4.3前台：女，形象好，年龄25岁以下；1.4.4特种操作岗位(会计、出纳、电工、消防、电梯工等)：需有相关部门核发的岗位证书。1.5特殊专业人才，经总经理批准后可适当放宽有关条件。1.6公司实行回避政策，各级管理人员不得将亲属介绍、安排到公司里工作。2.招聘2.1依据公司下达的人员编制，部门岗位出现缺编时，综合部按照各岗位的人员配备标准，进行人员招聘。修改编制需分公司总经理同意，报综合部，经公司总经理批准。2.2综合部视需招聘人员条件，确定招聘方式：刊登广告、参加人才交流会、通过人才中介公司或其它，经报请公司总经理批准后，与相应部门联系，进行招聘。2.3综合部对应聘资料进行初步筛选，由所需人员的部门经理及综合部经理进行笔试、面试。应聘人员填写《应聘登记表》，提交相关证明，面试人员填写面试记录。2.4主管级(含主管)以上由分公司总经理或总经理进行复试。2.5部门经理级及以上管理人员的基本情况由综合部进行外调。2.6审批权限：主管级以下人员，由分公司总经理审批；主管级至部门经理级人员，由总经理审批；部门经理级以上人员，报集团公司总经理批准。3.报到：3.1综合部确认被录用者填写《应聘登记表》已填写清楚，审批手续完备。告知应聘人员其所提供资料必须属实，如有故意虚报隐瞒者，一经发现立即解除劳动合同，而不做任何补偿。3.2手续：3.2.1新员工提供： |免冠近照四张；本人身份证、毕业证、暂住证和求职证等有效证件的原件(验原件收复印件)；原单位开具的《解除合同证明书》；一年内的体检合格证明。3.1.1综合部开具：《报到手续表》；《人事调动通知单》；《岗位培训需求记录表》。3.1.2新员工持《报到手续表》、《人事调动通知单》、《岗位培训需求记录表》到所在公司综合部和本部门报到。3.1.3资料归档：将新员工基本情况输入电脑，调整《员工资料表》及《工资明细表》，建立新员工个人档案，入职资料归档。3.1.4新员工到岗一周内签订《劳动合同》。3.1.5新员工到岗两周内必须参加综合部组织的岗前培训。4.试用期4.1员工入职须经过一个月至三个月的试用期。部门经理级及以上管理人员试用期为三个月；部门经理级以下人员试用期为二个月。4.2试用期间有以下情况者，公司有权随时终止试用：4.2.1无法胜任本职工作或考核不合格者；4.2.2经指定医院体检不合格者；4.2.3有违纪行为者；4.2.4伪造个人简历、证件等，欺骗公司者；4.2.5有证据证明曾被其他单位开除者。4.3违纪情节轻微或暂时达不到工作要求的，经公司和员工双方同意，可延长试用期，延长期不得超过一个月。4.4试用期间表现优异者，可提前结束试用期，但试用期不得少于一个月。4.5录用有特殊需要的员工，经总经理批准可不约定试用期。4.6试用期工资一般按同一岗(职)位工资标准中的第一档核定，不享受考核工资。员工转正后视其工作能力和岗位可重新确定工资等级。5.转正5.1 |试用期届满时，综合部提前一周将员工《转正审批表》发至部门，由主管经理进行评定、填表，同时员工撰写个人总结(即转正申请)。4.1各主管经理按规定的时间要求，将填写完毕的《转正审批表》、《岗位培训需求记录表》及个人总结报送综合部。综合部审核后，报总经理审批。4.2总经理审批同意后，综合部下发《转正通知单》，办理制装和调档手续。4.3转正资料存入员工个人档案。员工培训规定公司培训是提高全体员工整体素质和专业技能、改善工作质量的一项重要管理工作，是公司未来高速发展的基础，同时接受培训是公司每一位员工的权利和义务。根据员工培训目的、对象、作用的不同，公司的培训分为：入司培训、岗前培训、在职培训。第一章入司培训----------的全体新进员工，必须参加入司培训。一、培训目的：向新进员工全面介绍公司的概况、发展历史、未来发展规划，使新员工掌握公司的相关规章制度（以《员工手册》为主），领会公司的企业文化，对物业管理行业的基本知识有所了解。二、培训内容：按《入司培训计划表》的内容进行，突出《员工手册》的重点章节、重点内容。 |一、培训程序的实施：1、公司入司培训由综合部组织实施，由培训主管具体负责该项工作。2、培训课程由培训主管担任主讲人，可根据实际情况的需要，聘请相关人员负责部分内容的讲解，培训教材由综合部编写，内容相对固定。3、入司培训应于新员工报到后半月内进行，为期一天（暂行），原则上定于每月的月中和月末各进行一次，具体培训时间由综合部安排决定。4、全体新进员工必须按综合部规定的时间参加入司培训，无故未参加者，公司有权与该员工解除试用期劳动合同。5、当天培训课程结束后，应留出一定时间让新员工畅谈感想、心得体会。二、考试：1、当天培训结束后，由综合部统一命题，就所培训内容，组织考试。2、考试不合格者，公司有权与其解除劳动合同。3、新员工入司培训的考试成绩记入个人档案。第一章岗前培训所有新进员工必须接受所在部门组织的岗前培训。一、培训目的：使新员工对今后所从事的工作有更加明确的认识，了解并掌握本岗位的岗位职责、工作流程、操作规程及相关规章制度，以便在岗前培训结束后即能胜任新的工作。二、培训内容：以《----------岗位培训需求记录表》所列的各岗位所需培训的全部内容为标准。三、培训程序的实施：1、新员工报到后，在综合部领取《岗位培训需求记录表》，在试用期内完成表中所列全部培训内容。 |1、综合部的培训员负责对本公司的新员工进行有关公司概况、组织架构、人员结构等方面内容的培训。2、新员工所在部门的主管级以上人员负责对新员工进行《岗位培训需求记录表》中所列的各岗位具体职责、工作流程、操作规程及相关规章制度等项内容的培训。3、分公司总经理由总公司总经理进行培训，部门经理由其所在公司总经理进行培训。4、岗前培训的情况要求如实记录在《岗位培训需求记录表》中。二、考核：1、新员工的岗前培训考核工作由该员工所在部门实施；分公司总经理由总公司总经理进行考核，部门经理由其所在公司总经理进行考核。2、新员工试用期结束后，在申请转正的同时，必须向综合部上交《岗位培训需求记录表》，表中所列的所有培训项目必须做到记录完整，否则视同未接受培训或考核成绩不合格，综合部有权与其解除劳动合同。3、如因部门内负责培训的人员未按照《岗位培训需求记录表》中所列内容对新员工进行全面培训，造成该新员工无法正常转正的，综合部可对其进行相应处罚。4、新员工顺利转正后，其岗前培训考核成绩记入个人档案。第一章在职培训公司全体员工应积极参加公司组织的在职培训。一、培训目的：1、提高各级管理人员的管理水平，更新管理理念；2、加强专业技术人员的理论水平、实际工作能力；3、培养具有管理潜质的潜在管理人员，为公司的未来发展做好人才准备；4、强化全体员工的服务意识，深化职业道德观念。二、培训内容：1、 |根据公司经营目标进行审批（总公司由各部门经理审批，分公司由各部门经理制定培训计划报报分公司副总经理审批）后的各部门所报《培训计划表》中所列的内容为主；1、公司总经理或综合部根据公司未来发展对管理人员、专业技术人员工作技能的实际需要，制定的相应培训计划；2、国家、上海市颁布实施的有关物业管理行业（包括房地产业）的最新政策法规进行培训；3、各部门临时提出的培训需求；一、培训形式：公司在职培训分为：内培、外培两种形式。原则上以内培为主，如遇特殊需求，经公司总经理批准，员工可以利用工余时间或脱产到有关学术机构、学校参加系统培训；或到其它先进公司、组织中进行考察、交流。二、培训程序的实施：1、各部门应于每年年底，在总结本年度工作不足和分析下一年度的工作重点后，确定下一年度本部门的培训需求计划，填制《培训计划表》，上报综合部。2、综合部根据各部门所报培训计划，结合公司总体发展目标，进行培训内容的调整、课时的安排和费用的预算，上报总经理审批。3、经总经理批准后的培训计划，由培训主管负责制定具体实施细则，组织开展培训工作。4、各部门根据管理过程中的实际需要，可随时提出培训需求，但需提前两周填制《培训计划表》，上报综合部。培训主管对培训计划进行审核，上报总经理审批后予以执行。5、针对国家、上海市颁布实施的有关物业管理行业（包括房地产业）的最新政策法规的培训，由综合部组织，不定期地对相关的管理和专业技术人员进行培训。6、所有公司派外接受培训的人员，均应与公司签订《培训协议》，明确受训人员的服务期限、培训费用支付等各项具体事项。三、考核：1、如受训人员所参加的培训课程按规定需进行考试（考核），则该受训人员必须参加培训方组织的考试（考核），若无故缺席，则视同考试（考核）成绩不合格。 |1、培训效果的考核由受训人员的直接主管负责，根据受训人员受训前后的实际工作能力的变化，评价培训效果，上报综合部。2、培训后因本人原因，未达到培训合格要求的人员，公司将按有关规定进行处罚。3、培训的考核成绩记入员工的个人档案，培训考核成绩是人事考核工作的一项主要内容，也是今后晋级、加薪的依据。一、其他：对于参加外派培训且考试（考核）成绩优异的人员，公司可以根据今后培训工作的实际需要，聘请其担任公司的兼职培训员，将其所学的先进知识、理论传授给公司的其他员工，以实现公司员工整体素质水平的提高。培训协议----------(以下简称甲方)和先生/女士(以下简称乙方)就甲方为乙方提供培训一事，经双方协商订立本协议。一、甲方根据工作需要对乙方进行培训。二、培训时间与地点：培训时间：年月日至年月日培训地点：三、培训内容：四、培训费用元。五、乙方同意自培训之日起，为公司服务年。同时，原《劳动合同书》中不足本协议所规定的服务期限的部分甲方有权要求乙方顺延。六、甲方承诺：1、培训结束后，经考核乙方成绩合格，担负乙方培训期间所需培训费用。2、乙方培训期间工资照发(超时培训不计加班)。 |3、乙方的社会保险及福利待遇不变。4、当甲方认为必要时，可终止培训调回乙方。七、乙方承诺：1、培训期间努力学习，认真完成公司规定的学习内容。2、培训结束，将学习情况汇报及培训成绩交本部门经理和综合部。3、因个人原因考核成绩不合格，培训费全部自负（包括由公司垫付的培训费）。4、培训期间服从甲方安排。5、培训后将学习成果用在工作上，尽职尽责为公司服务。八、经济补偿：1、若乙方提出辞职且劳动合同期未满(包括因培训顺延的合同期)应向甲方退还培训费。实际服务月退款额=公司支付的培训费×（1—）约定服务月2、因乙方违纪，甲方提出解除劳动合同，也需退还培训费，退还金额与上相同。九、本协议作为《劳动合同书》附件。十、本协议未尽事宜，由甲、乙双方协商解决。十一、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。甲方(盖单)乙方(签字)年月日年月日 |档案编号：HSLWY/RSXZ2001/013――（宋体10.5号字）关于规范公司内部行文的规定――（黑体18号字）致：公司各部――（黑体16号字）为规范公司内部行文，使各部门上报文件及对外发文的格式统一，建立公司对外的行文形象，特对内部行文做如下规定：――（正文宋体12号字）1．上行文在正文左上角建立部门档案编号。格式：（公司简称）／部门＋年限／编号综合部：＊＊＊＊／ZH2001／＊＊＊管业部：＊＊＊＊／GY2001／＊＊＊保卫部：＊＊＊＊／BW2001／＊＊＊工程部：＊＊＊＊／GC2001／＊＊＊财务部：＊＊＊＊／CW2001／＊＊＊2．字体、字号、空行、行间距规定：档案编号：宋体10.5号字，居左正文标题：黑体18号字，居中副标题：黑体16号字，居左正文内容：宋体12号字，段首空两字，回行字符不用空格。全文行间距：最小值22磅单位落款：宋体12号字（同正文），居右（同日期居中）日期落款：宋体12号字（同正文），居右（同单位居中）单位公章：盖在落款单位及日期的中间档案编号、标题、副标题、正文各项之间空一行；正文内容中自定。3．对外行文在正文内容上不用打印档案编号，只在文件收发登记表或文件处理单上注明档案编号。------年----月----日 |印章使用管理规定为加强公司印章管理力度，规范印章审批及用印程序，特作如下规定：1．管理范围分工1．1物业公司综合部物业公司公章、综合部章、审图合格章1．2物业公司财务部财务专用章1．3物业公司保卫部保卫部章1．4物业公司管业部管业部章1．5物业公司工程部工程部章2．审批权限及使用程序2．1物业公司章须主管经理签字，经综合部审核后，报总经理批准。2．2综合部章人事行政文件加盖人事专用章时，需经人事负责人审核，签字后报总经理批准。2．3图合格章施工审批合格后，由管业部报综合部，经总经理批准后方可在施工图纸上盖章。2．4财务专用章财务专用章用于报表等用途时，需填写《用印申请单》，经财务负责人审核后报总经理批准。2．5保卫部章 |由保卫部经理批准，经综合部审核后，报总经理批准。2．6管业部章由管业部经理批准，经综合部审核后报总经理批准。2．7工程部章由工程部经理批准，经综合部审核后报总经理批准。3．管理规定3．1各类印章使用均应遵照用印申请单制度，由申请人填写用印申请单，经部门经理签字、综合部审核，总经理批准方可盖章。经总经理签发的用印审批单及盖章原件必须留存，由综合部负责归档。3．2各用印部门应严格按印章使用管理权限和程序执行，用印时必须作好用印记录，手续不全者不得用印，严禁越权审批。3．3未经允许不得携带印章外出或盖空白印件，特殊情况需经总经理批准，携带公章外出必须在印章管理部门办理公章借用手续。4．印章刻制规定4．1刻制印章必须填写《刻制公章申请》，在申请中画上图样并注明内容、规格、材质要求，经综合部审核后，报总经理批准。4．2印章保管规定《刻制公章申请》单审批通过后，由综合部统一保管章。4．3印章交接规定物业公司章转交其他人或部门时，双方应办理交接手续，交接双方签字并由监交人加签。4．4印章报废规定印章因故停止使用时，由保管部门填写《公章报废申请》，经部门经理、综合部经理签字后，报公司总经理审批。5．印章保管（人）、使用部门（人）及有关审核人员均必须严格遵守本管理规定，严禁擅自用印，严禁超越权限用印，用印必须存档留记录。违反上述规定者，将视情节予以处罚。----------综合部------年----月----日 |员工工服管理规定一、工服制作要求：1．项目工服的样式、颜色、标识可根据实际情况自行制定。2．项目工服的样式：（1）管理层着西装，颜色为深灰色或深蓝色等庄重、高效颜色，领带统一色，且包含企业的标识。管理层指工程部主管级（含主管）以上人员，管业部管理员以上人员，人事、财务全体员工，保卫部内保以上人员，总经办人员统一着西装，男士统一领带，女士统一领花。男士经理级以上员工统一着白色衬衫，以下员工着天蓝色衬衫；女士衬衫颜色不变。（2）外保保安员着保安公司配备的制服。（3）保洁人员着保洁公司统一配备制服，但样式颜色须公司认可。（4）车场、电梯等临时工统一配备上身服装。（5）工程主管级以下员工统一着工程装，颜色为灰色或蓝灰色、褐色，质地耐磨、易洗。3．工服费用标准明细：（1）部门经理：男士：西装2套+2件白色衬衫500元*2+70元*2=1140元女士：西服套装（上衣2件+西裤2件+西服裙2件+2件衬衫）650元*2=1300元（2）管理层：男士：西装2套+2件蓝色衬衫1140元女士：西服套装（上衣2件+西裤2件+西服裙2件+2件衬衫）650元*2=1300元（3）工程主管以下人员：男士：工程服2件上衣+2件裤子130元*2=260女士：工程服2件上衣+2件裤子130元*2=260（4）临时工： |男士：统一颜色上衣50元女士：统一颜色上衣50元一、工服洗涤要求：1．管理层西装：（1）西装上身：1个月一洗送至洗衣场；（2）西装裤子：2个星期一洗送至洗衣场；（3）西服裙：2个星期一洗送至洗衣场；（4）衬衫（男女，含领带）：一个星期一洗送至洗衣场。2．工程装，在自用洗衣机洗涤，公司提供洗衣粉和场地。3．外保可自行洗涤，或与工程装同洗。4．临时工可自行洗涤，或与工程装同洗。二、工服洗涤管理：1．工服各件套须在固定位置标明个人姓名，以免混乱。2．按五天工作制，周五员工统一于下班后将换洗工服交至总办指定地点，并由专人登记数量、品种、姓名等，然后于指定时间送至洗衣场，下周一早上班前半小时统一送至总办指定地点，等候员工领取。3．总办人员应仔细分栋，以防错拿、错领。4．工程装、外保装、临时工洗衣应利用下班后的时间清洗。三、工服申领、发放要求：1．物业公司员工在转正前着职业装上班，颜色应是单一的深色。男士着西服，女士着西服套装。2．物业公司将在员工转正后为员工定作工服。转正后档案转入公司集体户，并在鉴署合同后将为员工提供工服，而无须交纳工服押金。非上海市户口员工过试工期后可提供工服，唯需缴纳工服押金500—1000元押金不等。于员工正常办理离职手续后可退还此押金。大部分员工因工作需要，需提前定作工服（通常一个月内），因此要交纳工服押金500—1000元不等，待员工转正后（档案转入公司）将押金退还员工。3．员工定作工服前，由该部门经理填写《制服申请表》，由总经理签字生效，此表转入综合部办理定作事宜。4．正式员工可获2 |套工服，原则是一年更换一次，员工应爱惜工服，不得着工服离开大厦，必须放置指定的更衣柜内，否则综合部有权惩罚该员工。员工无顾毁坏工服应按章赔偿。（每日清晨上班，质检部会检查员工着装，发现员工工服毁坏，会质疑该员工。）1．员工应按时或依据工服干净程度清洗工服，保持工服时时干净、平整。综合部或总办要监督洗衣场对洗衣的清洗制度，并对清涤造成工服提前报损情况进行控制。2．员工工服正常掉扣、开线应于清洗工服时知会总办人员登记，要求洗衣场进行缝补，并于收回工服时进行核查，未缝补而转交给员工，员工可向有关部门投诉总办员工（员工着装不整不许上岗）。一、离/退职员工制服的收回：1．离职/解聘员工办理离职手续时，库房/总办人员接收工服应作仔细核查，无破损方可接收签字，核查失职，则负赔偿责任。核查人员发现离职人员工服破损应拒绝签字，财务部按破损程度和折旧期限扣除相应的费用，外地员工将从工服押金中扣除，该员工凭财务开据的押金条领取部分/全部押金；未转正员工离职，且配备工服并损坏（未交押金），将从当月工资扣除损失费用，并知会该员工。如损失费用超过当月工资，则由当时同意定制工服的有关负责人赔付不足之费用。2．离职员工工服应清洗后，妥善保存，留于日后入职员工穿着。新入职员工配备工服应先从旧工服中挑选，确实无合适工服（综合部员工领新入职员工至库房挑选），则填写“新工服制作申请表”，先由综合部、库房员工签字，再由有关部门经理签字认可，最后总经理签字生效。员工考勤制度严格考勤管理是提高服务质量的重要组成部分，是考核员工出勤率、工时利用率，贯彻按劳分配原则的重要依据。作为公司《考勤条例》的补充，特制定本办法： |1.关于考勤签到的管理1.1公司总经理级以下人员一律实行签到（或指纹打卡）考勤。1.2员工上班考勤不得迟于早8：00，中午11：30，否则记迟到。1.3员工上、下班签到记录应齐全，凡漏考勤一律视同迟到、早退。1.4员工离职的后，于次月由综合部负责将离职员工的签到资料删除。2．关于考勤报表的报送、汇总考勤计算周期为每月26日到次月25日。2．1各部门兼职考勤员负责本部门考勤的填报，经部门负责人签字后，于每月27日下午17：00前报综合部。2．2部门考勤员填报考勤报表时，应严肃、认真，仔细核对员工的考勤记录，如有缺勤，《休假申请单》应齐全，如有加班，应有《加班申请单》，《加班单申请单》上的加班时间应与考勤时间一致。如有迟到、早退、旷工现象，应在考勤报表上注明。2．3综合部根据部门考勤报表，汇总填写公司月度考勤报表，于每月28日下午5：00前报总公司综合部。2．4综合部在汇总部门考勤报表时，应严格把关，保证汇总数据准确、无误。2．5综合部依据分公司综合部的考勤汇总表，填写全公司《月度考勤报表》，于每月30日报总经理审批。要做到汇总数据准确、无误。2．6如逢节假日，考勤报表报送日期，另行通知。2．7各级部门、分公司上报考勤报表，要严格按照规定，不能延误，在保证数据准确度上“各负其责”。哪个环节上出现问题，按公司《奖惩条例》有关规定处理。3．关于考勤原始资料、报表、台帐的管理3．1当月的《休假申请单》、《加班单》等逐级审批后由部门考勤员保管，月末和当月《考勤报表》一并交由综合部存档备查。3．2签到记录每月25日由综合部作为填报考勤的依据，月末和当月部门《考勤报表》一并交由综合部备查。3．3部门考勤员应保留本部门月度《考勤报表》的复印件，以备员工随时查询。3．4综合部负责采集每月的考勤数据，软盘或打印成册保存均可。3.5各级的考勤报表，各报出单位应留存备查。 |3.6综合部按月填写《考勤台账》，记录员工当月休假、加班情况及累计剩余补休、年假等假别的天数。4.关于考勤管理的监督、检查4.1员工可以向任何一级考勤管理人员查询考勤情况。4.2各级考勤管理部门实行“互相监监”、“逐级检查”制度。4.3综合部每月至少抽查一次各部门的劳动纪律执行情况。5．各部门选派工作认真负责，公正无私的人员作兼职考勤员，并将名单报综合部备案。6．考勤资料的保存期限：各类考勤报表、台账保存一年、原始记录保存三年，考勤管理工作纳入考勤员日常工作考核项目，并作为月度考核和年度考核的依据。7．针对考勤管理工作中出现的问题，综合部对部门考勤员应定期进行培训。考勤员应认清自己的职责，自觉加强专业知识的学习，认识到考勤管理能直接反映出公司整体管理的优劣、最直观地体现员工精神风貌。物资采购、验收、入库、报销流程图使用部门提出物资采购建议经领导批准后填写采购申请采购进行询价，总经理批准后进货库房、使用部门验收物资质量 |将物资存入库房，通知使用部门领用采购填写报销单财务部审核报销单据是否齐全、无误报总经理审批采购领取支票（或现金）付款物资采购、验收、入库、报销流程采购使用部门1．提出物资使用建议，拟写《内部请示报告》，经总经理签批后方可提出采购申请。根据使用物资的性质决定：①．无需询价直接申请采购，填写《采购申请》（见附表）。②．重要物资询价后，根据物资的性价比，采购员需将询价结果以《内部请示报告》的形式上报总经理批示，再填写《采购申请》以下物资无需写《内部请示报告》：²“工程备品备件”²“工程最低月耗”²“清洁月耗品” |²“员工劳保用品”²“办公用品、耗材”²“有偿服务收费项目”2．填写《采购申请》使用部门填写以下内容：²采购原因、收（免）费²申请人、申请日期、要求到货日期²部门经理签字²申请采购内容、品牌、规格型号、单位、申请数量3．将填写完的采购申请送至库房，由库管员签收。库房1．接到使用部门送来的《采购申请》，按类别在“采购编号”栏中进行编号。2．根据使用部门的申请数量，与库存进行核实，填写《采购申请》中“库存数量”、“批准数量”两栏。3．将核实的《采购申请》在“库房管理员”处签字后送至采购员处。采购员1．接到库房送来的《采购申请》，按需购物资的要求进行询价。采购员填写以下内容：²单价、合计²此采购申请含此页共计*页，附件*页²预计总金额（大、小写）²供货商全称²联系人、联系电话2．在“采购员”处签字后，送至综合部。综合部1．接到采购员送来的《采购申请》，由部门经理审核，并签字。2．做好“采购申请”签收登记后，送至财务部进行审核。3．财务审核通过，报至总经理审批；财务审核不通过，返回采购员。4．总经理签批同意，将《采购申请》送至采购员进行采购，并做好记录。 |财务部1．对《采购申请》中的采购内容、实际采购数量、小计与合计金额进行审核。如审核无误，签字确认；发现错误予以注明，并退回综合部。审核时需注意以下几点：²采购内容是否与预算中相符，如“工程最低月耗”、“清洁月耗品”、“劳保用品”等²实际采购数量、小计与合计金额是否有误²大写金额是否规范²各职能部门签字是否齐全采购员1．联系供货商，物资到位。2．将《采购申请》复印，送至库房以备验收时使用。验收、入库库房1．库管员与使用部门、供货商三方共同对到货物资进行验收。验收时注意以下几点：²物资是否与《采购申请》中内容、规格型号相符²使用部门检查产品质量是否合格，是否为三无产品²库房对到货数量进行核对²部分物品暂时无法验收，与供货商协商经试用后再验收、付款2．验收符合要求后，填写《物资入库验收单》（见附表）库管员填写以下内容：²库管员填写：物资名称、品牌、规格型号、单位、到货数量、单价、金额、供货商、库房验收²各职能部门签字确认：采购员、使用部门负责人、库管员3．《入库验收单》填写后将第四联交给供货商，第三联交使用部门，第二联交采购员，第一联库房登帐。2．物资入库，分类存放。3．通知使用部门可以领取所需物资。 |1．填写《入库验收单》中“采购申请号”、“验收单序号”两项。2．按类别将到货物资分别登帐，并在《入库验收单》“登帐库存”栏中做好记录；将《入库验收单》、《采购申请》复印件存档。领用使用部门1．填写《物资出库单》（见附表）领取所需物资。填写时注意以下几点：²由专业主管及部门经理签字²工程用料需注明该物资是否为有偿服务（收免费情况）。2．投入使用。库房1．接到《物资出库单》提货，出库。2．将《物资出库单》统一编号，按类别进行销帐，并做好记录。报销采购1．将第二联《入库验收单》做报销凭据。2．填写《付款申请及报销单》（见附表）。填写时注意以下几点：²写清报销内容、金额（大小写）、承办人²将本次采购的全部原始发票、《入库验收单》（第二联）、《采购申请》原件粘贴附后²部门经理审核后在承办人栏中签字3．将《报销单》登记后送至综合部办理报销审批。综合部1．接到采购送来的《报销单》，做好签收、登记后送至财务部进行审核。2．财务审核后，报至总经理审批。3．将审批后的《报销单》返回采购。4．做好《报销单》返回记录。 |财务部1．接到综合部送来的《报销单》，对其中内容进行审核。审核时注意以下几点：²《报销单》内容填写是否正确无误²签字是否齐全²发票、《入库验收单》、《采购申请》三份单据中内容、数量、金额是否相符²实际金额与报销金额是否相同2．审核无误后签字确认。1．由综合部取回审核后的《报销单》，送至总经理审批。采购1．接到综合部返回签批后的《报销单》，将《报销单》封页、全部原始发票复印存档。2．持《报销单》到财务部领取现金（或支票）。注：付款形式应为支票；金额较少（如100元以下）可支付现金。计划性工作管理办法为加强公司各项工作计划性和协调性，充分调动各部门、各分公司工作积极性，确保总公司及分公司各项工作任务保质、保量按期完成，特制订本管理办法。一、总则1．本管理办法适用于----------各部及各分公司（含分公司各部）的计划管理工作。2．工作计划种类：2．1按时间段划分：年度工作计划、季度工作计划、月度工作计划、周工作计划2．2 |按级别划分：各分公司上报总公司工作计划、分公司各部门上报工作计划1．为保证计划工作规范管理，要求各部门上报工作计划及工作计划完成情况时，使用统一格式的计划表格，表格格式见附表。2．工作计划及工作计划完成情况报表应按公司规定由相关人员编制，并由有关负责人签字后按程序上报。其中各部门工作计划由各部门指定人员编制，部门经理签字后，报至分公司综合部汇总。3．总公司各部、各分公司及所属各部门应按规定时限上报工作计划及工作计划完成情况报表，各类报表上报时限具体要求见第二项。4．工作计划及工作计划完成情况作为考核部门工作重要参考项目之一，列入部门月度考核标准。二、工作计划内容要求1．年度工作计划1．1分公司上报内容1．1．1年度经营指标分公司负责人根据所辖分公司实际情况，制订本年度分公司资金收支指标。a．本年度物业管理费收入b．本年度费用支出c．多种经营项目收入1．1．2重点工作根据各分公司安排的工作任务指标，细化工作内容，确定年度内各阶段完成工作任务内容、质量、数量、期限、负责部门等量化指标。1．1．3综合工作各分公司安排的年度重要工作，及由各分公司提出，需其他分公司配合或公司总部协调的工作项目。a.人员管理、人员培训目标 |a.工程改造项目b.其他由各分公司确定的工作1．1．4分公司上报年度工作计划由各分公司综合部负责制订，并由分公司负责人审核签字，上报截止日期为上一年度12月15日。分公司上报工作计划需附分公司所属各部门年度计划。1．2部门上报内容1．2．1经营类指标各部门根据本部门工作范围，结合公司经营指标，制订本部门年度经营指标。a.费用收支指标b.多种经营项目指标c.减支增交指标1．2．2综合类指标各部门根据分公司要求及本部门人员培训管理、劳动纪律管理需要，制订工作目标。a.达标项目b.人员管理目标c.人员培训目标d.工作范围、工作内容重大调整目标1．2．3专业类指标各部门根据本部门工作内容，制订工作目标a.改造项目b.保运指标c.维保指标d.其他专业性工作指标1．2．4上述工作指标均应根据公司总的经营指标，下达的工作任务，本部门、本专业工作范围及工作性质制订，要求落实到具体负责部门，明确完成指标质量、数量、时限及协作单位。 |1．2．5部门上报年度工作计划由各部门负责制订，经由部门经理审核签字，报分公司综合部汇总，上报截止日期为上年度12月10日。1．2．6部门年度工作计划由分公司综合部根据分公司年度工作计划进行调整，经分公司领导审阅签字后下发各部门执行。1．3各分公司在汇总各部门上报年度计划基础上制订和向总公司上报年度工作计划。1．4各分公司年度工作计划经总公司总经理签阅后批复下发，各分公司根据批复的年度工作计划安排下一年度工作。2．月度工作计划2．1分公司上报内容2．1．1月度经营指标根据分公司年度工作计划确定的有关经营指标，参照公司实际情况，在不改变年度总指标的前提下，将年度指标细化分解为月度指标，列入月度工作计划。在月度工作计划报表中“工作性质”栏“经营指标”分栏中注明该项工作在年度工作计划中项目序号。2．1．2月度重点工作根据各分公司年度计划确定的年度重点工作，参照公司实际工作进展，在不影响全年工作进展的前提下，将年度工作目标细化分解为月度工作目标列入月度工作计划。在月度工作计划报表中“工作性质”栏“重点工作”分栏中注明该项工作在年度工作计划中项目序号。2．1．3月度综合工作 |根据各分公司年度计划中确定的年度综合工作，参照公司实际情况，在不影响工作进展情况下，将年度工作目标细分为月度工作目标列入月度工作计划，在月度工作计划报表中“工作性质”栏“综合工作”分栏中注明该项工作在年度工作计划中项目序号。2．1．4其他工作根据各分公司工作需要列入月度计划的工作，在报表中“工作性质”栏不加任何注明。2．1．5各分公司月度工作计划由分公司综合部负责编制，经分公司负责人审阅签字后，上报总公司综合部汇总。上报截止日期为每月23日下午13：00前，同时应附分公司各部月度计划表。2．2部门上报内容2．2．1年度计划指标根据部门年度工作计划所列各项指标、工作任务，结合部门实际情况，在不影响总工作进度前提下，将年度指标细分为月度工作指标，列入月度工作计划。在月度工作计划报表中“工作性质”栏“年度计划”分栏中注明该项工作在年度计划中项目序号。2．2．2月度重点工作根据部门实际情况确定本月度重点完成工作任务，列入月度工作计划，在月度工作计划报表中“工作性质”栏“重点工作”分栏中打勾注明。属于公司领导直接安排的工作任务，作为月度重点工作列入月度工作计划，并在月度工作计划报表中“工作性质”栏“重点工作”分栏中注明“公司领导”。2．2．3月度工作其他月度安排的工作任务，在“工作性质”栏中不加任何注明。2．2．4 |部门月度工作计划由各部门编制，由部门经理审阅签字后，报分公司综合部汇总。上报截止日期为每月21日下午15：00前。3．周工作计划3．1分公司上报内容3．1．1月度计划内容将在分公司月度计划中列出的项目，根据实际情况分解到每周工作中，并在“工作性质”栏中注明分公司月度工作计划中该项的序号。3．1．2其他工作内容其他不属于月度计划的工作项目，其中属于公司领导临时布置的工作任务，在“工作性质”栏中注明“重点工作”。3．1．3对于需跨周完成的工作任务应按阶段或百分比分解到各周计划中，对于确实无法确定完成时间的工作，如一些报告、方案审批跟进工作，应注明无法确定完成时间原因。3．1．4分公司周工作计划由各分公司综合部制订，经分公司负责人或综合部经理审阅签字后上报总公司，上报截止时间为每周五上午10：00前，同时应附分公司各部门周工作计划。3．2部门上报内容3．2．1月度计划内容将在部门月度计划中列出的项目，根据实际情况分解到每周工作中，并在“工作性质”栏中注明部门月度工作计划中该项目序号。3．2．2其他工作内容其他不属于月度计划的工作内容，其中属于公司领导安排的工作任务，在“工作性质”栏中注明“重点工作”。 |3．2．3需跨周完成工作任务应按阶段段或百分比分解到各周计划中。对于确实无法确定完成时间的工作，如一些报告、方案审批的跟进工作，应注明无法确定完成时间原因。3．2．4部门周工作计划由各部门制订，经部门经理签字后报分公司综合部汇总，经分公司负责人审核签字后报总公司备案。各部门上报截止日期为每周四下午17：00前。4．季度工作计划季度工作计划分由各分公司上报与由各部门上报两类，其填写要求同月度工作计划，但周期为季度。其中各分公司上报总公司截止日期为上季度最后一个月的25日前（同时应附各部门上报季度工作计划），部门上报分公司截止日期为20日。三、工作计划的审核要求1．各分公司工作计划由分公司综合部编制，分公司负责人签字后报总公司综合部核定，总公司总经理签字认可后执行。2．部门工作计划由各部门编制部门经理签字，经分公司综合部核定，分公司负责人签字认可后执行并报总公司综合部备案。3．分公司工作计划应在总公司下达的工作计划框架内制订，部门工作计划应在分公司下达工作计划框架内制订。4．年度工作计划指标应分解列入月度工作计划，并在月度工作计划中注明，月度工作计划指标应分解列入周工作计划，并在周工作计划中注明。5．同一项工作任务在年度、季度、月度、周计划内写法应一致，如出现跨时间段，分阶段完成情况，可在其后加括弧，括弧内写明阶段性目标或该阶段完成百分比。6．同一项工作任务，在总公司、分公司、各部门计划中写法应一致，如出现同一项任务由各部门（或分公司）完成其中不同部分情况时，应在其后加括弧，括弧内写明本部门（分公司）应完成的部分。 |1．工作计划填写要求语言准确简洁，工作内容、负责部门、协助部门、完成期限、完成质量、数量均明确，不得用大约、基本等含糊语句。确因外力因素无法确定的应在备注中注明。四、工作计划变更1．工作计划一经批准后原则上即不可更改。2．如需变更工作计划或增删计划内容时，应由原编制部门提出补充计划，并书面写明变更原因，经原审批程序上报公司审批，其中部门计划中涉及公司工作计划的，还应报总公司批准后方可进行变更。3．作计划变更后，应及时通知相关部门计划变更情况。五、工作计划完成情况1．各分公司、各部门应在上报下阶段工作计划同时上报上阶段工作计划完成情况。2．工作计划完成情况报表中工作内容、工作性质、计划完成时间、执行部门、配合部门与工作计划表相应栏目应完全一致。3．工作计划完成情况除汇总计划完成情况外，应将计划外完成工作逐一列入报表并在“工作性质”栏中注明计划外工作。六、工作计划完成情况的监督1．总公司负责检查和抽查各分公司年度、季度、月度工作计划完成情况，核实分公司上报的所完成工作计划的质量、数量、时限的真实性和准确性。2．总公司对分公司工作计划完成情况的检查，根据所检查工作计划项目内容不同，分别由总公司各职能部门负责具体实施。2．1工作计划及工作计划完成情况报表上报是否及时，报表填写是否规范、精确、完整，由总公司综合部负责核查。2．2工作计划中劳动管理、服务意识、素质培训等方面内容，由部负责核查。2．3工程维修改造运行方面内容，由综合部负责核查。 |2．4属经营性质工作，涉及费用、合同协议等方面内容，由财务部负责核查。2．5属服务、清洁、绿化、车辆等物业方面内容，由综合部负责核查。2．6其他方面内容由总公司综合部负责核实。2．7总公司综合部还负责重点核查公司下达的年度、季度、月度计划中相关工作任务的完成情况。检查采用对口形式进行，检查抽查情况记入《工作计划完成质量核查表》，由各相关部门经理或检查负责人签字认可后，由总公司综合部上报公司领导。1．工作计划完成情况核查结果列入部门考核项目中，具体评分办法参见《部门考核办法》。综合部运作手册第一章综合部工作目标以通过高效有序的行政管理工作，以达到为物业公司各部门规范仪容仪表，提高工作效率、严明工作纪律，创造井然有序的工作氛围为目的。建立并完善各项人事工作规章制度，做好公司的人员招聘、培训和文件档案管理工作，充分利用人力资源，为企业发展培养出一支优秀的员工队伍。解决好后勤工作，使员工工作时无后顾之忧。保证公司的物资后备充足，避免物资流失，做好一线部门的后勤保障工作，确保物业公司日常工作正常有序的开展。第二章主要工作任务描述 |一、文件档案管理工作1．文件传递2．档案管理二、行政管理工作1．人员管理工作2．仪容仪表、行为规范、考勤纪律、劳动纪律的检查监督3．公司规章制度及精神的上传下达4．培训工作5．协调各部门的工作关系6．考勤工作7．负责物业公司各部门工作计划完成的监督检查，统计上报。三、物资管理工作1．物资采购工作2．采购档案管理工作3．物资保管工作4．物资验收入库、发放出库管理工作5．物资帐务工作四、后勤保障工作1．劳保物资的管理工作2．工作餐管理工作3．洗衣票的管理工作第三章服务宗旨及时、准确、快速、全面、周到、有原则第四章综合部组织机构 |部门经理总经理秘书文员兼库管采购员行政主管总编制：5人第五章综合部岗位职责第一节综合部经理职位：综合部经理直接上级：总经理直接下级：行政主管岗位描述：1．负责协助总经理对公司进行人事、行政及物资采购等方面的管理工作；2．按照国家有关法律法规及公司规定，制订公司相应的人事、物资、行政规章制度，组织运作及监督检查；3．及时准确地掌握有关人员情况及物资采购，行政管理的种种数据，定期制订报表并及时上报公司，保证公司并随时掌握人员情况，物资采购以及行政工作情况；4．1)负责办理人员面试、考核、鉴定、培训及签订劳动合同等各项工作；2)负责办理人员辞退、辞职、退休、培训及签订劳动合同等各项工作；3)制定员工培训计划，组织员工上岗及在岗培训；5．物资工作：1)监督库房建立健全材料目录，材料台帐、领用台帐等帐目及其它相应单据表格，确保记录的及时性、准确性、全面性；2)根据各部门计划核实月度、年度采购计划，并负责监督实施；3)负责监督设备材料，工具用品的采购和管理，控制发放及维修开支；4) |负责监督库房在库设备材料管理方面是否及时保养，维护，保证合理储备；5)负责监督执行材料金额，控制成本支出；6)及时将有关物资及采购工作情况向公司领导汇报；6．行政工作1)按公司领导要求草拟和制订有关文件、公文；2)负责公司后勤保障工作；3)制订工作纪律，督促员工遵守执行；7．准确无误高效完成公司领导交办的其它任务。第二节行政主管岗位职责职位：行政主管直接上级：综合部经理岗位描述：1．负责协助综合部经理进行各项工作；2．人员管理：办理人员的工作调动手续，办理转正手续等，定期提交人员情况统计表；3．考勤管理：定期汇总考勤，记录考勤及奖惩登记本，抽查各部门考勤情况；4．后勤管理：组织协调员工参加公司组织的各项活动；5．负责对公司的文件及档案进行管理，做好存档工作；6．员工培训：建立培训档案，准备培训材料，编制考核试卷，汇总《员工培训记录表》；7．协助建立公司物资管理台帐；9．负责各部门文件传递收发，档案整理工作；10．其他行政管理工作。第三节采购员岗位职责职位：采购员直接上级：综合部经理岗位描述：1．采购：根据计划及采购申请及时按期、保质,按量采购物资，材料等物品；2．价格控制：根据市场行情合理控制进货价格，减少资金浪费； |3．材料目录：进货品种，规格，价格，定期汇总上报；4．厂商名录：搜集市场价格资料，供货商名录，定期上报；5．帐务：记录现金登记簿、支票领用登记簿，各部门采购用款支出帐，综合部采购用款支出帐；6．编制《帐务小结月报表》；7．采购工作档案整理，归档工作，包括原始资料、采购申请、验收记录、结款记录；8．负责大厦保险理赔工作。第四节文员兼库房管理员岗位职责职位：文员兼库房管理员直接上级：综合部经理岗位描述：1．安全工作：定期巡视库房，杜绝不安全隐患的存在及蔓延；2．盘库：定期盘点库房，组织编写库存分析报告；3．作为物品验收、发放的管理等工作；4．保证在库物品分类码放，保持库内清洁整齐，防火，防潮，防冻；5．负责工服收、发放的管理等工作；6．定期发放劳保用品，汇总《劳保用品发放统计表》；7．根据入库单出库单记物品三级帐，月清月结；8．根据当月收、发原始票据汇总报表；9．根据当月收、发原始票据汇总报表；第五节总经理秘书岗位职责职位：总经理秘书直接上级：综合部经理岗位描述：1．负责协助综合部经理各项工作；2．负责部门各项打印工作；3．维护计算机软、硬件设备； |4．负责处理部门及公司的文件；5．负责整理公司的文件及档案；6．负责部门磁盘文件的登记，归档及定期备份。第六章部门内部工作程序第一节招聘人员工作流程应聘人员承办部门：物业公司综合部负责工作：1、应聘人员填写《应聘人员登记表》2、执行、进行登记3、通知相关部门进行一次面试承办部门：相关部门负责工作：1、一次面试，评分2、返回物业公司综合部承办部门：物业公司综合部负责工作：1、一次面试通过：进行二次面试；2、一次面试不合格，将应聘登记表存档。承办部门：物业公司总经理负责工作：审批二次面试通过的应聘人员材料及面试人员。承办部门：物业公司综合部负责工作：1、将总经理审批通过的人员材料存档并负责通知已同意录用人员上岗并办理报到手续。2、将总经理审批未通过人员材料存档。 |第二节员工转正工作流程承办部门：物业公司综合部负责工作：1、统计各部门即将转正员工名单2、通知即将转正员工本人3、将《试用期鉴定表》交其部门经理承办部门：转正员工所在部门负责工作：1、员工写试用期工作总结2、部门经理填写转正员工《试用期鉴定表》报物业公司综合部承办部门：物业公司综合部负责工作：将员工作总结及部门经理填写的《试用期鉴定表》汇总上报物业公司总经理承办部门：物业公司总经理负责工作：在员工《试用期鉴定表》上签署意见，返回综合部承办部门：物业公司综合部负责工作：将由物业公司总经理签署意见后的员工《试用期鉴定表》及所附材料存档并通知员工本人到综合部办理相应手续。第三节办理员工离职工作流程离职人员提交离职申请承办部门：本部门经理负责工作：在员工离职申请书上签署部门意见 |承办部门：物业公司综合部负责工作：上报物业公司总经理批准承办部门：物业公司综合部负责工作：1、审批该员工离职申请书报物业公司总经理批准2、批复后通知该员工办理离职手续3、发《员工离职循环单》给申请离职员工部门负责人承办部门：申请离职员工的部门负责工作：1、部门物品保管员按申请离职员工的个人物品台帐与其办理物品交接手续并由库房管理员签字确认2、部门指定专人与申请离职员办理个人工作交接3、将完整的《员工离职循环单》报综合部承办部门：物业公司综合部负责工作：给该离职员工办理结帐手续第四节员工到岗工作流程承办部门：物业公司综合部秘书负责工作：1、检验新到员工的报到手续单2、给新员工配发员工手册、胸牌、工服柜及钥匙等。承办部门：综合部库管员负责工作：给新员工配发工服、办公用品或工具承办部门：综合部秘书负责工作：给新员工录制指纹承办部门：综合部秘书 |负责工作：带领新员工到所在部门报到承办部门：所在部门负责工作：带领新员工熟悉工作环境并及其他部门承办部门：各部门经理负责工作：在新员工《报到手续》上签名承办部门：所在部门经理负责工作：1、给新员工介绍本部门工作内容及程序2、给新员工安排工作第七章规章制度第一节办公用品管理办法为规范物业公司办公用品的管理，在保障正常办公的前提下，降低成本节约开支。特制定如下管理办法：1、办公用品包括：办公用文具、办公设备耗材、其它办公用品办公用文具类：笔类、本类、文件袋（皮）、钢笔水、胶水、胶条、涂改液、曲别针、计算器、文件架、打孔器、钉书机、文具盒、尺子、各专业技术办公用具、读写架、磁盘盒、胶条座等办公设备耗材；复印纸、墨粉、墨盒、传真纸、磁盘、办公设备耗损部件等其它办公用品：电话、暖壶、石英钟、白板、水壶、纸篓等2、办公用品由公司综合部负责统一采购，具体办法如下：a.每月20 |日综合部下发下月度《办公用品计划汇总表》至各部门物品保管员，各部门物品保管人员根据配发标准按实际需要量填写计划，于22日交综合部库房。a.综合部库房对各部门上报办公用品计划进行审核。审核内容：申请办公用品配发标准、数量汇总。b.库房审核后根据库存数量填写采购申请单，当日报采购员填写价格。c.采购员于次日将填写好的采购申请单按程序进行报批，并负责跟进报批结果。d.办公用品采购申请批复后，采购员按批示进货，由库房按有关验收管理办法及程序进行验收e.验收通过后库房出具验收单，并根据各部门上报计划批准数量进行发放。各部门发放办公用品必须落入领用人的个人台帐。3、各部门上报办公用品计划必须按下月度实际需要填写，并严格按批准的数量领用。办公用品发放标准当月有效不能累计。漏填品种及数量，公司均不再进行当月补充。4、如因部门提交办公用品计划不充分，造成工作延误由部门经理负责承担责任。5、为有效控制预算内支出，各部门因上报计划不充足私自发生的办公用品费用，物业公司将不予报销，费用由经理负担，并记入当月部门工作考核。6、员工对公司一次性配发的办公用品应妥善保管使用，如因保管不善丢失或非质量原因损坏，物业公司将不再补充由个人自行解决。属一次性配发办公用品：电话、计算器、文件架、打孔器、订书机、文具盒、尺子、各专业技术类办公用具、读写架、磁盘盒、胶条座、剪子等属易耗办公用品：笔类、本类、文件袋（皮）、钢笔水、胶水、胶条、涂改液、电池（7#、5#）、曲别针等7、员工离职时，部门物品保管员必须按员工的个人物品台帐与其办理物品退库手续，属一次性配发的办公用品如遗失、损坏应按规定进行赔偿。8、新到岗员工需要在当月计划外一次性配备办公用品，应由部门填写办公用品采购申请单报总经理批准，批准后按采购程序执行。9、物业公司各级别员工月度配发个人办公用品金额标准： |NO.职务配发标准备注1部门经理级20元以下2经理助理级20元以下3主任级15元以下4主管级15元以下5领班级、助理10元以下6文秘10元以下7技工5元以下10、物业公司各部门办公设备耗材配发金额标准：NO部门打印机墨盒复印纸（打印纸）复印机墨盒传真纸1综合部2财务部3管业部4保卫部5工程部11、以下物资由各部门物品保管员负责管理，并记入保管员物资专用台帐。下发员工使用按《材料以旧换新管理办法执行》。综合部：档案盒、手电电池、磁盘 |财务部：档案盒、磁盘管业部：档案盒、手电电池、磁盘保卫部：档案盒、手电电池工程部：档案盒、手电电池第二节办公区域备用钥匙管理办法为了加强物业公司办公区域备用钥匙的管理力度，确保物业公司财产安全，特制定如下管理办法：1．物业公司办公区域所有房门钥匙除上报保卫部留存消防备用钥匙外，由综合部专职人员统一负责管理。2．综合部建立钥匙使用登记记录。3．如确因工作需借用钥匙，应到综合部办理钥匙借用手续，填写钥匙使用登记表。4．钥匙使用后，借用人须将钥匙及时交回综合部，未经批准严禁在私人手中过夜或长时间借用。5．钥匙交还时，钥匙保管人员应仔细核对，并每日认真清对借出的钥匙及查核所有管理的钥匙。6．定期对不常开启的门锁进行开启检查，保证能正常开启。7．严禁私自套配钥匙，一经发现，严肃处理。8．借用钥匙出现丢失情况时，应立即报告综合部，并尽快更换新锁，所需费用由钥匙借用人承担；因报告不及时造成的一切后果由钥匙借用人承担。9．因工作需要套配钥匙时，必须经总经理批准后报综合部、保卫部备案。第三节洗衣机使用及管理办法1．洗衣机仅限工程部技工、保卫部车场、管业部电梯人员洗涤工服使用，所有行政类员工不得使用洗衣机。2．员工一律不得在当班时间使用洗衣机。 |3．员工在使用洗衣机前必须到综合部办理洗衣机使用登记及钥匙借用手续，使用后及时将钥匙送回综合部，不得私自保留、配制。钥匙借出后，如有遗失，由借用人负责由此造成的经济损失。4．洗衣机钥匙专人专用，不得转借，钥匙借用期间发生的一切故障，由钥匙借用人负责。5．使用洗衣机时应严格按使用说明进行操作，小心使用。如因使用不当造成洗衣机损坏，由当事人负责全部经济损失。6．使用洗衣机时应注意保持环境卫生，节约用水，保持地面干燥，使用后拔掉电源。7．洗衣机由综合部负责管理、维护，员工未经允许不得私自维修。第四节对讲机使用及管理办法1．对讲机作为公司为各部门配备的办公通讯设备，必须记入领用人的物品台帐，对讲机仅限于工作时间在工作范围内使用，未经允许不得私自带出小区，各部门应妥善使用及保管。2．员工在小区内巡视时必须随身携带对讲机，并保证对讲机处于良好的接收状态。严禁利用对讲机信道干扰其他正常通讯信号，以及用对讲机聊、处理私人事件。3．领用人负责管理对讲机的备用电池充电工作，必须保障备用电池及时充电。为保证对讲机的正常使用及延长对讲机的使用寿命，充电时间必须满15小时，并且要认真填写充电记录。4．配备对讲机的部门应将对讲机列入交接班的记录内容当中，员工交接班时要将对讲机列入值班交接记录内容，交班人员要对对讲机电池充电及完损程度与接班人员进行交接并做详细记录。5．员工在使用过程中，注意做好防潮、防热、防磁、防震等项保护工作，要严格按照使用说明书进行操作，严禁在对讲机上刻划或贴盖任何标记、弯折天线、折卸按钮、机身或私自更换零件、拆换配件等。6．各部门因保管及使用不当造成对讲机损坏或丢失的，有关责任人照价赔偿，并记入该部门当月工作考核内容。7 |．对讲机使用过程中出现故障应及时报综合部，由综合部负责与联系专业维修厂家进行修理。8．员工要自觉遵守公司有关对讲机使用管理办法及规定，公司将随时对员工使用对讲机的情况进行抽查，发现有违反以上规定的员工将按公司有关规定进行处理。第五节采购及预算管理办法1．采购类预算项目及要求1．1采购类预算仅包括各部门预计采购支出的所有项目。1．2工程类常用备品备件、行政类办公用品、制服、劳保用品由人事行政库房填报预算，其他采购项目由各部门申报预算1．3采购类预算的格式以附表为准，不得采用其他形式上报。2．预算报批程序：2．1各部门应于每月二十日前将本部门采购类预算报至综合部采购员处汇总；采购员应于每月二十三日前将汇总完毕的物业公司采购类预算报至财务部审核；财务部应于每月二十六日前将采购类预算汇总入物业公司总体费用预算上报总经理审批。2．2总经理于每月三十日前将批复后的物业公司采购类预算（原件）下发至综合部。3．预算的执行3．1预算下达至各部门后，各部门应根据预算中列出的项目执行日期及时填报相应采购申请，并提前执行日期一周报至采购员处。3．2采购员负责于每周末跟进各部门下周应执行的采购项目，监督申请填写报进度。3．3逾期不报或因故推迟采购的项目，采购员可根据实际情况处理。4．预算费用的支出及决算：4．1预算费用的支出的有效期为两个（特殊情况可相应延期，必须报经物业公司批准的项目）4．2预算内采购项目一经进货，验收入库后，采购员应将验收单复印件交至财务部审核人员，财务人员根据该单据及采购申请于每月底核实本月采购类预算执行情况，并报至总经理。 |4．3采购员根据实际需要安排结帐，原则上规定结帐日期为验收入库后一个月。采购员应于每月底汇总采购类预算执行进度及费用支出情况报表上报总经理。5．采购申请的审核各部门提交的采购申请应先报采购员处审核，采购员根据预算及库房盘点月报表审核无误后上报总经理。6．严格执行预算制度：各部门、各有关人员应严格执行物业公司有关预算制度，不按时交报预算、预算项目不清、不按实际需要申报或预算不全面，预算外支出过多等情况将按实际情况上报总经理，作出相应处理。第六节行政类预算管理暂行办法1．行政类预算项目及要求1．1行政类预算仅包括各部门预计支出的差旅费、餐费及杂费。1．2行政类预算的格式以附表为准，不得采用其他形式上报。2．预算报批程序：2．1各部门应于每月二十日前将本部门行政类预算报至综合部采购员处汇总；采购员应于每月二十三日前将汇总完毕的公司行政类预算报至财务部审核；财务部应于每月二十六日前将行政类预算汇总入公司总体费用预算上报总经理审批。2．2总经理于每月三十日前将批复后的物业公司行政类预算（复印件）下发至综合部采购员，由其下达至各部门。3．预算的执行：3．1预算下达至各部门后，各部门应根据预算中列出的项目执行预计时间（无法预计的情况除外）及时向财务部申请费用并报销。3．2逾期不报或因故推迟预算项目，财务部可根据实际情况处理。4．预算费用的支出及决算：4．1预算费用支出的有效期为一个月（特殊情况可相应延期，但必须是报经公司批准的项目）。4．2 |预算内基础上一经执行后，财务人员应根据报销及预算申请于每月底核算本月行政类预算执行情况，并报至总经理。5．严格执行预算制度：各部门、各有关人员应严格执行公司有关预算制度，不按时交报预算、预算项目不清、不按实际需要申报或预算不全面，预算外支出过多等情况将按实际情况上报总经理，作出相应处理。第七节工服洗涤办法经物业公司统一安排由洗衣公司负责行政类西服制服、保安制服、车场制服（不含衬衫）的洗涤工作。1．洗涤标准：行政类西服制服每两月清洗一次（共两套）；保安制服及车场员工制服每月清洗一次（共两套）；保安、车场员工的领带和帽子每季度清洗一次；制服衬衫由员工个人自行负责洗涤。2．洗涤地点：洗衣店3．洗涤办法：按照洗涤标准，公司将相应面额的洗衣票下发至每个有关员工，员工持票至指定地点进行工服洗涤，洗涤时间由员工自行掌握。4．员工在洗涤制服时应持工作证（胸卡），在洗涤公司进行登记，并在所交洗衣票背面签名。5．临时急需的洗涤事项，应向总经理申报，经批准后由综合部统一安排。6．如制服在洗涤中出现损毁、丢失等问题，员工可与综合部联系，由综合部与洗涤公司协调解决。7．物业公司将在每月底与洗涤公司结算费用，结帐的唯一有效票证为物业公司盖章下发并经员工签字的洗衣票，其它票据一律视作无效，费用由有关人员自行负担。1．制服洗衣票每两月发放一次，于每偶数月初下发，领带帽子洗衣，票于每年年初下发；洗衣票由综合部统一下发至各部门。员工离职前，必须把所余洗衣票退回公司。9．工程部员工工作服洗涤：按规定公司每月给工程部工员发放劳保清洁用品，员工个人可使用工程部配备的洗衣机自行清洗工作服，不再发放洗衣票。 |第八节工具管理规定1．工具申请各部门（专业）根据实际工作需要制订工具采购计划，填写采购申请单。2．工具保管2．1工程部工具分为专业管理工具和个人保管工具两部分。2．2工程部各专业设专业保管员，在综合部备案。2．3个人保管工具由领用人保管。3．工具领用工具购入后，由专业保管员在验收单领用人栏签字领出或填写领料单统一领出。4．工具的分配为了加强工具管理，实施《工具对账单》制度，《工具对账单》由专业保管员依据工具分配情况详细填写，分配到个人的工具，由直接领用人在《工具对账单》签字后领出。4．1《工具对账单》记录以月（月初至月末）为单位的专业工具的领用、分配情况。月末由专业保管员填写，部门主管、部门经理签字后，报至综合部库房。4．2综合部库房以《工具对账单》为原始依据登记《专业工具账》及《个人工具账》，所以《工具对账单》务必详细准确。因《工具对账单》填写不准确造成的错账由填表人负责。4．3《工具对账单》分《专业本月新发工具对账单》和《专业非本月新发对账单》两种，均应于每月5日前填好报综合部仓库。4．4《工具对账单》样式及填表说明另附。4．5以旧换新工具不记入《工具对账单》。4．6报损工具应同时提交期内报损单。5．工具以旧换新申请更新工具的人员，填写注明“以旧换新”字样的领料单，经部门经理批准后，持领料单及旧工具至综合部库房办理以旧换新的手续。以旧换新工具限定于人具保管中使用6个月以上的改锥、扳手、钳子、电笔。人事行政库房依据“以旧换新”领料单登记《个人工具账》。 |1．工具的报损及处理6．1专业保管工具丢失或损坏，应由专业保管员填写《报损单》，报部门主管、经理、公司副总经理、总经理审批，提出具体处理意见后转库房销账处理。由于丢失或非工作原因损坏的工具，应由具体责任人、专业保管员、部门主管、经理共同负担赔偿费用。并根据实际情况予以行政处分。由于丢失或非工作原因损坏的工具，经核实后，根据实际情况可予重新发放。报损手续完备后，库房方可重新发放。6．2个人保管工具丢失或损坏，应由具体保管人填写《报损单》，经专业保管员、部门主管、部门经理签字后，报物业公司总经理审批，提出具体处理意见。由于丢失或非工作原因损坏的，应由具体保管人负担赔偿费用，并根据实际情况予以行政处分。由于工作原因损坏的，经核实后，根据实际情况可予重新发放，报损手续完备后，库房方可重新发放。2．工具的盘点7．1定期盘点每月月末专业保管员依据库房提供的《专业工具台账》盘点本专业工具，专业工具丢失或损坏由专业保管员填写《报损单》报部门主管、经理审批。7．2专业保管员离职后时专业主管、工程部经理、专业保管员会同工程部经理指定的新任专业保管员及原任保管员共同对专业工具进行盘点，新任专业保管员填写《报损单》并在《专业工具台账》上签字认可后，原任保管员方可办理离职手续。7．3个人调动或离职时员工本人填写《退库单》，经部门保管员、部门主管、经理签字批准后退还工具，携个人工具及《退库单》至库房办理退库手结，库房依据《个人工具台帐》进行核对，无误后方可办理。7．4不定期抽查工程部经理、专业保管员不定期抽查本专业工具情况，出现丢失或损坏，专业保管员查明原因后填写《报损单》并依据情况追究责任。 |第九节库房安全管理规定1．库房禁止存放私人物品2．库房管理员应及时清除包装物如纸箱等，保证库容整洁。3．物品实行分类摆放，严禁漆类、木材类等易燃易爆物混放。4．正确使用电器设备，严禁私自挪动电源、电器，离开库房时必须关闭所有电器、照明灯具等用电设备。5．禁止在库房内使用火种、吸烟，严禁在库房内乾坤民焊、切割等操作。如确有需要在保卫部批准动火证前提下，携带灭火器具，在有监管人前提下进行作业。6．库房应配置消防器材，并定期检查消防器材性能，如出现失效现象，应及时通知保卫部。7．库房管理人员应掌握必要的安全常识，并定期参加公司组织的安全培训。第十节库房出入管理规定1．非库房人员须经过库房人员许可，方准进入库房。2．库房内严禁吸烟，严禁在库房内使用火种。3．未经库管员或综合部经理批准，不得随意动用库房内物品标签及库存物品。4．出入库须在《出入登记薄》上作登记，注明出入库人员姓名、出入库时间、随带物品及进入库房原因。5．违反以上规定且不服从库房人员管理者，按公司有关规定处理。第八章其他视具体工作内容制订第九章综合部表格 |9．1采购申请单9．2物资入库验收单9．3物资出库单9．4物资退库单9．5材料收、发、存月报表9．6工程材料、备品备件盘库清单9．7X年X月工程部材料库房巡视检查表9．8物资采购供应商、品牌地名录汇总表9．9物资采购市场调查表9．10物资质量意见反馈表9．11出险、赔款案件事故登记表9．12保险事故通知书过失（罚款）单公司姓名部门职位过失事实： |□20元□50元□100元□100元□150元□200元□500元根据《奖惩条例》，本次过失属丙级过失行为第条：□丙级过失并罚款属乙级过失行为第条：□乙级过失并罚款属甲级过失行为第条：□甲级过失并罚款签发经理：日期：本人签字：日期：审批意见签字日期部门经理综合部经理总经理备注第一联：员工本人第二联：综合部第三联：呈报部门内部请示报告NO：总经理批示：呈报部门：呈报人：部门经理：会签部门：年月日 |题目：第一联：综合部存第二联：呈报部门存 |内部请示报告登记表日期部门编号文件内容完成情况批复结果备注 |文件借阅登记表借阅部门借阅内容借阅时期借阅人归还时期归还人备注 |文件签收表序号文件名称发文公司或部门收文公司或部门签收人签字签收日期备注 |档案目录表序号日期档案编号档案内容备注 |应聘登记表姓名：性别：年龄：日期：面试记录表面试部门：提供职位：面试评核第一次面试第二次面试仪容语言领悟相关专业知识发展潜质总评备注：按5分制评分标准：5分，优秀；4分，良好；3分，合格；2分，较差；1分，很差。建议不予考虑□建议不予考虑□第二次面试□建议试用□面试日期面试日期面试人面试人用人部门意见：经理签字：年月日相关部门意见：经理签字：年月日综合部拟聘职位：部门岗（职位）。工资标准：级元；试用期工资为元。合同期限：年；从年月日起试用个月。经理签字：年月日总经理意见总经理签字：年月日 |个人资料登记表个人资料申请岗位希望薪金照片姓名性别出生日期政治面目民族体重婚姻状况血型身高文化程度职称籍贯身份证号码户口类别城镇/农业/外埠家庭住址邮编目前本人身份：应届/在职/退休/内退/下岗/失业//目前档案所在地与原单位是否解除劳动关系是否本人联系电话受教育及培训经历校名或培训单位起止年月专业担任职务毕（结）业取得何种相关专业证书证书名称取证时间发证单位证书名称取证时间发证单位家庭主要成员及社会关系关系姓名性别年龄工作单位职务联系电话 |工作经历单位名称起止年月工种及职务月薪离职原因核实电话基本技能请简述您所掌握的基本技能：计算机操作水平：其余比较感兴趣的岗位和工作：职位发展期望：如不能按您申请的岗位聘任是否同意按公司需要调整：同意不同意本人承诺：上述填写的内容完全属实，如被贵方聘用后发现有不实之处，后果自负，并愿意承担一切责任。签字：年月日 |入职登记表姓名性别出生日期照片政治面目民族体重婚姻状况血型身高文化程度职称出生地点身份证号码户口类别城镇/农业/外埠家庭住址邮编目前本人身份：应届/在职/退休/内退/下岗/失业//目前档案所在地取得何种相关专业证书证书名称取证时间发证单位证书名称取证时间发证单位工作经历单位名称起止年月工种及职务月薪离职原因核实电话基本技能请简述您所掌握的基本技能：计算机操作水平：如不能按您申请的岗位聘任是否同意按公司需要调整：同意不同意 |入职审批表姓名性别身份证号年龄住址联系电话邮编任职部门岗（职）位工资待遇编号报到日期年月日档案关系所属部门：综合部意见：总经理：入职审批表姓名性别身份证号年龄住址联系电话邮编任职部门岗（职）位工资待遇编号报到日期年月日档案关系所属部门：综合部意见：总经理： |离职循环单姓名部门职务（岗位）循环部门项目应办事项及应缴公物经办人部门经理所在部门工作交接钥匙工作柜饭票综合部办公用品工具工服工牌洗澡卡《员工手册》BP机服务费培训费《劳动合同》财务部借款备用金本人填写1．联系方式：2．按本人意愿，档案转至：3．如领失业金，请注明所在区、街道全称及详细地址：4．以上项目如不填写或填写有误，导致档案不能按时转出等，造成的一切后果由员工本人负责。本人签字： |离职结算单姓名部门职务（岗位）出勤计算起迄日期：当月请假病假事假年假天数剩余假别年假补休节日加班天数工资计算明细表项目工资考核工资补助加班工资合计应发应发金额项目工服丢失物品统筹培训费税合计应扣应扣金额合计实发（大写）：合计实发总经理：部门经理：经手人：说明：领款人签字：日期： |个人培训记录表姓名：部门：岗位：序号培训项目主要内容日期培训部门培训人考核分数备注123456789101112131415注：培训人员栏必须培训人亲笔签字，表示实施过培训。受训人员栏必须受训人亲笔签字，表示接受过培训。 |物资交接清单移交单位接收单位接收日期移交人接收人监交人备注移交内容： |公章启用/移交/报废审批表公章全称：章样：规格：材质NO.使用范围：审批权限：保管部门：保管人：申请栏申请事项：□启用公章□移交公章□报废公章申请原因：申请人：部门经理：综合部：总经理：综合部审核意见：审批栏□同意启用使用范围：审批权限：保管部门：启用日期：□同意移交移交部门：移交时间：监交人：□同意报废废止日期：销毁部门：监督部门：总经理：执行栏执行：□启用□移交□报废具体情况：保管人：部门经理：监督人：V保管人：部门经理：监督人：备注：1.（V第二行为办理移交时接收公章部门/人填写）2.本表一式三份，总公司综合部一份（原件），保管部门一份，监督部门闰份 |公章保管记录表公章全称：章样：规格：材质：NO.使用范围：审批权限：保管部门：保管人：公章全称：章样：规格：材质：NO.使用范围：审批权限：保管部门：保管人：公章全称：章样：规格：材质：NO.使用范围：审批权限：保管部门：保管人：保管人：部门经理：监督人：总经理： |用印申请申请部门申请人申请日期用印名称部门经理用印事由：综合部：总经理：用印申请申请部门申请人申请日期用印名称部门经理用印事由：综合部：总经理： |月考勤汇总台帐报表报出日期：年月日序号姓名当月出勤夜勤当月请假当月加班累计请假累计补休年假备注病假事假年假补休探亲假婚丧假公假工伤假平常节日病假事假补休其它已休应休余假制表人：部门经理：总经理： |休假申请单姓名部门岗/职位请假种类请假理由：请假日期年月日时至年月日时，计天小时部门审批□符合条件□不符合条件，视同假审批人：主管：部门经理：综合部审核总经理审批备注休假申请单姓名部门岗/职位请假种类请假理由：请假日期年月日时至年月日时，计天小时部门审批□符合条件□不符合条件，视同假审批人：主管：部门经理：综合部审核总经理审批备注 |采购申请单采购编号采购项目□收费□免费申请人部门经理申请日期要求到货日期申请采购内容NO.申请采购内容品牌规格型号单位申请数量库存数量批准数量单价合计合计金额此采购申请含此页共计页，附件：预计总金额：（小写）（大写）供货商全称：联系人：联系电话：库房管理员：采购员：综合部经理：财务部审核项目总经理审批总经理审批 |采购申请单附页第页采购编号采购项目□收费□免费申请人部门经理申请日期要求到货日期申请采购内容NO.申请采购内容品牌规格型号单位申请数量库存数量批准数量单价合计合计金额库房管理员：采购员：综合部经理：财务部审核项目总经理审批总经理审批 |物资入库验收单日期：采购申请号：验收单号：NO.物资名称品牌规格型号单位到货数量单价金额备注登帐库存申请实到本页合计金额（第一联：库房；第二联：采购员；第三联：使用部门；第四联：供货商）供货商：采购经办：使用部门：总计金额：库房验收： |物资出库单年月用途：编号：NO.物资名称品牌规格单位数量备注销帐库存申请库存实发（第一联：库房）领用人：部门主管：综合部：库管员：物资出库单年月用途：编号：NO.物资名称品牌规格单位数量备注销帐库存申请库存实发（第二联：领料部门）领用人：部门主管：综合部：库管员： |************************公司一公司□年度□季度□月度工作计划序号工作内容工作性质执行部门配合部门计划完成日期备注累计已完成经营指标重点工作综合工作123456789101112131415总经理：审核：分公司负责人：部门经理：编制人：编制日期：年月 |日************************公司一部□年度□季度□月度工作计划序号工作内容工作性质执行部门配合部门计划完成日期备注累计已完成经营指标重点工作综合工作123456789101112131415 |总经理：审核：部门经理：编制人：编制日期：年月日************************公司一公司部□年度□季度□月度工作计划序号工作内容工作性质执行部门配合部门计划完成日期备注累计已完成经营指标重点工作综合工作123456789101112131415 |分公司负责人：审核：部门经理：编制人：编制日期：年月日************************公司一公司□年度□季度□月度工作计划完成情况序号工作内容工作性质执行部门配合部门计划完成日期完成情况核查部门经营指标重点工作综合工作1234567891011121314 |15总经理：审核：分公司负责人：部门经理：编制人：编制日期：年月日************************公司一部□年度□季度□月度工作计划完成情况序号工作内容工作性质执行部门配合部门计划完成日期完成情况核查部门经营指标重点工作综合工作12345678910111213 |1415总经理：审核：部门经理：编制人：编制日期：年月日************************公司一公司部□年度□季度□月度工作计划完成情况序号工作内容工作性质执行部门配合部门计划完成日期完成情况核查部门经营指标重点工作综合工作123456789101112 |131415分公司负责人：审核：部门经理：编制人：编制日期：年月日************************公司一周工作计划公司年月日——月日NO.工作内容工作性质执行部门配合部门完成时间备注1234567891011 |12131415总经理：审核：分公司负责人：部门经理：编制人：编制日期：年月日************************公司一周工作计划部年月日——月日NO.工作内容工作性质执行部门配合部门完成时间备注1234567891011 |12131415总经理：审核：部门经理：编制人：编制日期：年月日************************公司一周工作计划公司部年月日——月日NO.工作内容工作性质执行专业/人配合专业/人完成时间备注12345678910 |1112131415分公司负责人：审核：部门经理：编制人：编制日期：年月日************************公司一周工作计划完成情况公司年月日——月日NO.工作内容工作性质执行部门配合部门计划完成时间完成情况12345678910 |1112131415分公司负责人：审核：编制人：编制日期：年月日************************公司一周工作计划完成情况部年月日——月日NO.工作内容工作性质执行专业/人配合专业/人计划完成时间完成情况12345678 |9101112131415审核人：部门经理：编制人：编制日期：年月日************************公司一周工作计划完成情况公司部年月日——月日NO.工作内容工作性质执行专业/人配合专业/人计划完成时间完成情况1234567 |89101112131415审核人：部门经理：编制人：编制日期：年月日************************公司计划工作完成情况检查表类别：□月度工作计划□周工作计划公司：计划序号计划工作内容来源责任人计划完成日期实际完成日期考核分数备注 |计划考核项目公司下达工作备忘录部门上报计划外工作合计项目数总完成率完成率=完成项目数/计划项目数总完成率=公司下达完成率40%+工作备忘录×40%+部门上报完成率×20%计划……完成完成率制表人：综合部经理：分公司总经理/总经理： |材料月收、发、存报表编号：NO.品名型号单位初期库存本期购入本期领出期末库存备注部门经理：核对：制表人： |工程材料、备品备件盘库清单工程材料：NO.材料名称规格单位最低月耗数量平均月耗数量盘库数量帐面数单价帐面金额实物金额末次领料日期保管员／部门备注盘库日期：库管员：综合部： |年月工程材料库房巡视检查表时间项目第一周第二周第三周第四周周一周二周三周四周五周一周二周三周四周五周一周二周三周四周五周一周二周三周四周五卫生消防设备电气安全货架;摆放库房设施抽查记录库管员：主管：部门经理： |年月行政材料库房巡视检查表时间项目第一周第二周第三周第四周周一周二周三周四周五周一周二周三周四周五周一周二周三周四周五周一周二周三周四周五卫生消防设备电气安全货架;摆放库房设施抽查记录库管员：主管：部门经理： |物资采购供应商、品牌、名录汇总表NO.供应商全称／品牌联系电话联系人专营品牌／物资结帐方式送货评价认可备注＊合格的供应商在“认可栏”中画√，不合格的画×汇总日期：采购员：综合部经理： |物资采购市场调查表供货商名称调查时间办公地址企业性质联系电话负责人资质审查1．营业执照2．行业许可证3．开户银行4．帐号5．其他供货方式送货方式结帐方式物资报价样品质量评审初次使用评审采购员：综合部经理： |出险、赔款事故登记表NO.出险日期险种受损情况索赔金额赔付情况及拒赔理由赔付金额赔付日期备注 |财产保险出险通知书报案人报案日期年月日被保险人保险单号保险限额保险险别出险地点出险日期年月日出险原因及施救情况：损失情况及估计损失价值：被保险人向公安机关报案经过：保险公司经现场勘察后初步意见：对外分保：是否签章共保：是否（此栏由保险公司填写）年月日被保险人签章：联系人：电话：地址：邮政编码：报案日期：年月日 |保险理赔档案卡日期保险公司代表理赔负责人(跟进人)理赔事由概述：理赔结果：现场照片数量：现场照片所在页数：记录（存档）人：主管：经理： |理赔档案存档登记表编号文件名称内容页数存档日期存档人其他签字 |财务部运作手册第一章财务工作目标1．认真执行国家财政制度，遵守和维护国家财经纪律，贯彻实施《企业财务通则》和《会计准则》。2．及时、准确、全面地反映、监督、核算公司经济活动的全过程及其经营成果。3．加强财务预测，分析，参与企业决策，发挥财务部门和会计人员的管理职能。第二章财务部主要任务描述1．组织及人员管理：会计机构受总公司财务部及物业公司总经理的管理，采购、仓库、收款员均应受总公司财务部及物业公司财务机构的监督与指导，要求财务人员掌握财务会计制度，专业知识及技能，具备财务人员职业道德的标准。2．收费管理：收费使用物业公司统一票据，盖物业公司的财务专用章，严禁使用自制、自购票据盖物业公司章向客户收费，并统计、核算应收业主的物业管理费，能源费、维修服务费等各项缴款指标，及时反映欠、交费情况。3．资金支出管理：协助总经理严格审核各项开支，严格控制费用支出在预算内。4．会计报表管理：认真、准确地做好各项帐务工作，及时编制月、季、年会计报表及统计报表，及时收集物业收费、物价等相关资料。5．会计档案及文书管理：加强对会计档案及文书档案（包括：会计凭证、会计帐簿、会计报表，其它会计资料等）的管理工作，防止丢失损坏。 |6．协调管理：协调与内部各部门及银行部门的关系。第三章服务宗旨规范审核，责任到人第四章财务部岗位职责一、主管会计1．根据总公司财务制度，核算要求，负责物业公司的财务会计工作，对各项财务会计工作要定期研究、布置、检查和总结。2．根据《企业财务通则及会计准则》制订适应物业公司的内部财务会计制度。3．制订财务部工作岗位责任制，经常检查，监督、指导各岗工作。4．严格遵守财务和财经纪律，坚持原则，检查监督财务制度和纪律执行情况。5．组织财务部会计核算及会计电算化正常运作。6．参与重大经济业务，合同管理、业务开拓的可行性研究，为总经理决策提供参考性信息。7．编制会计报表及财务报告，编制年度财务报告，并报总经理批准。8．协调与物业公司内部、银行等单位及业主、租户、总公司财务的关系。9．负责制作财务周、月、年的工作总结与工作计划。10．协助总经理制作物业公司的月（年）度财政预算。11．负责审核并鉴章全部财务部经办的收入和支出原始凭证，并完成原始凭证的制单，记帐，结帐工作。12．负责发票和收据的领用、保管。13．审核服务性收费缴款单的收、退各项押金手续。14．定期并至少每月两次稽核出纳盘库。15．抽查库房的帐、卡、实物及卫生。16．完成总经理布置的其它工作。 |二、财务部出纳：1．严格遵守现金管理条例和银行结算制度，做好货币资金的日常管理，不以“白条“抵充库存现金，不得挪用公款，不得出借公司帐户。2．每日掌握银行存款收支和结存额，及时与总公司办理资金调拨手续。3．办理现金与银行收支结算业务，负责登记现金、银行日记帐，做到日清月结，并根据需要编制银行存款余额调节表，并每日在微机里录入当天的收支明细。4．一切开支、借支，均需经会计审核，总经理审批的各项手续齐备后，方能办理。5．熟悉业主与财务工作有关情况，回答业主的提问，并经常保持联系，核对帐目。6．负责全部收款工作，负责业主资料的管理和存档，及时了解欠费原因，并向部门领导上报协调相关部门。7．完成会计交办的其它工作。三、采购员1．严格按照物业公司有关制度和采购程序进行采购。2．每月定期了解物业公司各有关部门的物资申购计划及库房有关情况。3．根据各部门填制的采购申请单，及时地进行寻价，核实，货比三家，并提出合理建议。4．开展市场调查研究，不断开发货源渠道，降低采购成本。5．严把采购物品质量关，配合仓库管理员进行到货验收。如物品存在问题及时与供应商联系解决。6．完成会计交办的其它工作。第五章规章制度一、会计核算原则1．会计核算工作必须遵守中华人民共和国法律、法规的有关规定。2．会计年度自公历每年一月一日起到十二月三十一日止。 |3．会计核算采用借贷式复式记帐法，根据权责发生制的原则入帐。4．以人民币为记帐本位币，外汇资金以中华人民共和国国家外汇管理局每月1日公布的外汇牌价折算成人民币记帐，同时另记外币帐户。5．会计凭证、会计帐簿、会计报表等和种记录都须根据实际发生的经济业务及证明经济业务发生的合法凭证为依据进行登记，做到手续齐备，内容完整，准确及时。6．坚持配比原则，当期营业收入与其相对的费用相互配合。7．资产的入帐价值按取得的实际成本进行核算。8．办理会计事项要求书写正规的文字与数字。二、货币资金的管理货币资金管理是财务管理的重要组成部分，牵涉面广，政策性强，因此必须加强管理，严格遵守财经纪律，以保障货币资金的正常使用和周转。（一）现金的管理1．现金的使用范围主要限于：（1）支付工资、奖金及工资性津贴等。（2）报销交通费、通讯费等等。（3）零星开支。2．认真做好库存现金保管工作。现金和有价证券必须放在保险柜里以确保安全和完整无缺。3．现金一切收、付款项，均须按业务性质分别填写服务收费单或支款单。单上应写明收付的内容、用途及有关情况、金额，并由部门经理审核签字后方能办理收支款手续。4．财务部在收支现金时，要严格审核现金收付凭证及所附单据是否合法，数额是否完整，签字手续是否齐备等。对不符合制度规定的，应予以纠正或拒绝办理收支业务。5．对于从营业收入中取得的现金，一律当日上缴，不得坐支现金收入。6．各部门的收支现金应通过财务部入帐，不得私设小金库。7．根据经营业务需要，备用金库存周转金暂定为3,000元整，由财务部出纳负责。建立现金日记帐，严格执行现金盘点制度，报销手续，每日核对库存现金，做到帐款相符，帐帐相符。 |8．凡办理付款业务须暂借领现金支付时，由经办人填写“现金使用申请单”，报物业总经理签字后财务部方可办理。经办人应及时返回发票至财务部进行核销。（二）银行存款的管理1．物业公司因经营业务需要使用转帐支票付款，一律由部门填写“请款单”，部门经理和会签部门经理签字后，经财务部审核，物业公司总经理签字后报总公司审批，方可付款。2．支票领用者在支票领用记录上写明日期、内容并签字，方可领用，于7日内将发票送回财务部报帐，并注销登记。3．严格遵守银行有关规定，不得将银行帐户借给其他单位或个人办理结算。三、费用管理规定加强各项费用开支预算管理，实行财务监督，杜绝不合理、不合法的费用支出，杜绝假发票、空白条。对发生的各种费用，应按权责发生制，做待摊和预提处理。1．审批权限：计划之内的日常开支在500元以下，由物业公司总经理审批，超过500元由公司总裁审批。2．报销时间：每周二、四对各部门进行费用报销，每月最后两个工作日不报销，以正确反映当月实际费用情况，其他时间为财务理帐时间，原则上不接待报销人员。3．报销票据的要求：付款原始票据要合法，字迹清晰，大小写金额必须准确相符，对于一般的收据和与物业公司业务无关或时间不符的票据，一律不予报销。1．报销程序：经办人首先在发生费用的原始票据的背面签字并注明事由，由主管会计填制支出凭证审查签字后再由总经理审批后，由出纳付款。四、财产物资管理规定本规定所称“财产物资”包括固定资产、低值易耗品和日常管理维修所需物料消耗品。财产物资的管理由财务部设置专门账簿，开辟专门地点，指定专人负责。（一）、物资的采购规定：1．每年12月15日和每月20 |日之前，各部门需向财务部申报次年度和次月的采购预算（随同部门经营收支预算申报），经财务部汇总、审核、资金平衡后，提出意见上报总经理审批。2．各部门应严格按照审批后采购预算执行。如遇特殊情况超预算应急采购，需由物品使用部门附书面申请报总经理审批。3．各部门应根据批准的采购预算或申请，填写“采购申请单”详细列明物品的用途、名称、规格、单位、数量、金额，采购员负责寻价并填写“采购物品寻价单”，经主管会计审核后报总经理，上级审批后签订购销合同，并及时办理请款和采购事宜，保障各部门经营管理活动的正常进行。1．物品到货，采购员会同仓库管理员办理物品验收入库手续。（二）、物资的库存管理及登记规定：1、物资分别由仓库管理员和使用人保管：领用前按物品类别保管在仓库中，不得丢失或损坏；领用后，由使用人负责保管，如在保管和使用中发生非正常损坏，需照价赔偿。2、建立“固定资产卡片”，按编码逐一登记，列明物品的品名、规格、单价、采购日期、使用部门及使用人等，以次作为资产明细账和计提折旧、摊销费用的依据。3、要建立“财产出入库登记卡”，仓库管理员对购入物品分部门、按类别进行入库登记。4、对购入的物品应严格进行入库验收，核对型号、规格，在验收数量的同时也要验收质量，并检查物品有关性能的产品质量证明书。5、对库存的各项物资，建立电脑材料系统明细帐，月末仓库管理员将仓库各物品消耗的数量及金额汇总统计，报主管会计。6、每月不少于一次对库存物品进行实地盘点，每半年不少于一次对各部门在用的物品进行实物盘点。如实编制“存货盘点表”，按类别，分部门反映盘点结果，对发生的盘亏、盘盈、报废、毁损等问题，应认真检查原因，如实做出情况报告，经领导批准后方可进行处理。7、合理利用仓库条件，分门别类保管各类物品，保持库房清洁。注意做好消防及防盗工作。（三）、物资的发放规定： |1、物资入库后，由库管员进行编码并贴相应的标签，登记卡片。2、严格按照公司批准的各部门采购预算和采购申请发放物品，不得随意超额发放。3、根据手续齐备的出库单发货，明确领发双方责任。4、领用固定资产、低值易耗品，库管员须要求使用责任人要在“财产保管使用登记记录”上签字，如某物品的使用责任人变更，变更后的责任人要在记录上做变更登记，否则财务部是同原领用人负责。（四）、物资的退库和报废规定：1、固定资产和低值易耗品在使用及保管中发生报废或不用情况，须由使用人和保管人及时到仓库保管员处办理报废手续或退库手续。2、发生报废情况，应由使用人或保管人写出书面报告，讲明物品损坏情况及原因，经财务部报总经理，待处理意见批复后，财务部进行相应帐务处理，并由库管员据以在卡片或登记记录上核销该物品。3、当使用部门不再继续使用某物品时，应及时将物品退库，并办理销帐，由库管员在“财产保管使用登记记录”上做相应更改记录。缴款通知书编号：＿＿＿＿＿＿＿＿致：单元号：建筑面积（m2）：发单日期：应付款日期：缴款细则：帐项说明期间金额(元)总计请核查上述所列款项，于5 |日内（节假日顺延）将款项交至物业公司财务部或汇入下列帐户。如逾期未付款，将按《公约》中的有关规定每日加收滞纳金。如有任何疑议，请与物业公司联系。缴款时请携带本通知书，谢谢合作！请以支票、汇票或现金支付：帐户名称：银行帐号：联系电话：＜物业服务电话＞010－＜物业财务电话＞010－付款申请及报销单部门：年月日付款原因：会签部门承办经理申请付款金额：（小写）（大写）综合部审核实际付款金额：（小写）（大写）财务部审核承办人：支票号码：总经理领取人：领取日期： |合同、协议审批单合同标题合同编号合同金额人民币单位（元）付款方式□预付款□中间付款□尾款□总价款付款金额付款日期验收标准验收人签约方基本情况单位全称联系人地址联系电话开户行银行帐号合同正本：份合同副本：份合同复印件：份申请人：部门主管：部门经理：会签部门（Ⅰ）：会签部门（Ⅱ）：财务审核意见：总经理 |合同付款内签单合同标题合同编号本次付款金额（元）付款方式□预付款□中间付款□尾款□总价款□其它付款金额合同付款日期其他说明事项备注合同总价款：累计已付款：余额验收意见签字／日期：部门经理意见会签部门（I）会签部门（II）财务部审核总经理 |物业管理费延期确认单房间号：业主姓名：房间面积：建筑平米物业标准：应收费日期：年月日至年月日应收费金额：（元）延期后日期：年月日至年月日延期损失金额：（元）延期原因：物业经办人：业主确认：发展商确认：总经理意见：（第一联：业主；第二联：财务部；第三联：发展商；第四联：管业部） |付款内签单管业部填写施工单位名称：施工区域：座号付款原因：□退押金□其它付款凭据：□收据□其它付款形式：□支票□现金总额：¥扣除：¥实付金额：¥实付金额大写：管业部意见：申请人：部门经理：日期：□是否有《违章通知单》保卫部意见：部门经理：日期：□是否有《违章通知单》工程部意见：部门经理：日期：□是否有《违章通知单》财务部审核：部门经理：□符合付款条件□不符合付款条件日期：总／副总经理批示：□同意付款□不同意付款 |物业管理缴费单编号：公司名称单元缴款日期序号项目单价数量金额备注RMB（大写）缴款人管业部经办人管业部经理财务部总经理（第一联：客户留存；第二联：财务部留存；第三联：管业部留存） |二次装修收费情况统计表序号用户名称单元号住户面积装修起止日期装修单位装修责任保证金装修管理费《施工证》胸卡灭火器备注预定日期实际日期预收提前或延期差额押金工本费押金租金总经理：部门经理：制表人：审表人：财产保管使用登记帐 |部门：姓名：类别序号财产全称财产型号购入日期购入金额保修期数量变更时间原保管人签字接保人签字监交人签字财产完好状况备注12345678910111213 |管业部运作手册组织结构及岗位设置管业部是物业公司最重要的部门之一，是物业公司提供对外服务的窗口。一、组织结构:管业部经理内务主管客务主管前台接待客务代表清洁公司及人员二、岗位设置(一)经理办公室:经理1人。(二)客务主管：下面分管：物业代表3人，前台接待2人。(三)内务主管：下面分管:清洁公司及其下属员工。管理范围 |管业部的主要职责是负责处理所有与客户有关的问题包括：收集并反馈客人的意见，督促相关部门处理客人的投诉，监控相关部门的服务质量,实施物业公司的各项管理方案。管业部的管理范围包括：物业办公室、前台接待台、邮件分拣室、话务台、商务中心。下面按各个区域分别介绍相应的管理范围：一、管业部办公室:（一）保持物业公司同客户的联系，通过与客人接触和定期拜访收集、整理客户信息和需求并及时传达给有关部门作为工作指导和决策依据。（二）接受处理客人投诉并定期整理、分类和存档投诉记录本。负责下发派工单，并对派工单进行跟进工作。同时把客户的意见和要求传递给有关部门，并督促其迅速解决,将处理意见反馈给客户。（三）委派专人负责对保洁公司的管理工作和制定各项清洁计划。（四）控制和提高保洁公司的服务质量和工作效率。（五）安排新入住公司办理入住手续，办理二次装修申请手续。会同相关部门进行收楼、完善一装、监督二装工作。定期整理大厦入住客户名单并分发给相应的部门。（六）配合财务部对财务应收费用的管理工作及客户欠款的催缴工作。（七）负责公司部分对外联络工作。（八）负责总经理布置的其它工作。二、大堂接待台:（一）准确掌握有关大厦的结构、布局及方位。（二）准确掌握有关大厦客户的中英文名称、单元号、联系人、联系电话、紧急联系人、联系电话等。（三）接待来往的客人，回答客人提出的问询。（四）规范接听服务电话，给客人留言准确无误并作好记录。（五）以电话、信函、拜访和张贴通知等形式将物业公司的信息通知客户并给予解释。（六）提供必要的服务信息。（七）处理大堂内发生的一切紧急事件并通知管业部及相关部门。（八）随时接收客户投诉，将投诉内容准确无误的知会管业部及相关部门。 |三、邮件分捡室：（一）负责邮件的分拣、投递及管理工作。（二）设立专用信件登记薄，严格执行签收制度。四、话务台：（一）接听并迅速准确地转接所有进大厦的电话。（二）负责解释并回答客人提出的电话问讯。五、商务中心:为大厦客户提供商务秘书服务。日常管理一、计划管理根据大厦的住户情况和公司的经营管理的总体目标,管业部要制定出各种配套计划,以使工作更加主动、有效和协调。主要计划有：（一）编制和控制部门年度的各项预算；（二）根据大厦租户情况制定每月工作计划；召开每周业务工作会议，确保工作区域处于良好状态。（三）制订每月培训计划并监督实施。（四）制定好物资设备的管理计划。二、组织管理根据大厦的规模及管理体制,设置、调整和完善管业部的各种机构和岗位，明确各种岗位的职责和任职要求，并制定各项工作的操作程序和业务流程，以及各项规章制度。三、人员管理根据各岗位的任职要求和待遇,聘用合适人员,通过培训使他们掌握管业部工作的职业态度、职业知识、职业技术和养成职业习惯。同时，通过有效的奖惩与激励管理，使员工能始终积极、主动地进行工作。四、物资设备管理 |制定好管业部物资设备的管理计划。与采购部、仓库、工程部等部门分工合作，做好管业部物资设备的采购、领用、安装、维修、保养、更新等各项工作，以减少资金的耗费与占用。五、质量管理培训员工树立质量意识，实行全面质量管理。通过对管业部各项工作质量标准的制定、实施、检查、改进这样一个不断循环往复的过程，不断保持和提高管业部的服务质量和工作质量水平。六、预算管理按照责任会计制度的要求，编制和控制管业部月、年度的各项预算。通过向总经理提出各种有利于单元的出售出租的建议，来不断增加收入。同时，在审批部门领用的物资时，努力在不降低规格的前提下，尽可能降低成本。七、协调管理协调好管业部与大厦内及大厦外各部门的关系。前者如与发展商、销售部、保卫部、工程部、财务部、综合部、保洁公司及财务采购人员的关系，后者如与街道办事处、公安局、航空公司、快递公司、邮局等的关系，以取得它们对管业部工作与管理工作的支持和合作。岗位职责一、管业部经理岗位职责职务名称：管业部经理直接上级：总经理督导下级：客务主管内务主管前台接待员客务代表职责范围：1．贯彻执行总经理及分管领导下达的各项指令，负责大厦有关客户服务，清洁，外委公司管理等日常事务的领导组织工作，及相关部门的协调工作；2．负责制定部门工作程序，规章制度，服务规范等条例，并监督贯彻实施；3．全面负责大厦用户的投诉工作，审定紧急情况的应急处理程序，对紧急发事件及时做出决策，正确处理，尽可能将大厦及业主（使用人）的损失降到最小限度； |4．负责与部门工作相关的政府机构及地方单位的外联工作；5．参加大厦内各种协调会，针对相应问题找相关人员及时予以解决；1．随时对部门内员工进行培训，了解掌握部门员工的思想状况，提高员工的团队精神，敬业精神，服务意识，职业道德及对公司的责任感；2．负责制定部门年度工作计划部门年终总结及年度财务预算；8．负责签订部门内的外委合同；9．安排、协调部门内的日常工作，对员工作进行考核评定；10．每周对大厦进行巡视，检查卫生，租摆，杀虫，设备，设施等存在的问题，及时予以解决；11．每日审核员工的巡视记录表，每周对工作单完成情况进行检查；12．审核每月《物业管理费应收表》，并跟进收费情况，对欠费现象制定出相应措施；13．审核财务单据及各种上报文件；14．制定、审定月度及每周部门工作计划。二、客务主管岗位职责职务名称：客务主管报告上级：管业部经理督导下级：前台接待员客务代表职责范围：1．定期对大厦用户进走访，对用户提出的合理要求及时予以解决，确保物业公司与用户之间良好的沟通关系，通过与客人接触和定期拜访，收集，整理用户信息和需求，及时传达给相关部门；2．接待客户的投诉，确定投诉性质，解决处理或呈报相关部门，并负责跟进处理结果；3．对写字楼、公寓内公共区域的设备，设施进行巡视检查，发现问题及时报修，并跟进处理结果；4．每日结清工程报修单，将巡视记录交至经理审阅并存档；5．协助相关部门办理用户入住退租等各项手续；6．按时核查收缴物业管理费，定期向财务部索要缴费实收表欠收表，对欠费现象及时解决； |7．协助客户办理二次装修各项事宜；8．遇有紧急事故，负责处理紧急事项，并做好善后工作。如火灾、水等事项应立即进行妥善处理，并疏导客户撤离，做好事后的善后工作；9．以《员工守则》及相关岗位职责，岗位标准严格要求客务部门员工，做好员工培训工作并协助部门经理对员工进行考评，对管业部经理负责；10．完成领导交办门其他工作。三、内务主管岗位职责职务名称：内务主管报告上级：管业部经理督导下级：外委清洁公司及所属员工职责范围：1．每日对大厦内公共区域的保洁、清洁、绿植、消杀等工作进行巡视检查，发现问题及时整改，并跟进处理结果；2．以《员工守则》及相关岗位职责，岗位标准严格要求清洁部门员工，做好员工培训工作并协助部门经理对员工进行考评，对管业部经理负责；3．每日将巡视记录交至部门经理审阅，并做存档工作；4．本着为主创造优雅的工作氛围，美化大厦环境的目的，就清洁工作向管业部经理提出意见建议；5．做好对外委公司的检查，督导工作，每月按时向部门经理提供对外委公司的考评结果，以利于每月的费用支付；6．根据管业部总体安排制定清洁工作计划；7．对外委公司的工作进行客观评估，并以事实为依据向管业部经理提交报告，以利于管业部经理做好外委招标工作；8．与外委公司经常联系沟通，在监督检查的同时配合他们做好服务工作；9．完成领导交办的其他工作。四、前台接待员岗位职责职务名称：前台接待员报告上级：客务主管职责范围：1．以饱满的热情接待每一位来客，仪态端庄，仪表整洁； |2．准确掌握大厦的结构，布局和方位布置；客户的入住情况，房间号码；公司内线电话的分布情况，以方便客人查询；3．按“前台接待服务规范”接听大厦总机电话，及用户的咨询、报修、投诉电话，及时给予用户满意的答复，跟进处理结果，每周将《投诉记录单》交至管业部文秘处进行统计汇总。4．热情接待来往访客，回答客人提出的询问，同时要掌握分寸，为住(租)户保密；5．接听电话及时，铃响不超过三声，正在接待宾客时，应先向宾客道“对不起”后再接听电话；正在接听电话时，宾客前来要点头表示歉意；6．负责大厦信件、报刊、邮寄品的接收、分放。分拣报刊、邮件要仔细、认真，不得丢失、误投。严禁撕揭，拆看或代送，借阅等行为；7．监督写字楼大堂卫生及电梯运行状况，发现问题及时找相关部门进行处理；8．保持接待台内、台面、地面上的清洁，除电话、文具及相关表册外，任何物品不得置于台面上，对写字楼大堂内发生的一切紧急事件及时进行处理，并向领导汇报；9．负责大厦内用户的电话线管理业务；10．做好交接班工作，认真填写交接班记录。完成领导交办的其他工作。11．每月统计、核算大厦用户的电话费，物业公司分机电话费，并制作费用明细表。五、客务代表职务名称：客务代表报告上级：客务主管职责范围：1．定期对大厦用户进行走访，对用户提出的合理要求及时予以解决，确保物业管理公司与用户之间良好的沟通关系，通过与客人接触和定期拜访收集、整理用户信息和需求，及时报告领导并传达给相关部门；2．接待客户的各项投诉、派发工单，并负责跟进处理结果；3．每日对公寓、写字楼内公共区域的设备、设施进行巡视检查，填写《公共区域巡查记录》发现问题及时报修，并跟进处理结果； |4．每日结清工程维修工作单，将巡视记录交至主管审阅；5．办理用户的入住、装修、退租等各项手续；6．协助处理紧急事项并做好善后工作；7．完成领导交办的其他工作。工作程序及流程一、前台接待程序（一）目的为规范前台接待人员的服务礼仪，以优质的服务协助用户解决问题。（二）范围适用于前台接待人员。（三）程序概要规范上岗接听电话或接待来访解答记录跟踪处理结果经理检查（四） |程序职责整装规范上岗微笑服务接听电话或接待来访使用礼貌敬语认真聆听，细心解答详细记录进行分类报相关部门处理跟踪处理结果记录处理结果检查前台服务工作部门经理评价前台接待员前台接待员前台接待员前台接待员前台接待员前台接待员前台接待员相关部门前台接待员前台接待员部门负责人部门负责人N注释： |1．前台接待人员应着工装，化淡妆上岗，头发梳理整齐，产宜配戴过多饰物。详见公司《员工手册》中有关规定；2．接听电话不得超过三声，要先说：“您好！物业前台。”，接待客人应端正站立，面带微笑；3．使用礼貌敬语，讲话声音适度；语气温和文雅、有分寸；不抢话、插话、争辩；听到批评时不辩解，应冷静对待；详见《前台接待礼貌用语》；4．客人询问，做到有问必答，耐心解释，不得以生冷淡态度待客；5．对于重要问题应及时详细记录。详见《电话报修记录单》、《客户投诉记录表》；6．工程报修详见《报修处理程序》，其他客户投诉见《客户投诉处理程序》；7．工程报修、客户投诉等重要问题应随时跟踪，直到问题得到解决；8．部门负责人应随时检查前台接待人员的工作，主要包括：(1)仪容、仪表；(2)是否按规范服务；(3)投诉问题是否及时跟进解决；9．部门负责人对前台接待人员的工作定期考核评价。二、内部巡检程序（一）目的为能够及时地发现大厦所存在的问题，并能及时解决，特特定此程序。（二）范围适用于物业公司管理部各专业工作人员。巡检记录问题跟踪解决处理措施存档（三）程序概要（四） |程序职责管业部经理管业部人员管业部人员管业部人员管业部人员管业部人员管业部人员物业经理相关部门管业部人员管业部文秘制定巡检计划、内容日常巡检发现问题，详细记录待处理紧急情况可现场解决见紧急情况处理程序现场解决报相关部门跟踪处理结果评审记录书面报告采取措施处理跟进处理结果并记录资料存档注释： |1．管业部经理制定巡检计划、内容，如区域划分、时间安排等，详见《管业部巡检计划》及各区域《巡视检查表》；2．发现问题详细巡视记录，要求有处理结果，详见《巡视记录表》；3．报相部部门内容可分为：3．1普遍存在的清洁问题，及时通知内务主管采取相应措施整改；3．2工程报修问题，需详细填写《巡检问题报修记录单》，报工程部调度，具体详见《报修处理程序》；4．跟踪处理结果分为：4．1清洁问题：管业部人员于整改后加强巡视力度，集中检查整改效果，直至达到整改要求；4．2工程报修问题：工程部将工作单返给管业部，由管业部巡检人员落实工作单完成情况，确认无误后签字；详见《工程维修工作单》；(上述问题须予以记录。)5．管业部各区域巡检人员于每周五汇总报修问题的处理结果，记录长时间内不能解决的问题，报部门经理，详见《周报修项目统计分析表》；6．管业部经理将各巡检人员的评审记录汇总成书面报告，在每周的公司例会上向各相关部门通告，要求限期整改，详见《周报修项目统计分析表》；7．管业部巡检人员继续跟进处理结果，直到完成。三、报修处理程序（一）目的及时解决客户投诉的问题并跟踪完成结果，按实际发生情况向客户收回维修费；（二）范围适用于大厦内所有客户及物业公司各部门（三）程序概要接投诉、巡检填写记录单报修核实完成情况收费 |（四）程序职责前台接待员、管业部、保卫部每日巡检用户维修需求投报管业部、保卫部填写《巡检记录单》填写《电话报修记录单》管业部、保卫部电话向工程部报修工程部秘书填写《调度记录单》工程部秘书开具《工程维修工作单》工程部进行维修维修完成日报工程部秘书工程部技工管业部客务核实完成情况N《工程维修工作单》转移工程部秘书 |计算有偿维修费用工程部管业部客务向用户收费《工程维修工作单》存档工程部、管业部检查《工程维修工作单》及《记录单》管业部注释：1．《电话报修记录单》应详细填写以下栏目：地点、公司名称、投拆内容、投拆人、投诉时间；2．《巡检记录单》应详细填写以下栏目：序号、巡检时间、区域、位置、报修时间；3．《调度记录单》应详细填写以下栏目：序号、工作单号、报修部门、报修人、报修时间、客户/位置、报修内容、类别、调度等，记录后随即将工作单号告诉报修人；4．《工程维修工作单》一式三联，第一联管业部留存，第二联工程部留存，第三联客户留存，填写以下栏目：收费/免费、客户名称、报修内容、报修部门、报修人、工作内容、紧急程度、开单人、年/月/日、时间等项，工作单号要求连续，不得丢失，废单保留；5．维修工作单完成后，《工程维修工作单》返给工程部调度，调度填写《调度记录单》的“处理结果”和“调度”栏，然后用电话通知报修部门，报修部门填写《投诉记录单》或《巡检记录单》的“处理结果”、“调度”、“记录人”栏，并将完成的《工程维修工作单》转回管业部；6．管业部核实维修工作的质量（现场落实或电话向客户查询），并在《工程维修工作单》上签字认可；7．管业部客务签字认可后的《工程维修工作单》，由管业部文秘将第一联留存，第二联返回工程部； |8．有偿维修费用每月结算一次，纳入《应收表》与物业管理费一起收取；9．管业部文秘审查“三个相等”，即《电话投诉记录单》、《巡检问题/报修问题记录单》记录的报修项目总数与《调度工作记录单》记录的项目总数相等；调度开出的工作单数与报修项目数相等，不得遗漏；回收的工作单数与开出的工作单数相等，并将核查结果向管业部经理汇报。四、用户档案资料整理程序（一）目的对入驻用户的所有资料规范整理，便于日报的查寻工作有据可查。（二）范围适用于大厦内所有用户、商户。（三）程序概要用户资料填写《年月档案存档登记表》存入档案夹借阅登记使用资料核对资料注销借阅登记（四）使用人程序职责 |用户资料使用完毕填写《年月档案存档登记表》使用人登记表存档核实资料并签字使用人文秘存入用户档案夹档案资料转移文秘录入档案目录文秘借阅登记提取资料文秘本部门使用人使用资料归还资料本部门使用人核对资料文秘文秘注销借阅登记注释：1．《年月档案存档登记表》中应包括以下栏目：文件编号、文件名称及内容、页数、存档日期、存档人、归属档类等栏目；2．核实资料的内容、页数、签字并存档；3．资料可供即地查阅。如需提用，需由文秘提取，使用人复印后归还原件；4．《年月档案存档登记表》每月整理一次，月底资料整理完毕后，将《年月档案存档登记表》存档； |5．活页夹内一般保留两年的资料，两年前的资料装订，放档案袋另存。七、物业管理费催/收缴程序（一）目的为客户提供详实的收费依据，确保物管费及时收缴。（二）范围适用于大厦内所有入驻客户及管业部人员。（三）程序概要制作各项费用表审核发《物业管理缴费单》交费催费（四）程序职责管业部、财务部制作各项费用分表制作应收总表管业部管业部经理审核签字总经理审核签字财务部经理审核签字 |制作《物业管理缴费单》《物业管理缴费单》发至客户管业部客务财务部会计财务部出纳客户交费制定《实收表》财务部会计根据《实收表》管业部客务交否Y制定《欠收表》财务部会计注释：1．各项费用分表每日制作完成并给管业部文秘；1．1《×年×月物业管理费统计表》；1．2《×年×月用户水费应收表》；1．3《×年×月电话费统计表》；1．4《×年×月车位费统计表》；1．5《×年×月工程纵费统计表》；1．6《×年×月其他服务统计表》；2．每月日管业部文秘将各种费用统计汇总做出下月应收表，即《×年×月物业管理费用应收表》，并据此打印《物业管理缴费单》；3．下月日前管业部将《物业管理缴费单》发致客户；4．客户应在前到财务部交费；5．《×年×月物业管理费应收表》：财务部制作，管业部据此催缴；6．《×年×月物业管理费应欠表》：管业部接到实收表后，由客务每月日开始，每1 |天统计一次收费率，次月最后一个工作日，财务部根据实收费用民政部出一份《×年×月物业管理费应欠表》，由财务部经理审核后分别总经理和管业部；该表一方面为该月管业部物业管理费收费情况的汇报，另一方面作为管业部继续催缴的依据。八、洗客衣服务程序（一）目的为入驻客户提供方便、快捷、卫生的洗衣服务。（二）范围适用于大厦内所有住户、商户。（三）程序概要接听需求服务电话通知洗衣单位现场收衣送还洗好衣物客户签收结帐四、核定洗衣价目表并发至客户接听需求服务电话电话通知洗衣单位洗衣单位现场收衣洗衣单位送还洗好衣物客户签收、确认每月征求客户意见月考核意见提出月整改意见月底结帐年底总评续签合同更换洗衣单位程序职责管业部客务前台接待员前台接待员前台接待员前台接待员前台接待员管业部客务主管管业部内务主管管业部内务主管财务部、管业部管业部内务主管管业部经理 |NN注释：1．管业部内务主管和洗衣单位共同确定洗衣价格并在客户入驻时发给客户；2．前台接待人员接听客户需求服务电话并记录；3．前台接待人员电话通知洗衣单位； |4．洗衣单位应在接到电话30分钟内来收取客衣；5．洗衣单位送还洗好衣物并由客户签收、确认，若不合标准，通知洗衣单位整改、重洗；6．每月付款日期前三天，管业部客务主管负责在征求客户意见的基础上写出月考核意见及整改意见并上报管业部经理；7．每月月底根据《洗衣服务确认单》,向客户收取洗衣费并与洗衣单位结帐；8．每年年底管业部内务主管根据月考核意见做出年底总评，内容包括客户主要意见建议，下年度整改重点及是否续签合同建议，报管业部经理；9．管业部经理根据洗衣客户反映及年底总评做出是否续签合同的决定。九、送客餐服务程序（一）目的为入驻客户提供方便、快捷、卫生的餐饮服务（二）范围适用于大厦内所有住户、商户（三）程序概要统计当日用餐客户电话通知送餐单位送餐检查、核实送餐到户客户签收月底结帐（四）程序职责管业部客务主管前台接待员前台接待员管业部客务人员前台接待员管业部客务人员管业部客务人员管业部客务人员管业部客务主管管业部客务主管财务部管业部管业部客务主管管业部客务主管制定本周菜谱并发至客户统计当日用餐客户电话通知送餐单位送餐单位送餐检查、核实送餐到户客户签收、确认每周征求客户意见提出周整改意见月考核意见 |N月底结帐年底总评续签合同更换洗衣单位管业部经理N注释： |1．每周五管业部客务主管和送餐单位共同制定下周菜谱并发至客户；2．每天前台接待人员电话统计客户当日订餐情况并记录；3．每天上午10：00前将当日订餐情况电话通知送餐单位；4．每天上午11：30送餐单位将所订饭菜送至指定地点；5．管业部前台接待员、客务人员和送餐人员共同检查饭菜质量、数量及标准，若不符合标准，电话通知送餐单位马上整改、重做；6．送餐人员在我方管业部客务人员带领下送餐到户，客户确认并签收；7．每周四征求客户意见并以此向送餐单位提出整改意见；8．每月月底根据《----------送餐服务确认单》向客户收取餐费并与送餐单位结帐；9．每年年底管业部客务主管根据月考核意见做出年底总评，内容包括客户主要意见建议，下年度整改重点及是否续签合同建议，报管业部经理；10．管业部经理根据用餐客户反映及年底总评做出是否续签合同的决定。十、客户走访宗旨：客户第一，提供优质服务。目的：通过走访，加深客户对物业公司的理解和支持，增进双方的交流与感情。同时不断发现问题、解决问题，从而提高、完善我们的服务与管理水平。（一）走访程序：1、提前1-2天与要走访的公司联系，约定时间、地点、行政办公室方面的负责人，并简要告知走访内容。2、携带住户访问记录表，客户入住情况表，大厦介绍，小礼品（节日），按时对客户进行走访。3、走访中，首先交换名片，说明走访目的、内容，请客户对近期发现的问题提出意见与建议，就此做详实记录，对能够解答的问题给予答复。4、简单介绍物业公司在管理服务方面的新举措以及我们近期的工作情况，大厦的入驻情况。5、了解走访公司概况，公司主要领导及人员的简单结构。6、结束采访时，应对客户表示感谢并希望客户继续支持我们的工作。 |7、将访问记录进行整理，与有关部门协调联系，尽快解决。不能解决的问题，要及时反馈给上级，并及时给客户以答复。然后一直跟踪相关部门，不断给客户反馈其进展，直至完成。8、将整理的访问记录存档。（二）走访安排：每逢元旦、春节、中秋节、圣诞节、国庆节，应送小礼品或贺卡给客户，遇有大厦内公司的重要纪念日或总裁、总经理生日等纪念日也应送小礼品，送礼物人员的级别，应视对方的级别而定。十一、客户投诉（一）客户投诉基本处理程序：①受理：需明确投诉是有效投诉还是无效投诉。②登记：需记录投诉人的基本情况、事由和经过、投诉人、联系方法。③调查：收集分析必要资料，以便分清责任。⑴是否业主造成。⑵是否物业本身造成。④处理：直接关系到组织的形象，保护业户的权益，需明确时限。⑤反馈：对投诉反馈需在两个方面跟进反馈：⑴投诉结果向业户反馈。⑵投诉结果向内部反馈。（二）客户投诉方式：1、电话投诉2、信件投诉3、直接投诉（三）接待与方针：1、礼貌接听电话，并记录投诉人姓名、单元号、公司名称、投诉内容。能回答的问题要立即给予解释。不能回答的问题要告知问清后，当日给予答复。2、对于收取的信件，要记清送信人姓名、单元号、公司名称，认真阅读投诉信件。对所提出的问题要协调联系有关部门马上解决，不能解决的问题，要上报领导，并以书面形式给客人以答复。 |3、接直接投诉的客人要彬彬有礼，不急不躁，问清客人姓名、单元号、公司名称，请客人讲清问题，并认真做好记录，所提问题给予答复，马上解决。对不能立即解决的问题，要明确告诉客人，马上向有关部门反映，尽快解决。4、对所有不能马上解决的问题，要一直跟踪督促相关部门，不断给客户反馈其进展，直至完成。（四）接待态度1、对待客户要诚恳、热情，不急不躁。2、坚持原则，维护公共利益。3、积极主动帮助客人，疑难问题、无法解决的问题要立即反映。（五）注意事项1、统一重要及疑难问题的解释方法。凡可能引起客户投诉的问题，部门经理应提前通知经理及各主管。2、投诉主要由客户关系主管处理，其他员工协助处理。十二、商务中心（一）发送传真程序:1、当客人要求发送传真时应礼貌地请客人填写《服务收费单》。2、发传真时,根据发往的国家或地区,核对或查出国家或地区代号。按传真机要求，保证1：1发送。要保证每发出一页都要盖章。如出报告指明为“错页”（ErrorPage),则说明该页需要重发。3、根据所花时间及发往的国家或地区,按价目表结算开具帐单或付款收据。4、发送及结算结束，按要求将情况登记在《发报记录本》上。（二）收送传真程序：1、当商务中心收到给客人的传真时，及时从机器上取下稿件。核对收报人姓名、单元号。2、将传真按要求登记在“传真记录本”上，注明日期、姓名、单元号、页数及传真时间。3、打电话通知客人请其到商务中心来取，如客人不在房内，发一份“传真通知单” |送到客人的单元内。待客人回来后到商务中心来办理领取手续。4、如遇无单元号传真时，在进报的右上角注明“待查”两字，及时与管业部取得联系。查出单元号按第2、3条处理。如查无此人，则填写“无收件人”小条，用回形针别在进报前面，放入指定夹内，第二天再与管业部联系。3天后仍无法查找，则归档。5、当客人前来询问是否有传真时，先查阅“传真记录本”，如有，按有关程序办理后将进报交给客人；如无传真，则记下客人姓名、单元号，一有传真立即通知客人。6、如传真是发给将要入住的客人的，应及时发一书面通知单给前台，待客人抵店办理手续时，由总台将通知单交给客人，请客人到商务中心领取。7、如遇已迁出大厦的客人的传真，可通知管业部与相关单位联系。如无法联系或联系不上，在三天后存档。（三）打字及电脑文字处理服务程序：1、当客人要求打字或电脑文字处理服务时，接待人员应有礼貌地请客人填写《服务收费单》。2、接到文稿先浏览一遍，识别每一个字母、符号和数字。3、了解客人的具体要求，格式及是否要保留文件。（如要保留，请其确认保存时间），同时向客人介绍有关价格及大概时间（也可征求一下客人意见大概需要在什么时间完成）。4、打字完成后，先打印出一份样稿，请客人校对。根据客人核对后意见认真修改，直至打印出一份正式文稿。操作人在《服务收费单》上签名并注明完成时间。5、将原手稿与打字后正式文稿放入指定夹子内。通知客人到商务中心来取。待客人来时，经查看准确无误，请对方在《服务收费单》上签字。6、如自己这一班打不完必须交给下一班人操作时，要在《服务收费单》内交待清楚打字中断的位置、格式、文件名及预约校对时间等。7 |、请客人点清页数，按价目表价格结算金额。请客人在帐单上签字或付现金。8、打字服务结束，把有关情况登记在《商务中心服务记录本》上。（四）复印服务程序：1、当客人来商务中心复印时，商务中心当班人员应礼貌地招呼客人并请客人填写《服务收费单》。2、详细了解客人的复印要求，用什么规格的纸？照原来大小复印是放大还是缩小；是单面复印还是双面复印及每份复印数等，也可征求一下意见复印好后送房间还是自己来取（一般数量少，客人往往立即可取）。3、按要求进行复印，尽可能使复印件与原稿相同，保持清晰、整洁（不要颜色太深或太浅）。4、复印结束，把页数、规格及复印时间填写在“服务收费单”内，签上自己的名字。5、通知客人来取。（如是立等可取的）请客人验收（或认可）如符合要求请对方在《服务收费单》上签名。6、开据帐单，请客人签名或付现金。7、复印服务结束后，把有关情况登记在《商务中心服务记录本》上。规章制度一、话务人员值班制度:（一）不迟到、不早退，按时打卡，提前到岗，做好准备工作。（二）保持话务台的清洁。（三）在工作时间内不可吃东西、看书报及擅自离岗。（四）接听电话要用礼貌用语，要协助客人解决问题。（五）不打与工作无关的电话，保持查号线路通畅。（六）对于客户电话号码资料，要妥善保管、不遗失、不外传。（七）无特殊情况，接线应手动，如需自动，要请示管业部经理及部门批准。（八）认真掌握消防工作程序,严格遵守应急规章制度. |二、前台规章制度:（一）保持良好的仪表仪容，站立姿势端正，对客户热情、礼貌，操作规范、熟练。（二）自觉遵守员工手册，按时上岗，当值时不看无关书刊，不吃零食，不打私人电话，不让无关人员在总台打电话。（三）认真执行交接制度，做到班班有交接，每班有记录。（四）加强对设备的维护保养，保持环境整洁。（五）严守客人秘密，不私自泄露有关客人资料。（六）不利用工作之便，与客人拉关系或收取好处。三、商务中心规章制度:（一）自觉做到客到起立相迎，礼貌问好，态度热情。（二）按规定着装上岗，保持良好的仪容仪表。（三）自觉遵守员工守则，上班不迟到，不早退，不脱岗，不私自换班。（四）上班不打私人电话，不看书报，不私自会客和利用工作之便与客人拉关系。（五）认真执行安全责任制，对可疑的传真、复印、打印及时报告保卫部，并做好记录。（六）严守商务秘密，不泄露，不随便翻阅传看客人的文件。（七）加强对设备的日常维护及保养，保持工作环境的整洁及舒适。（八）不准私自处理收费单据，报废单据必须经过主管签字才有效。四、管业部卫生检查制度:（一）定期分析本部门卫生状况，制定计划，并督促检查落实状况。（二）所有员工上岗前必须进行卫生知识培训，提高员工对卫生工作重要性。（三）包干区域要求清洁整齐，无烟头、无纸屑、无瓜果皮壳、无痰迹、无杂物、废物堆放。（四）员工应严格执行个人卫生制度，养成良好卫生习惯。（五）严禁在工作场所吸烟，禁止随地吐痰。（六）必须坚持班组每周检查1次，管区半月检查1次，部门每月检查一次。 |五、礼貌用语（一）前台员工的礼貌用语l一般用语1、您好!2、早上好!(下午好!晚上好!)3、谢谢!4、别客气,这是我们应该做的.5、您好!我能为您做些什么?6、慢走,欢迎您再来!7、再见!l遇到客人查询时1、您好!请问您要找哪家公司？2、对不起,您要找的公司在这里还没有登记,请您与他们先用电话联系。3、请稍等,我给您查一下。4、对不起，这是我们能提供的全部资料。5、我能为您做些什么？6、如果您有什么特殊要求请与管业部联系。l要求1、前台人员对客人热情，亲切，主动，礼貌.2、真心诚意地帮助客人解决问题。3、不厌其烦解答客人提问。4、绝不与客人争辩。5、不随便答应客人的要求。（二）总机人员的礼貌用语l一般用语1、您好！早上好！(下午好！晚上好！)物业前台2、请您稍等。3、您拨打的电话现在占线，请稍候再打。4、对不起,您要找的公司没有分机，请您拨打直线电话。 |5、对不起,线路繁忙，让您久等了。l遇到骚扰电话时1、冷静对待，义正言辞。2、机智处理，,挂断电话。l要求1、业务熟练，反应灵敏。2、耐心专注，热情友好。3、记忆力强，有责任感。4、严守秘密。装修管理协议书甲方：----------乙方：(业主)单元地址：丙方：(装修公司名称)丙方对乙方所有的----------房屋进行装修，因装修项目毗连甲方所有的房屋，涉及大厦的共用部位、共用设施设备，为明确三方权利和义务，保证房屋居住安全，特签定本协议。1.乙方装饰项目见《装修申请表》；2.乙、丙双方同意遵守《装修管理规定》，并在本协议第1条约定的范围内施工。施工时间自年月日至年月日止。2.1乙、丙双方应确保装修方案不违反市政府有关住宅装修管理法规的限定，若有抵触，乙方需修改装修方案。2.2乙、丙双方应确保装修方案中不得有影响异产毗连房屋居住安全的项目，若有抵触需修改装修方案。3.在装修施工期间甲方同意向乙方提供有关房屋结构承重、水电系统、技术等方面的咨询服务。乙、丙双方如有《装修申请表》中增、改、建项目的，必须经甲方工程部书面同意，方可施工。 |1.丙方同意施工期间接受甲方的监督检查及甲方制定的规章制度。工程竣工后同意由甲方参与验收，并将施工技术资料移交甲方存档。2.乙方委托丙方具有与装修工程项目相适应的资质条件，因房屋装修施工造成共用部位、共用设施设备、异产毗连房屋损坏或他人财产损失的，由丙方承担赔偿责任。3.因乙方装修房屋造成异产毗连房屋渗漏渠道堵塞的，乙方须负责维修，造成损失的，应予以赔偿。4.乙方对房屋的装修部分承担维修责任，甲方对房屋的共用部位、共用设施设备有正常安全检查和维修的权利，检查和维修涉及乙方装饰部分需拆改时，乙方同意予以协助，拆改部分由乙方自行恢复。5.使用电焊机等用电量较大的施工机具，必须向甲方报告，并按甲方指定的闸箱由甲方专业人员接线。6.乙、丙双方擅自扩大第1条约定的装修范围、超过施工期限或因施工影响房屋安全的，甲方有权要求乙、丙双方停止施工、恢复原状、赔偿损失。7.本协议书未尽事宜，三方另议补充条款。8.本协议书一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，三方签字盖章之日起生效。9.本协议附件与协议具有同等法律效力。甲方：乙方：丙方：（盖章）（盖章）（盖章）年月日年月日年月日二次装修工程区域治安、消防承诺书为了确保----------单元二次装修工程区域在施工期间的治安、消防安全，遵照上海市人民政府有关规定，实行治安、防火责任制，现物业公司要求装修公司签定本承诺书，承诺要点如下：1.遵守《中华人民共和国消防法》、《上海市治安物业公司罚条例》中的相关规定，并遵守物业公司《装修手册》中的各项条款。 |1.依据物业公司审定的设计方案，接受物业公司对本装修工程进行监督。2.如物业公司发现施工有不安全的因素，有权下令改正或停工直至不安全因素消除为止。3.负责上述单元施工期间消防安全责任，保证不发生水、火灾等事故。4.开始施工前三天书面通知物业公司，以便物业公司提早安排进场事宜。5.设立现场安全负责人，向物业公司解释消防安全工作，并对施工安全负责。6.用电、水和动火前应得到物业公司批准后方可使用。6.1电气操作人员应有电工操作证，在上岗前须将电工操作证及其复印件一并交与物业公司检查，并将复印件存档。在用电前要向物业公司书面申请，由物业公司人员检查配电箱合格后方可合闸使用，责任分界以物业公司出线开关下口为界，开关以上由物业公司负责，开关以下由装修公司负责。6.2用水应事先向物业公司提出，由物业公司批准后方可进行分接。6.3进行动火工作前，应向物业公司申办动火许可证。动火许可证当日有效，并随身携带，以备查验。施工单位在施工中更换动火地点，延长施工时间，必须重新办理动火手续，动火前必须清除周围易燃物，配备灭火器具，由专人负责。动火后必须做到“活完场清”，不留隐患。操作应由有焊工本人员执行，严禁违章操作。7.遵守大厦的保安规定，并听从保卫人员的安排，主动出示施工人员进场证件。8.干扰其他住户正常工作、生活的施工项目，由管业部、工程部、保卫部根据情况安排时间施工。9.施工单位不能使用社会闲杂人员和有违纪行为的人员，教育本公司职工严格遵守大厦有关规定，不准使用客梯运送施工人员和物品，不得在非工作区滞留、闲串楼层，未经许可不得使用公共区域的卫生间，要文明施工，不得喧哗打闹。10.在施工中如需使用易燃物品时，须提前做好安全存放工作，并报物业公司，得到物业公司批准后方可带入，物品存放量以当日使用量为限，施工完毕后须将剩余物品带离大厦。 |1.大厦范围内禁止吸烟，保护好消防设备、设施，并不受遮挡。2.施工区域应配备足够消防设备，五公斤手提灭火器数量不少于每50平方米一个。3.当发生消防事故时应及时处理，同时报告物业公司或打碎手动报警器玻璃进行报警，事后书面报告事故原因，并保护好现场，配合调查。4.当日产生的施工垃圾应当日清理，尤其是刨花、锯沫或易燃垃圾，施工堆料不得阻塞消防通道，严禁遮挡、损坏、挪用消防设备。5.每天施工完毕后，安全负责人应认真检查施工现场，防止留下火险隐患，电气设备应切断电源。6.装修设计修改后，应重新申报审批，审批后才能再施工，不可随意挪动、更改消防管线、探头。7.对施工人员进行安全教育，服从物业公司人员监督检查，并制定安全制度。8.如未遵守《装修管理规定》或本承诺书中各项条款，而造成的直接或间接损失，----------对我公司有追诉权力。装修公司--------------------------（盖章处）二次装修违规处罚管理规定为了加强大厦的装修质量和安全，凡进入大厦装修的施工单位所属施工人员，应自觉遵守各项安全管理规定，如违反下列管理规定的装修方，将根据情节轻重，给予口头警告（收取违约金）、书面严重警告（收取违约金）、停工整顿（收取违约金）处理。 |处罚级别违反规定内容一级违规行为：口头警告，并收取100元违约金1、不佩带施工出入证2、在施工现场打闹、闲逛、喧哗3、在施工现场留宿、赤足、赤背4、施工现场敞门施工5、无灭火器二级违规行为：书面严重警告，并收取200-500元违约金1、使用业主卫生间造成上下水堵塞2、在施工现场饮酒、吸烟、就餐3、乱放施工垃圾、材料4、赌博、斗殴、随地大小便5、使用假证件或借用他人证件6、施工中产生超标噪音、异味7、使用客用设施8、乱扔废弃物影响公共区域卫生9、各工种各岗位未按要求持证上岗三级违规行为：停工整顿，并收取600-1000元违约金1、无动火证2、擅自改动审批的装修方案进行施工3、使用不合格电动工具，使用老化、断股、不能满足负荷载流量的电源线，乱接临时线，将电线直接插入电源4、使用电加热器、电炉子、电饭锅等发热设备5、存入大量危险品，油漆作业与电气焊交叉进行6、有意损坏公共设备、设施（野蛮施工、装卸）7、堵塞通道、擅自使用消防设备8、不服从管理，不按要求施工，态度蛮横四级违规行为：根据损失后果而定违反规定，给甲方造成经济损失及不良影响后果的有偿服务价格表类别项目收费标准备注清洁地毯清洗化纤地毯4元／平方米 |毛纺地毯6-8元／平方米装饰地毯8元／平方米地板打腊保养木地板打腊5元／平方米石材打腊4元／平方米沙发清洗布艺沙发25元／位真皮沙发30元／位软隔断间、墙壁清洗保养5元／平方米百叶窗清洗3元／平方米电脑清洗保养40元／台办公软椅清洗保养40元／位办公桌、书柜保养50-100元／个（组）玻璃清洗2元／平方米新房使用前开荒6元／平方米油烟罩清洗50元／延长米空调清洗200元／台出风口清洁4元／个灯栅清洁10元／个工程轻钢龙骨石膏板隔墙150元／平方米轻钢龙骨石膏板吊顶200元／平方米更换地毯材料费＋人工费工时费：12元／小时修补地毯50元／平方米仅是人工费、主料由用户自备木门维修20元／扇窗帘安装150元／平方米壁柜、窗台柜制作材料费＋人工费工时费：12元／小时墙面、地面贴瓷砖材料费＋人工费工时费：12元／小时石材修补材料费＋人工费工时费：12元／小时安装镜框或牌画10元／个木桌、椅维修30元／张玻璃门锁修理20元／把更换自备门锁工时费：12元／小时 |更换自备抽屉锁工时费：12元／小时修补乳胶漆15／平方米修补油漆20／平方米更换自备灯泡、日光灯1元／个类别项目收费标准备注工程更换日光灯（20Ｗ）12元／支更换日光灯（40Ｗ）15元／支更换灯泡（25Ｗ、40Ｗ）4元／支更换日光灯镇流器（电子、电感）65元／个更换日光灯镇流器（电子管脚式）43元／个更换日光灯启辉器2.5元／个更换节能灯（8Ｗ）15元／个更换节能灯（14W）26元／个更换单极开关18元／个更换双控开关20元／个更换二、三眼插座28元／个更换插头（10Ａ）18元／个奇胜牌更换插头（10A）5元／个鸿雁牌更换空开35元／个C45N16A1P更换空开40元／个C45N25A1P更换空开35元／个C45N32A1P更换空开60元／个C45N25A漏电2P更换空开175元／个C45N16A3P更换空开175元／个C45N25A3P更换空开195元／个C45N32A3P塑铜线1.5元／米BV2P1.5mm塑铜线3元／米BV2P4mm塑铜线2元／米BV2P2.5mmＰＶＣ管8.5元／米ф20三通2元／个ф20 |直通0.8元／个ф20弯头0.8元／个ф20塑线槽25元／根25mm2装饰线槽66元／根30mm2类别项目收费标准备注工程装饰线槽37元／根20mm2移、增电话机20元／个移电视插座25元／个更换冷水龙头33元／个ф20陶瓷芯更换热水龙头25元／个ф15陶瓷芯更换阀门30元／个ф15铜质更换阀门35元／个ф25铜质更换阀门30元／个ф20铜质更换阀门45元／个ф32铜质更换浴盆混合器材料费＋人工费工时：12元／小时更换下水口30元／个ф32更换下水口45元／个ф40更换卫生洁具小五金件材料费＋人工费工时费：12元／小时疏通地漏、下水管10元／处更换风机盘管150元／台不包括设备费安装自备空调机200元／台不包括设备费风机盘管保养50元／台煤气灶具维修材料费＋人工费工时费：12元／小时工程角线安装20元／米煤气采暖器维修材料费＋人工费工时费：12元／小时其它绿植租摆服务面议送餐服务8-20元／份送水服务10—15元/桶中文打印A45元/张英文打印A43元/张 |复印A32元/张A41.5元/张B51元/张类别项目收费标准备注其他塑封A38元/张A45元/张B53元/张洗衣服务领带8元衬衫10元西服上衣20元马夹15元裢子12元裙子12元棉大衣35元皮大衣180元皮夹克140元物业管理费收费标准明细------年----月----日至------年----月----日有效项目单位标准（元）交付日期结算周期管理费元/建筑平方米/月首期管理费于签署本合同的同时支付，此后于每月的5日前交下一个月的管理费。1次/月保证金元/建筑平方米相当于3个月的管理费签署本合同时或甲方通知的时间。 |供暖费元/建筑平方米/供暖季首期供暖费于签署本合同的同时支付，此后于每年11月01日前支付下一个供暖季的供暖费。1次/年供冷费元/建筑平方米/供冷季首期空调费于签署本合同的同时支付，此后于每年06月01日前支付下一个供冷季的空调费。1次/年注：1．每年供暖季乙方供暖日期不晚于11月15日，停暖日期不早于3月15日，供暖出风口温度以国家制定的相关标准为准2．每年供冷季乙方供冷日期不晚于6月15日，停冷日期不早于9月15日，供冷出风口温度以国家制定的相关标准为准。各项收费标准一览表序号内容收费标准备注1管理费押金相等于三个月的物业管理费可转名及不发还2管理费上期相等于一个月的物业管理费不发还3管理维修基金购房款的2%可转名及不发还4物业管理费（公寓）￥？平方米（建筑面积）/月按管理维修公约规定5物业管理费（底商）￥？平方米（建筑面积）/月6入住办理手续费￥？户不发还7供暖费（底商）￥？平方米（建筑面积）/年不发还8空调费（底商）￥？平方米（建筑面积）/年不发还9装修押金（公寓）￥？单元发还10装修管理费￥？平方米（建筑面积）/日不发还11装修人员出入证￥？/个其中？押金？工本费押金发还12灭火器租用费用￥？/个其中？元押金？元租金押金发还 |13地下停车位费用￥？/位/月不发还14地下停车位管理费￥？/位/月不发还15地面临时停车费￥？/位/每小时不发还16地下临时停车费￥？/位/每小时不发还17电话初装费￥？/部两部以上（含第二部）￥？/部根据电话局规定18有线电视开户费（公寓）￥？/户19水表卡（公寓）￥？/张根据卡内存水字数20电表卡（公寓）￥？/张根据卡内存电度数21煤气卡（公寓）￥？/张22户门磁卡（公寓）￥？/张23车位磁卡￥？/张装修期间加班申请表业主名称：楼层/房间：事由：加班时间：由年月日至年月日由时至时装修公司/业户签署及盖章：以下由物业公司填写管业部：不批准/批准： |原因：审批人（签字）：日期：年月日保卫部：不批准/批准：原因：审批人（签字）：日期：年月日总经理意见及签字：日期：年月日注：一切装修加班申请须24小时前向物业公司递交申请表，经物业公司书面批准后方可进行。业主档案目录表房间号码：业主名称：负责人：联系人：联系电话：传真：厦外通讯地址：邮编：业主正式进驻时间：年月日赠送礼品：房间面积：建筑m2物业管理费收取标准：元／月．建筑平米物业管理费押金（）个月：元物业管理收取金额：元／月序号文件编号文件内容页数份数存档日期备注 |业主档案目录附页序号文件编号文件内容页数份数存档日期备注 |序号合同号房号业主姓名本人已收到业主签字日期备注1资料＿份，礼品＿份2资料＿份，礼品＿份3资料＿份，礼品＿份4资料＿份，礼品＿份5资料＿份，礼品＿份6资料＿份，礼品＿份7资料＿份，礼品＿份8资料＿份，礼品＿份9资料＿份，礼品＿份10资料＿份，礼品＿份11资料＿份，礼品＿份客户签到表 | |业主联络资料登记表序号内容1单元位置：座层单元照片2业主详细资料：通讯地址：单位电话：传真：住宅电话：手机：传呼：3紧急事故联系人：如遇紧急事故无法与本人取得联系时，可通过下列方式联络姓名：电话：手机：传呼：姓名：电话：手机：传呼：4公司成员或家族成员：称谓姓名性别出生日期民族籍贯身份证（暂住证）号码工作单位（学校）详细地址职务电话5房屋用途：业主身份证号码：入住通知书号码：6业主车辆车型：车号：颜色：车型：车号：颜色： |装修审批单编号：管业部用户名称：装修资料序号资料名称份数收到单元号码建筑面积1装修协议书3份业主2业主(使用人)装修施工申请表1份联系电话3装修施工全套图纸2套施工单位4装修公司营业执照副本复印件(加公章)1份负责人5装修公司企业资质证明复印件(加公章)1份联系电话6二次装修工程区域治安、消防承诺书1份施工人数7装修公司与业主的装修合同复印件1份开始施工年月日时分8施工人员身份证复印件(或暂住证)1套完成施工年月日时分9施工人员1寸照片各2张2套工程部收件时间：月日时分资料：□《装修审批单》－1份□《业主(使用人)装修施工申请表》－1份□装修施工图纸－2套□其他□同意□不同意工程部经理：保卫部收件时间：月日时分资料：□《装修审批单》－1份□《业主(使用人)装修施工申请表》－1份□装修施工图纸－2套□《二次装修工程区域沼安、消防承诺书》复印件－1份□施工人员身份证复印件、照片□同意□不同意□需报防火委保卫部经理： |总经理□同意□不同意年月日（第一联：工程部；第二联：施工单位；第三联：管业部；第四联：保卫部；第五联：业主）业主（使用人）装修施工申请表座单元地址填报时间：业主姓名联系电话装修公司名称装修公司联系电话装修负责人姓名其它联系方式现场负责人姓名其它联系方式申请装修内容（包括装修项目、范围、标准、时间及施工图纸等）1．地面做法2．墙面做法3．室内门窗4．天花做法5．厨房做法6．卫生间做法7．阳台做法 |8．给水管路做法9．电线管路做法10．暖气用电设备设备名称功率kw数量合计功率kw总功率说明1．装修增、改项目需另行申报，经物业公司工程部负责人对其设计施工方案批准后方可施工。2．本业主（使用人）和装修公司保证装修内容不超过以上范围、标准，并按期完成。严格遵守上海市政府的有关住宅装修管理法规及物业公司制订的管理规定。3．申请时如资料未备齐，限3日内备齐，否则该表自动失效。4．物业公司负责现场验收，如各系统管道无跑、冒、滴、漏现象，各排水管道及地漏排泄通畅，无堵塞现象，并无违章现象，则退证后方可退还装修责任保证金。5．本表复印后一式三份，物业公司执原件，复印件分别由业主、装修公各执一份。业主填报时间装修公司填报时间业主签名装修公司负责人签名 |备注：施工变更单施工单位：□工程部施工□外委单位施工□用户装修施工单位名称：负责人：施工性质：□施工延期□施工整改□公司内部施工施工时间：年月日时分开始－年月日时分结束□连续施工办理证件：□许可证：编号□施工证：人数影响范围：审批：施工方：管业部：保卫部：工程部：注：本变更单一式一联，由管业部留存。施工变更单施工单位：□工程部施工□外委单位施工□用户装修施工单位名称：负责人： |施工性质：□施工延期□施工整改□公司内部施工施工时间：年月日时分开始－年月日时分结束□连续施工办理证件：□许可证：编号□施工证：人数影响范围：审批：施工方：管业部：保卫部：工程部：注：本变更单一式一联，由管业部留存。验收申请表----------兹于年月日受理座号的装修验收申请。资料：□业主书面验收合格证明，并留存复印件。申请验收人：日期：年月日管业部经办人：日期：年月日－＊－＊－＊－＊－＊－＊－＊－＊－＊－＊－＊－＊－＊－＊－＊－＊－（以下内容为验收后的通知记录）----------物业公司于年月日通知座号装修验收：□合格□不合格业主联系人：先生／女士施工方联系人：先生／女士管业部经办人：日期：年月日# |验收申请回执----------物业公司兹于年月日受理座号的装修验收申请，将于三日后通知业主及施工单位验收结果。申请验收人：日期：年月日管业部经办人：日期：年月日 |电梯前室设施自检表座楼层项目应有实有实缺损坏缺损原因备注安全指示灯东西东西东西东西消防栓东西东西东西东西电梯门东西东西东西东西电梯外呼板东西东西东西东西弱电检查口东西东西东西东西消防排烟口东西东西东西东西盲板东西东西东西东西筒灯东西东西东西东西前室照明开关东西东西东西东西地面东西东西东西东西墙面东西东西东西东西天花东西东西东西东西其它东西东西东西东西检查人：日期：年月日 |物业管理费用应收表年月序号业主名称单元号码收费面积入住时间管理费合计车位费租线费市话费长话费空调费供暖费维修费有偿服务费其他合计备注费用发生日期制表人：审核人：部门经理：总经理： |公共走道设施自检表座楼层项目应有实有实缺损坏缺损原因备注安全指示灯电表箱吊灯烟感消防手动报警器声控开关消防栓地面墙面天花竖井门防火门闭门器盲板火警通信电话消防广播消防排烟口走道灯照明开关走道地面筒灯检查人：日期：年月日 |公共区域巡查记录表巡查日期：巡查地点巡查时间巡查内容处理情况地面墙面顶棚筒灯吊灯安指灯声控盲板消防栓手报烟感弱电检查机房门消防广播排烟口指示标牌垃圾桶防火门电梯内楼梯护栏走道灯电梯外呼检查人员：主管审核及签字：经理审核及签字：总经理意见及签字：备注：良好A，不合格B，极差C，有损坏D（并备明）。 |二次装修巡查记录表巡查日期：年月日序号装修单元到达时间离开时间巡查内容其它改善通知书号消防批文装修许可证装修审批单灭火器动火证动火情况动火防预措施施工人员证件施工现场负责人现场人数施工场地秩序现场卫生现场烟头内部公共设施情况公共区域设施情况公共区域清洁情况整体状况12345678910检查人员：主管审核及签字：经理审阅及签字：总经理意见及签字：记录识别：有√无×妥当O良好A合格B不合格C极差D过期E有损坏G(并备明)不需要H，数量为数字记录。 |装修许可证业主/租户名称：施工单位名称：施工日期：施工现场负责人：施工时间：施工人数：许可证编号：签发人： |业主（使用人）入住通知单业主（使用人）姓名：房间号：管业部搬家公司名称：搬家车辆数量：搬家人员着装：统一□不统一□启迁地点：启迁时间：时分预计到厦时间：年月日时分需要电梯：□是□否开梯时间：时分至时分预留车位：□是□否预留车位地上：个；地下：个加派保安：□是□否加派名，分别设在：入室保洁：□是□否保洁内容（另签协议）：接通水电：□是□否于年月日始接通水、电、气其他记录人：记录时间：工程部接单时间：年月日时分接单人：电梯使用情况：□是□否可以为业主开通专用电梯不同意原因：电梯编号：安排开梯人：接通水电情况：□是□否可以为业主接通水、电、气同意：于月日始接通；不同意原因：其他工程部经办人：部门经理：保卫部接单时间：年月日时分接单人：加派保安：□是□否加派保安名协助物品保卫工作预留车位：□是□否预留车位个，分别是＃、＃、＃其他保卫部经办人：部门经理：综合部接单时间：年月日时分接单人：准备物资：□指示牌个；□花篮个；□其他总经理管业部接单时间：年月日时分接单人：□通知业主入住搬家的准备工作就绪，可以于年月日正式入住业主（使用人）有无其他意见：经办人：部门经理： |装修入住通知兹有＿＿＿＿＿单元＿＿＿＿＿＿＿＿＿业主（面积：）前往贵司办理装修手续，请贵请予以承办，并核实收取以下款项：1．□电话：＿＿＿条2．□车位：＿＿＿个3．□有线电视：＿＿＿＿户4．□水表卡：＿＿＿＿张5．□电表卡：＿＿＿＿张6．□煤气卡：＿＿＿＿张7．□车位磁卡：＿＿＿＿张8．□户门磁卡：＿＿＿＿张----------销售部签署及盖章：＿＿年＿＿月＿＿日 |二次装修施工用电申请表座单元日期：业主名称用电负责人电话施工单位名称联系人电话施工期限配电箱表底数电动工具名称数量额定功率额定电压备注物业主管：申请人： |保洁运作手册第一章组织机构及岗位职责一、组织机构图（保洁公司）驻场主管1名中班9名早班10名（一）人员安排共计：19名1．驻场主管：1名2．公共区域保洁员：18名其中：（1）A栋：3名早班（7：00—14：00）中班3名（13：00—20：00）（2）B栋：3名早班（7：00—14：00）中班3名（13：00—20：00）（3）餐厅：1名早班（7：00—14：00）中班1名（13：00—20：00）（4）车场：1名早班（7：00—14：00）中班1名（13：00—20：00）（5）机动班：1名（6）仓库保管员：1名注：以上人员安排可根据实际工作情况进行调整。二、保洁工作岗位职责（一）驻场主管职责负责所辖项目区域内保洁工作的全面管理，具体职责如下：1． |负责所辖项目内保洁工作人员及工作安排，落实清洁项目承包合同规定的各项清洁工作职责。1．制定整体保洁工作的月、周、日计划。负责日常清洁工作日报、周报、月报工作。2．负责保洁工作所需工具、物品的计划、申领与安排使用。负责日常清洁工作用工具、机械、药液等的领取、换发、配比、检验等工作，并指导员工正确操作要领，步骤，控制物料损耗。3．负责与甲方物业公司进行工作沟通与协调。4．负责定期向公司总经理汇报现场保洁工作状况。5．负责具体监督落实各项日常工作安排。及时发现和纠正不符合要求的各项日常工作，落实“勤检查，严督促”的工作规定。6．每天检查员工出勤，上下班情况，检查员工仪表仪容、劳动纪律及工作质量达标情况。负责对保洁员工工作效率及服务水平的考评。（二）保洁员的岗位职责1．保洁员工在驻场经理、领班的领导下，负责各项清洁工作具体实操，认真完成领班及驻场经理安排的各项日常工作及各项临时性工作任务。2．认真保管好自己所领取、使用的清洁机械设备、工具和物品，严禁滥用、乱用，注意增效节资。3．负责做好所属区域日清、周清、月清，定期清洁工作，保证质量达标。4．严格遵守公司各项规章制度。5．积极参加业务培训，努力提高专业水平和自身素质。6．完成驻场经理、领班交办的其他工作。（三）清洁部仓库保管的岗位职责1．负责清机械、工具、物料的保管和按计划发放并做好记录，熟知其用途。2．每日对出入库的工具物料进行清点。3．员工领取物料，保管员先问用途，再合理的给予适量物料，并做好记录。4 |．负责清理保管仓库物品及卫生，检查机械是否完好，如有问题及时向驻场经理汇报。5．负责每月物料的盘点及下月物料采购计划的建议，填写报表，呈报驻经理审核。6．负责库房钥匙的保管工作，概不外借。7．负责主管交办的其他工作。第二章清洁工作管理范围一、工作范围及内容1．楼外保洁：门前三包，前后庭院（含灯具），标牌，花池，草坪浇水等。2．楼内保洁：总经理室及各部门办公室，物业办公区，灯具，玻璃，开水间，门窗，大厅，地下室，地面，裸露管线，地面找蜡，卫生间，电梯，步行梯，停车场，消防箱，廊道，住户门外侧，各种标志牌，指示（引）牌及其他所有公共区域。3．开荒。第三章保洁人员行为规范大厦的每一位员工都代表大厦的形象，大厦清洁公司应不断对员工进行培训、教育。使全体员工时刻注意自己仪容仪表和行为规范，严格遵守劳动纪律和各项制度，以优良的服务和工作成绩，取得客户对大厦的好评。第四章行为规范（见《员工手册》）一、行为规范二、仪容仪表三、文明礼貌 |第五章服务用语您好！早晨好！对不起，现在×××不能用，请稍等一会儿，好吗？小心路滑，请留心！请您这边走！您先请！（电梯上）谢谢，不用客气！您走好，再见！再见！对不起，现在可以为您做清洁吗？如果您有什么需要可以与管业部联系或直接给我们打电话，我们会马上给您提供服务。没问题，我们马上帮您把这清理干净。对不起先生，请您不要往卫生间纸篓中扔烟头，这样容易引起火灾。你好，小姐/先生，您需要帮助吗？对不起，×××机器已坏，工程部在全力修理，希望您理解，真对不起，给您带来那么多不便。第六章基本工作方法一、扫帚的用法（一）操作要领：1．用一只手的拇指按在扫把的端上（即便于用力，又可防止扫把碰撞家具），并用其他四指把握住，另一只手则在下方（30-40公分处握住）。2．上身向前微探，但不可太弯曲，要取不易疲劳的自然姿势。3 |．室内地面多用可转动毛厕式扫帚按扫，扫帚不离地面，移动扫把时，稍用臂力往下压（即要把灰尘，垃圾扫净，又要防止腾起灰尘），地面灰尘多时，每扫一下，应在地上墩一墩，以拍除沾在扫帚端的灰尘及垃圾。4．为了避免踩踏垃圾，不断向前清扫。从狭窄处向宽广处清扫，从边角向中央清扫。5．室内清扫时，原则上由里面开始向门口清扫。6．清扫楼梯时，站在下一阶，从左右两端往中央集中然后再往前去。7．随时集中垃圾，将其扫入簸箕，不要总是推着垃圾灰尘往前去。（二）作业注意事项1．一定要清扫干净，不可留下未扫去的垃圾、灰尘。不可在地面上留下扫帚痕迹，特别是扫入簸箕时，不要留下未扫去的垃圾和灰尘。2．帚毛容易沾附棉状尘，应经常用毛刷子或毛梳子等工具，将其除去。3．经常清洗帚毛，使帚毛保持清洁、平直。1．地面上粘着口香粮等污垢时，要及时用小铲刀等工具除去，并用墩布擦净。二、抹布的用法（一）用抹布擦拭的各种方法1．干擦：用于高档漆面、铜面、不锈钢面的地方。2．半干擦：对于不宜经常湿擦的表面，用干擦又难以擦净的，可用半湿半干的抹布擦拭。3．油处理抹布法：用少量石油类的油浸处理后的抹布叫油处理抹布。4．水擦：在去除建筑材料及家具表面的灰尘、污垢时，广泛运用水擦，或叫湿擦。5．加清洁剂擦拭：为去除不易溶于水中，含有油脂的污垢，可用抹布沾上清洁剂后擦拭。擦拭后应再用洗净的抹布，擦去清洁剂成分。（二）抹布的使用原则1．抹布以选用柔软、吸水性强、较厚实的棉帛制毛布较为理想，使用时将毛巾折3次，叠成8层正好比手掌稍大一点。2．3折后，叠成8层的毛巾，一层用脏后，再用另一面，16 |层面全脏后，洗净拧干再用，不可用脏抹布反复擦拭，否则会损伤被擦物的表面。3．将作业所需的数条抹布拧干备用，可提高工作效率。4．擦拭一般家具的，擦拭饮食用具的抹布，擦拭卫生间的抹布等，必须严格分别使用。5．擦拭时应从右至左（或左至右）、先上后下，将被擦物全部均匀擦遍，不要落下边角，不要漏擦。6．有些污垢用一般抹布擦不掉，可用百洁布或刷子等特殊工具予以去除。三、拖布的用法拖布不仅是擦洗工具，还用于在地面上涂清洗剂，保护剂等液体，这里主介绍拖布的主要功能。（一）用拖布擦的各种方法1．干拖：用干拖布擦拭地面叫做“干拖”。主要用于擦亮地面或擦去地面的水迹。2．半干拖：用半湿半干的拖擦拭地面叫做“半干拖”。即可除去地面上的灰尘，污垢，又可不使地面失去光亮，具有不次于下述“控尘法”的效果。3．控尘法：将极少量的石油类牵尘油渗入拖布，用这种拖布拖擦地面叫控尘法。4．水拖：将拖布浸湿后拖擦地面叫“水拖”。主要用于清除附着在地面上的泥和污垢。5．加清洁剂拖擦：为去除不易混水中，含有油脂的污垢，需用拖布沾上清洁剂，拖擦后应用清水将剩余的清洁剂成分洗净、擦干。（二）拖布的操作要领1．与扫帚把握法相同，即用一只手的大拇指放在把顶端并握住，另一只握住下方30-40公分处。2．姿势要自然。3．原则上应左右挥动，使擦痕是横向一字型。四、推尘 |（一）检查最后一次使用过的尘推是否干净。（二）检查尘推毛毡是否洁净干爽，转环是否工作正常。（三）将尘推置于地面，位于自身人体的正前方。（四）确保尘推的手柄处于你身体正中的位置，使之易于操作，轻轻按压动，一边走一边使尘推向前推动。（五）按笔直的一行推动尘推直到地板的尽头处，然后推转尘，转过身子向相反方向运行，确保转向时转环的运动受体由左而右地带动身子向相反方向运行，确保转向时转环的运动受体由左而右地带动和控制，使尘粒物始终依附在尘推的毛毡上。（六）依上述方法继续、循环操作，直到地板全面推及并完成除尘工作。（七）最后清洁一下边角及墙沿等尘推难以达及的地方。第七章工作程序及标准一、电梯的清洁（一）用电梯控制钥匙将电梯停住（由电梯专业工程师负责）。（二）用干净的尘布清洁电梯内部的金属表面并使用不锈钢保养剂对电梯内部表面上光。（三）用一块湿布配合全能快活清洁剂对电梯内金属表面及按键控制部分进行清洁。（四）对电梯间地毯吸尘并局部刷洗污渍，清扫地拖及用地布擦干净地板。（五）将电梯轨道内杂物垃圾清除掉，达到彻底清洁的效果。（六）用一块洁净的湿布擦拭电梯的门。（七）用湿布配合全能快活剂对电梯内按键部门进行清洁。（八）将电梯内控制钥匙还回。二、公共区域及消防楼梯间的清洁（一）每日清扫地板。（二）每日进行地板的湿拖。（三）彻底地擦洗地板，至少每星期进行一次。 |（四）彻底清洁墙面，每星期一次。（五）高处清扫天花每月进行一次。（六）每日清洁、擦拭各层楼梯扶手。（七）每日清洁工作间、楼梯间及阶梯。三、硬地板的清洁（一）用扫帚和尘拖清除掉小碎块垃圾及污尘。（二）用油灰力铲清地面粘性物体，如：油漆、涂料、香口胶、胶水等。（三）用拖布将遗下脏乱、污物清除掉。（四）用湿拖布配以全能清洁剂（稀释过）清除掉顽固的堆积污渍，再过以清水，彻底清洁干净。（五）地板清洁完毕而未干之前，摆出“地面未干”警示牌，谨防路人失足滑倒。四、硬地面的清洗（一）楼内的硬地面主要是人造大理石，所以清洁方法比较简单。步骤：1．配制药水将非凡中性清洁剂，以1：5比例稀释。2．彻底清洗将稀释后药剂，倒入打磨机的水箱中，配合硬地刷清洗。3．吸水用吸水机将硬水地面上的水，彻底吸干净。4．风干地面（二）清洗硬地时，必须注意两点：1．禁止使用酸性清洁剂（END-BAC）2．因为（END-BAC）与大理石主要成分为碳酸钙（CaCO3）起化学作用，使石材表面失去韧性及腐蚀石材表面。3．禁止使用粗糙东西（黑盘）磨擦，因为它会令大理石表面永久磨损。五、不锈钢上光及保养（一）用一块干净的抹布倒上一些要求使用的清洁剂。 |（二）将清洁液涂到金属器物表面，用一点力擦拭。（三）停手数分钟，令清洁剂稍干，变成一层薄雾状。（四）用一块干的洁净布片，将金属器物表面打擦光亮。六、公共区域的垃圾收取及清洁（一）将装满垃圾的塑料袋由堆放处撤出，装入垃圾袋。（二）向下震动塑料袋使垃圾压实，并确保无玻璃及瓶子留存在袋子内。（三）如果有玻璃物品残留在塑料袋内应立即取出。（四）扎紧塑料袋的封口，放入垃圾车。（五）送出社区至垃圾站。七、杀虫与防疫处理社区提供给住户舒适、安静、洁静的生活场所，为使住户满意，清洁卫生尤为重要，要使之达到一定水准，杀虫、防虫工作不可忽视，日常保护性的预防是很重要的，所以要保证社区一月进行一次杀虫工作。杀虫、防虫工作可分三个类别进行：（一）爬行类昆虫：一般指蟑螂处理方法：把持久力强的杀虫剂有效地喷在蟑螂易出没的地方和一些掩蔽的地方，即各层垃圾堆放地、防火楼梯、地下办公区，同样处理方法适用于蚂蚁、蜘蛛等。（二）齿类：指老鼠处理办法：在老鼠出没的地方投放老鼠药，引诱后加以消灭。（三）飞行类：如蚊子、苍蝇处理方法：1．在一些有蚊虫、苍蝇滋生的地方喷洒杀虫药；2．及时处理污水、垃圾及苍蝇、蚊虫容易滋生的地方；3．经常使用喷雾杀虫剂。除上述工作外，最好每年请专业杀虫公司进行彻底杀虫一次。八、各区域清洁标准（一）门厅1．绿色植物（如有）：每日彻底擦尘一次 |标准：（1）树叶上无灰尘，无枯萎黄叶，无虫害；（2）花盆中无杂物、纸团、烟头等；（3）花盆边角及花盆座无灰尘，保持洁亮；（4）如花木长势差，要及时更换；（5）经常巡视保持花盆中及附近区域无杂物、纸张、烟头。2．硬地面：每星期彻底清洗三次清洗标准：（1）彻底清洁，门厅硬地，每日遗留死角特别是墙角；（2）硬地面无尘、洁亮。日常维护：每日尘推若干次，始终保持地面的洁亮，无尘、无脚印、烟蒂。3．门厅设施（1）每日彻底擦尘若干次，随时保持洁净并且固定位置始终一致。（2）检查设施是否运转正常，发生故障随时报告，保证设施一切使用正常，如：照明、门及其它。4．玻璃门每日彻底刮拭玻璃一次，使之光静、明亮，无手印，无杂乱痕迹。5．门厅出入口每日清洁若干次，保持出入口无垃圾，随时保持其干净状态及无堵塞，畅通状态。6．电梯门每日大清洁一次并不锈钢保养一次，使其光亮、无尘、无手印，同时不能有擦拭后的杂乱痕迹，随时用干布擦拭，保持其干净状态。7．垃圾筒（如有）每日彻底清洁二次，使其内无垃圾且外表干净、明亮，随时检查，保证垃圾不能超过桶的1/3处，并且外表干净、明亮。8．门厅整体环境基本标准：硬地面保持洁净、无痰渍、污渍、烟蒂、灰尘堆积，灯光照明及其设施使用状态正常无灰尘，花木摆放及生长正常，出入口畅通洁静。 |九．公共设施（一）电梯（1）每日湿拖电梯硬质地面，保证清洁后地面达到无灰堆积、毛发杂物状态。（2）对地面随时去渍，一般情况下污渍斑点超过5公分随时清洁。（3）电梯内四壁金属清洁后无手印、杂质及擦拭后痕迹。（4）轨道内无石子、灰尘堆积且金属表面光泽。（5）电梯内设施，如按键、照明、排风、使用状态正常。（二）楼层1．楼层走廊环境卫生的清洁（1）地面保持无杂物、纸屑及其它污渍；（2）楼层电梯间内无杂物、纸屑及其它污渍；（3）踢脚抹尘彻底，死角无灰尘、杂物堆积；（4）金属压条光亮；（5）防火门无水印、灰尘、门锁使用正常；（6）走廊设施，如照明、消防设施等抹尘无灰尘；（7）空气环境清新无异味。2．走廊硬质墙面清洁（1）墙面无损坏、污渍；（2）硬质墙面抹尘，无灰尘。（三）外围及停车场1．外围的清扫冲洗及巡视标准（1）随时清扫垃圾，保持地面堆积无灰尘、烟蒂等杂物；（2）每隔十五至十二分钟对外围清洁区域巡视清扫；（3）每周三—四次冲洗车库硬地，保证清洁后地面、洁净，光亮无污渍；（4）擦拭外围栅栏及其它设施，并保证无灰尘、积土及蛛网；（5）绿化地带无灰尘、烟蒂等杂物。2．车道出入口（1）每日早干、湿、湿水清扫三次；（2）随时保证车道两边地面清洁达到无杂物、垃圾、纸屑、畅通状态； |（3）随时对车道出入口设施抹尘。3．停车场（1）每日早、午、晚清扫、清送垃圾，保证车位地面无垃圾、杂物及尘土堆积；（2）保持车位线的清洁及线道清晰；（3）垃圾堆放处当天垃圾当日清运，不可过夜存放；（4）随时保持车库四周设施的运转正常及无尘堆积；（5）每日至少一次投放鼠饵，进行鼠害消杀，达到控制。日常保洁工作内容、要求及检验标准作业区域工作内容次数检验标准每日每周每半月每月每季电梯大堂及门厅推擦地面★无垃圾、灰尘、无脚印清洗地面★1光亮、无污迹、无水迹石材地面打蜡养护1洁净、光亮擦拭玻璃门、暖气罩、消防栓1明亮、无指印、无灰尘擦拭玻璃幕1明亮、无指印擦拭墙壁及装饰物、门2洁净、无污迹擦拭前台及水牌、公告栏★洁净、无污迹、无手印清理花盆★无垃圾、灰尘清垃圾筒2垃圾不超1/2，无污迹、水迹墙壁灯饰1无污迹、水迹电梯门套及门2洁净、无指印 |大堂地垫(吸尘)1无杂物电梯轿箱不锈钢门及墙壁(包括玻璃)及按钮板4无污迹、水迹及手指印上不锈钢保护剂2无污迹及手指印，有光泽清扫地面★无垃圾、水迹天花板1无灰尘、污迹清理电梯沟槽1洁净、无杂物电梯厅推擦地面4无灰尘、污渍擦拭墙壁、饰物及门1洁净、无污渍电梯门套及门2无污渍及手指印擦拭玻璃窗及窗框1洁净、光亮清洁天花1无污渍、水迹擦拭灯筒及消防指示灯1洁净、无明显污迹轿厢地面吸尘3无污迹、无水迹轿厢壁擦拭抛光★无灰尘、水迹、污渍空调风口1楼梯清扫地面2无垃圾及污迹清洁扶手、窗台及消防指示灯2洁净、无明显污迹清洁地面2无污渍、水迹清洁玻璃窗1无污渍、水迹清洁防火门2洁净、无污迹走清洁地面1洁净、无垃圾 |廊区域擦拭门、消防栓及消防设备1无灰尘、污迹擦拭灯栅及消防指示灯1无灰尘、水渍空调风口1无灰尘、水渍防火楼梯门厅1无垃圾及污渍地面推尘★无灰尘、垃圾地面清洗1无污渍、水迹踢脚线1无灰尘、污迹擦拭门1无灰尘、污迹控制开关面板4无灰尘、污迹餐厅清扫地面2洁净、无污迹清洗地面1洁净、无污迹擦拭餐桌椅★无灰尘、污迹玻璃清洁1洁净、光亮外围清扫地面★无垃圾、杂物、无油迹、污迹擦拭门★洁净、明亮掸擦标志牌1洁净、无污迹橱窗外窗台★洁净外窗台石材★无明显污迹垃圾清倒4无垃圾外冒垃圾筒清洁4无明显污迹清除油渍1无污渍外围车场绿地周围垃圾清理及门前三包范围★无垃圾、杂物 |护栏、灯具、石柱及雨棚1无垃圾及污渍天台清扫地面1无垃圾及污迹清洁玻璃幕及灯具1光亮、洁净冲洗地面1洁净、无污迹垃圾房垃圾房消毒1擦拭低位墙身1洁净、无污迹垃圾房清洁指示牌2洁净、无污迹部分清洗墙壁1洁净清洗地面1洁净清洗内墙1洁净清扫地面★无垃圾、杂物车场擦拭地面1洁净、无污迹擦拭停车线1洁净擦拭指示牌2洁净卫生间清洗地面1洁净、无污迹擦拭地面4无污渍、水迹冲洗便池4洁净擦拭洗手盆4无污渍、水迹擦拭洗手盆龙头4无污渍、水迹擦拭镜面★无污渍、水迹 |擦拭小便盆(男)★无污渍、水迹擦拭隔板2无污渍、水迹清倒垃圾筒4手纸不超1/2补充卫生纸及洗手液2擦拭门、窗及低位墙壁、门框★洁净、无污迹灯筒1无灰尘空调风出口1无灰尘会议室及多功能厅清洁地面2无垃圾、杂物擦拭会议桌椅2无灰尘、无污迹擦拭玻璃1洁净、光亮地毯吸尘1洁净地毯清洗1洁净、无污迹清倒纸篓2擦拭门及窗台1洁净、无污迹擦拭低位墙身1洁净擦拭照明设施1无污迹及附着物擦拭空调出风口1无污迹及附着物清洗烟灰缸2——协助清理在任何公共地方内发现之老鼠或其他动物尸体；——预防水浸工作；——清理因其他意外引致之积水与垃圾。★为经常巡视 |保卫部运作手册一、保卫部架构图保卫部经理1人文秘1人保卫主管1人外保队长中控领班监控领班1人1人1人保安员值机员值机员车场收费员车场管理员21人6人6人4人6人正式人员：17人保安公司：22人临时工：10人二、保卫部各级岗位职责(一)保卫部经理岗位职责职位：部门经理直接上级：总经理直接下级：主管岗位描述： |负责整个大厦的保安及消防工作，制定有关大厦各项安全工作计划，制定本部门内部各项规章制度、奖惩条例、培训方案。监督、管理大厦保安及中控中心的运作，与政府相关部门定期联络。岗位职责：1.主持、领导保卫部全面工作，坚决执行总经理的命令。2.协助总经理及公安相关制定大厦整体保卫工作计划，及保安人员的编制。3.熟悉治安、消防各岗位的职责、任务、工作要求、考核标准，掌握辖区内保安工作的规律特点，加强重点岗位的安全防范。4.制定部门各项工作程序，并监管其执行情况。5.协助综合部对保安人员进行招聘、培训。6.联络大厦业主、客户、了解、解决客户投诉有关安全方面的问题，并迅速制定整改计划，教育全体人员，起到防微杜渐的作用。7.定期向总经理汇报有关大厦安全、消防工作情况并提出整改报告。8.协调、配合其它部门解决有关大厦安全方面所有问题，并提供相关咨询。9.负责制定部门费用计划预算与报销。10.如遇有关安全、消防方面的紧急突发事件发生时，负责处理现场工作，应在知情后第一时间到达现场，关键时刻起带头作用。11.组织召开部门工作会议，每周不少于一次。12.作好部门每月的学习、工作、训练计划。13.经常检查各岗工作，零点后夜查，每两周不得少于一次。14.带领保安人员配合其它部门做好管理工作，制止、纠正各违章行为。15.配合相关部门为各期业主、租户、施工方的进入，提供咨询或建议。16.完成上级领交办的其它临时性任务。(二)保卫部主管岗位职责职位：保卫部主管直接上级：保卫部经理 |直接下级：保卫部领班岗位职责：1.协助部门经理做好大厦的安全、消防工作。2.掌握要害部位及易发案部位的人、财、物的基本情况，并依据实际情况制定、落实安全防范措施。3.管理检查中控室的日常工作，制定各项检查制度。4.监督、检查领班的工作，及时发现妥善处理工作中出现的问题。5.规划大厦内车场的建设与路线。6.制定保安人员巡视的方式、路线、时间并检查巡视记录。7.中控室各项规章制度的落实、检查设备运行情况。8.检查监控探头的监控范围，掌握可视对讲及门禁系统的开通情况。9.依据培训方案制定培训计划，监督、落实培训内容，检查培训效果。10.了解掌握消防设施的运行工作情况，督促有关部门管理，维保好消防器材，使之处于良好的战备状态。11.负责对员工进行防火知识教育，做好各项消防安全工作。12.建立防火“三档一薄”，完成消防局布置的各项工作。13.在紧急突发事件中，协助经理做好现场工作。14.完成经理交办的其它工作。(三)保卫部内勤文秘岗位职责职位：文秘直接上级：部门经理岗位职责：1.负责大厦业主内保档案管理工作，所有资料必须保密，未经许可不得向任何人泄露，坚持保密守则。2.负责向保卫部经理及主管提供各种统计资料。3.内部文件的管理、归档、传递、收发。4.接待业主来访或投诉，及时向经理汇报，并记录备案。5.保管备用钥匙。6.办公用品、劳保用品的领取、发放。 |1.保管保卫部罚款并及时与财务部清结。2.负责外来施工单位及其它人员的进场手续讲解办理，制作临时出入证、车证及其它证件，并进行统计发放。3.统计部门考勤。4.制定各类部门内部使用的报表，收集、保管重要表格。5.完成经理及主管交办的其它工作。(四)外保队长职责职位：外保队长直接上级：部门经理、主管协管直接下级：保安员岗位职责：1.遵守大厦及保卫部的各项规章制度。2.服从保卫部经理的领导，认真完成保卫部布置的各项保安工作任务，全面管理外保队伍。3.定期向保卫部经理及主管汇报外保工作情况，听取保卫部对外保工作的要求指示，负责传达与组织实施。4.熟悉各岗位职责任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的保安工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范。5.定期对外保工作进行总结，写出外保工作报告上报保卫部。6.遇有安全、消防方面的事故发生，按保卫部布置完成保安工作。7.及时发现外保工作中的漏洞及隐患，并提交整改建议。8.经常检查各岗工作情况，夜间零点后查岗每周不得少于两次。9.外出工作时须提前向保卫部申请说明，以便于工作安排。10.负责全队人员的内务管理及军事训练，带领保安员出操。11.完成保卫部交办的临时工作任务。(五)外保队员职责直接上级：外保队长岗位职责：1.熟知岗位工作内容，大厦管理制度及应急措施。 |1.了解大厦及周边地形地物、治安情况及业主简单情况。2.当值期间未经许可不得撤离岗位。3.严格按照大厦规定程序处理紧急突发事件。4.积极配合卫生、绿化、维修等其它服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的问题向总值班室或领班报告（制止违章要先敬礼）。5.填写与发手事件相关的各类表格，登记准确、完整。6.熟知大厦内重点设备的部位及所有消防设备的摆放地点，可熟练操作并做到一专多能。7.服从领导听从指挥，做到令行即止遇事要及时上报。8.严格遵守国家法令、法规，做到依法办事。9.坚持原则、是非分明、勇于献身、敢于同违法犯罪行为作斗争。10.认真完成保卫部及外保队长交办的各项临时任务。11.不断增加服务意识，注意对外形象、风纪。严格执法、不徇私情，在员工中起表率作用。(六)消防中控室岗位职责1、严格执行各项规章制度及工作程序。2、保证火灾报警、灭火系统的正常工作。3、接到火灾报警信号或通知时，及时通知有关人员赶到现场，查看报警原因。4、对消防设备定期测试、清扫保养工作。5、检查落实完成探头移位，调试安装等工作，并及时上报。6、巡视发现消防设备的故障及时通知工程部并做详细记录。7、发现情况要及时报告，严禁扣压情况，擅自做处理。8、负责做好交接班手续，对上级布置的工作重点要详细记录并交接清楚。(七)大堂岗岗位职责所有人员须凭物业管理部统一核发的出入证据进入本大厦，并主动向保安人员示证，配合其检查工作。 |访客须向接待人员讲明其访问单元、公司名称及接见人姓名，由接待人员负责与其所访问的人员进行联系、核实登记后方可进入。否则，保安人员有权谢绝其进入大厦。非工作时间需进入滞留大厦写字间的工作人员须提前到物业管理部办理登记手续，开具加班申请单，并严格按照申请单所注明的时间、人数进出大厦。如客人要进入公寓区访客，接待员应主动问清来访客人的姓名以及被访业主的房号和姓名，并用可视对讲系统与业主联系，待征得该业主同意后，方可放行。凡是节假日或每天以后，来往的客人一律进行登记，登记内容包括姓名、性别、证件号码、访问时间及客人签字等。访客结束后，将会见人签字的访客登记收回，交保卫部存档，公寓业主之访客须于前离开本大厦。携出物品需开具携物出门单，并配合保安人员的检查、核对工作。如出现携出物品与出门单不符者，保安人员将不予以放行。以后无特殊情况，不得运送大件物品（家具、电器等），如确需进出，须提前小时与物业管理部联系，以便合理安排。谢绝为客户存放、带转物品，防止发生以外。未经物业保卫部批准，严禁携带任何易燃、易爆及各类危险品进出大厦。严禁将私人饲养的动物（狗、猫等）进入大厦。推销人员及衣冠不整者，谢绝进入本大厦。(八)巡逻岗岗位职责1.熟悉巡逻区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品有移动等可疑情况，应立即查明报告。2.处理各类治安、消防突发事件，应将影响及损失控制在最小范围内。3.查验大厦内工作人员的有效证件（施工证、身份证、动火证、操作证、出门单等）。4.监督、检查大厦内设施现场的人员、卫生、环境情况，避免出现不安全隐患及事故。5.检查大厦内各消防检、防火走梯等部位有无杂物堆积、堵塞，一经发现，应立即告知其物主或清洁人员进行清除，确保大厦安全。6.检查电线线路（目视检查，禁止手动检查）和水管管道有无损坏，发现漏水（电）时应采取措施并及时上报。 |1.巡视中闻到异味，听到可疑声响，需立即查明情况并报告。2.注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位置或通知监控室人员以监视并及时报告。3.发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应即刻擒获。4.发现打架、吵闹、斗殴等行为时，要予以制止。5.发现火警时，立即组织扑灭，并迅速报警。6.发现可疑物品，要立即做安全处理，并报告有关部门。7.劝离物业范围内践踏草地、乱散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员。8.巡视保安各岗，协助处理疑难问题，认真填写巡视记录。(九)员工通道岗位职责1.文明礼貌站立服务严格检查进入大厦员工的证件，及来访人员、施工人员登记（要认真）。2.对未带证件者应将其部门、姓名及原因作详细记录并通知综合部。3.施工人员进场须持有保卫部发放的出入证，保安人员须核实施工的时间、地点、人数、携物等并予以记录，在同一施工区域施工的人员应统一进出。4.提高警惕、注意发现员工出入口附近的可疑人和物，禁止任何易燃易爆及其它危险品带入大厦。5.负责收取出门条及物品查验工作。6.保安人员要不徇私情，敢于管理，认真查验出门单生物品是否相符。7.工作期间不得传递私人电话，无关人员不得进入警卫室，电话不外借。8.值勤时不得看书、报、睡觉、脱岗及做与工作无关的任何事情。9.保管好警卫室内的一切物品，不得损坏、丢失，搞好室内卫生。三、保卫部各项规章管理制度(一)中控室交接班制度 |中控室交接班是保卫工作中的重要环节，为保证工作的完整性、连续性，特制定中控室交接班制度。所有人员必须严格遵守制度，做好交接班工作。1、交班人员应提前搞好室内环境卫生，做到机器设备表面干净整洁，桌椅台面清洁整齐无杂物。2、交班人员清点检查室内所有物品，并在交接时向接班人员说明物品情况。3、认真检查本班内的各种报警、故障、巡视检查及上级指示等工作记录是否全面准确、清晰整齐。4、接班人员应提前15分钟按规定着装，准时到岗。5、认真检查各类平时使用器材、工具资料是否齐备完好。6、接班人员认真核对交班人员打印记录和报警记录是否相符，各项记录是否完整。7、接班人员如有疑问，交班人员应认真、准确的回答接班人员提出的询问。8、以上各项合格后双方在交接记录及打印记录上签字。(二)警卫交接班制度1.每班人员应提前十五分钟到风开班前会，由领班布置当天工作。2.按规定着装整齐，检查个人仪容仪表及器械的佩带。3.准备接岗人员由本班领班检查上岗准备工作完成后，方可由本班次领班列队，呈齐步走到值勤岗哨。4.接岗人员到岗后，在距2—3米处，双方互相敬礼。5.交班人应主动向接班人讲明有无遗留问题或须下班跟进问题。6.当班人员发现的问题要及时处理，对不能移交给下班的事情要继续在岗处理完，接班人员应协助完成。接班人员要详细了解上一班执勤情况和本班应注意事项，应做到三明：上班情况明，本班接办的事情明，物品、器械清点明。7.接岗人员上岗后下班人员由领班按顺序齐步走带回，领班总结本班工作情况。8.交接时要做好记录并签名。(三)消防中控室管理制度1、所有当班人员应提前十五分钟换好工服佩带胸卡按时进入工作岗位。2、如接班人员因故不能准时到岗，当班人员应主动顺延工作时间，直到接班人员到岗或请示主管安排替班。中控室不得空岗或缺岗。 |3、值班员因故不能到岗时（包括倒休）须事先向主管及负责人讲明，经批准后方可执行。4、为保持良好的工作环境，任何人不得在中控室内存放个人物品。公用物品要存放整齐，每班要保持物品的清洁。5、要爱护机器设备，严禁私自拆卸和不按程序进入系统，严禁磕碰、损坏设备。6、中控室内严禁吸烟，不得接待宾客。7、非专职人员（领导视察除外），不得进入中控室。8、严禁非操作人员操作微机终端，若发生故障后果自负。9、值班人员严禁在中控室内睡觉、看书报、听收录音机或做与工作无关的任何事情。10、严禁在消防中控室内做一切与本职无关的事情。11、中控室内电话为火警应急之用，必须保持畅通，任何人员不得因私事占用。12、中控室内一切有关情况和文字资料属大厦内部保密范围，值班人员无权向他人传递和外借。要负责维护室内的消防器材和用具。13、严禁以任何理由脱岗或干与工作无关的事情，不得接受任何人委托或擅自修改设备程序。14、严格遵守员工手册中各项规章制度。15、严格交接班制度，认真填写工作记录，并负责转达上级的各项指示要求。(四)员通出入口管理规定1.内部员工、临时工、施工人员进出大厦必须走员工通道，进门时要主动出示员工证或临时出入证，验证后方可进入大厦。2.大厦员工不得穿大厦制服离开大厦。3.大厦员工不准在大厦内接待私人探访，不准携带亲友进入大厦参观。4.员工出门时应主动打开携带的包、货，接受警卫人员的检查。保安人员有权检验任何人携带出大厦的物品。5.携带大厦公物离开大厦必须向保安人员提交由部门签发的出门条。 |1.员工不得在员通出入口休息和逗留。2.凡来大厦联系业务的办公人员需填写《会客登记单》，方可进入，会客后应将有接待人签名的会客单交登记处。3.职工有不遵守上述规定者由保卫部报告综合部及有关部门予以处分。4.外单位施工人员进入大厦应遵守上述规定，在员通口佩带好出入证方可进入。5.保卫部警卫人员负责执行上述规定。(五)施工现场物品出入管理制度1．携物人须持本人有效证件到施工方保卫部门填写出门条。填写后的出门条应有施工单位负责人签字。2．携物人员执出门条须走货物专用通道，并由门卫检查与物品相符后方可运出工地。3．每班门卫将出门条汇总后交至施工方保卫部办公室。4．出门条存根留至施工方保卫部备案。5．出门条存根保留期限为一年。(六)无线对讲设备使用管理规定为加强无线对讲设备的管理，使其快捷、有效地工作，特制定管理规定如下：1．对讲设备使用部门要设专人管理收发，建立领用制度。2．对讲设备要随时进行保养，及时充电，使之处于良好的工作状态。3．使用人员应爱护配发的对讲设备，注意保管，出现丢失和损坏，应照价赔偿。4．在使用中如出现问题，不得私自拆卸、修理，应及时上报，并说明情况。5．使用物业公司统一规定的频道，(保卫一道，工程二道，物业三道)，未经允许，不得随意更换。6．不得占用频道讲与工作无关的事，严禁使用对讲设备聊天。7．听到呼叫后要及时回应，讲话简明扼要，注意通话语言的文明礼貌。8．在使用频道被占用时，不得随意插话，应礼貌谦让。9．以上规定自发布之日起执行。望各使用部门及使用人严格遵守。(七)仓库安全管理制度 |1．仓库管理人员必须严格执行物资的收、发、退、核制度，出入物资要有清单，按规定填写清楚，必须单物相符，对所保管的物品要经常进行安全检查，做到日清月结，严格出入库手续。2．对易燃、易爆危险品，要设专库保管，并要有安全防范措施，配备充足的有效消防器材。3．仓库内距照明线路50厘米内不准存放物品，物品码放的垛距、灯距、墙距、顶距要严格按消防法规执行。4．与仓库无关人员不得进入库内，库内严禁吸烟、动用明火，离开仓库要切断库内所有电源，并关窗、锁门，经查无损后方可离去。5．仓库门锁的钥匙要专人保管，不得丢失，库房的门、窗必须坚固可靠。稀有贵重物品，要在有防护设备的库（柜）里存放，并要有报警装置。6．贵重物品的存放，要有专人管理，严格坚持发、收、领、退、核登记制度，做到帐物相符，发现问题及时上报。(八)配电室安全管理规定配电室是大厦的重点要害部位，员工必须严格遵守各项有关规章制度，工作中不准擅离职守，及时了解设备的运行情况及有关注意事项，以确保各种机械设备的正常运转。1．工作人员要严格按照各项安全操作规程作业施工，原则上不带电作业、大修、中修，要拉闸挂牌，两人以上安全操作。2．值班人员必须坚守岗位。对机房要做到四勤（勤巡视、勤检查、勤听、勤看），发现问题及时解决，排除隐患，并及时上报，确保安全用电。3．机房在落实安全责任制时，应确定安全责任人和消防责任人，对机房内的消防安全设备设施、器材经常进行保养，使之处在良好状态。4．遇有重大节日、重要任务时，要提前对电器设备进行全面检查。如需要停电修理，必须事先通知有关用电单位，防止各类事故发生。5．严禁在配电室会客、接待亲友，外来参观者须征得有关部门同意，进出机房人员必须进行登记，严禁携带、存放易燃、易爆物品，发现问题及时上报和解决。 |(九)要害部位安全管理规定1．要害部位是指对大厦安全起决定作用和产生重大影响的部门或部位，要害部位的管理要认真贯彻“预防为主、确保重点、保障安全”方针努力做到防患于未然。2．要害部位的审定由大厦保卫部根据有关法规认定，经大厦研究批准，填写“要害部位保卫档案”后备案。3．要害部位的工作人员应由政治上可靠、作风正派、技术娴熟、责任心强的人担任，要害部位工作人员要相对稳定，须变更时应及时通知保卫部，对有不满情绪或其他原因有可能进行违法活动和危险迹象的要及时调离。4．要害部门要明确一名领导专门负责安全管理工作，根据实际情况，制定健全的岗位责任制以及防范措施和应急方案，做到职责清楚任务明确，措施得力，确实把安全工作置于日常工作的首位。5．对要害部位进行经常性的安全检查，检查情况要有详细记载，发现隐患，限期解决，一时难以解决的，要采取临时安全措施，并及时汇报。对易发生问题的部位，必须制定切实可行的应急方案，做到发生意外能及时补救，做好防范工作。6．值班人员要尽职尽责，坚守岗位，加强值班巡视，禁止无关人员入内，不准在要害部位会客、接待亲友，外来参观者需事先取得工程部、保卫部同意，并设专人陪同。7．如因违反有关规定和工作失职而造成重大损失影响的，对责任人视其情节轻重给予必要的处罚，构成渎职罪的由公安司法机关追究其刑事责任。(十)捡拾物品管理规定1．在大厦范围内任何人捡拾的财物都应主动送交保卫部处理。2．所有捡拾物品由保卫部封存，并指定专职人员对其进行统一管理。3．保卫部专职人员在接收捡拾物品时，应与拾物人共同对其进行清点、核对，按规定详细、完整地填写“物品捡拾/认领登记单”。4．为防止他人冒领失物，任何人不得以任何形式将物品特征或现金数目等具体情况泄漏他人。 |1．遗失物的保存期：贵重物品（价值1000元以上）为一年；一般物品为六个月，食物一般为一个月。逾期无人认领者，将上交大厦有关部门处理。2．在失主认领失物时，专职人员须根据失物情况进行详细核实，确认无误后，请认领人在“物品捡拾/认领登记单”上签字，方可发还。3．拾物人或保安人员不得私自接受失主任何形式的回赠。4．对捡拾物品隐瞒不报，据为己有者，一经发现，将根据政府有关法律及大厦规定给予严肃处理。(十一)钥匙管理规定：备用钥匙是指----------（以下简称“大厦”）所属范围内，所有房间门锁在保卫部封存备案或进行统一管理的钥匙。1．备用钥匙种类：1．1业主备用钥匙是指大厦已出租或出售房间，为方便业主不便之需或应付紧急突发事件而封存在保卫部的钥匙。1．2空置房间钥匙是指大厦还未出租或出售，但请物业公司进行托管房间的钥匙。1．3内部备用钥匙是指物业公司内部办公用房、管道间竖井及各种公共设备间、公用通道在保卫部封存或保管的钥匙。2．备用钥匙的管理：2．1所有的备用钥匙应统一存放在保卫部钥匙柜中。2．2钥匙的管理应由保卫部指定专人负责，未经总经理或保卫部经理授权任何人不得私自配制、启封、使用备用钥匙。2．3任何人自保卫部领用钥匙需经过主管领导及保卫部经理批准，填写《钥匙领用表》后，方可领用。2．4钥匙如果丢失，使用人应在第一时间报告保卫部，填写出详细文字报告。2．5如钥匙使用方需加配钥匙，应由使用部门书面向保卫部提出申请，并填写《配置钥匙审批表》，内部人员不得私自配置钥匙。 |3．业主备用钥匙的使用3．1业主备用钥匙的使用必须业主本人在场，或经业主授权，两人以上经检查业主所签封条完好的情况下，方可启封使用。同时应填写《钥匙领用表》。3．2业主备用钥匙启封后，应在业主及保卫部、管业部工作人员在场的情况下，由业主开启房门，开启房门应立即由业主封存好交回保卫部保管。3．3如遇水、火灾害或其它紧急突发事件，业主不在现场的情况下，保卫部经总经理授权，有权按《治安、消防协议书》中规定，启用备用钥匙，或以其它非正常手段进入房间进行处理。3．4如未经业主同意，在紧急情况下启用备用钥匙，事后保卫部应及时写清事情报告或提供现场照片，在第一时间内或相关部门通知业主，业主到现场后封存备用钥匙并交回保卫部保管。3．5如业主更换门锁后，应主动向保卫部提供新锁备用钥匙并重新封存新锁钥匙。4．空置房间钥匙的使用4．1空置房间的钥匙只有在客户看房或工程部、客户服务定期对空置房间进行维护、清洁时方可使用，领用钥匙时领用部门应填写《钥匙领用表》。4．2空置房间钥匙只存放在钥匙柜内，不用封存即可。5．内部备用钥匙的使用5．1内部备用钥匙中的各部门办公室、工程配电室、中水房、电话机房、电梯机房、仓库或重点入口等钥匙必须封存，并由总经理签封，未经总经理授权，任何人不得启封使用。5．2领用钥匙时使用部门人员与保卫部人员共同检查总经理签封是否完好，两人以上方可启封，并填写《钥匙领用表》。5．3启封后，应由保卫部人员送到总经理处复签。5．4重点要害部位如财务室、机房、仓库等除总经理授权外还应提供文字申请，写明原因。6．钥匙的丢失 |6．1任何业主（使用人）或部门如丢失钥匙应马上报告保卫部。6．2如保卫部建议更换新锁，应及时找工程部协调更换事宜。6．3更换门锁后，新锁备用钥匙应在保卫部封存保管，同时旧钥匙作废。7．钥匙的配制7．1任何内部人员无权私自复制钥匙，一经发现严肃处理。7．2如需配制钥匙应由所需部门提出书面申请，填写《钥匙配制审批表》，保卫部留存备案。(十二)警用器材保管、使用管理规定1．大厦所有警用器材均由保卫部设置专职人员统一保管。2．电警棍应按时充电，保持电量充足，以备紧急情况下使用。3．不得使用警用器材打闹及乱按电警棍电钮。4．警用器材只有在国家、大厦、他人或自身的人身及财产安全正在遭受不法侵害，在非使用警具而不能制止的情况下，经上级批准后，方可使用。5．使用警用器材必须作好使用记录，注明使用原因及结果，报保卫部办公室留存备案。6．使用人员应爱护配发的警用器材，做好交接工作，如有损坏或遗失，须照价赔偿。（十三）施工现场安全管理规定1．严格履行申报、审批手续，施工单位须与物业保卫部签订治安消防协议书。2．施工单位须明确施工现场安全负责人，负责对本区域治安、消防等各项安全管理工作，接受保卫部人员的检查、监督管理。3．施工时，须使用物业管理部指定电梯或通道进入本施工区域，未经有关部门许可，严禁进入其它场所。4．施工现场严禁吸烟，留宿或充当临时库房。现场必须配备足够、有效的灭火器。5． |施工垃圾本着当天垃圾，当天清除的原则处理，禁止堆积过多，严禁埋压，遮挡消防设备、设施，堵塞消防通道。1．严禁从管井高处向下抛扔任何物品。2．如施工中需使用易燃、易爆等危险品的施工单位，须提前到保卫部办理相关手续，经获准后，方可运入使用，并存放于指定地点。3．保持大厦环境整洁，爱护公共设备、设施，损坏者照价赔偿。4．施工单位在施工过程中造成大厦或自身的财产损失或人员伤亡，由施工单位承担一切后果。5．施工现场电器设备安装，须由正式电工操作，严禁随意乱拉临时线。未经许可，严禁使用电热设备。6．动用明火施工时，须到物业保卫部办理动火许可证，配备足够的防范措施，并严格遵守消防安全制度。7．每日施工时间为早8:30－晚6:00，如需超时施工，须报物业客务部，并填写加班申请单，经获准后，方可进行。8．施工中如需进行异响、异味、脏乱等影响正常大厦经营秩序的工作，须经有关部门批准，在指定时间及范围内进行。9．运出材料、物品，须到物业保卫部开具携物出门单，否则不予以放行。10．物业管理部将根据此规定对违规者处以50-200元不等的罚款，情节恶劣，造成严重后果者，将追究其法律责任及其相关责任。(十四)更衣室、柜安全管理规定大厦更衣室是提供员工更衣和存放私人物品的场所，为了对更衣室进行严格有效地管理，特制定此规定：1．职工应妥善保管自己的更衣柜，保持整齐和清洁，未经批准，不得随意调换位置。2．更衣室内不得大声喧哗、追逐打闹，不得私自拆、移柜内设备、设施。未经许可，不得长时间在内逗留。3．严禁将易燃、易爆、违禁品、有毒物质等危险品带入更衣室存放。4．更衣柜内不得存放现金及贵重物品，如违反规定存放，发生丢失、损坏、被盗，责任自负。5． |大厦有关部门（保卫、人事）有权要求对员工的更衣柜进行安全检查，而无需事先通知使用人，但开启衣柜时，在场人员必须在2人以上，并做好相关记录。1．更衣柜内不得藏匿公用品、客用品，及其它大厦物品，一经发现，按偷窃大厦财物处理，情节严重者，交公安部门处理。2．更衣柜使用完毕后要及时锁好，妥善保管钥匙，如由于使用人原因造成钥匙损坏、遗失等情况，配制、更换等相关费用由使用人自己承担。3．未经批准，更衣柜不得私自加锁、换锁。4．职工在使用更衣柜时，应服从更衣室工作人员的管理，配合保安人员的检查工作。5．员工调离时，应将钥匙交还综合部，不得转交他人。6．严禁在更衣室内吸烟，发现异常情况要及时上报，捡拾物品要及时上交。7．爱护大厦各项公共设施，严禁随处乱写、乱画，注意保持环境卫生整洁。8．凡违反以上规定者，根据《员工守则》给予相应处罚。(十五)保卫部巡视管理规定1．巡视范围：整个大厦（包括配楼及外围）2．巡视时间：24小时全天巡视（具体时间参阅内保巡视时巡更记录表）3．巡视内容：3.1意检查大厦内各类设施、设备的运行、安装情况，发现问题及时解决上报。3.2禁止闲杂人员（如推销、施工、送货等）在大厦内随意游逛，如有发现，应核查其身份后，监督其离开大厦。3.3检查大厦内各类治安、消防隐患，劝阻、制止公共区域内的吸烟人员。3.4检查大厦内工作人员的有效证件（如：身份卡、施工证、动火证、出门单等）。 |3.1处理各类治安、消防突发事件，将损失及影响控制在最小范围内。3.2监督、检查大厦内施工现场人员、卫生、环境情况，避免出现不安全隐患及事故。3.3检查大厦内各消火栓、防火走梯等部位，有无杂物堆积、堵塞，一经发现，应立即告知和物主或清洁人员进行清除，确保大厦安全。3.4巡视过程中发现跑水、漏水、异响、异味等情况，应立即查找根源，做出处理，并上报保卫部。3.5夜间巡视应注意检查已入住客户的单元门是否锁好，各卫生间内设施是否齐全，有无损坏，并做好相关记录。(十六)巡视工作标准：1．着装整洁，配带对讲机、巡更棒、巡视记录表，并使之保持良好工作状态。2．文明执勤，礼貌上岗。3．熟知大厦布局，牢记各防火走梯，紧急出口位置及重点要害部位的位置。1．按照规定顺序进行巡视，并逐一打更，不得漏打更钟或颠倒顺序乱打更钟，打更时注意保护好更点及打更棒。5．每到达一个更点需打更时，应用对讲机通知保安值班室内勤人员做好登记。6．巡视中发现问题要及时、果断、准确进行处理，并做好记录。遇到重大问题或不能解决问题时要逐级向保卫部领导汇报。7．因在巡视中处理问题或突发事件而影响打更时，一定要在巡视记录表上注明。8．夜间巡视必须二人同行，保持警惕，按照规定路线巡查。9．详细填写巡视记录表，做好工作及物品交接，需跟进事宜要特别交待清楚，以保持工作连续性。10．未经允许，严禁进入已入住客户的单元内或正在营业的经营部门。11．领班每日应不定时对巡视工作进行检查。 |12．保卫部每日出1份打更记录表，对上一班次巡视、打更工作进行监督检查。(十七)人员进出管理办法1．所有人员须凭物业管理部统一核发的出入证进入本大厦，并主动向保安人员示证，配合其查验工作。2．访客须向接待人员讲明其访问单元、公司名称及接见人姓名，由接待人员负责与其所访问人员进行联系、核实，登记后方可进入。否则，保安人员有权谢绝其进入大厦。3．非工作时间（晚19:00至次日早8:00）需进入滞留大厦写字间的工作人员，须提前到物业管理部办理登记手续，开具加班申请单，并严格按照申请单所注明的时间、人数进出大厦。4．如客人要进公寓区访客，接待员应主动问清来访客人的姓名以及被访业户的房号和姓名，并用可视对讲系统与业主联系，待征得该业户同意后，方可放行。5．凡是节假日或每天21:00时以后，来往的客人，一律进行登记，登记内容包括姓名、性别、证件号码、访问时间及客人签字等。6．访客结束后，将会见人签字的访客登记收回，交保卫部存档，公寓业户之访客须于23：00前离开本大厦。7．携出物品需开具携物出门单，并配合保安人员的查验、核对工作。如出现携出物品与出门单不符者，保安人员将不予以放行。8．21：00以后无特殊情况，不得运送大件物品（家具、电器等），如确需进出，须提前24小时与物业管理部联系，以便合理安排。9．谢绝为客户存放、代转物品，防止发生意外。10．未经物业保卫部批准，严禁携带任何易燃、易爆及各类危险品进出大厦。11．严禁将私人饲养的宠物（狗、猫等）带入大厦。12．推销人员及衣冠不整者，谢绝进入本大厦。(十八)保卫部值班室备勤人员行为规范物业保卫部值班室是保卫部对外联系工作，对内保留应急备勤人员的场所，为保证值班室内有良好的办公环境及工作秩序，特制定本行为规范。 |1．所有备勤人员，在备勤期间要保持良好的精神状态，如发生紧急事件，在听到指令后，必须立即携带必要的工具及设备器材前往事发地点，不得以各种理由延误。2．备勤人员应保持良好的坐、立姿态，讲话时要注意语言文明。3．严禁在值班室内睡觉。4．不得在值班室内打牌、下棋、大声喧哗及打闹。5．不得在值班室内看书、报、杂志。6．不得带其他无关人员进入值班室内闲谈，或做一些其它与工作无关的事。7．在备勤期间，如需办理其它事物，必须向当值领班讲明，在得到准许后方可前往办理。8．不得用值班室内值班电话拨打私人电话。9．所有人员应爱护公共器材、设备及设施。如故意损坏，应照价赔偿，并做出相应的记录处分。10．所有人员对各种物品的领用及交接要清楚，做到责任分清，落实到人，并做好相应的交接记录。11．须保持值班室内的卫生清洁，将桌椅摆放整齐，随时保持地面及桌面的干净整洁。备勤人员离开值班室前，应整理好个人物品，并摆放到指定的位置。(十九)请销假制度保安员外出、探家必须请假，归队必须销假，这是加强组织纪律性，提高保安队组织效率的重要行动法规，全体保安必须遵守。1．因事外出，必须逐级请假，无特殊情况不得越级请示。2．保安员在大厦周围购物不超过一小时，班长有权批准。3．保安员请假在一日内，由主管批准，并填写请假条，填写请离队与归队时间、去向、事由等。外出人员的比例不超过10%。4．保安员探亲，必须提前10天写出请假报告、上报保卫部与保安公司（基地），待批准后实施。5．其它请销假规定，参照大厦有关人事规定执行。 |(二十)宿舍管理规定为了给全体外保队员提供一个整洁、舒适的休息环境，使其能够更好地为大厦提供保安服务，根据大厦实际情况，特制定本管理规定：1．宿舍内要保持干净、整洁，设立值班人员每日对宿舍内的卫生进行维护、清扫。2．在宿舍内严禁大声吵闹、喧哗，影响他人正常休息。3．认真遵守作息时间安排，备勤警卫不得在床铺上躺卧。4．注意对个人物品的保管，未经允许，不得随意挪动他人物品。5．未经许可，宿舍内严禁外部人员进入。6．宿舍内应注意防火，不得使用大功率电器设备，严禁在宿舍内酗酒、赌博。7．建立请、销假制度，任何人员外出，均须向上一级领导报请，未经批准，禁止擅自外出，私自会客。8．爱护公用设施，保管好公用物品，损坏或丢失须照价赔偿。9．严格遵守各项行为规范要求，使用文明用语，树立良好的保安形象。10．按部队“内务条例”的规范要求整理内务。(二十一)调入、离队制度为确保大厦执勤人员满编和各哨兵能够认真担负起职责，必须严格人员调离手续。1．新调入人员必须是在保安公司基地经过壹月以上培训、到大厦后能够单独执行一个哨位任务的人员。2．必须带身份证（或证明身份的有效证件）上交二张照片，如实填写人员登记卡。3．素质较差、反应能力较低的人员，必须经过一段时间的业务培训和军事训练，待能够单独执勤时方可上岗。4．新到人员必须到保卫部报到，经保卫部目测，并熟悉保卫部领导及大厦相关领导。(二十二)值勤上岗工作标准 |1．值勤上岗前准备工作：1.1保安员上岗前，白天须提前10分钟，夜间需提前15分钟做好准备工作，保安员夜间上岗叫岗时由在岗领班叫岗。1.2按规定着装整齐，佩带好武装带，带好应带的器械，方可上岗。1.3准备接岗人员，由本班领班检查上岗准备工作完成后，方可由本班领班列队，呈齐步走到值勤岗哨。2．交接岗：2.1接岗人员由领班带领本班提前3-5分钟到达值勤岗位。2.2接岗人员到岗后，在距2-3米处，双方互相敬礼，然后交接换岗。2.3交接岗位内容：2.3.1本次岗发生、发现的问题及时处理结果。2.3.2上级交办的有关事项。2.3.3岗哨设备及执勤器械数量完好情况。2.3.4其它特殊情况。2.4接岗人员上岗后，下班人员由下班领班按顺序齐步走带回下班人员。3．执勤上岗：执勤上岗是完成保安任务、保障客户单位安全的主要途径，保安人员一经上岗，就标志着重任在身，不可掉以轻心，因此值勤上岗人员都必须遵守下列规定：3.1精神集中，提高警惕，充分利用看、听、闻手段发现问题，排除隐患。3.2上岗人员要始终保持立正或跨立姿势，做好到仪表严整、举止端正。3.3严格按政策办事，严格按规章制度办事。3.4文明执勤、礼貌待人、纠正违章先敬礼，严禁发生重大冲突。3.5执勤人员六不准：不准擅离职守；不准假公济私、私拿公物； |不准绚私情、爱贿赂、内外勾结、乱拉关系；不准在上岗期间坐卧、倚靠、打盹睡觉、闲谈会客、吸烟喝酒、吃东西、看书报、听收音机、看电视；不准损坏执勤器械、设备和乱写乱画；不准擅自处理重大和涉外问题。3.1固定岗不得擅自离岗，门卫哨不得随意走动，巡逻哨不得脱离执勤范围，巡逻哨间歇时不得超过15分钟。3.2遇到上级领导来访，单位主要负责人要主动敬礼。礼节礼貌、仪表仪容是体现大厦文明服务，大厦形象和大厦管理水平很重要的标准，是衡量保安整体素质的重要尺度。四、各项紧急突发事件预案(一)恐吓电话、可疑爆炸物和爆炸事件的应急处置方案1．恐吓电话：1.1接听此类电话时，必须认真对待，谨慎处理。1.2要保持沉着、冷静，不要轻易打断对方讲话，如周围还有其他人在场，应立即用手势或笔纸告知情况，通报保卫部，并跟踪电话来源。1.3接听者，可根据情况通过提出问题了解对方，例：爆炸物电话恐吓时，可以提出：1.3.1你有什么具体要求1.3.2为什么你要放置炸弹1.3.3你将炸弹放置在大厦的什么地方1.3.4炸弹何时会爆炸1.3.5你的炸弹是如何包装的1.4同时，注意对方以下特征：1.4.1对方性别1.4.2对方年龄（年老或年轻）1.4.3属何地口音1.4.4对方电话背景声音1.4.5语气激动或平静1.5如现场有条件的话，立即对电话进行录音。1.6 |取得上述材料后，向大厦领导、值班经理及保安经理汇报，由保卫部经理向公关机关报案，协助公安机关侦破工作。（二)对突然死亡事故的处理预案1．保护好现场，不要移动或整理任何物品。2．立即通知保卫部，值班经理、总经理。3．保卫部到达现场后，应疏散围观者，防止无关人员进入现场。4．确认客人已死亡后，立即报告公安机关。5．如因突发病死亡的，应通知医务人员查验死亡原因，做好善后工作。6．如是自杀死亡，应保护好现场，待公安人员到场处理。7．如属他杀，应保护好现场，并观察周围有无可疑人员，等公安人员到达后提供有关线索。(三)对倒汇、切汇人员的防范预案1．防范地点：地上及地下停车场、大厦正门外。2．防范措施：2.1巡逻警卫要密切注意滞留在大厦周围的可疑人员，通过观察询问，无正当理由的滞留人员一律劝其离开。2.2警卫要严格控、制进出大门人员，严防闲杂人员进入大厦。2.3客人出入高峰期间，在大厦外增设警卫力量，防止可疑人员纠缠客人。2.4对经常在大厦外滞留的可疑人员，警卫要心中有数，摸清其来历、目的及常联系人员。2.5严防闲杂人员进入楼层，楼层服务人员如发现可疑人员应立即报告保卫部。3．处理程序：3.1警卫及大厦其他工作人员一旦发现有人与宾客进行上述活动，立即报告保卫部并采取措施进行控制。3.2保卫部接到报案后，迅速赶到现场，根据当时情况将当事人带到办公室处理。3.3情况较严重的，保卫部应立即报当地派出所或公安机关。(四)对精神病人、上访人员、出丑闹事人员的防范预案 |1．外围防范：大厦范围内由停车场人员、大厅警卫、巡视警卫组成外围防范体系。1.1对公共区域的可疑人员进行盘查。1.2看其衣着穿戴是否整齐；闻其身上是否有异味，如酒气；看其说话是否流利，语言是否颠三倒四，头脑是否清醒。1.3如发现异常现象，应立即控制，不许其进入大厦。2．内部防范：在大厦范围内，由大厅、员工通道警卫及巡视巡卫组成内部防范系统，加强巡逻检查，注意发现上述人员，如发现可采取以下措施：2.1首先制止、制服来人，迅速带离现场，以免事态扩大。2.2对精神病人可采取诱导或强制手段带离现场。2.3对上访人员可采取劝说或强制手段带离现场。2.4对出丑闹事者，尽量在不惊扰客人的情况下，运用一切手段迅速制止，尽量把事态控制在大厦外围，避免造成影响。2.5查明来人身份、来意、工作单位及家庭住址。2.6情节严重的送交公安机关处理。(五)对抢劫、暗杀、凶杀、枪击、绑架等暴力事件处理预案1．处理程序：1.1大厦警卫或员工发现上述情况，立即报保卫部。1.2报警时要说明报警人的身份，发现案件的时间、地点及案件的简明情况，如是凶杀、或是抢劫；被害人是否还活着等。1.3保卫部接报后应立即赶往现场，情况证实后通知下列有关人员：1.3.1保卫部门负责人1.3.2总经理、副总经理1.3.3值班经理（夜间）1.4保安人员要携带警棍、对讲机、记录本、手电筒、应急钥匙迅速赶到现场。1.5确认并保护犯罪现场，禁止无关人员入内，维护现场秩序，疏散围观人员。1.6向当事人或报案人、知情人了解案情并做好记录。 |1.1对现场进行拍照并记录现场情况。1.2协助抢救伤员，并同医务人员一同前往医院，并酌情向伤员了解、记录有关案情。1.3配合公安部门对现场进行勘察。1.4如罪犯正在行凶或准备逃跑，应立即制止并抓获，派专人严加看守，以待转交公安机关处理。1.5如有人被绑架或扣押，应立即报告公安机关，并采取必要措施设法控制事态发展。1．其它部门职责：2.1由保卫部门负责处理善后工作，清点客人财物等。2.2值班经理负责协调各部门工作，组织抢救伤员，记录整个案件的处理情况。2.3公安机关勘察现场完毕后，管业部负责清理现场。(六)对打架、斗殴、流氓滋扰的防范及处理预案1．防范地点：大厦正门、大厅、商场及其它公共区域2．防范措施：2.1警卫人员应对上述区域加强巡视检查。2.2警卫应对进出大厦人员进行控制，注意观察其衣着打扮、言谈举止、有无酗酒等，严防闲杂人员进入大厦。2.3注意发现有无可疑迹象及闹事苗头。3．处理程序：3.1一旦发现打架斗殴、流氓滋扰事件，在场人员要及时报告保卫部，并通知附近警卫到场控制事态发展，报案人应讲明发案地点、闹事人数、是否携带凶器等。3.2保卫部接到报案应立即通知有关部门经理，并赶往出事现场。进一步控制事态，并将闹事者带到保卫部对情况进行了解。3.3如双方有伤害发生，对伤者进行救治。3.4保卫部人员应协同有关的部门经对现场进行检查，查看大厦设施是否遭受损坏，损坏程度等。3.5如事态严重，保卫部应及时报告当地派出所或公安机关处理。 |(七)大厦消防安全疏散演习方案1．演习时间及目的：1.1演习时间：待定1.2演习目的：使大厦各部门员工学会在火灾突发的时候如何安全疏散宾客，如何自我安全疏散。2．演习楼层：整座大厦所有楼层3．参加人员：公司领导、保卫部、管业部全体人员、工程部、综合部有关人员。4.演习具体实施方案：4.1演习开始前参加演习领导到达中控室，准备指挥演习进行，参加演习各部人员到位，听候消防广播，做好疏散准备。4.2报警程序：4.2.1由保卫部一名警卫到公寓消火栓处，按下手动报警器报警，中控室人员接到报警后，一名消防值机员立即携带对讲机、插孔电话和手提灭器赶到现场确认，并用对讲机或插孔电话通知中控室有火情发生（记录跑点反馈信息时间）。4.2.2中控室值机员立即通知内保及外保人员，及时赶到火灾现场进行扑救及维持秩序。4.2.3现场保安员继续向中控室指挥部报告现场火情。4.2.4假设火情未被控制，中控室消防值机人员应立即通知大厦领导及相关部门负责人赶到现场，组成火灾现场临时指挥部，指挥部发出疏散指令，中控室值机人员启动相关设备，对相应楼层进行消防疏散广播，并通知消防中队（在真实火警下）。5．演习中各部门的任务：5.1管业部的任务：5.1.1主要负责人应到前台待命，承担总协调员的职责，并向管业部全体人员通报情况，指令两名接待员回答客人的问询电话。5.1.2指令物业主管坚守所有客用电梯，并使其停在首层以备急需。5.1.3客务主管或领班1人，服从在场最高领导指挥，办公室应留 |1人值班。5.1.1物业主管及楼层服务员要按指令迅速检查公寓内有无客人，检查完毕后将门关好，并在门上做出已检查过的标志，标志为“×”。5.1.2疏散人员时，要按贴在门后的疏散路线示意图疏导客人排成纵队撤离，绝对不准乘坐电梯，一定要使用安全步行梯。5.1.3人员疏散到安全地点后，派专人清点人数。5.2行政综合部的任务：派遣医护人员携带紧急救护箱及担架赶赴现场，随时准备抢救伤员。5.3工程部的任务5.3.1经理、值班工程师立即赶到现场。5.3.2电工：保证消防供电需要和局部必要断电。5.3.3水工：保障消防供水。5.3.4关闭受火灾影响范围内的一切通风设备。5.3.5如消防队员到现场与其协同配合。5.4财务部的任务5.4.1将所有现金、重要单据、凭证派专人看护运到安全地点5.4.2疏散时关闭办公区内所有电源。5.4.3有可能情况下，将电脑等贵重物资抢救出来并派专人看管。5.5保卫部的任务5.5.1消防中控室值班人员要随时监视火灾情况，并向现场指挥提供准确信息。5.5.2启动相关设备对火灾区域进行紧急处置。5.5.3派遣内保队员协助疏散，疏散完毕后对大厦内部进行一次检查，以防发生遗漏。5.5.4派遣外保队员坚守进入大厦的各出入口，禁止一切无关5.5.5人员进入，防止有人乘机作案。5.5.6派遣内保队员引导消防车进入大厦（真实火情状况下）。5.5.7派遣外保队员看管抢救出来的物资。(八)消防应急方案 |为确保大厦财产及宾客、员工的生命安全，根据《中华人民共和国消防法》，现特制定消防应急方案，一旦下述紧急情况发生，请各单位、业户及全体员工，按照方案要求各司其职，迅速行动，将损失降到最低程度。大厦消防应急报警电话为----------（消防中心控制室），专机一响，值班人员应立即接听。1．发生微弱火情时（一级火警）：1.1各部门员工在大厦内一旦发现烟、火应立即用手动报警器（设在各紧急出口处）报警，并打电话申明自己的身份及失火地点、火势情况、燃烧的物质。1.2在无人身危险的情况下，用最近的灭火器阻止火势蔓延扩大。1.3消防中心控制室值班人员接到报警电话后，应立即通知物业保卫部、工程部、管业部、物业总经理。1.4物业保卫部、工程部接到报警后，应立即携带手电筒、灭火器、对讲机等相关工具迅速赶到现场，判明火势情况，紧急处置。其他部门人员应做好应急工作准备，以防火势扩大蔓延。2．当一级火势迅速蔓延，发生较大火灾时（即二级火警时）：2.1消防中控室职责：2.1.1消防中控室值班人员应立即通知物业保卫部、管业部、工程部、物业总经理。2.1.2接到总经理的指示后，立即拨打“119”报警电话向市消防局报火警。如无指示，对查询火情者一律答复：有关负责人已到现场处理。2.1.3接到总经理的指示后，立即用消防应急广播将录制好的中英文音带反复播放，指导疏散宾客。2.1.4消防中控室值班人员应随时同火灾现场扑救人员联络，为火灾现场临时指挥部的领导提供及时准确的信息并提出扑救火灾的合理化建议。2.2大厦各级负责人的职责：2.1.1 |物业保卫经理、管业部经理、工程部经理（或值班工程师）总经理应立即赶赴大厦消防中控室，组成火灾现场临时指挥部，对火灾扑救工作进行统一调度指挥，并由总经理任火灾现场总指挥。2.1.1火灾现场临时指挥部总指挥将依据火势情况做出全部或局部疏散的决定及是否向市消防报警的决策。2.1.2物业工程部职责：(1)关闭受火灾影响范围内的一切通风设施。(2)派遣有关工程维修人员会同保安消防人员迅速赶到火灾现场查明火灾起因，采取相关措施，尽量控制火势蔓延。(3)工程部配电室、直燃机房、煤气调压站、空调机房等要害部位的值班人员必须恪尽职守，关闭相关的闸门或开关，消除火灾隐患，保障设备安全，并保障消防水和消防用电的供给。(4)工程部办公室应留一名值班人员,负责联络协调工程部各工种工作。2.4保卫部职责：2.4.1消防值机员应立即赶赴现场采取措施，组织救火并迅速指挥疏散现场、周围无关人员至安全地点。2.4.2保卫部外保应坚守各岗位，严禁无关人员进入，防止有人趁机做案。2.4.3内、外保人员应保证消防通道、安全出口、楼梯畅通无阻，并协助公安消防人员灭火。2.4.4内、外保人员应首先疏散有可能助燃的危险物品，然后协助客人和员工安全疏散。2.4.5派遣内保人员护送财务现金、贵重物品及大厦重要档案到安全地点并严加看守，防止发生意外。2.4.6客人全部撤离后，派内保对火情区域再做一次彻底清查，以防发生遗漏。2.4.7调集各部门义务消防队员到中控室前待命，接受火灾现场总指挥的调度，进行火灾扑救工作和疏散工作并抢救物资。2.5管业部职责： |2.5.1客务主管应向全体前台人员通报情况，指令两名接待人员回复客人询问电话。2.5.2客务领班赶到消防中控室，接受火灾现场总指挥调度，物业办公室留1名客务领班值班。2.5.2物业助理、客务人员应迅速检查办公区、公寓区各房间，检查完毕后将门关好，在房间门上做出“已检查过”的标志，标志为“×”。2.5.3疏散人员时，应按贴在门后的消防安全疏散图进行疏散，应排成纵队从安全步行梯撤离，绝对禁止乘坐电梯。2.5.4通知保险公司到险。2.6行政综合部职责：2.6.1派遣医务人员携担架、紧急救护用品赶赴现场，准备抢救伤员。2.6.2如有重伤员，立即同急救中心联系，确保宾客和员工的生命安全。五、培训材料（一）培训材料执勤上岗是完成保安任务，保障客户、大厦、人身财产安全的主要途径，保安人员一经上岗，就标志着重任在身。不可掉以轻心，因此值勤上岗人员都必须遵守下列规定：1.上岗期间精神集中，提高警惕，充分利用看、听、闻手段发现问题，排除隐患。2.上岗人员要始终保持立正或跨立姿势，做到仪表严整，举止端正。3.严格按照规章制度办事。4.文明执勤，礼貌待人，纠正违章先敬礼，严禁发生重大冲突。5.执勤人员六不准：（1）不准撤离职守；（2）不准假公济私，私拿公物； |（1）不准徇私情，受贿赂，内外勾结，乱拉关系；（2）不准在上岗期间坐卧、倚靠、打盹睡觉、闲谈会客、吸烟喝酒、吃东西、看报纸、听收音机、看电视；（3）不准损坏执勤器械、设备和乱写乱画；（4）不准擅自处理重大和涉外问题。2.固定岗不得擅自离岗，门卫岗不得随意走动，巡逻岗不得脱离执勤范围。3.遇到上级领导来访要主动敬礼问好。（二）培训材料1.礼貌用语、礼貌规范：（1）大厦公共场所特别是在宾客面前要主动退让、不抢行，回答问题时要使用礼貌用语，简明扼要，如“请”、“您好”、“对不起”、“谢谢”等；（2）接听电话时应使用规范语言，礼貌用语，如“您好”、“保卫部”××岗、“您请讲”、“再见”等；（3）工作时间内不许大声喧哗。2.仪容仪表：（1）发型要短、要整洁，帽沿下发长不得超过1.5cm；（2）不许留大包头、大鬓角，不许留胡须；（3）必须按规定着装上岗，不准保安服与便服混穿；（4）上岗必须着黑色皮鞋，深色袜子，不许穿其它颜色皮鞋及布鞋上岗；（5）必须保持衣着严整。（三）培训材料着装规定：1.统一着装，要求举止文明、大方、得体，精神抖擞；2.统一穿黑色皮鞋，深色袜子，戴保安帽，系领带，配戴工作牌，服装整齐、干净（凡配带不齐者，不得上岗）。3.不得戴饰物，口袋内不宜装过多物品。4.禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。形象规定： |1.经常注意检查和保持仪容仪表整洁。2.不准留长发、蓄胡子、留长指甲，头发不得露于帽檐外，帽沿下发长不得超过1.5厘米，鼻毛不得露出鼻孔。3.精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不准弯腰驼背，东倒西歪，前倾后靠，伸懒腰，背手，叉腰或将手插入口袋中，执勤中不准吸烟，吃零食，不勾肩搭背，做到“站如松，坐如钟，动如风”。4.不准哼歌，吹口哨，听收（录）音机，看书报。5.不得随地吐痰，乱丢杂物。6.不挖耳，抠鼻孔，不敲桌椅，跺脚或玩弄其它。7.做到“微笑服务”，对待业主（使用人）友善、热诚，严格遵守公司规定的文明礼貌用语。六、表格机动车准停证办理程序一、客户需准备材料1．如客户与发展商在租、售合同中含有停车位一项，请客户在办理车证明同时携带。2．需停放车辆的“行驶证”，长期驾驶该车客户的“驾驶证”、“身份证”。3．持大厦门禁磁卡的客户在办理停车位时同时携带该磁卡。此磁卡只作登记用，登记客户带回。二、各部门涉及文件及表格1．管业部①．《车位租用协议书》该协议书一式两份向客户发放。一份客户留存，一份管业部存档，复印件保卫部留存一份。②．《机动车管理规定》 |该规定与协议书同时递交于客户。③．《车位申请表》上联客户填写：客户基本档案；下联由各部填写，一式三份，各部留存。④．《续期通知单》车位使用到期前五日，正式以文字形式通知客户续期交款。2．保卫部①．《车况确认单》客户提供车辆的验证、检验。此单反映客户车辆的状况，外观有无损伤，请客户签字确认。此单于客户办理好车证后第一次停车时填写，届时保卫部管理员在现场与客户共同确认车况。②．《情况报告》如客户车辆停放时，应有管理员引导或使用立体车库使客户车辆停放到指定位置。同时检查该车是否有损伤，如有损伤应填写此表，并请客户签字。证明该车非在我车场内受损。或出现事故时现场记录。③．《固定泊车证》客户购买车位，或租期一年以上的车辆。④．《限期泊位证》租用车位期限在一年以下的车辆。三、办理手续1．客户提出停车申请后，到管业部填写《车位申请表》的上联。2．填写《车位申请表》，管业部向客户发放《机动车管理规定》，同时双方签属《车位租用协议书》。3．签属完上述文件后，将客户的行驶证、驾驶证、身份证复印件连同《车位申请表》及《协议书》复印件转到保卫部。4．保卫部接到上述文件后将《申请表》转到财务部，将其余各项复印件留存本部门。5．A |．财务部接到《申请表》后，依据《申请表》上客户申请停车的期限计算费用，如每月与物业费统一结算，应在《申请表》上注明。如现金或支票应开具相应收据，转交管业部，由管业部人员上门收取，或客户取《泊车证》时收取。B．如客户在填写《申请表》时同时交纳现金，管业部应将现金马上交到财务部，并将交费收据交予客户。C．管业部应把交费收据复印件与《申请表》同时转发保卫部。1．由保卫部填写：车位呈、停车证编号、磁卡编号、停车期限。保卫部制作《泊车证》。2．保卫部交做好的《泊车证》、《申请表》第一联交费收据复印件转交管业部。《申请表》第二联转交财务部。3．管业部交做好的《泊车证》送到客户手中。4．客户在办好《泊车证》首次停车时应出示磁卡，由保卫部车辆管理员依据《车证》上的使用时效将有关数据录入电脑，自此磁卡开始正式生效。同时与客户共同签属《车况确认单》，客户开始正式使用大厦自动停车系统。四、车证延期1．管业部应在客户车位使用到期前5日将《续期通知单》送达到客户手中，正式通知延期交费，同时通知保卫部。保卫部在现场口头提醒客户。2．如客户续用车位，应与管业部重新签属《协议书》，将签好的《协议书》复印件交到财务部，停车费将划入物管费中。如客户交纳现金或支票，管业部应协助客户到财务交款并将交费收据交到客户处。3．管业部应将《协议书》及交费收据的复印件转发到保卫部，保卫部根据《协议书》的时限及交费证明制作新《车证》，并将新《车证》交给管业部，由管业部送到客户手中。4．保卫部同时通知车管人员在现场见到客户新发车证后，重新在电脑中录入数据，磁卡可继续使用。五、临时停车临时停车将启用自动计时收费系统。 |出入口岗现金管理制度1．设立现金保管箱。2．保管箱必须保卫部与财务部共同方能开启。3．车管员在收费后必须将现金从投币口投入保管箱。4．现金在岗亭存放不得超过24小时（特殊情况除外）。5．每日保卫部主管人员在交班前到出口岗检查帐目、现金，将现金、帐目交到财务部，并在交接记录上签字确认。6．岗位之间不得进行停车费现金交接，只能进行备用金交接。7．出口岗必须预留50－200元备用找赎现金，班组之间可交接，必须在交接记录中注明并由接班人员签字。8．电脑打印帐目保卫部应复印归档备案，定期与财务部检查帐目无误后报总经理。9．财务部定期查看电脑硬盘，进行一卡通的查帐。10．每日将电脑对临时停车收取现金的打印水单与现金一同让财务部对帐。停车场设施建设规划一、车场行车道划线及指示箭头1．应采用标准的道路标线漆，以达到持久、耐磨、耐水的目的。2．合理规划行车路线，以达到车辆入库走向舒适、顺畅。3．车辆出入口共用一条坡道，因此应在坡道正中建隔离带，用水泥沏台从坡道止方至岗亭，刷斑马线为醒目标志，将出入口彻底分开。4．车库B1、B2、B3三条坡道入口上方横梁应加灯箱或标牌门饰，注明出入走向等内容，可用国标标志为代表，做到一目了然。 |1．合理设计停车位，应做到在不影响行车秩序、不阻碍搬运物品、不影响房门开启、不占用行走通道的前提下尽可能多的设计车位，同时要考虑客户进出车位方便。2．合理编排车位序号，以便于日常管理及方便客户存取车辆。3．防眩目喷涂：在车库两侧立柱及坡道两侧墙面正中偏下位置，以醒目且较为柔和的色调刷度为1米的色带，勾勒地库行车道轮廊，可有效避免事故的发生，要求有反光效果。4．轮廊标：在防眩目色带正中每隔5－6米安装反光轮廊标牌有效指引车辆出入口方向。5．立柱包角：在立柱外角及墙面外角（车位上）如装橡胶包角位置是与汽车保险杠位置相同，呆有效保护车辆及地库土建设施。6．球面镜：摆放在行车道转弯处，司机右手墙角，可使司机直观地看到对面有无来车，提前做好准备。7．挡车器：地面车位前方安装，提醒司机车已入位不能前进，可有效防止车辆及墙面损坏。8．减速垄：在转变处或通道口处安装，可用橡胶减速垄刷斑马线，带反光红绿黄三色标记。9．吊顶灯箱或反光标牌：指引客户走向及方便客户寻找目的地。10．各种标准交通提示牌：禁行、禁停、禁左、禁右、限速、限高、单行等。11．在显著位置悬挂客户须知，可用灯箱或反光铝合金牌（中、英对照）。12．在售、租出车位上设明显标识，标明车主车牌号及请勿占用字样。13．在存在危险隐患处设立标准警告牌。14．以上各种标牌、设施均应详细，包括数量、位置、性能等，后在保卫部存档。15．地下车场责任重大，对监控探头、面积死角问题也应在客户车辆入库之前解决。二、涉及表格1．《服务标识清单》 |停车场管理规定尊敬的客户：为了您与他人更好的使用我处为广大客户提供的地下车库，请您自觉遵守以下规定：1．请您按车位号停车入位，勿占他人车位。2．请勿在车库区域内吸烟。3．请勿在车库区域内洗、修车辆。4．请您自觉交纳停车费。5．请您按导向标志行驶，不要逆行。6．请您爱护车库设备、设施。7．请您服从管理员调度。8．请您按规定自觉交费。注：此规定可使用灯箱或反光牌悬挂于车库入口及其他显著位置。车场人员管理一、岗位分布1．出口岗：2人2．B1、B2、B3巡视岗二、岗位标准、职责（一）．岗位标准1．执岗人员一律按规定着装；2．各岗位均为24小时不间断岗； |1．执岗人员应保持良好的形象，为客户提供微笑、周到的服务；2．执岗人员必须按规定做好交接班。（二）．岗位职责1．必须本着客户至上的理念进行工作；2．必须服从工作安排并努力工作；3．必须保证车库行、停车及出、入库正常秩序；4．发现异常情况，必须立即上报领导；5．必须保证出、入口收费帐目、现金分明；6．必须认真使用表格对工作情况进行记录；7．认真进行巡视，做到能够及时发现存隐患；8．树立主人翁意识，对岗位范围内设施、设备熟知、熟记；对岗位范围内卫生情况进行维护；对岗位范围内可疑人或事加以控制；9．不处理职权以外的事情。（三）．工作内容1．出入口岗：（1）．负责车辆出、入库的安全（2）．负责查验出入库车辆的相关证件（3）．负责对临时停放车辆实施收费（4）．负责对所收现金进行短期管理（5）．负责引导客户使用读卡机（6）．负责为客户指引车位方向（7）．负责岗亭内及周边卫生情况（8）．负责对电脑收费系统进行维护，出现问题立即报修（9）．做好交接班，岗对岗、班对班认真填写《值班记录》等日常工作表格2．巡视岗：（1）．负责车辆在车库内的行、停车安全（2）．负责对违规车辆及初到车辆进行劝阻和引导（3）．对库存车辆认真进行登记，包括车型、车况、车身颜色、车牌号码等 |（4）．发现车辆损坏、刮蹭，应及时提醒或通知司机，司机应在认可后登记（5）．疏导特种车辆至指定区域停放（6）．车辆满位后，及时将情况通知入口岗，以便更好的控制车场秩序（7）．及时提醒司机锁好门窗（8）．巡视中做到每车、每门都要检查是否锁好，发现未锁，必须及时进行现场看护并报主管处理（9）．巡视中发现占用他人车位现象，应及时将《留言条》置于车辆明显位置，提醒其不要占用他人车位，再次发现此现象应及时上报主管处理（10）．巡视也应注意发现设备、设施运转的异常现象，有问题及时上报（11）．做好交接班，保证工作延续性三、人员培训（一）．礼貌用语1．微笑服务2．文明、礼貌用语（二）．业务知识1．车场工作的责任2．交通法规3．交通手势（三）．涉及表格、便条1．《车场巡视记录表》2．《车辆破损登记表》3．《请勿占他人车位》4．《车场交接班记录表》5．《车辆进出库清单》（电脑打印）6．《请您关好门窗》 |车辆事故、纠纷处理一、交通纠纷1．大厦范围内因行、停车不慎造成的车辆之间、人员之交通纠纷或轻微事故时，保卫部应本着尽量调解的原则进行处理、协调。2．在当事人双方发生争吵及殴斗行为时，保卫部人员应及时进行劝阻并通知领导，注意要有耐心，切忌参予其中，控制事态发展不使恶化。3．充当调解员角色，通过语言使当事人明白骂人、打架不能解决问题的道理，平息当事人火气后请他们不要阻碍交通。4．保卫部人员不要为双方定责任、分轻重，应劝当事人打122打警请求交通队解决。5．交警赶到现场后会将处理权交于物业保卫部，此时再出面进行调解。6．应将纠纷现场拍照取证，并请双方当事人共同意议处理办法，议定后由保卫部出具证明，请双方当事人签字认可后将照片及证明共同存档，以备日后提供证据。7．当班人员在值班记录上要详细记录事件经过及处理结果。二、交通事故1．在大厦范围内出现撞车、撞人等严重交通事故时，应本着先救人的原则立即做出反应。2．确认伤者身份，通知家属，积极协助救治；请示领导拨打122报警；阻止肇事车辆逃逸等工作同时进行。3．立即在事故现场拉警界线禁止无关人员进入现场，同时阻拦群众围观，以免事故现场遭到破坏。4．不要参予群众议论，不作过多解释。5．服从领导指挥，疏导车道交通，协助警察调查事故原因。6．保卫部将现场照片及目击员工写出的情况报告一同上报总经理后存档。 |1．待现场勘察、取证结束，立即通知保洁人员进行清理，各岗听从领导命令回归原位，警界区域撤销。2．当班值班记录必须详细记录事件处理经过。违法车辆协查、布控一、内部停放车辆1．出现违法车辆应立即通知各岗位，对该车进行查控。2．出入口岗及巡视岗发现该车时应在不危及自身的情况下进行阻拦。3．违法车辆强行出库，当值人员不要以身挡车，应记下车辆特征、牌号立即上报领导。4．当值人员不要与司机发生正面冲突，应立即限制其活动范围，等待有关领导前来处理。二、协查车辆1．按公安局通知，将协查车辆资料对全体员工进行布置。2．发现该车后，不要慌乱，立即通知领导请求声援报警。3．注意该车去向及司机特征。4．不得对该车进行阻拦，以免发生危险。5．该车离开大厦区域也应立即报告领导该车行驶方向。三、以上违法车辆在大厦区域内出现，发现人均应第一时间报监控室由监控室重点进行现场跟踪、录像，此资料由保卫部归档，以便日后取证。客户投诉处理 |一、有效投诉1．解决投诉问题讲效率、讲信誉。2．解决问题及时反馈于客户，并争求客户意见和建议。3．向客户致以歉意，并对当事员工进行处理，结果反馈于户。4．向客户展示我公司有过必改，有错必究的严谨的工作作风，树立我公司良好的企业形象。5．问题解决后部门内部进行整改，加强员工各方面培训以提高员工素质，以事实教育员工，使员工引以为戒。6．经常进行客户走访，增进与客户的感情。二、恶意投诉1．本着客户至上的原则进行处理。2．按有效投诉进行处理。3．以安慰方式教育员工，使员工放下思想包袱，投入正常工作。4．以沟通、服务等方式逐渐消除客户逆反心理，使工作步入正轨。设备失控处理一、出入口道闸机1．及时上报领导并通知工程部维修。2．为客户提供手动抬杆服务，方便客户出入库。3．详细记录故障情况上报部门存档。二、监控、中控设备失控1．及时上报领导并通知工程部维修。2．布置各要害部位重点巡视。3．布置出入口岗及其他各岗位注意周围可疑情况。4．协助工程部查找故障原因。 |三、报警系统故障1．本着宁可信其有，不可信其无的原则进行查找，并通知工程部进行检修。2．不经领导准许，不得私自改变报警系统状态。四、喷淋系统跑水1．立即上报领导，并通知工程部进行抢修，保洁人员吸水。2．动员备勤及附近员工集体参加清理，同时打开楼层末端泄水阀。3．抢救中心设备物资，尽量减少损失。4．事后协助工程部调查事故原因。机动车辆管理规定1.《上海市道路交通法规》是制定----------（以下简称“大厦”）机动车辆管理规定（以下简称“管理规定”）的基础，因此在本大厦内同时适用。2.所有在大厦范围内驾驶车辆的驾驶人员及车主均需遵守管理规定。3.凡在大厦范围内固定车位停放的车辆，需到大厦物业公司保卫部办理“车位准停证”，并将此证放置在车辆风挡玻璃的左下方，无车位准停证的车辆将不得停放在正出租（售）的车位内，只限停放在临时停车位内，并按临时车辆停放收费标准交纳车辆停放费用。4.车辆驾驶人员或车主在大厦范围内如有违反《上海市道路交通法规》或管理规定的行为，大厦物业公司有权吊扣其车位准停证，并将禁止该车辆在大厦范围内行驶。5.所有在大厦范围内驾驶车辆的驾驶人员应持有由上海市公安交通管理局核发的驾驶执照，并按驾驶执照的准驾车型驾驶车辆，大厦车辆管理人员有权在大厦范围内查阅登记驾驶者的驾驶执照，若驾车者未能或拒绝出示有效的驾驶执照，则大厦车辆管理人员有权禁止该车辆驾驶人员在大厦范围内驾驶车辆。6. |所有在大厦范围内停放的车辆须有由上海市公安交通管理局或其他省市同级单位发放的车辆行驶证，同时外地进京车辆需有上海市交通管理部门发放的“外地车辆进京许可证”。1.所有大厦范围内驾驶车辆的驾驶人员须遵守大厦物业公司设置的各种交通指示标志（牌）的指示，严禁逆向行驶或鸣笛。2.所有在大厦范围内驾驶车辆的驾驶人员须遵从大厦车辆管理人员的指引。3.所有在大厦范围内停放的车辆须有有效的车辆保险。4.禁止在大厦范围内学习驾驶车辆。5.在大厦范围内因驾驶人员疏忽，或因车辆机械性能不好导致它人或大厦生命、财产的伤亡、损失，肇事车辆的车主及驾驶人应全权负责其法律责任及承担经济损失的赔偿。6.不准在大厦范围内违章停车、阻塞交通，否则大厦物业公司有权对违章停车进行拖移，其费用由车主承担。7.本大厦停车位只作停车使用。8.大厦范围内最高车速为每小时5公里，车高不得超过1.80米。9.禁止大厦范围内鸣喇叭（特殊交通提示除外）。10.严禁车辆在停车场内加油、维修、冲洗。11.大厦物业公司不负责对车辆的特殊看护。12.本停车场为公共场所，只为业主提供泊车方便，收取费用为：占地费用及业主（使用人）100元/月/辆（RMB）车辆管理费用，不负责保管、维护，倘若车辆在停放过程中出现任何损坏或丢失，物业公司将不承担任何法律、经济责任。13.停放车辆的人员应自觉维护车场内环境卫生，不得随意丢弃垃圾和废弃物，车场内严禁吸烟。14.在停车场内泊车的车辆应注意熄火，并将车门、车窗关闭、锁好，车内切勿存放现金及贵重物品。15.持有大厦核发泊车感应卡的车辆，须将车辆停放于本车专用车位。临时停放车辆，须在车场入口领取计时磁卡，并按磁卡记忆时间交纳停车费，如计磁卡丢失，则自早9：00开始计费。16.大厦物业公司为保证全体业主使用的利益，在必要时可对本规定进行修订。 |成保人员岗位职责1．负责所辖区域内所有成品的保护。2．严格执行出入证管理制度，无出入证或证件过期不得进入成品保护区。3．施工现场禁止明火作业，如明火作业应审验施工人员动火证及操作证。4．施工现场禁止吸烟、随地便溺、涂写乱划，如发现应扣其出入证交到保卫部处理。5．所辖区域内成品出现损坏，应保护好现场，确任责任人，上报保卫部，并写出书面报告。6．成保人员应有高度的责任心及爱岗敬业精神。7．成保人员应按签订协议书中的工作范围及岗位责任制进行日常各项工作。8．成保人员应严格依据我部所发《施工现场安全管理规定》进行现场管理。消防培训试题一、填空：1．《中华人民共和国消防法》是起施行；2．消防工作的方针是、；3．消防工作的原则是；4．灭火的基本方法是、、、；5．电气发生火灾最基本的原因是、、；6．火灾的发展阶段是、、、、直至将大量宝贵物资、财富；7．有些电气设备在正常工作时就能产生、和，如：开关电器的拉合操作、电炉、灯泡的温度都相当高。8．燃烧的类型有、、、；二、问答题1．消防工作的“两知”“三会”“三能”(15分) |2．什么是冷却灭火？(5分)3．什么是隔离灭火？（5分）4．什么是抑制灭火？（5分）5．什么是察看窒息灭火？（5分）1．大厦火灾报警程序（15分）试题答案一、填空题：1．1998年9月1日2．预防为主，防消结合3．谁主管，谁负责，谁在岗，谁负责4．冷却，隔离，窒息，抑制5．短路，过载，电阻过大6．初起，发展，猛烈，下降，熄灭化为灰烬7．火花，电弧危险高温8．闪燃，着火，自燃，爆炸二、问答题1．什么是燃烧？燃烧是物质剧烈氧化而引起发光发热的一种化学反应现象。2．火灾的定义火灾是失火而造成人员伤亡及物质损失的灾害。3．消防工作的“两知”“三会”“三能”(15分)知本岗位易着火部位，知火灾预防措施，会报火警，会使用各种灭火器材，会维护保养器材，能检查发现问题，能扑救初起火灾，能宣传防火知识。4．什么是冷却灭火？(5分)将燃烧物的温度降到燃点以下，使燃烧停止。 |5．什么是隔离灭火？（5分）正在燃烧的物质同未燃烧的物质隔离开，使燃烧不能蔓延而停止（5分）6．什么是抑制灭火（5分）用有抑制作用的化学灭火剂喷射到燃烧物上，并参与燃烧的化学反应，与燃烧反应中产生的游离基结合，形成稳定的燃烧的分子结构，而使燃烧停止。7．简述灭火器的使用拔出销子，握住皮管喷头，按下手柄，对准火源根部喷射。8．手动消防报警按钮的使用方法。敲碎玻璃，按下按钮即可。9．大厦火灾报警程序（15分）发现火情后如火势尚不能对大厦构成威胁，是自己能控制的应迅速用附近的灭火器扑灭火情，然后立即向保卫部中控室报火警，如火势不能控制时，应立即用火场附近的电话打，报告火警，如附近没有电话时，可打碎火场附近的手动报警完成报警工作。10．报告火警注意事项。1)报警时要沉着冷静，使用语言做到准确简洁；2)讲清报警人的姓名及所属部门；3)讲清起火的具体部门；4)讲清火场内有无人员被围困；5)讲清燃烧物质的名称及火势大小；6)发生火情后由总经理决定是否向119报告火警。治安培训试题一、填空（每空3分，共60分）1．大厦安全管理遵循的原则；2．做好保卫工作要了解社会加强，保持； |3．《治安管理处罚条例》规定的处罚种类____、____、__；4．突发事件是指、、、、等；5．发现爆炸物的处置原则、到安全地点，及时上报并保护现场；6．保护现场的原则、、；7．破坏生产经营罪是指由于或其他个人的目或者以其他方法破坏生产经营的行为。二、简答：1．物业管理安全保卫工作的准则（5分）2．什么是正当防卫（5分）3．发现、发生突发事件应如何处理（5分）4．什么是侵占本单位财物罪（5分）5．治安管理处罚条例规定的从重情形有哪些（10分）6．刑罚的种类有哪些7．物业管理安全保卫工作的定义（10分）治安培训试题答案一、填空：1．谁主管，谁负责，谁在岗，谁负责2．治安状况，责任心，高度警。3．警告，罚款，拘留4．投毒，爆炸，抢劫，凶杀5．不得随意移动，疏散人员6．禁止无关人员入内，实事求是，保守秘密7．泄愤，报复，故意破坏机器设备二、简答：1．物业管理安全保卫工作的准则（5分）以人为本，高标准严格要求。2．什么是正当防卫（5分） |在国家、集体、个人或他人的自身利益和权利正在受到不法侵害的过程中所采取的防卫行为。3．发现、发生突发事件应如何处理（5分）保护现场，禁止无关人员进入，立即通知上级，不得进入现场，不得动任何物品，不对外界透露发生的事故，要绝对保守。4．什么是侵占本单位财物罪（5分）公司企业或其他公司人员，利用职务或便利的时候，移拿单位财物数额较大而拒不交付的行为。5．治安管理处罚条例规定的从重情形有哪些（10分）有较严重后果的，违反治安管理处罚条例的，胁迫诱惑他人或教唆未满18岁的人，对证人，举报人打击抱复的。6．刑罚的种类。主刑：管制、拘役，有期，无期，无刑。附加刑：处罚，没收财产，剥夺政治权利。7．物业管理安全保卫工作的定义（10分）通过执行科学技术手段与管理手段，依靠先进设备和工具，防止和终止物业管理区域内业主或（承租人）的生命财产与人身安全不受损失和伤害使其正常工作和生活。施工现场安全管理规定1．严格履行申报、审批手续，施工单位须与物业保卫部签订《治安、消防协议书》。2．施工单位须明确施工现场安全负责人，负责对本区域治安、消防等各项安全管理工作，接受保卫部及成保人员的检查、监督管理。3．施工时，须使用物业管理部指定电梯或通道进入本施工区域，未经有关部门许可，严禁进入其它场所。（祥见出入管理规定）4．施工现场严禁吸烟，留宿或充当临时库房。现场必须配备足够、有效的灭火器材。5．施工垃圾本着当天垃圾，当天清除的原则处理，禁止堆积过多，严禁埋压，遮挡消防设备、设施，堵塞消防通道。6．严禁从管井、脚手架、楼层高处向下抛扔任何物品。 |1．如施工中需使用易燃、易爆等危险品进行施工，须提前到保卫部办理相关手续，经获准后，方可运入使用，并存放于指定地点。2．保持大厦环境整洁，爱护公共设备、设施，损坏者照价赔偿。3．施工单位在施工过程中造成大厦或自身的财产损失或人员伤亡，由施工单位承担一切后果。4．施工现场电器设备安装，须由正式电工操作，严禁未按规程拉线。未经许可，严禁使用电热设备。5．动用明火施工时须到物业保卫部办理《动火许可证》，配备足够的防范措施，并严格遵守消防安全制度。（祥见动火证管理规定）。6．物业管理部将根据此规定对违规者处以50-200元不等的罚款，情节恶劣，造成严重后果者，将追究其法律责任及其相关责任。消防、安全处罚条例凡在施工现场构成下列情况之一的个人或单位，根据情节轻重，对其进行处罚，情节严重或赞成重大事故的依法追究形式责任。1.对消防、安全工作不重视，违反大厦《施工现场管理规定》，不听取劝阻的，视情节轻重，处以罚款50－200元。2.防火、安全意识差，违反安全操作规程，造成轻危事故的，处以罚款100－500元。3.对查出的安全隐患不够重视的，不按时整改，不采取安全防护措施的，处以罚款100－500元。4.不爱护消防设施器材，挪用、损坏、圈、埋、压、占消防设施器材的，处以罚款50－200元。5.对发现或正在发生的消防、安全事故、隐患不闻不问、隐瞒不报、知情不举者，处以罚款100元。6.在施工现场吸烟罚款100元。7.无《动火证》动火罚款200元。8.堵塞重要消防通道罚款100元。9.危险物品、垃圾乱放罚款100元。 |1.违反安全用电规则罚款100元。2.罚款于三日内送达物业保卫部，逾期不交者加倍处罚。施工人员出入证管理规定1.施工人员出入证由施工单位制作，由物业公司保卫部及成保人员查验。2.出入证应随身配带，主动出示，如有丢失、损坏应马上制作新证。3.如施工人员未配带出入证，则成保人员有权拒绝其进入。4.施工人员进入施工现场时应主动出示证件，服从成保人员管理。5.施工人员出入证上应贴有施工人员照片，以标准字体施工人员单位、姓名、施工区域、证件有效期，并盖有效公章。6.施工人员如在施工区域内有违规行为，成保人员有权扣留其出入证。7.施工人员出入证样证应由施工方向物业公司保卫部提供。施工现场物品出入管理制度1．携物人须持本人有效证件到施工方保卫部门填写出门条。填写后的出门条应有施工单位负责人签字。2．携物人员执出门条须走货物专用通道，并由门卫检查与物品相符后方可运出工地。3．每班门卫将出门条汇总后交至施工方保卫部办公室。4．出门条存根留至施工方保卫部备案。5．出门条存根保留期限为一年。动火证管理规定 |1．施工单位动用明火，应到施工方保卫部门申请办理动火证。2．动火人员须持操作证书，经施工方保卫部确认操作资格后方可填写动火证。3．进入现场应主动向成保人员出具动火证、操作证，经查验后方可施工。4．施工时要具备灭火器材（如：水、沙子、灭火器）等。5．施工时要有专人看火以防意外发生。6．施工完毕后立即清理施工现场，防止遗留火种。7．施工时按动火证所填时间施工，逾期作废。施工后动火证须交回施工方保卫部。8．如实际情况与动火证填写情况不符，将予以严肃处理。施工违规处罚管理规定凡承接大厦装修的施工单位所属施工人员（包括大厦指定施工单位）应自觉遵守各项安全管理规定及《消防、安全协议书》中各项条款，我部根据情节轻重，将违规级别分为一、二、三、四级。一级违规行为处以100元罚款1．不佩戴施工出入证2．闲逛、逗留、打闹、喧哗3．留宿，赤足，赤背4．使用客用设施5．乱扔废弃物，影响公共区域卫生6．施工现场敞门施工二级违规行为处以200元—500元罚款（不包括赔偿费）1．使用业主卫生间，造成上下水堵塞2．就餐、饮酒、吸烟（包括发现烟头）3．乱放施工垃圾材料4．赌博、斗殴，随地大小便5．使用假证及他人证件6．噪音、异味7．各工种未按要求持证上岗三级违规行为处以1．使用不合格电动工具，使用老化、不合格电源线，乱接临时线，将电线直接插入电源 |500—1000元罚款（不包括赔偿费）2．使用电加热器3．存入大量危险品，油漆作业与电气焊交叉进行4．有意损坏公共设备、设施（野蛮施工、装卸）5．堵塞通道，埋压、圈占、损坏、擅自使用消防设备、设施6．不服从管理（不按要求施工，态度蛮横等）四级违规行为，根据损失后果而定违反规定，给甲方造成经济损失及不良影响和后果的注：罚款须三日内以现金方式交至物业保卫部，逾期加倍处罚。培训记录受训人培训内容培训人备注 |二次装修施工现场检查表编号：楼号／房号施工单位业主／租户名称NO.检查项目发现时间／具体说明处理结果处理人1现场是否张贴许可证2动火是否持有动火证3动火是否符合要求4油漆作业是否与动火交叉进行5施工人员是否持有出入证6施工单位是否私拆公共设施7施工现场是否配备灭火器8灭火器是否灵敏有效9灭火器是否摆放明显位置10现场是否有烟头及吸烟现象11施工人员是否使用公共设施12施工人员是否随地大小便13施工人员是否在现场留宿睡觉14施工人员是否在空租区逗留 |15是否在公共区域堆放材料垃圾16办公时间是否进行有噪音施工17办公时间是否进行有异味施工18油漆作业及清理现场是否关门19现场是否存有易燃易爆危险品20是否乱接电线及不使用插头21是否损坏电梯间保护22租区、通道、机房门是否损坏23公用区域设施维护(地、墙、)24施工材质是否达标25防止高空落物日期：检查人：领班：二装检查日报表NO：（）座号：检查日期报告人报告日期已入场施工单位数量新入场施工单位检查情况施工人员违规记录处理结果 |保卫部经理总经理情况反映记录单NO.年月日报告人姓名部门职务电话有无见证人见证人姓名部门电话报告时间发生地点事件发生经过记录人时间 |处理方法保卫部经理总经理备注注：保卫部留存备案消防设备、设施日检记录表座年月日班次巡视员项目楼层位置存在问题处理结果消火栓箱灭火器手动按钮送风口排烟口防火门探测器喷洒头 |疏散楼梯可燃物堆放消防电梯安全出口灯疏散指示灯施工场所摄像头插孔电话消防喇叭卷帘门其它领班签字：主管签字：消防中控设备交验备忘录NO．交验单位：交验人：检验单位：检验人：交验设备名称型号主要功能用途现存问题 |交验时间：年月日二次检验要求预定交验时间：预定于年月日进行二次交验备注注：此备忘录一式两份，交验方、检验方各一份。备用钥匙封存记录表房间号：座单元序号封存钥匙位置封存数量封存时间现场封存人封存次数存放位置业主保卫部1234 |5业主（使用人）钥匙交接表序号单元钥匙名称数量把验收确认领取及封存交接确认交接日期工程部签字业主／代表签字领取把封存把保卫部签字业主／代表签字12345保卫部留存 |!业主（使用人）钥匙交接表序号单元钥匙名称数量把验收确认领取及封存交接确认交接日期工程部签字业主／代表签字领取把封存把保卫部签字业主／代表签字12345管业部留存临时施工证司标――――――――――照片编号：临时施工证姓名__________有效期__________施工单位__________签发日期__________施工地点__________发放人__________ |注意事项1．此证件只供施工期间在大厦内使用，不得转借，过期作废。2．施工时须佩戴于胸前，以备随时查验。3．佩戴者必须人证相符，无证或人证不符的将予以处罚。4．如证件损坏，丢失须到保卫部补办。5．施工结束后，须及时到保卫部办理退还手续。保卫部安装调试报告年月日NO．设备名称：调试地点：调试单位：调试联系人：通讯方式：设备调试时间：月日至月日设备主要功能 |有无遗留问题调试情况调试人员签字：使用单位人员签字：保卫部经理：总经理消防设施交验表名称：年月日NO.1设备名称交验项目交验情况及处理交验人日期核验人火灾报警控制系统自检、消音、复位功能主电源与备用电源功能正常井道分线箱与3440介面箱正常 |随机抽5%烟感报警验证烟、温感检查点位图各接线端子紧固各集装箱内抹灰除尘广播喇叭的固定进行选层广播一次风机开机试运转五分钟续上表NO.2烟感探测器器身抹灰除尘介面功能正常环境恶劣处烟感作特别检查按5%比例喷烟验证报警温感探测器器身抹灰除尘探测器与底座接触安装牢固按5%比例加温验证报警手动报警按扭安装牢固器身除尘，破损修补或替换 |报警检验（任选二处）易碎玻璃疏散出口指示灯箱抹灰除尘，灯具牢固完好交流试验指示灯正常电池充放电安装位置地下车库气体自动灭火充气系统气泵压力符合规定系统无机械损伤、无失灵铅封完好无损喷嘴空间位置正确联动反馈信号系统各部件抹灰除尘续上表NO.3干粉灭火器压力表指针指在绿色区手托试重量基本符合要求器件清洁，有检验标志自动喷水灭火系统喷头外观检查打开试警铃阀试验报警 |压力表指示末端放水试验水流指示器，压力开关，报警控制器联动情况手动、自动试运行起动正常检查控制阀门处于开启状态消火栓栓门、锁玻璃无损指示灯、报警按扭、警铃齐全，无脱落和损坏抽取总数5%按动报警按扭检查报警情况消火栓出口压力试验消防泵手动、自动试运行起动正常补压泵手动、自动试运行起动正常消防设备年保养记录（大厦）名称：年月日设备名称交验项目（原）保养项目交验情况及处理交验人日期核验人消防栓检查水带并交接摺边检查阀门、阀杆上油栓内清洁无异物 |各接口无损坏、连接方便可靠检查指示灯、试验报警按扭手提灭火器各部位清查个数，急取方便压力表指针在绿色区手感检查每个重量，抽样10%称量，减轻10%需补充逐个检查铅封及操作手柄，达到紧固良好，但不卡阻检验标志续上表NO.4防火阀开闭灵活，挂钩可靠位置有标志阀内无异物、锈蚀，位置显示正确，油漆良好正压压送风口叶片无脱落、无变形 |开闭操作正常，信号显示正确，线头紧固风口内外抹灰除尘排烟、送风风机紧固风机控制柜内接线头，抹灰除尘电器动作顺序，控制正确，手柄位置与实际相符，指示灯、电压、电流表完好转向正确，运行无异声，电流平衡运行24小时之后，电机及轴承正常防火卷帘门门锁良好，开停按扭牢固导轨、卷帘无变形，油漆良好续上表NO.5按钮手动操作开闭方向正确，开闭灵活、无卡滞无异常声响，上下限位开关动作正确 |控制中心手动操作卷帘门动作正常烟感器喷烟后卷帘门自动关闭，控制中心信号正确电机绝缘高于0.5兆欧，线头压接良好，继电器接触良好全面清洁控制箱、卷帘门、导轨、电动机、限位开关说明：消防设备年检修时间在每年11月；所列保养结果用文字准确的表达；续上表NO.6消防水系统水泵控制柜拆盖整理主电器主触头，保证接触良好，运行无声柜内所有接头紧固，元件无破损、脱落 |线路标号清晰，柜门内有本柜电气原理图线路绝缘电阻不低于兆欧，无破皮裸露电路联接正确，起停过程电器运作顺序正确指示灯完好，操作手柄灵活指示与实际相符，各设备手动、自动的起、停止正确柜内外清洁无灰尘、无杂物，门锁好报警系统控制器逐个测试公共场所烟感报警器信号点、报警的正确性，电源电压显示的正确性主电源、备用电源及互相切换检查自检、消音、复位功能检查全面坚固柜内所有接线端子柜内及电子板、各电器元件表面灰尘清理电子板元件表面状态检查、抹灰除尘同报警器联合检查各点报警的正确性交验报告NO.7 |内容：交验人：验收人：总经理：消防系统日巡检进度表 |年月日区层设备名称检查内容安装测试进度备注排烟风机正压送风机卷联门排烟风口（排烟阀）正压送风口（防火阀）喷淋泵（主备）消火栓泵（主备）击碎报警手动报警插孔电话广播喇叭消防主机柜消防联动台烟感探头煤气探头温感探头现设备安装测试出现问题巡视人：日期：年月日区设备名称检查内容安装测试进度备注 |层报警系统监控系统可视对讲红外报警电话系统电话局进线主机房进线各房竖井布线楼宇自控主机房进度各机房设备安装进度电视系统现设备安装测试出现问题巡视人： |违章通知单NO.：经查实，您（单位）从事行为，违反规定，现管理：1．立即停止上述行为；2．限期天恢复或处理好；3．赔偿经济损失（处罚）元（人民币），大写：元；4．没收；5．。限于天内到接受处理，逾期加倍处罚，并按规定强制执行。若有疑部或异议，请于年月日前到查询或复议。通知单发出部门：发单人：部门经理：被处罚人：总经理： |消防中控系统统计表主要消防设施消火栓系统名称数量分布完好度室内消火栓室外消火栓消防水泵水泵接合器气压水罐稳压泵通风空调系统名称数量分布完好度风机防火阀防排烟系统方式部位自然排烟机械排烟通风兼排烟防烟楼梯间前室及合用前室走道房间名称数量分布完好度防火阀送风机排烟阀排风机自然排烟口面积机械排烟送风量机械排烟排风量M2M2/hM2/h安名称数量分布完好度 |全疏散系统指示标志防火门防火卷帘消防电梯消防电源有无事故照明有无通风空调系统名称数量分布完好度烟感探视器温感探测器气体探测器集中报警器事故广播手动按钮喷洒灭火系统系统类型1、喷雾水冷却2、喷雾水灭火3、喷洒水灭火喷洒类型1、干式2、温式3、预作用式4、开式名称数量分布完好度喷洒头水流报警阀压力开关火灾事故广播名称数量分布完好度扩音机喇叭备用扩音机消防通讯设备名称数量分布完好度对讲电话插孔电话外线电话对讲机控制室位置消防控制室应有控制功能实有控制功能缺何种控制功能：控制室面积：耐火等级：出入口数量： |车位申请单申请人姓名：身份证号码：驾驶证编号：行驶证编号：车牌号码：护照号码：工作单位：联系电话：车辆型号：车身颜色：所住单元房间号：磁卡编号申请期限：申请人：（以下由物业公司填写）车位号：泊车证号：磁卡编号：泊车期限：交费方式：□现金□支票□计入物管费管业部：财务部：保卫部：（第一联：管业部；第二联：财务部；第三联：保卫部） |续期通知单尊敬的客户先生／女士，您好！您所使用的车位即将到期。为了方便您今后停车，请您在百忙之中尽快到物业公司办公室办理续期手续，联系电话：谢谢您的合作！----------公司(盖章)年月日泊车证 |司标――――――――――泊车证车牌号：车证号：有效期：使用说明1．本证仅限一车使用。2．本证除在华世隆地下车场停车外不作他用3．请将本证置于前风挡左下角4．请遵守华世隆行、停车管理规定5．本证逾期作废说明：1．泊车证以颜色分在三类：绿证：固定、买断车位证黄证：年、季、月长租车位证白证：临时停车证2．绿证根据物业公司要求统一更换。3．黄证到期必须更换。4．白证入库收、出库交。5．将此证摆放前风挡左下角，便于管理员辨认车位与车是否相符。6．此证背景以大厦外观全貌为主。服务标识清单 |NO.名称功用位置数量变更备注 |消防设备安装调试日报表年月日施工单位：联系人：电话：内容调试项目设备名称及型号调试进展情况目前存在问题备注制表人：审核： |消防设备安装日报表年月日消防员：内容科目技术负责人工程进展情况工程问题备注 |夜间情况检查表时间房号施工单位锁门情况原因施工人员预计离开时间批准人备注 |灭火器材配置记录表楼层部位灭火器数量灭火器型号编号有效期配置日期领用人或配置人备注 |录像磁带台帐录像带规格品牌编号投入使用时间报废时间报废原因经手人 |钥匙使用登记序号启用时间启用部位启用人封闭时间封闭部位封闭人12345678910 |工程部运作手册第一节组织结构图经理1人副经理1人文员1人设备主管二装监理1人弱电主管1人强电主管1人维修领班1人空调领班1人电梯领班1人维修领班1人维修工2人配电室外委4人木械1人维修工2人维修工2人维修工4人电梯外委2人工程部总人数：21人（外委电梯2人，配电室4人） |第二节管理范围一、动力设备大厦的动力设备，包括大厦的配变电系统、暖通空调系统、给排水系统、垂直交通系统。（一）配变电系统大厦供电系统中主要配变电设备有：1、变压器、高压配电柜（包括高压开关柜和计量柜）、低压配电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏。2、楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房根据设备需要而设置的配电箱和控制屏。3、避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置、均压环）。（二）暖通空调系统大厦中的暖通空调系统主要由下述设备组成：1、直燃机组及附属设备(包括冷冻泵、冷却泵、冷却塔等)2、空调机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、回风机、调节阀等)。3、新风机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、加湿器、挡水器、调节阀等)。4、各类风机盘管及控制器5、送、排风机6、空调水处理设备(包括水软化设备、补水设备等)。（三）给排水系统大厦的给、排水系统由下述几部分组成：1、给水系统，市政管网直接供水、加压泵供水方式。其设备包含供水池，高位水箱、加压泵。2、生活热水系统，热水罐、加压泵、循环泵。3、消防水系统(包括消火栓系统、喷洒系统、消火栓泵、喷洒泵、水流压力控制器、自动喷洒头等)。 |4、排水系统(包括污水排放系统、废水排放系统、雨水排放系统、排污潜水泵及其相应的水位控制系统、隔油器等)。5、管道和卫生洁具6、中水系统：清水池、瀑汽池、沙滤罐、瀑汽泵、加压泵等。（四）垂直交通系统含客用电梯、消防梯（兼员工用梯）、货梯，以及相应的机房。二、弱电系统1、火灾消防报警系统。2、楼宇自动控制系统。3、安防中控系统。4、综合布线系统。5、门禁一卡通系统。三、消防系统1、自动报警系统含烟感、温感、手动报警、主机、联动台及相关专业联动系统。2、自动喷淋系统含喷淋头、喷淋泵、水流指示器、警铃等。3、消火栓系统含消防泵、消火栓(远程启泵)、灭火喉、减压阀等。4、消防电源系统含应急照明系统、紧急出口指示灯、非消防电源切换等。5、煤气报警系统含煤气探头、切换阀、主控柜等。6、建筑防火系统含防火卷帘门、消防通道门等。7、消防电梯四、装饰保新大厦的装饰保新，工作量很大，其范围包括如下3个部分：1、建筑物的外表 |所有的地面，如地毯、木地板、地砖、花岗石地面、楼梯、公共区域等。2、墙壁墙布、木墙裙、瓷砖、大理石、喷涂、立柱、外墙等。3、天花乳胶漆、喷涂、石膏板、石棉板等。4、各种家具及隔断所有的桌、椅、台、柜、沙发、茶几及屏风隔断等。5、装饰品工艺品、书画、饰物、灯具等。第二节日常管理一、调动员工的积极性1、加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工种，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量，以激发员工的积极性。2、合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。3、定期考核考绩，严格奖惩。要多用表扬，表扬是最有效、最经济、或许是最好的管理手段，惩罚是为了树立某种规范，要预先示禁。不可忘记这一条原则。4、主张团体与团体之间开展竞赛，不太主张个人之间的竞争。在团体内部强调协助。5、部门把任务下达到班组，奖励办法是部门奖励班组，班组奖励个人。每个成员不仅要完成自己的任务，而且要关心小组任务的完成，这样可促使组员之间在工作上互相勾通、互相帮助。这种奖励制度，把个人、小组、部门的利益统一起来，小组关心部门，个人关心小组。这种管理制度能调动每个人的积极性。6 |、对各班组应一视同仁，电工、瓦工都是工程部必须的部分，均为工程部的共同目标而负其责。7、要善于倾听不同的意见，管理层可以从中得到更多的信息，知道自己的不足之处，同时也能真正了解部下，从而才有方法调动各种不同观点、不同才能、不同个性人的积极性。二、制定预防性维修计划工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于未然。具体做法为∶1、建立设备档案资料卡将大厦内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备档案登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。2、编制设备计划维护总表将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。3、发出维护保养指令卡维护保养指令卡是根据计划维护总表及保养计划一览表的安排，按时间向员工发出的。发出指令单时应注意∶①、按编号发出，按编号交收入档。②、任务要明确，尽可能写明标准要求。③、要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油号等。4、维护保养计划的落实跟踪检查维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。三、落实设备巡回检查 |大厦的设备分布在大厦的每一角落，工程部除按计划进行维护保养外，还要安排员工巡查。可根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉，要用眼看有没有什么松动，要看计量表读数，如电压、电流、压力、温度等，要听有否声音异常，要摸设备温升如何，振动情况如何，要嗅有无焦味和其他异味等等。不要只巡不查，总之，要加强员工的责任感，才能完成巡回检查。巡回检查是否能可靠的执行下去，部门要安排检查，检查要有力度，态度要端正，不要只立足于抓毛病。坚持设备的巡查，可以及时发现设备的初期问题，及早解决，如待设备已成故障或损坏才被发现，则将是十分麻烦和令人不愉快的，作业也必将要付出更大的费用。四、设备及资料的建档设备及资料的建档工作，是大厦搞好工程管理的一项十分重要的工作，其理由是：1、建档是汇集和积累设备运行状态的最基本工作。2、档案是提供分析研究设备在使用期的改进措施的资料来源。3、研究分析资料可探索管理和检修的规律，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平。4、档案是反馈设备制造质量和管理质量信息的重要依据。5、档案也是大厦内每一台设备均应建立的设备登记卡。6、设备登记卡，应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。认真详细做好工作，将对今后的故障维修、制定设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来许多方便。五、能源控制管理大厦的能源消耗是巨大的，节能是一项经常性的工作，潜力较大。节能主要靠加强管理来达到，而不是靠削减对客人的供应。节能并非要损害客人的舒适感，大厦是提供客人享受的场所，节能绝不可随意降低服务的标准。大厦能源控制管理应从如下几个方面入手：1、使设备、设施经常保持良好的机能和状态譬如，大厦的空调机组、新风机组及风机盘管等设施在使用一段时间后，热交换器的翅片间会积尘甚至产生堵塞现象，这都会降低能源的利用率。及时地对设备进行检查和清洗是十分必要的。 |另外，风机的皮带磨损、拉伸等也会使设备处于病态工作中，降低设备的能效比。2、更新耗能大的设备对于一些过于陈旧的设备，应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购进的设备能节省多少钱，面不是着重考虑买设备要花多少钱。应着重结算时的盈亏，而不是最初成本。3、保持建筑物完好，防止不必要的渗漏通常有些玻璃破损了，不能及时进行修补，这无疑是能源的极大浪费。在美国大厦，窗户除双层玻璃保温外，甚至还要依靠窗帘进行保暖。4、确保保温层完好如冷冻水管、热水管如保温不好，将会造成能源向非空调区域泄漏而造成浪费。特别是冷冻水管还会形成凝水，浸湿天花、地面、地毯、锈蚀管道设备等，造成不必要的损失。另外，合理的选择热水温度，将生活热水控制在60°Ｃ以下，也有利于保温，从而节约能源。5、合理的安排运行譬如变压器，通常应工作在60％－100％的负载情况下，工作效率最高，然而，目前大厦配置的变压器通常为多台，而且通常容量较大。如果，每台变压器负荷均不足时，完全要以停用一二台变压器作为备用，这将大大的节约许多电力。再譬如，会议室，多功能厅等使用的空调区，通常在关闭时不应开空调，只提供通风，而在举活动前一个小时，打开空调，确保客人的需求，结束后，应随即把空调停了，这也能节约许多能源。6、准时抄表，监视能源消耗有些漏水，平时较难觉察，如水池漏水，空调机盘管漏水，因此，要定时抄录水、电、煤气的消耗量，积累数据，容易发现不正常。7、尽可能让机器满负荷工作如洗衣脱水机、烘干机、洗碗机等。这些设备在满负荷的情况下工作，最省电、省水、省时、效率也最高。在低负荷下，是绝对不经济的。8、采用先进的技术和管理设备如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、节水龙头，能量回收装置等。 |六、安全生产管理大厦里有许多设备，均存在不安全的因素，如配电，会引起触电和火灾，如锅炉会发生爆炸，电梯亦会伤人，还有许多高压容器，及高速运转的设备，这些都对人身安全带来威胁。因此，大厦设备运行管理，要抓安全第一。从安全管理的角度来看，应抓好如下工作：1、设立安全管理组织。2、进行安全教育及训练。3、定期或不定期实施安全检查。4、事故发生原因的调查和分析。5、调查分析结果的保存。6、经常保持安全的工作场所。7、提高工作人员对安全教育的兴趣。8、制定工作安全守则及奖惩规定。9、负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。七、工程部日常管理工作内容1、消防安全管理2、设备运行管理3、计划性维修管理4、安全生产管理5、节能运行管理6、设备、资料建档及管理第二节岗位职责一、工程部经理岗位职责报告上级：总经理督导下级：副经理和各专业主管联系部门：公司各部门 |1、在总经理的领导下负责公司所管辖物业的房屋建筑、公共设施、机电设备等的技术管理工作；2、负责为所管辖物业的所有系统和设备建立全面的维修保养计划，并负责组织实施；3、负责建立健全部门岗位责任制；4、负责建立健全工程设备的运行和操作程序，确保工程设备的正常运行；5、全面负责工程方面的节能运行，严格控制工程运行和维修费用；6、跟踪、控制水、电、燃气等的能源消耗，保证最大限度地节能；7、负责制定部门培训计划，保证工程部员工掌握必备的专业技术和技能；8、统筹部门内的工作安排及人员调配的协调工作，充分发挥现有人员的潜力；9、负责督导和考察本部门员工遵守规章制度的情况及员工的工作成果、效率及工作素质。审查提交的员工奖惩建议；10、负责检查本部门的工作进度，并定期向公司经理汇报；11、处理日常与公司各部门之间的协调事项。二、工程部副经理岗位职责直接上级：经理督导下级：工程部各主管1、负责协助部门经理工作，按制度要求对主管进行工作考勤、考试。根据部门经理的意见进行工作调配、传达部门经理的工作指令；2、分析项目报价单，组织讨论决定，对完成项目进行检查，评估和验收；3、紧密跟踪控制能源，制定消耗记录统计，提供节能措施；4、管理员工纪律，解决员工之间争执，进行绩效评估，按制度实施奖惩；5、制定管理、生产、消防、卫生和健康等培训计划并监督实施；6、和人事部一起为工程部选择面试新员工；7、督促制定工程月报表，递交工程部经理审核；8、巡查工程设备设施、组织有效和高效的生产管理和技术管理，阅读各类技术报表和工作日记，确保安全可靠运行；9、完成部门经理临时交给的其它工作，完成后及时报告。三、主管岗位职责[总则] |1、在工程部经理的领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备经常处在优良的技术状态下安全运行；2、编制本专业所负责设备的年、季、月度保养计划，建立相应的维修记录档案，并监督实施；3、每日检查设备运行状况及工作现场、机房；A、检查设备运行技术状态，发现问题及时处理；B、检查下属员工的岗位纪律和工作态度，发现不良现象及时纠正；C、审阅运行值班日志，及时发现隐患并采取相应措施；D、检查工作现场卫生、安全状况，保持良好的工作环境。4、安排下属员工的班次，监督检查出勤情况；5、负责制定各班组的岗位职责及巡视检查制度，并监督执行检查落实情况；6、监督和检查每日派工单完成情况；7、负责本专业员工的培训、督导、考核和评估工作；8、负责对员工进行安全教育及训练，并定期实施安全检查；9、严格控制维修、保养材料的出库和去向，努力降低成本及能耗；10、负责与其它班组或部门的协调合作；11、完成部门领导临时交给的各项工作，完成后及时报告。四、强电主管岗位职责报告上级：工程部经理、副经理督导下级：强电领班联系部门：工程部各专业1、负责大厦、公寓动力配电系统运行值班的管理工作；2、负责大厦、公寓所有照明线路及灯具的日常管理和维修工作；3、负责大厦、公寓所有机房内电器设备的维修和保养工作；4、负责大厦、公寓电梯设备的维修保养工作；5、完成大厦、公寓内大型接待活动和节目活动特需的照明布置，保证大厦、公寓外景照明布置，保证大厦、公寓外景照明的正常工作；6 |、根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并认真填写巡视记录，对发现的问题或隐患及时处理并向经理汇报；7、负责计划本专业所需保养、维修材料的使用、采购计划；8、负责大厦、公寓业主装修施工质量和安全检查工作；9、完成部门领导临时交给的各项工作，完成后及时报告。五、设备主管岗位职责报告上级：工程部经理、副经理督导下级：设备领班联系部门：工程部各专业1、负责大厦、公寓制冷、供热、供水、排污及消防水系统的安全运行，制定有关设备的操作程序并监督执行；2、负责计划本专业所需保养、维修材料的使用、采购计划；3、负责大厦、公寓所有机房内的设备和管道的维修和保养工作；4、检查本专业人员岗位责任制，巡查制度、交接班制度的执行情况，督促本专业员工严格执行防火及安全的有关规定；5、负责有关报表的统计、水质分析统计、设备损坏记录；6、负责大厦、公寓业主装修施工质量和安全检查工作；7、完成各部门领导临时交给的各项工作，完成后及时报告。六、二装监理岗位职责报告上级：工程部经理、副经理联系部门：工程部各专业1、负责大厦、公寓的维修、土建内外装修及装修改造管理工作；2、负责大厦、公寓整改工程的预算和报价审核；3、负责大厦、公寓公共区域的墙、地、天花板的维护计划，制定并监督执行；4、二装发现的问题及时与业主、施工方协调；5、二装发现严重违章操作或损坏楼宇安全的行为，立即制止，并通知保安部门，发出违章通知书；6、二装监理中，如遇非本专业问题，及时与本部门相关专业询问、确认并解决；7、负责大厦、公寓业主装修管理验收工作； |8、完成部门领导临时交给的各项工作，完成后及时报告。七、弱电主管岗位职责报告上级：工程部经理、副经理督导下级：弱电员工联系部门：工程部各专业1、负责大厦、公寓楼宇自控、通讯、音响、保安监控、消防系统的维护与管理，确保整个系统的正常运行；2、负责公司内部使用电脑的硬件维护与维修、软件的安装与维护工作；3、负责为大厦、公寓业主提供电话报装、维修的服务工作；4、负责大厦、公寓车库收费系统的维护及保养工作；5、负责制定大厦、公寓楼宇自控、通讯、音响、消防系统的保养计划制定，并监督执行；6、负责本专业保养、维护材料的使用、采购计划、员工培训计划及实施。八、弱电维修工岗位职责直接上级：弱电主管1、弱电主管的领导下负责本班组的保养、维修工作；2、在弱电主管的领导下按质、按量、按时地完成工程部规定及安排的各项工作；3、执行弱电专业保养计划巡检所辖范围内的设备情况，及时处理和解决发现的问题，遇有较大问题时向主管汇报；4、做好弱电专业安全生产工作，协调配合其他班组的工作；5、保管好专业工具管理和工具保养工作；6、按时准确填写各种记录表格，定期交主管审阅；7、工作中严格遵守公司、部门各项规章制度。九、文员/资料管理员岗位职责报告上级：工程部经理、副经理联系部门：工程部各专业1、负责打印各类传送文件、报表、文件的复印及收发；2、负责劳保、文具用品的发放工作； |3、负责对大厦、公寓全部图纸和技术说明书的分类保管、编排目录、建立台帐及借阅制度；4、负责采购单的报批、存档及现金报销、支票申请手续；5、负责工程报修单的分派和整理统计工作；6、完成上级交给的各项任务。十、领班岗位职责报告上级：本专业主管督导下级：本专业员工1、在本专业主管领导下负责本班组的保养、维修工作；2、带领本小组按质、按量、按时地完成工程部规定及安排的各项工作；3、按保养计划巡检所辖范围内的设备情况，及时处理和解决发现的问题，遇有较大问题，及时向主管汇报；4、抓好本小组的安全生产工作，协调、配合其他班组的工作；5、按时准确填写各种记录表格，定期交主管审阅；6、工作中以身作则，模范遵守各项规章制度。十一、强电领班岗位职责直接上级：强电主管督导下级：本专业员工1、在强电主管的领导下负责本班组的保养、维修工作；2、带领本小组按质、按量、按时地完成工程部规定及安排的各项工作；3、执行强电专业保养计划巡检所辖范围内的设备情况，及时处理和解决发现的问题，遇有较大问题，及时向主管汇报；4、负责强电专业员工的技术培训的组织与教育工作；5、做好强电专业的安全生产工作，协调、配合其他班组的工作；6、负责强电专业的工具管理和工具保存养工作；7、按时准确填写各种记录表格，定期交主管审阅；8、工作中以身作则，模范遵守各项规章制度。十二、强电维修工岗位职责直接上级：强电主管 |1、负责大厦、公寓所有照明线路及灯具的日常管理和维修工作；2、负责大厦、公寓所有机房电器设备的维修和保养工作；3、根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并认真填写巡视记录，对发现的问题或隐患及时向领班汇报；4、完成工程维修单所要求的维修工作；5、爱护工具及公物，视工具为第二生命；6、完成上级交办的其它各项工作。十三、强电运行工岗位职责直接上级：领班（强电）、主管1、负责大厦、公寓动力配电系统的运行值班工作；2、按供电局要求及大厦、公寓本专业规定按时抄写用量负荷情况；3、时刻监视高低压配电系统的运行状况，发现问题及时处理并向领班汇报并作记录；4、负责夜间对大厦、公寓的室外照明及大厦、公寓内公共区域照明进行巡视检查，对发现的问题或隐患及时做出处理并填写巡查记录；5、负责配电室值班室的卫生清洁工作；6、严格遵守交接班制度，做好交接检查及记录；7、完成上级交办的各项工作。十四、设备领班岗位职责直接上级：设备主管督导下级：本专业员工1、在设备主管的领导下负责本班组的保养，维修工作；2、带领本小组按质、按量、按时地完成工程部规定及安排的各项工作；3、执行各专业保养计划巡检所辖范围内的设备情况，及时处理和解决发现的问题，遇有较大问题，及时向主管汇报；4、做好设备专业的安全生产工作，协调、配合其他班组的工作；5、负责设备专业的工具管理和工具保养工作；6、按时准确填写各种记录表格，定期交主管审阅；7、负责设备专业员工的技术培训的组织与教育工作； |8、工作中以身作则，模范遵守各项规章制度。十五、设备维修工岗位职责报告上级：领班、主管1、严格遵守各项操作规程和各项规章制度；2、负责大厦、公寓所有机房设备的维修和保养工作；3、根据维修保养计划完成设备的巡检工作，并认真填写巡视记录；4、完成工程维修单所要求的维修工作；5、爱护工具及公物，视工具为第二生命；6、完成上级交办的其他各项工作。十六、设备运行工岗位职责报告上级：设备领班1、负责大厦、公寓空调、热水、给排水及消防系统的运行值班工作；2、监视设备的运行状态，做好运行记录，认真执行值班检查制度；3、负责夜间机房的巡视检查工作，确保各机房设备按规定时间启、停；4、负责值班室的卫生清洁工作；5、严格遵守交接班制度，做好交接班检查及记录工作；6、完成上级交办的其他各项工作。第二节工作内容及程序一、强电专业大厦供配电主要由变压器，高、低配电装置、电容器组，发电机组成，其安全可靠性直接影响到大厦的正常营业。按供电局有关规定：供电电压在6KV以上(6KV)，变压器容量在560KVA以上(包括560KVA)的变配电室，应配备电气运行值班电工，保证变配电室24小时有人值班。大厦供配电概况∶变压器∶型号∶SCB9-1600/1C； |容量∶1600KVA；输入电压∶10KV；输出电压∶0.4KV；数量∶两台电容器柜4面高压配电装置10面（手车式）低压配电装置36面（抽屉式）（一）变压器1、操作规范（1）电力变压器是用电设备必需的变电设备。因此，电力变压器的正常运行就成为其它各种设备正常运行的必要保证。（2）本大厦所使用的2台变压器为密封免维护干式变压器。（3）变压器在运行前应做加压试验，冲击试验五次。（4）本变压器本身具有保护功能，即超温报警及超温跳闸功能。2、巡查制度（1）应在一天24小时每整点记录变压器电流电压及温度，如发现异常应做好记录，查明原因，有重要情况及时汇报上级。（2）每班应对瓷绝缘进行巡视，有无污垢，有无放电痕迹，并及时做出相应处理。（3）各连接点应无松动，无异常响声。3、维护保养（1）变压器应根据周围环境和负荷情况，在负荷相对较小的季节，利用节假日，每年进行一次仃电清扫和检查，每两年应委托供电单位，对变压器进行全面的试验。（2）每年应对变压器线圈的绝缘阻值进行摇测。在20℃时，绝缘电阻的最低值为300MΩ，良好值为450MΩ。（二）高压配电装置1、操作规范（1）高压操作时，要带绝缘手套，穿绝缘鞋。（2）倒闸操作时应按要求填写操作票。 |（3）倒闸操作时应有两名电工在场，一名操作，一名监护。其中对设备较熟悉者作监护，操作人和监护人应先在模拟盘上对所填的操作项目认真核对，执行监护。（4）送电时，应先合隔离开关，后合真空开关，停电时，顺序相反，严禁带负荷拉合隔离开关，拉动手车。（5）真空开关两侧隔离开关操作顺序∶送电时先合电源侧隔离开关，后合负荷侧隔离开关，停电时顺序相反。操作中应注意防止反送电。（6）防止带电合接地开关。防止接地开关在接地位置送电。（7）防止误入带电间隔。2、巡查制度（1）每班应对母线及接头进行外观检查，察看颜色有否变化，有无异常气味、声响或其它异常现象。（2）每班应检查绝缘瓷瓶是否清洁，有无裂纹，闪络和放电痕迹。（3）隔离开关的固定触头与可动触头的接触是否良好，接触深度是否一致，有无发热现象。（4）金属架构及设备外壳的接地，接零装置是否完好，可靠，有无松脱、腐蚀、断线现象。3、维护保养高压配电装置，根据环境和负荷情况，在负荷相对较小的季节，利用节假日。每年进行一次停电清扫检查，并处理发现的缺陷和异常现象。（三）低压配电装置1、操作规范低压配电屏上的开关操作顺序，与高压开关柜上的开关操作顺序相同。2、巡查制度每班应对以下内容进行巡视检查。（1）各项仪表指示是否正常;（2）电路中各个连接点，有无过热、发红、变色的现象;（3）三相电流是否平衡，三相电压是否正常;（4）各种低压电器有无异常声音及气味;（5）空气开关，交流接触器的灭弧罩是否完好; |（6）配电装置及低压电器表面是否清洁，操作、维修通道是否保持通畅;（7）接地线连接是否良好;高低压配电装置的巡视检查应同时进行，并应同时检查配电室的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，配电室的安全用具，消防设施是否齐备，配电装置本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。3、维修保养低压配电装置，每年均需进行二次停电检修，一次在雨季到来之前，一次则在冬季之前。（四）电容器1、操作规范（1）正常情况下，停电操作时，应先拉开电容器组开关，后拉开各路馈电开关。送电时，操作顺序相反。（2）事故情况下，如突然停电，必须将电容器组的开关拉开，以免突然来电时，电压过高超过电容器允许值。（3）电容器组开关跳闸后，不准强送，保护熔丝断后，未查明原因，不许更换熔丝送电。（4）电容器组严禁带电荷合闸，电容器组再次合闸时，必须在断开电源三分钟后进行。2、巡查制度电容器的巡视检查工作应与配电装置和电力变压器的巡视检查结合在一起，内容如下∶（1）电容器三相电流是否平衡，其误差不超过5%。电压是否超过允许值;（2）电容器外壳有无凹凸不平及鼓肚现象;（3）外壳温度是否超过其允许值;（1）绝缘套管有无松动、脏污、闪络痕迹、各部接头接触是否良好，有无发热，变色现象；（5）电容器组有无异常响声或放电火花；3、维护保养运行中的电容器组，每年至少进行一次停电清扫、检查、其内容如下：（1）清理瓷套管外壳、架构通风孔等上面的灰尘； |（2）检查各紧固部位的螺丝有无松动；（3）检查保护装置的动作情况及熔丝是否完好；（4）检查空气开关的触头有无烧蚀现象；（五）直燃机房、空调机房强电箱及风机、水泵强电箱1、操作规范（1）维修人员必须对各机房的位置、用途、控制区域以及该强电控制箱的功能及设计参数一详细的了解。（2）在对强电箱进行检查时严禁带电作业，若需要带电作业必须有人监护。（3）检查人员必须使用电压等级相同的合格的安全用具进行操作检查;（4）检查人员在切断电源时应先断负载侧后断电源侧，严禁带负荷拉合开关。不能造成大面积停电，特出情况下须经上级领导批准并通知有关部门后方可操作。（5）在停电检查时要挂标示牌。（6）严禁连续起动大型电动机及大负荷的电器设备。（7）在对设备进行检查时，必须将与该设备连接的所有电源断开。（8）停电后必须使用合格的验电器进行验电并逐相进行。在开关的两侧进行验电时，要先验低压侧后验高压侧，先验下层后验上层。（9）对停电电缆线路进行验电时要将电缆的电荷全部放掉直到验电器指示无电为止。（10）电器设备的指示灯和电压表只能作为参考不能作为设备无电的依据。（11）检查人员必须保证人身安全及设备安全的前提下才能进行操作。（12）操作人员应听从监护人的指挥，监护人员在监护时不应做其它工作，监护人发现操作人不正确操作检查时有权令其停止工作。（13）监护人要随时提醒操作人的安全，需要工作转移时要设标示牌并妥善处理，以保证其它人员及电器设备的安全。（14）工作终结后，应对现场进行清理及认真检查，在确认没有影响电器设备安全及人身安全的隐患后方可送电。送电后要观察电器设备的运行情况，一切正常后方可离开现场。（15 |）测量电流时应正确使用钳形表，测量时要依次从大电流档位向小电流档位换档，测量过程中不可换挡。测量时应使导线位于钳口中部并使钳口紧密闭合，还应注意操作人员与带电部位的安全距离，以免发生触电危险。每次测量完成后要把电流量程切换到高档位，以免下次使用时因未经选择量程就进行测量而造成仪表的损坏。（16）测量电压时应正确使用万用表，量程开关应选择在正确的电压档上并选择在较高的档位上，以免因误操作烧毁仪表。测量电阻时要断开被测物的电源，严禁带电测量。测量时还应注意不要触摸表笔的金属部分。2、巡查制度（1）检查人员必须定期按时巡查，每三天一周期。（2）检查内容包括∶强电箱内部的主开关、主线路、交流触器、热继电器、设备主线、按钮开关、转换开关控制线路、指示灯、仪表等，并做好每天的记录，认真填写记录表。（3）在巡查中发现问题能处理的要及时处理，不能立即处理的应立即采取临时措施并上报，必要时应停止设备的运行。（4）检查中负荷不得超出该设备的额定值，导线及开关等应无过热冒火、无异味、无异常声音等现象。各连接点应牢固可靠，与设备配套的设施应相互匹配。（5）巡查人员必须听从上级领导指挥，认真完成上级领导交给的各项巡查任务。巡检完成后及时向领导汇报巡查情况及所发现问题，认真填写巡查记录表并上交工程师确认。3、维护保养（1）及时清理巡查中所发现的问题，及时更换损坏的零件，如∶主开关、接触器、热继电器、指示灯、转换开关等。（2）所更换的零件必须是与原设备相配套符合标准的合格产品，以保证电器设备的正常安全运行。严禁使用伪劣低容量或不配套的零件。（3）保养人员在做完设备的保养后，应认真填写保养记录并上报工程部秘书建档。（4）保养人员要熟悉所保养设备的各种功能及用处，与设备无关的不许乱动。（5）认真检查电箱内部导线连接情况，做到发现问题及时处理。（6）严禁带电拉动导线以免发生触电危险。（六）（空调、风机、水泵的）电动机 |1、操作规范（1）维修人员应熟悉所操作电器设备电动机的各项指标、电动机的功率转速、所带动设备的情况、额定电流、所使用的电压、温升、绝缘等级以及强电箱与之匹配的情况。（2）设备在试运转前要进行以下检查工作∶①、人工盘车以确保正常运行；②、要检查电流电压是否正常，有无过低及缺相现象；③、检查电器方面所保护电动机是否完好合格，热断电器是否在规定范围内；④、与电动机相连接的电器线路有无松动现象，发现问题及时处理；⑤、检查起动设备接线是否正确、牢靠、动作是否灵活、触头接触是否良好；⑥、检查传动装置是否正常，皮带松紧是否合适，皮带连接是否牢固，联轴器是否紧固；⑦、传动装置、电动机及设备周围有无杂物；⑧、电动机及起动装置的接地式接零是否可靠；⑨、对停用三个月以上的电动机应摇测绝缘；（3）电动机严禁频繁起动以免引起电动机发热，影响使用寿命。（4）起动多台电机时应按功率大小从大到小一台台起动，不能同时起动，以免因起动电流过大造成断路器跳闸。（5）电动机接通电源后发现不能起动或转速低及声音不正常现象应立即停止运行并进行检查。（6）电动机轻载起动连续不应超过3次，重载不应超过2次。（7）电动机起动后应注意运转方向。（8）电动机接通电源后不应用手直接触及所联接的金属导体。2、巡查制度（1）巡查人员每五天一周期，并按时巡查，认真填写巡查记录表。（2）巡查内容如下∶①、电动机温升是否过高，有无冒烟起火现象；②、机组有无强烈振动，转速是否急剧下降，有无异常响声； |①、电源电压是否正常；②、电流是否超过额定值，是否缺相运行；③、散热是否良好是否超负荷运行；④、轴承是否损坏，皮带是否过紧；⑤、外壳接地是否良好；（3）认真摇测电动机绝缘并正确使用摇表。选用500V兆欧表测量时应先切断电源，摇表应水平放置并远离外界磁场，应使用专用测量线或绝缘强度较高的两根多股软线。使用前应对摇表进行开路和短路试验，测量前对设备先进行对地放电，摇表L端子线接设备的相，E端子接设备地线，顺时针摇动120转/分，待调速器发生滑动后，即可得到稳定的读数，测量中禁止他人接近设备，严禁带电摇测电动机，以免造成仪表损坏。（4）发现问题应及时向领导汇报并妥善解决，故障严重时应立即停止设备运行。3、维护保养运行中的电动机除应加强监视外还应进行定期维护保养，保证电动机安全运行，延长电动机使用寿命，正常情况下半年一小修，1年大修一次，小修在3-5月份，9-11月份。小修内容包括∶清除电机油垢及外部灰尘，检查轴承润滑情况，补换润滑油，检查出线盒引线的连接是否可靠，绝缘处理是否得当，检查紧固各部螺栓，检查电机外壳接地或接零是否良好，摇测电动机绝缘电阻，清扫起动设备与控制电路，检查冷却装置是否完好。大修内容包括∶电动机解体，清除内部污垢，检查定子绕组的绝缘情况，槽楔有无松动，匝间有无短路。烧伤痕迹，检查通风冷却装置是否完好，检查有无扫膛现象，检查转子鼠笼有无断裂，对电机外壳进行补漆，测量电机绕组和起动装置直流电阻，检查轴承损坏应及时更换，检查电动机运行电流是否正常，电源电压是否正常，绕组过热老化应重新重绕。绕组受潮应及时进行烘干处理，检查皮带及连轴器，检查所带动机械设备。（七）电器竖井1、操作规范（1 |）操作人员应熟悉电器竖井各开关的作用及所控制电路的范围，严禁在不明开关作用的情况下拉合闸及带负荷拉合闸的操作。禁止造成认为大面积停电。（2）操作人员要正确使用万用表、钳形表及摇表。（3）需停电时要先停负荷侧后停电源侧，严禁带负荷拉合开关。（4）出现开关掉闸情况时，应先查明原因，排除故障后方可送电。（5）当进行电气检修时，应先停电然后用合格的同等级验电器进行验电，确认安全后方可进行检修，并做好各种安全处理措施。（6）要实行工作票制度、操作票制度。（7）检修竖井电器要先征得领导同意，未经许可不可擅自工作。（8）要实行监护制度，监护人在监护时不应做其它工作，并随时提醒及纠正操作人员的错误行为，必要时令其停止工作。（9）工作间断必须做好安全处理，遇有紧急情况需送电时必须做好安全措施方可送电。（10）检修结束后，负责人要全面检查清理现场，检查工具及人员情况，拆除各种临时接地及标牌，确认无误后方可送电。（11）送电后应观察电气设备运行情况，确认正常后方可离开现场。2、巡查制度（1）认真检查竖井所有的电气设备及开关仪表是否都正常，导线有无过热现象，接线螺丝是否松动发现问题及时处理并认真做好巡查记录，填写检查记录表。（2）巡查时间为每周二，并及时向领导汇报所发现的问题。（3）巡查人员要认真检查，不得投机取巧，对做弊者要严肃处理。（4）巡查人员要听从领导安排按时定期检查。（5）巡查中要测量电源电压及带设备的电流并做好记录，观看开关及导线容量是否与用电设备相匹配。（6）巡查人员要持证上岗操作严禁违章。（7）巡查人员不要乱动自己所不熟悉的电器设备。3、维护保养（1）定期清扫竖井中的电气开关设备，紧固导线，测量电源电压及带设备运行电流，观察开关导线运行情况定期摇测绝缘。（2）每年进行二次维护保养(4月份和11月份)。 |（3）竖井电柜应可靠接地，柜内配线应采用额定电压不低于500V，截面不小于1.5MM2的绝缘铜线，导线中间不应有接头，应排列整齐并用非金属材料绑扎成束。（4）柜内编号应齐全，连接采用端子排。（5）配电装置上的指示灯及指示仪表应齐全完好。（6）柜体上使用的各种连接坚固体均应镀锌。二、设备专业（一）水泵房蓄水池大厦蓄水池设在A座为地下一层，B座为地下三层，是为大厦提供消防用水、生活用水及空调用补水的重要水源。确保蓄水池经常保持在正常水位、保持蓄水池的清洁及安全防范是工程部的重要工作之一。1、蓄水池的清洗工作应每年进行1次，时间宜在双休日的夜间进行。2、对蓄水池进行清洗之前，应通知各单位做好配合准备工作∶（1）通知物业部并由物业部通知客户停水。（2）通知保安部停水，加强消防监视。（3）通知强电专业配合并准备照明用具。（4）准备好必备用具∶吸水专用工具、刷子、手把灯、线轴、雨鞋、消毒液。3、清洗步骤∶（1）提前1天关掉蓄水池进水阀门。（2）待蓄水池水位降至最低点。（3）关闭所有生活、消防水泵的自控电源。（4）对所有清洗工具进行消毒。（5）对蓄水池进行清洗。（6）清洗完毕，进行消毒。（7）最后再用清水清洗一遍。（8）打开蓄水池进水阀门。（9）打开所有生活、消防水泵的自控电源。4、对蓄水池的清洗保养作出完整的记录。5、平时加强对蓄水池液位的监视及巡查，以防止因控制失灵，造成水溢出或蓄水不够的情况发生。 |（二）生活水泵1、生活水泵的保养应每周进行1次，水泵要随时注油，且每年要换1～2次新油。2、保养内容∶（1）检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。（2）检查盘根是否渗水。（3）检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。（4）观察压力表指示是否正常。（5）检查进水阀门和进水系统是否畅通。（6）听水泵机组运行时有无异常杂音。（7）注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象。（8）如有情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级主管作出维修方案。3、填写保养记录卡。（三）消防水泵1、消防水泵的保养应每月进行1次，平时要随时注油，并且每年要换一次新油。2、保养内容∶（1）检查泵体清洁状况。（2）检查各种螺丝联结是否牢固。（3）观察压力表指示是否正常。（4）检查盘根是否渗水。（5）检查泵体有无跑、冒、滴、漏现象。（6）听水泵运行时有无杂音。3、填写保养记录卡。（四）补水泵及电气控制设备1、补水泵及电气控制设备应每年进行一次维修、保养。2、保养内容∶（1）观察压力表指示有无异常显示。（2）检查加压泵盘根是否漏水。（3）检查机械运转是否正常。（4）检查电气控制设备有无断路现象。（5）检查电气控制是否灵敏。 |2、填写保养记录卡。3、如发现电路故障，应请电工配合维修。（五）污水井及潜水泵1、要随时对污水井及潜水泵进行维修保养，每天应做一次巡视检查。检查是否有污物堵塞水泵或液位控制阀失灵的情况发生。2、保养内容∶（1）检查自控和手控是否运转正常。（2）清理隔油器。（3）清理污水井中的杂物。（4）清洗泵体。（5）检查水泵是否被杂物堵塞。2、填写保养记录卡。（六）紫外线消毒器1、对紫外线消毒器的维修保养每天一次。2、保养内容∶（1）检查、擦拭仪器。（2）检查仪器的电源是否接通。（3）检查消毒器的紫外线灯管是否损坏。（4）检查仪器有无异常变化或有异常气味产生。3、填写保养记录卡。（七）设备运行管理操作规范1、在设备运行工作中，如有涉及用电方面的工作，设备人员不得私自用电，应请电工配合工作。2、在设备运行工作中，设备人员要了解各种设备的使用性能和操作方法，按照设备说明书规定的工作步骤，起动并使设备正常运转。3、在设备运行工作中，设备人员要配合空调的风机盘管的抢修和安装。（八）设备运行的巡查制度1、设备运行的巡查应每天进行1～2次。2、由每天值班的人员负责巡查设备的运行情况。3、巡查地点∶水泵房、水箱间、污水井和潜水泵、煤气表房。 |4、巡查内容∶蓄水池、生活水泵、消防水泵、水箱间内的加压泵和紫外线消毒器、电气控制设备污水井、潜水泵等设备是否正常运行及大厦的用水、用煤气数量。5、若发现情况异常，立即做出处理并报告上级主管作出维修方案。6、巡查完毕后，作出巡查记录。（九）值班、交接班制度1、值班人员负责打扫办公室内外的环境卫生。2、值班人员负责巡查设备运行情况。3、巡查完毕，作出巡查记录。4、值班人员要认真填写交接班记录。5、值班人员交班时，如有遗留工作，应在交接班记录中注明，并对接班人员说明维修情况，以便接班人员维修。6、接班人员必须在交班记录上签字。三、空调专业（一）柜式空调机组∶1、柜式空调机组的操作∶根据服务区使用性质、功能、气候、温度、客人的感觉，来开启或关闭。2、柜式空调机组的巡视、检查、保养∶（1）风机∶①、叶轮的清扫；②、轴承的更换；③、皮带的检查和更换；④、风机基础螺丝的坚固；（2）空气过滤器∶①、过滤材料的更换；②、过滤材料的清洗；（3）冷热盘管∶①、盘管的清洗；②、盘管漏水情况的检查；③、冷水进、出阀门的检查； |①、温度计的调整；②、冷冻水管疏通；③、托水盘冲洗；（4）传动电机的保养∶①、控制线路的检查；②、控制电器的检查；③、电机绝缘的测试；④、电机轴承的加油；3、每月巡视、检查内容∶（1）传动装置的检查、调整和更换；（2）过滤器拆下、清洗；（3）保温材料层的检查；（4）冷凝排水管的疏通；（5）托水盘的冲洗；（二）直燃机1、操作规范（1）开机前的准备∶①、查看控制屏是否有异常情况。②、故障显示正常后，再查看冷冻和冷却水压力和温度是否正常。③、如果水压和温度正常，先开启冷却水泵、水泵起动运转正常后，再起动冷冻水泵。④、等水泵运行几分钟后再开直燃机的起动键。⑤、机组起动后注意观察电流和直燃机负载情况，并做好相关的记录。（2）开机后∶①、在全系统负载设有拉下来之前，必须经常观察机组运行状态。②、机组负载正常后，每1小时巡查并记录一次机组的运行数据。③、根据负载情况的大小，随时调整直燃机的出水温度，便于机组达到最佳的运行状态。（3）停机操作①、根据运行时间的要求，及时将机组手动关闭。 |①、关机后半小时内不能再次起动直燃机。2、巡查制度（1）开机前必须巡查与机组有关的压力、温度表并做好记录。（2）开机后随时注意机组运行情况如有异常情况应及时向有关领导反映。（3）机组运行正常后，必须按时巡视检查，认真填写各仪表的检查记录。3、维护保养（1）直燃机每运行一个周期（周一~周日）就必须进行一次保养。保养的主要内容为∶①、机组清扫；②、检查电气绝缘：检查屏蔽泵、控制柜；③、检查安全阀、压力控制器的性能；④、检查燃烧机控制和安全装置的可靠性；（2）直燃机每运行一年就必须进行一次全面的保养。保养内容为∶①、溶液检查：分析化学成份；②、机外系统检查：冷却水泵、冷冻水泵、管道阀门等机房配电柜；③、机组气密性检查：测机组气密性；④、燃气管道检查：检漏；（三）空调机组及风机1、操作巡查规范（1）运行值班人员每天必须巡视检查两次空调机组的运行情况。①、听机组运行声音是否正常；②、查各风门是否符合要求；③、风机皮带松紧度是否合适；④、管道、节门、压力表、温度计是否正常；（2）值班人员进入机组检查时必须可靠的切断机组电源，防止出现伤人事故。（3）维修人员进行维护需要停止机组运行时时，须通知中控室。2、维护保养制度①、机组每运行1000～1200小时必须对风机的轴承进行加油保养；②、空调机及风机必须使用厂家指定型号的黄油，防止损坏机组轴承。风机必须加高速机油； |①、风机每运行1000小时就必须进行加油保养及电机和皮带的调整；（四）冷却塔1、操作巡检制度（1）运行值班人员每日定期巡视检查冷却塔。（2）查看风机，风机皮带是否正常完好。（3）散水状态是否完好，布水是否均匀。（4）检查填料是否完好。（5）调整自动补水浮球的高度。2、维护保养制度（1）每年入冬前必须清扫和排出塔体和管道内的水，防止冻坏塔体。（2）每年夏季运行前必须检查塔体是否有损伤和漏水并进行修补。（3）检查风机和电机是否正常，调整和更换风机皮带。（4）对冷却塔进行运行前的清扫。（五）空调系统的维护保养1、每年夏季运行完后，必须对冷水系统进行保水检修∶（1）直燃机的冷凝器，蒸发器管道的清洗。（2）空调机组翅片的保水。（3）冷水系统的保水。2、每年冬季采暖期过后需对热水系统进行保水检修。（1）热交换器的清洗保养。（2）热水系统的保水。（3）空调机组翅片的保水和清扫。（六）风机盘管大厦写字楼房间内办公区内采用的是风机盘管集中供水式空调系统，房间的温度由客户通过房间内置的温控器来自行调节。风机盘管的维护保养主要包括水路系统(进水、回水及凝水)、盘管设备及温控装置。1、巡查制度风机盘管的巡查应定期进行，发现问题及时解决。巡查周期详见下表∶巡视检查项目检查/维修内容周期 |空气过滤器清洗1次/季冷热盘管有无开列1次/季送风机运转是否正常1次/季滴水盘凝水是否通畅2次/季管道有无堵塞及滴漏随时2、风机盘管的清洗除对风机盘管的过滤器应定时进行清洗外，还应对盘管的翅片进行清洗。翅片很容易集尘，集尘后将使热交换性能降低，风量减小，不能满足房间内温度的要求。翅片的清洗工作每年应进行两次，时间应选择在换季期间进行。（七）机房管理制度1、直燃机房值班制度（1）认真遵守直燃机机房各项制度。（2）值班期间认真巡视检查各空调机组，并做认真记录。（3）要认真记录直燃机运行状况，并及时汇报异常情况。（4）严禁占用电话聊天。（5）听从专业主管的调动，外出执行任务要说明去向。（6）值班期间，保持值班室及机房卫生。（7）每周检查一次各机房消防器材完好程度，并记录。（8）遇有特殊情况不能到岗，需要先经主管批准。2、直燃机房交接班制度（1）每天提前15分钟到岗。（2）接班人员必须按规定着装方可上岗。（3）双方共同巡视直燃机及系统运行状况。（4）下岗人员要在下班前认真清扫机房内的卫生。（5）当班发生的任何机组或系统故障，在没有妥善处理前，不得交接班，接班人员应在当班人员的指挥下协助工作。（6）在设备、卫生、抄表各项工作交接清楚后，双方在交接班本上签字，交接完毕。3、直燃机房安全工作规程 |从事直燃机运行值班的人员，必须严格遵守安全工作制度，以确保工作人员的安全，防止发生各种可能发生的人身及设备事故。现根据直燃机房的具体情况，制订以下安全工作规程，值班人员应熟悉并掌握下述知识和技能：（1）直燃机的组成、设备的性能、运行方式和操作步骤。（2）各设备的运行、巡视、事故处理等工作制度。（3）消防设备的使用方法。四、弱电专业（待完善）（一）弱电管理制度1、机房规章制度（1）机房与操作室内不准吸烟、饮食和住宿，不准进行拍照，不得携带易燃品进入机房和操作室，不得使用电烙铁等焊接工具。如因工作需要必须时应经领导批准后，方可进行。并加以妥善管理。注意安全。（2）机房与操作室内应配备足够的灭火器，机房维护人员均应能熟练地使用灭火器材。（3）机房的温度应保持在交换机正常工作范围内。（4）进入机房必须穿着防静电拖鞋。（5）机房内严禁抛掷工具，器材和其它物品，并禁止大声喧哗。（6）在机房内不得任意拔出用户板或出入中继板影响用户通话，也不得使用指令或其它手段切断用户通话。（7）不得无故闭塞交换机的任何单元与模块。（8）在机房搬运梯子等大体积物件时要注意机架终端照明等设备，防止碰坏。（9）当发现机房内有异味，异状和异声时应正确判断及时处理，并立即报告主管。（10）遇有重大障碍或自己不能处理的问题时应立即报告上级领导。（11）当机房发生火灾时应立即采取灭火措施（一般情况下不得用水灭火）内时应呼唤其它人员前来灭火并报告上级和中控室。（12）不得在机房内会客，未经领导部门批准不得带领他人参观机房设备。五、电梯（一）电梯运行管理操作规范1、检查客梯运行情况是否正常。检查客梯呼救电话是否畅通。2、做好巡查纪录，保持值班室整洁，非工作人员严禁进入机房。 |3、配合电梯维修人员对电梯进行保养与维修。4、值班人员应熟悉电梯的一般工作原理，掌握电梯出现“关人”故障时如何及时将客人放出电梯的操作规程和技巧。5、维护电梯时要在首层放置“维修、保养进行中”标示牌。6、客梯运行时间为24小时服务，其早8∶00-早9∶00为早班高峰运行时间。7、电梯钥匙由专人负责，不得转借遗失。8、二次装修运送装修材料∶①、要有装修施工批准证方可使用。②、必须使用指定梯，不得占用客梯。③、运送时间必须避开员工用梯高峰。④、运送完毕必须把电梯打扫干净。9、例行保养要认真填写“保养单”并由保养人签字。10、开启外厅门时，必须使用专用钥匙，门开启时要站稳身体不得前倾。11、在共通井道工作时，必须牢记相邻升降机仍在运行。严禁跨越机外工作，必要时停止相邻升降机运行再工作。12、在机顶底坑工作时必须断开相关保护开关。13、两人或多人工作时必须由专人指挥，听从命令互相照应。14、在易燃物较多场所工作要特别注意防火。15、检修完电梯要上下运行几次确认无故障后方可运行。（二）电梯维修保养计划1、客梯保养周期每两星期一次。2、客梯保养内容为（详见升降机保养单）∶①、各层外门门框是否完好。②、电磁迫力状态是否良好。③、机箱控制指示灯是否良好。④、机房底坛开关是否良好。⑤、井道照明是否良好。⑥、电气盘，保险丝是否良好。3、电梯每两个月对轿顶、井道、路轨进行清扫注油一次。（三）电梯运行巡查制度 |1、客梯运行当中充分发挥各器官敏感能力迅速判断问题∶①、耳听∶运行当中的异声，机房内、车厢、限程开关。平楼面装置有无异声。②、嗅∶车厢、机房、机道井底有无异味。③、指按∶按钮是否灵活操作盘动作是否正常。④、目测∶观测设备有无破损，提示灯操作盘、风扇、地板。⑤、手触∶保险门动作是否灵活，门脚胶壁板门柱有无松动。⑥、足碰∶地台是否倾斜变形，踢脚板有无松动。⑦、体感∶运行当中有无摇晃，振动加试速是否顺畅。2、发现问题及时处理，并作好巡查记录。3、维修保养（1）曳引机减速器、电动机运行检查、维护保养、加油。（2）抱闸制动及间隙调整，销轴润滑。（3）控制屏所属电器、接触器、继电器、整流器、保险丝等电器触点检查、更换，积灰清理，保险丝更换。（4）导轨擦洗、加油导轨间隙检查、支架松动检查。（5）曳引轮、导向轮、反绳轮工作表面检查。（6）限速器、导向轮加油，安全钳灵活性检查。（7）轿门、厅门、门锁与门触头安全可靠性检查。（8）限位开关与极限开关灵活可靠性符合标准，安全绳淋油。（9）曳引钢丝绳检查调整。（10）操纵箱与召唤按钮、指示灯检查与调整。（11）安全开关、平层感应器、相对位置可靠性检查与调整。（四）工作规程1、每日工作程序（1）值班人员每天交接班前：①、检查客梯运行情况是否正常；②、检查客梯热线电话是否畅通；③、询问值班记录；④、查看值班记录； |（2）值班人员应了解并尽快熟悉电梯的一般工作原理和安全保护装置的性能，掌握电梯出现故障“关人”时如何及时将客人放出电梯的操作规程和技巧。监控盘由保安部负责如发现问题应立即与维修人员联系。（3）做好值班记录及故障记录。保持值班室整洁，保持机组及设备清洁，非工作人员，谢绝入内。不得擅自动机组设备及相关控制线路等设施。（4）配合电梯维修人员对电梯进行保养与维修。2、每月保养内容工作标准条项保养内容保养要求11)曳引机地脚螺栓等紧固件紧固；2)减速器电机轴承加油(对货梯)；1)曳引机运行平稳无杂音；2)减速器，电机承油位正常无漏油21)检查抱闸起动、停车制动是否灵活可靠1)制动时，闸瓦紧抱制动轮；2)电动机起动松闸同步；31)控制屏上行交流接触器触头检查；2)继电器，动作可靠性检查；3)保险丝更换；4)电器清灰；1)接触器触头无污垢、凹坑蚀痕铁心磁环无断裂，吸全良好噪声小；2)继电器触头无尘埃无烧焦情况；3)控制屏所有电器无积灰；41)限速器、导向滑轮加油；2)安全钳每月润滑；3)传动安全钢丝绳润滑；1)限速器每旬加油一次；2)导向滑轮每月加油一次；3)安全钳每月加油一次并应保证灵活可靠；4)传动钢丝绳应无锈51)轿门、厅门、门锁和门触头安全可靠性检查；2)开门机构传动状况检查3)门转动轴主门锁传动锁轴每月加油一次；4)开门机链轮加油1)所有门启闭轻便灵活开门机动作时无跳动摇摆；2)厅门锁动作灵活关闭后不能打开；3)门锁开关联锁可靠、有效；4)门传动轴、锁轴、门上滑轮每月加油一次5)开门机链轮每月加油一次；61)限位开关、极限关可靠性检查；极限开关触头接触良好无烧损，每月检查一次；71)操纵箱按钮开关灵敏可靠正确性检查；2)楼层灯显示检查1)所有召唤按钮动作正常灵敏、可靠；2)召唤指示灯显亮每月检查三次；81)客用电梯发生应急故障修理排除；1)当客梯发生故障接到用户电话，应立即设法排除并做好记录；3、每季、每年保养内容及要求工作条项保养内容保养要求1减速器、电动机轴承每年清洗换油一次；用煤油洗后再加油2抱闸间隙检查与调整上下间隙均匀，每季实测一次∠ |0.7MM3控制屏电器清灰每季清扫一次4槽轮磨损检查每季一次当绳与槽底距离∠1MM应换槽轮51)导轨擦油加油；2)导靴间隙检查；3)支架松动检查；1)每季擦洗一次；2)每季测定一次；3)每二季检查一次；61)限位、极限开关越程检查；2)安全绳淋油；每季试检一次每季淋油一次7曳引钢丝绳检查与调整曳引绳张力均匀每季度检测一次。钢丝绳无锈蚀每季用20＃机油浇淋一次；8取下操纵箱面板清扫开关积灰，擦除开关触点烧蚀污垢；每季一次；9平层感应器插放插入相对位置调整清除感应器，安全开关积灰；每季检查、调整、清灰一次要求感应器有效平层准确；10安全钳试刹；每年试刹一次，有效4、关人的处理方法因电梯故障而造成的关人有三种现象，根据不同的情况，列出三种排除故障“放人”的操作规程。当接到热线电话，应用礼貌用语询问哪部电梯在哪层楼出故障，同时观察讯号指示灯及钢丝绳红色层楼指示线，为放人作出准确判定。（1）若电梯停在平层区域，有以下两种处理方法∶l机房处理法：将“正常－－检修”开关转换一下，电脑板红绿灯均亮时，一般电梯已打开。值班人员为慎重起见到故障层应再检查一下，以确定电梯无关人，并向客人致歉，判定出故障原因。l轿顶处理法：用专用三角钥匙打开故障层之上层厅门，进入轿顶前应将红色“急停开关”按下↓；站稳后半蹲于轿顶中央，用礼貌用语告知客人已进行故障排除，请稍候。在轿顶将“正常－－检修”开关转换一下，可望把门打开。（2）若电梯停在非平层区域，有以下两种处理方法∶l机房处理法：将机房内的“急停开关”按下↓。根据故障层楼的情况，手动作出向上或向下运行，把轿厢平层（以钢丝绳的红色线为参考）。将“正常－－检修”开关转换一下可望将门打开。l轿顶处理法：用专用三角钥匙开故障层之上层厅门，进入轿顶前，应将红色“急停开关” |按下↓。站稳后半蹲于桥顶中央，用礼貌用语，告知客人已进行故障排除，请稍候。将“正常－－检修”开关转换到“检修”位置，松开↑轿顶“急停”开关。根据故障层情况作出向上或向下检修运行，使电梯达到平层区，然后把“急停”开关按下↓。把“正常一－检修”开关转换到“正常”位置，可望将门打开。（3）若门仍未能打开，将“急停”开关按下↓，将门机“停止开关”关掉↓，用手动转动门机，传动轮的皮带可将门打开。5、电梯放人操作程序电梯在载客运行中发生故障，便会发生困人。困于电梯内的乘客，实质上并无危险。一旦电梯困人，应由受过培训的技工（如电梯工）进行解救。（1）动作要迅速，查看（通过监视板）电梯停在哪一层？（2）通过电话对乘客进行安抚，请客人静候解救。（3）迅速赶至电梯停靠的上一层，用专用匙小心将厅门打开，设法登上该机顶，关闭机顶开关和将运行开关置于“手动”（即慢车位置）。（4）判断轿厢是否与楼层差不多相平，如距离不大，即在机顶盘动开门电机，轿门即可打开，客人便可轻松走出。（5）如梯困在两层之间，应恢复门开关，在机顶操作让梯行慢车，直至平层，然后盘动开门电机，便可开门放人。（6）如发生慢车亦不可运行，则应迅速去机房采用盘动电梯放人。（五）电梯安全操作规程1、司机在驾驶电梯正常行驶前应：（1）在开启厅门进入轿厢之前，必须注意轿厢是否停在该层；（2）开启轿厢内照明；（3）每日开始工作前，须将电梯上、下行驶数次，视其有无异常现象；（4）厅门外不能用手扒启，当厅、轿门未全关闭时电梯不能启动；（5）注意平层准确度有无显著变化；（6）清洁轿厢内、厅轿门及乘客可见部分。2、司机在电梯正常行驶时注意事项：（1）如必须离开轿厢时，将轿厢停于基站，断开轿厢内电源开关，关闭厅门；（2）轿厢的运载能力，不应超过电梯的额定起重量。 |（3）不允许乘客电梯经常作为载货电梯使用；（4）不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需经有关部门批准，并采取安全保护措施；（5）严禁在厅、轿门开启情况下，用检修速度作为正常行驶；（6）不允许接检修、急停按扭作为正常行驶中的消号；（7）不允许开启轿厢顶安全窗，轿厢安全门，平装运长物件；（8）劝告乘客勿依靠轿门；（9）轿厢顶上部，不得放置它物；（10）如个别情况下，平层准确度不能满足要求时，可以再平层；（11）行驶时不得突然换向，必要时应先将轿厢停止，再换向启动；（12）不允许以手动轿门的启闭作为电梯的起动或停止；（13）载荷应尽可能稳妥地安放在轿厢中间，以免在运行中倾倒。3、当电梯发生如下故障时，司机应立即按急停警铃按钮，并及时通知维修人员：（1）厅、轿门关闭后，而未能正常起动行驶时；（2）对设有需按起动按钮控制的电梯，当厅、轿门关闭后，在未指令轿厢起动，而自行行驶时；（3）运行速度有显著变化时；（4）行驶方向与指令方向相反时；（5）内选、平层、换速、召唤和指层信号失灵失控时；（6）有异常噪声，较大振动和冲击时；（7）超越端站位置而继续运行时；（8）安全钳误动作时；（9）接触到任何金属部分麻电现象时；（10）当电气部件因过热而散发出焦热的臭味时。4、当电梯使用完毕后，司机应将轿厢停于基站，并将操纵盘上开关全部断开，关闭厅门。5、如在机房用手轮盘车，使电梯作短程升降时，必须先将主电源断开。6、当电梯行驶时，突然发生停驶或失控时，司机应保持镇静，立即按急停警铃按钮，并严肃劝阻乘客切勿企图跳出轿厢，及时通知维修人员设法使乘客安全退出轿厢。 |（六）维护和检修应注意事项1、在机房时应将电源总开关断开；2、在轿顶时将安全钳联动开关和轿顶检修箱的急停开关断开；3、在轿厢内应将操纵盘上的电源开关断开；4、在底坑时应将限速器涨紧装置的安全开关和底坑检修按钮箱的急停开关断开。5、工作时就有主持和助手协同进行。6、工作时如需有司机配合进行，司机要精神集中，严格服从维修人员的指令。7、严禁维修人员在井道外探身到轿厢顶或轿厢地槛上，各站一只脚来进行长时间的检修工作。（七）重要零、部件的检修、维护保养和调整1、曳引机∶减速器（1）运转时应平稳而无振动（2）油箱润滑油的油面高度按油位线所示。当环境湿度在－5℃～＋40℃时，推荐以下表1规格的润滑油。润滑油规格表名称代号100℃时的粘度厘池0Ｅ100齿轮油（SYB113-62S）HL-20冬用17.9～22.12.～3.2齿轮油（SYB113-62S）HL-30夏用28.4～32.34.0～4.5轧钢机油（SYB1224-65S）HJ3-28号26～303.68～4.2（3）轴承的温升度应不高于60℃，最高油温不高于85℃。（4）当滚动轴承产生不均匀的噪声，敲击声或温度太高时，应即时检查和清洁或更换。（5）箱体、轴承座、电动机与底盘连接螺栓，应经常检查，坚固无松动现象。2、制动器（1）动作应灵活可靠，电磁衔铁在铜套内应灵活，销铀处经常用机油润滑并保持闸瓦制动带工作表面清洁，如溅油污应擦净。（2）线圈的温升应不高于60℃，最高温度应不高于105℃。接线螺栓处应无松动现象，绝缘良好。（3）制动时两侧闸瓦应紧密均匀地贴合在制动轮的工作表面上，松闸时两侧闸瓦应同时离开制动轮表面，且其间隙应不大于0.7毫米。 |（4）当制动带磨损致使与制动轮间隙增大，影响制动性能和产生冲击时，应调整电磁衔铁与闸瓦臂连接的螺母。（5）调整制动弹簧力，在保证安全可靠的原则下，来满足平层准确度和舒适感。（6）固定制动带的铆钉头，必须沉入制动带内，不允许与制动轮接触。制动带磨损量超过1/4厚度或使铆头露出时，应及时更换。（7）调整制动器底部垫片，使闸瓦与制动轮的圆心在同一水平面上。3、曳引电动机（1）应经常保持清洁，水或油污不得浸入电机内部，每月用皮风箱吹净电机内部和换向器线圈连接线与引出线的灰尘。（2）滑动制动轴承－贮油槽内的油应接油位线所示根据油的清洁及电机运转情况确定更换润滑油，一般在250－300小时更换一次，最多不超过半年。（3）由于轴承的磨损，使定子与转子间空气隙沿圆周最大偏差超出0.2毫米而产生噪声时，则应更换轴承。（4）电机绝缘电阻应经常检查，职降低至允许值以下时（主极线圈0.25兆欧，其它部分0.5兆欧），应用汽油，甲苯或冷的四氯化碳（CCL4）仔细清除绝缘物上的异物，待其干燥后再涂或喷绝缘漆。（5）电动机与底盘连接应紧固，蜗轮轴电动机轴连接后的不同轴度允差：①、钢性连接应不大于0.02毫米；②、弹性连接应不大于0.1毫米；4、曳引轮（1）当各绳槽磨损下陷不一致、相差为曳引绳直径的1/10，事严重凸凹不平麻花状而影响使用时，应就地重车或更换。（2）当曳引绳槽底的间隙<=1毫米时，绳槽应就地重车或更换，重车时应注意切口下部的轮缘厚度不小于相应钢丝绳的直径。5、导向轮和反绳轮润没装置应盛满钙基润滑脂，每周加注一次，当绳槽磨损影响使用时，应予以更换。6、限速器（1）动用应灵活可靠，旋转销轴部分，每周注油一次，每年清洗一次。 |（2）涨紧装置的涨力应一致，旋转销轴部分每周注油一次，每年清洗一次。（3）限速器绳索伸长到超过规定范围而切断控制回路时，应截短，更换新绳的技术要求与曳引绳头组合中相同。（4）经常检查夹绳钳口处，并清除异物，以保证动作可靠。7、轿厢门和自动门机构（1）当吊门滚轮磨损使门扇下坠，其下端面与地槛间隙如小于4毫米时，应更换滚轮或调整其间隙为6±2毫米。（2）经常检查调整吊门滚轮上的偏心挡轮与导轨下端面的间隙不应大于0.5毫米。（3）门扇未装联动机构前，在门扇中心处，沿导轨的水平方向，任何部位牵引时，其阻力应小于300克力。（4）对没有自动门机构的轿厢门，在开关门行程为100毫米行程时，应慢速运行，以防止撞击。（5）门导轨应经常擦拭，并涂抹少量机械油，使门能轻快灵活，运行平衡，门导靴工作面磨损影响使用时，及时更换。（6）经常检查轿厢门的关门安全开关的可靠性。（7）电梯因故障中途停止运行时，轿厢门应能在轿厢内用手扒开，其扒门力应为20—30公斤力。（8）自动门机构的直流电动机，每季度检查一次，如炭刷磨损严重，应予以更换，并清除电机内炭硝，在轴承处加注钙基润滑脂。（9）自动门机构的传动皮带，因伸长而引起涨力降低，影响开、关门的性能时，可调动传动皮带轮的偏心轴或电动机的底座螺钉，使皮带适当的涨紧。（10）安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力应小于0.5公斤力。8、安全钳（1）经常检查转动连杆部分，应灵活无卡死现象，每月在旋转部位注入机械油润滑。楔块的滚滑动部分，动作应灵活可靠，并涂以凡士林润滑防锈。（2）每季度检查非自动复位的安全联动开关的可靠性，当安全钳起作用时，即切断控制回路，迫使电梯停止运行。（3）每季度用塞尺检查楔块与导轨工作面间的间隙应为2─3毫米，且各间隙应相近似。 |9、导轨（1）每周在轿厢顶上以检修速度运行，涂抹钙基润滑脂。对有自动润滑装置的导轨，每周对该装置应按油位线所示，加注ＨＪ－40机械油。（2）当导轨工作面由于安全钳制动而造成损伤或毛糙时，应及时修光。（3）每年应详细检查导轨连接板和导轨架的连接螺栓是否坚固并旋紧全部导轨压板的螺栓。10、厅门与门销（1）厅门的导轨。吊门滚轮、门导靴、门扇的牵引阻力、门扇下端距地槛间的间隙等，凡与轿厢门相同的部分均按轿厢门和自动门机构中有关的要求进行。（2）厅门的联动牵引装置，应经常检查，如发现松驰及时调整。（3）经常检查各层厅门，在厅门外不能用手将厅门扒开。（4）经常检查并调整强迫关门装置，用手扒开缝时，应使厅门自动闭合严密。（5）每月应检查门锁的导电片与触头有无虚接和假接现象。触头的簧片压力能否自动复位。铆接、焊接、胶合处应无松动现象。锁钩、臂及各滚应能灵活转动，轴承处加注钙基润滑脂、每年应清洗一次。11、曳线绳和绳头组合（1）经常检查调整绳头组合的螺母使各曳引绳之张力均匀，其差值应小于5％。（2）如发现曳引绳有下列情况之一时，应及时更换。①、断丝在各绳股之间均匀分布，在一个捻距内的最大断丝超过32根；②、断丝集中在一或两个绳股中，在一个捻距内最大断丝超过16根；③、曳引绳表面的钢丝有较大磨损或锈蚀（见下表三）；断丝处表面磨损或锈蚀为其直径的％在一个捻距内的最大断丝数断丝在绳股之间均布断丝集中在1或2个绳股10271420221130以上168④、曳引绳磨损后其直径小于或等于原直径的90%。⑤、当曳引绳过分伸长时，应予以截断。 |④、曳引绳表面如有污油和砂粒等异物时，应及时用煤油擦洗干净。12、补偿装置（1）补偿绳装置的导向导轨，应每季度擦洗，涂抹钙基润滑脂。（2）每季度检查调整绳头螺母使补偿绳的张力均匀一致，当补偿绳伸长超过允许值时，应予以截短。（3）补偿链在运动中产生较大的噪音时，应检查其消音绳是否折断或抹消音油。13、导靴（1）当滑动导靴垫工作面磨损1毫米时，应予以更换。（2）每季节在轴承处加注钙基润滑脂。14、对重装置检查固定平衡坨的支架，应紧固无松动现象。15、电气设备（1）安全保护开关应灵活可靠，每月检查一次，拭去表面的积垢，核实触头接触的可靠性，弹性触头的压力与压缩裕度。清除触头表面的积垢，烧蚀地方应锉平滑，严重时应予以更换。转动和磨擦部分可用凡士林润滑。（2）极限开关应灵活可靠，每年进行一次越程检查，视其能否可靠的断开主电源，迫使电梯停止运行，其转动和磨擦部分可用凡士林润滑。（3）控制柜（屏）①、断开驱动电动机的电源，检查控制柜（屏）工作的正确性。②、经常检查、消除接触器，断电器的积灰。检查触头的接触是否可靠，吸合线圈外表绝缘是否良好，以及机械联锁装置动作的可靠性，无显著噪音、动触头连接的导线头处无断裂现象，接线柱处导线连接紧固无松动现象。③、直流110伏，交流220伏，三相交流380伏的主电路，检修时必须分清，防止发生短路，损坏电气元件。④、接触器和断电器触头烧蚀部分，如不影响使用性能时，不必修理，如烧伤严重凸凹不平很显著时，可用细目锉刀修平，切忌用砂布修光。⑤、更换熔丝时，应使其熔断电流与该回路相匹配，对一般控制回路熔丝的额定电流应与回路电源的额定电流相一致，对于电动机回路熔丝的额定电流应为该电机额定电流的2。5～3倍。 |①、调整电磁式时间断电器的延时，可改变非磁性垫片的厚度和调节弹簧压力。②、电控系统发生故障时，应根据其现象按电气原理图分区分段查找并排除。（4）变压器检查变压器是否过热，电压是否正常，绝缘是否良好。（八）机房和井道管理1、根据使用单位的具体情况，在机房内可有维修人员值班管理，其他人员严禁入内。2、机房和井道需保证没有雨雪侵入的可能。3、机房内应当干净，与水箱和烟道隔离，通风良好，机房顶应有保暖层，寒冷地区考虑采暖，并有充分的照明（照明电源与控制线路分别铺设）。4、机房内应保持整洁，除检查维修所必需的简单工具、仪器和“四氯化碳”灭火装置外，不应存放其它物品。5、井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物。6、电梯长期不使用时，应将机房的总电源断开。（九）紧急情况的处理在发生以下三种严重情况时，需经有关部门严格检查，修复鉴定后方可使用。1、当电梯发生严重的撞顶和蹲底时;2、发生地震时微震和轻震对电梯的破坏不大，可是轿厢或对重的导靴有可能脱开导轨，或一部分电线被切断，此时开动电梯就可引起意想不到的事故。3、发生火灾时对设有可作消防员专用的电梯，应尽快将烧延层楼的乘客运送到安全层站，并把各层厅门关闭，防止炎势向其它的楼层蔓延，将电源切断。（十）电梯润滑明细表润滑部位油脂号润滑周期备注曳引机减速箱兰炼33#每月检查一次两年更换一次曳引机用轴承GB491-87钙基润滑脂6个月制动器消轴GB491-8420#机油6个月制动器磁芯工业凡士林6个月电动机滑动轴承GB443-8720#机油每月检查一次两年更换一次 |导向轮轴承B491-87钙基润滑脂导轨F01润滑脂视需要极少量油压缓冲器50#机油注意油量必要时加油六、土建专业（一）土建规章制度1、树立规范的服务意识，以提供优质服务，为客户创造舒适的工作环境为已任。2、树立优良的工作作风，不擅自离岗，不到非工作区域活动，以免影响客户的正常工作。3、着装整洁，举止文明。4、保证安全施工，严格遵守各工种的操作规程，避免发生工伤事故，做到现场文明施工。5、定期在公共区域内做专业工作巡视，通过检查发现问题及时解决，把问题消灭在萌芽状态。6、及时完成派工单并及时返回中控室，有问题及时反馈给中控室。7、本专业人员在使用机具时要注意爱护，严格按正规的方法操作，避免造成不必要的损失。8、做到专业机具定期检查，保养和维修，防止机具本身造成损坏，延长机具寿命。9、油漆、稀料及其它油工工具用料，必须单独存放且注意环境通风和安全防火措施。（二）土建专业工作内容1、大厦天花顶板的养护①、巡视、检查、维修、养护：方块石膏板污迹、下垂。更换、调整。②、纸面石豪板：开裂、污迹、下垂③、修补、刷白、调整④、开花角线：开裂、变形、污迹。⑤、修补、刷白。2、墙面部分开裂、污迹。修补、刷白、喷涂、油漆。3、踢脚部分： |碎裂、脱落。更换、粘贴。4、门：①、开裂、变形、油漆起皮、陈旧。②、修补、整更新、油漆。以及普通门锁的修理、更换。5、地毯：①、开胶、破损，加胶、更换。6、其它如办公桌椅修理等。（三）土建专业设备运行管理操作规范1、专业设备使用必须有工作经验的人方可操作，以避免误操作而引起不必要的安全事故，或对机具造成的损坏。2、对本专业所使用的各种设备，每个人员需进行必要的设备知识培训，保证能够独立进行正常操作。3、台钻的安全操作规程（1）使用前，须认真对设备进行全面检查。保证活动部位均加有润滑油，确保灵活可靠且电器部分启、停安全可靠，卡具完好。（2）严禁戴手套操作，且操作时扎紧袖口或戴套袖，须戴防护眼镜，女工须戴安全帽。（3）操作时，须将钻头及加工件卡紧，严禁用手直接持工件进行削钻。（4）操作完后，须停车后，取下加工件和卸下钻头。（5）装、卸钻头须用卡头，勿用它物拆装钻头。（6）操作完毕，应切断电源，拉掉空开，并将台面清扫干净。4、砂轮机的安全操作规程（1）操作前，须认真检查砂轮是否装配可靠，砂轮切削面是否平整，防护罩是否牢固。启动、停止开关是否完整。（2）根据工件的材质，合理选用砂轮的品种。（3）操作时须戴防护镜，严禁人与砂轮正对，人与砂轮保持夹角大于４５°。（4）操作时，应使工件缓慢接触砂轮，严防用力过猛。（5）严禁用砂轮磨削工件和薄铁板等。（6）使用过程中，如发现有异常声音，应立即停机检修。 |（7）使用完毕后，切断电源，清扫现场，保持良好的工作环境。5、射钉枪（1）射钉枪必须由经培训考核合格的人员按规定程序操作。（2）使用时必须与坚固件保持垂直，且紧靠基体，用力顶紧，才能发射。射钉要与活塞和枪管配套使用。（3）在薄墙、轻顶墙上射钉时，对面不得有人停留和经过，要设专人监护，防止射穿基体伤人。（4）发射后，钉帽不要留在被坚固件的外面，如遇以上情况时，可以装上威力小的射钉弹，不装射钉，再进行一次补射。（5）每次用完后，必须将枪机用煤油浸泡后，擦油存放，防止锈蚀。（6）射钉枪发生卡弹等故障时，应停止使用，采取安全措施后由专业人员进行检查修理。（7）射钉弹属于危险爆炸物品，其保管、发放、领取和使用都须有相应的规定，并设专人负责。6、手持电钻（1）电钻的电源线不得有破皮漏电，使用时应戴绝缘手套。（2）钻薄工件要垫平垫实，钻斜孔要防止滑钻。（3）操作时应用杠杆加压，不准用身体直接压在上面。（4）使用冲击电钻时应注意：①、钻头应顶在工作面上再打钻，不得空打和顶死；②、钻孔时应避开混凝土中的钢筋；③、必须垂直地顶在工件上，不得在钻孔中晃动；④、使用钻头直径在２５mm以上时，作业场地周围应设护栏，在地面以上操作时应有稳固的平台。7、平刨机（1）作业前，检查安全防护装置必须齐全有效。（2）刨料时应保持身体稳定，双手操作。刨大面时，要按在料上面，手指必须离开刨口50mm以上；刨小面时，手指不低于料高的一半，并不得少于30mm，严禁用手在料后推送。（3）被刨木料的厚度小于30mm，长度小于400mm |时，应用压板或压棍推进。厚度在15mm，长度在250mm以下的木料，不放在平刨上加工。（4）刨削量每次一般不得超过1.5mm。进料速度保持均匀，经过刨口时用力要轻，禁止在刨刃上方回料。（5）被刨木料如有破裂或硬节等缺陷时，必须处理后再施刨。刨回料前，必须将料上钉子、杂物消除干净。遇木槎、节疤要缓慢送料。严禁将手按上节疤上送料。（6）刀片和刀片螺丝的厚度、重量必须一致，刀架夹板必须平整贴紧，合金刀片焊缝超出刀头和有裂缝的刀具不准使用。刀片紧固螺丝应嵌入刀片槽内，槽端离刀背不得小于10mm。紧固刀片螺丝时，用力应均匀一致，不得过松或过紧。（7）机械运转时，不得进行维修，更不得移动或拆除安全挡板进行刨削。严禁带手套操作。（四）二次装修的管理（执行华世隆公二次装修管理规定）每日对大厦内业主装修单元的装修质量、安全进行检查，并填写检查记录表。七、中控室（一）中控室的工作内容和责任范围1、随时监视大厦动力设备的运行状况，采集相关信息；正确处理各类系统报警，采取有效措施，保证大厦设备的正常运行。2、安排、协调工程部各专业的工作，及时解决所发生的各类工程问题。3、中控室是部门乃至大厦的重要部位，未经值班长允许，非专业人员禁止进入值班操作间，严禁在值班电脑上编辑、打印外来软件。4、中控室内禁止吸烟，主管须安排好室内的卫生保洁工作。（二）中控室值班制度1、中控室人员须着工服按时到岗。值班人员要坚守岗位，当班期间因故临时离开时，必须有专业人员接替；交接班期间若接班人未到时，当班人员则不能离岗。2、主管应合理安排值班员的用餐时间，做到工作期间岗不离人，确保为大厦提供及时有效的服务。3 |、中控值班员当班时间应坚守职责，对往来电话作到迅速、热情、礼貌应答，电话铃响不得超过三次。4、值班人员不得用中央主控电脑做与楼宇自控无关的工作；未经主管同意，严禁编辑、打印外来软件，不得允许非专业人员进入操作间或操作电脑。严禁利用电脑玩游戏。5、值班人员在当班期间应通过主控电脑合理采集关键数据，监视主要设备和重点部位的实时情况，发现问题及时处理；全天工作结束前，须对上述信息做最后巡查，并将注意事项通知相关专业值班人员。第二节工作分配及人员调配流程（一）工作分配流程1、工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，各专业设备维修保养计划报工程部经理审批后，统筹安排，形成大厦设备正常维修保养计划表。2、工程部各专业主管按照设备正常维修保养计划的要求，将设备维修保养任务分别落实到各专业班组和工种，安排具体维修保养人员，落实保养时间和措施。3、各班组维修保养人员按照计划安排的时间、内容和要求，按时对所分管的设备进行正常维修保养工作。每次维修保养前，对设备运行记录进行检查，准备好维修工具和器材，按照维修保养规程进行调试、紧固、加油，保证设备正常运转。4、各专业班组每次对设备进行正常维修保养时，均填写设备正常维修保养记录。5、各专业主管和班领班，要认真做好设备正常维修保养的组织工作。每次比较重要的设备维修保养完成后，主管要进行检查，工程部经理亦要进行抽查。6、在工作分配的时间安排上，如因故障维修量大，影响到正常计划维修时，主管有权先安排故障维修，后再将正常维修的项目补上。（二）人员调配流程1、正常情况下，按工程部的职位结构图及人员组织，负责各自的职责范围，完成自身的班组工作。2 |、由于某些突发的因素，个别班组难以完成自身范围的职责，需班组之间协助，由各分管主管协商，即可相互调派人力、工具等。3、工程部经理完全有权根据工作情况，临时调配人力，各专业主管均应服从。4、如技工本身要求调换班组，首先由本人提出申请，写明调出理由，经本专业主管签意见，上报工程部经理，工程部经理有决策权。5、工程部组织机构的调整，应申诉理由上报人力资源部，得到批准后，即可实施。（三）日常报修流程1、外部门请修单，由工程部办公室登记、记录收到时间。工程部发出请修单也要登记、记录收到时间，由所报修相关专业主管标上达标工时。2、以上请修单按以下规定分列优先工作次序：优先序列种类作出反映的时间⑴与消防和人身安全有关8分钟内到现场并立即完成⑵与客人有关30分钟内完成⑶设备故障－－影响到客人60分钟完成⑷一般维修本班范围完成⑸大修一周内完成⑹新工作申请按员工能力允许3、急修单必须在24小时内维修完工。一般请修单应在七日内完工，积压超过七日，需每周填报七日以上积压单，报工程部经理及总经理。4、请修单工作范围大，工作量超过10个工以上或影响大厦正常营业，应汇报工程部经理，作计划安排。5、请修单完工后每日汇总工程部办公室注销返回各部门，注销时应注明时间。6、对不能完成的请修单由工程部办公室注明原因退回各部门。（四）重大设备保养流程1、大厦重大设备应有专人，定时进行日常保养，专业管理应亲临现场，工程部经理负责检查。2、大厦技工难以胜任的保养、维修项目，应由工程部上报大厦管理层，委托专业公司进行。3、委托专业公司时，应先寻价、填表、审批、签约。4 |、专业公司保养、维修过程中，各有关主管、技工应跟班，逐渐转变成本部门维修、保养。5、各主管应详细记录每次维修保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换的备件等详细材料，经工程部经理审阅，留档。（五）物资采购1、物资采购流程①各专业主管根据维修保养需要，填写“物资采购表”，经工程部经理审批后，报财务部。②工程所需物资，原则上均由采购部统一购买，由于实际难度较大，工程技术人员可协助，但一般不得自行采购。③工程部要协助采购部进行多方案择优，防止采购质次价高，性能低劣的产品。（六）档案管理工作流程1、档案是汇集和积累设备运行状态的最基本工作，是提供分析研究设备在使用期的改进，探索管理和检修规律，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平的有力措施。2、因此大厦的各种大型设备、关键性设备、技术性较复杂的设备均应建立设备登记卡，应将设备的名称、作用、安装地点、厂家、型号、名牌数据、设备附件、估计使用年限、易损件名称规格及维修要求，记录水维修、保养、故障的记录、3、为使档案成为活的资料，要不断丰富档案的内容，使之成为大厦的重要财富，档案管理作业程序可依如下10个步骤：①点数、②登记、③整理、④分类、⑤立案、⑥编目、⑦典藏、⑧防护、⑨应用、⑩定期清理。（七）费用控制流程1、工程部要编制设备维护保养及能源消耗的年度计划。2、财务部应根据上年度的实际费用情况，考虑物价上涨的因素，审核批准。3、按季度进行计划费用及实际费用的比较，无论是少支出或是多支出，工程部均应书面分析理由，以利采取相应的控制措施。4、将维修费用及能源消耗分摊到各个部门，以激励各部门认真保护设备和节约能源。5、用年维修费用率来考核工程部的工作，以防止多换零配件而减少修理。 |维修费用率＝×100％6、对费用控制确有成效者，给予奖励。（八）设备投资决策程序1、提出投资方案：投资方案应包括投资的目的、投入与产出的估算、“货比三家”的建议。2、审核：投资方案出台后，财会人员要进行审核，分析投入与产出的估算是否正确，是否会引起其他投资，周转资金是否足够，如有缺口如何解决。经审核后，财务部门对设备投资方案提出建议。3、决策：财务部门审查确认后要上报管理部门审批，需用资金较多的设备需由总经理决策，并报分管局或董事会批准。4、执行：项目批准后，要及时付与实施，从严控制预算费用，并力求节省。1、复审：在执行投资决策，付与实施过程中，管理人员还应重新考虑这个投资项目的合理性，如发现与当初投资方案有重大出入等情况必须重新进行再决策。第二节规章制度一、机房值班制度1、未经领导批准，员工不得私自引领外单位人员到机房内参观。2、经领导批准来机房参观者，进出机房均应办理登记手续，原则上不允许拍照和摄像。除非总经理室特批，方允许进行。3、值班人员要密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患。4、要严格按照巡视规定，准点抄录设备各运行数据，认真做好记录。5、值班人员必须严格遵守劳动纪律，不得将与工作无关的物品带入机房，特别禁止的是食品。6、在机房内不允许接用临时电器设备，不允许随意挪动消防器材，不允许未经批准，使用电焊、气焊，不允许在机房吸烟。7、保持机房清洁卫生，搞好文明生产。 |二、预防性维修制度1、大厦设备管理最有成效的经验是：立足于预防，即“预防为主，防重于治”。2、无论什么设备均应严格按照产品说明书规定的保养项目进行日常保养。3、各班组必须制定有关分管设备的预防性维修计划，作为技工全年的安排，是工程部最具权威的指令性文件。4、员工要严格按照预防性维修计划执行。5、管理层要严格按照预防性维修计划检查。三、巡回检查制度1、大厦设备分布在大厦的各个部门，要安排技工巡视各设备现场。2、要制定技工巡查路线、巡视时间。3、要制定巡回检查表格，规定应记录的数据和状况，这些数据和状况的获得必须是视觉、听觉、触觉、嗅觉均发生作用。4、管理层对技工的巡回检查要进行抽查。5、巡查后，技工应迅速返回，不得在其他部门逗留，要登记巡查时间。6、因故无巡查者应向主管申报。7、进入其他部门的工作区域，如洗衣房，厨房，要接受该部门经理的领导。四、机房“动火”制度1、在机房因维修需要，需动用电、气焊时，均需报告消防中心，领取动火证后，方可作业。2、在“动火”作业时，保安部应派人至现场，且配备有防火器材。3、电、气焊工必须持证操作。4、烧焊地点周围应清除5米内的任何易燃、易爆和可燃物质。5、电焊机地线不准接在建筑物、机器设备、各种管道上，必须设立专用地线。6、焊割的地点与乙炔发生器和氧气瓶的距离不少于10米，氧气瓶与乙炔发生器保持5米以上的距离。7、工作完成后，立即切断电源、气源，清理现场，在保证无余火、余热复燃的危险时方可离开。五、维修材料及工具领用制度1、各班组根据工作需要，配备个人常用工具和小组公用工具，个人工具由本人负责保管，公用工具由主管或指定专人负责保管。 |2、所有工具都要进行建账管理，做到帐物相符，每人必须在各自的工具卡上签字。3、所有的工具必须正确使用，特别是电动工具必须正确、合理地使用，发现问题必须立即停止使用。要严格遵守安全操作规程，不准违章使用。4、所有工具坚持交旧领新的原则，在领用新工具时必须交回旧的工具，交回的工具统一由库房处理，不准外流。5、专业工具未经培训不得随意使用。6、较大型的专业工具应随用随借，当日归还。7、新增加的工具必须由总监批准后，方可购买。新工具在领用时也必须进行登记、建帐签字。8、所有工具实行丢失赔偿的原则。9、领用维修材料及工具均应填写领用单，经专业主管审批后方可去仓库领取。10、未经部门经理批准，不可将领用的材料和工具用于大厦外。11、凡出大厦的材料及工具均应有部门经理签署的出门证，交保安检验，方可出大厦。12、多余材料应及时退库。13、有回收价值的备件应以旧换新。14、员工在调离公司时，全部工具必须如数交回。六、机房钥匙管理制度1、凡24小时值班的机房，除值班人员掌握一套钥匙外，其余钥匙交工程部统一保管。2、凡不是24小时值班的机房，钥匙应有一套在24小时值班的机房保存，以防万一有特殊情况需使用时须严格登记。3、不允许私配机房钥匙。4、无关人员不得借用机房钥匙。5、机房钥匙一旦遗失必须立即申报。6、无人值班的机房，借用钥匙时间需进行登记。7、饮用水水库、水箱的钥匙只允许少数专人领用。七、交接班制度1、接班人员必须提前15 |分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。2、接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。3、交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。4、如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告经理室，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。5、在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时间接班，经理室要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。6、接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告经理室，统筹安排。八、档案借阅制度1、工程技术档案是大厦的重要财富，人人都要爱惜。2、无关人员不得借阅档案资料。3、未经批准，不得将大厦的有关档案资料借出。4、大厦重要的档案资料应保管原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。5、档案资料借阅要履行借阅手续。6、每次限借1本，经工程经理批准后才可变通。7、所借出档案资料，借阅人不得画画涂涂，保持版面清洁。九、卫生制度1、工程部机房卫生是搞好设备管理的前提，没有一家机器脏得很，而设备管理是好的。2、要严格规定，每天对机房和机器设备进行1次卫生工作，每月1次大扫除。3、工程部地域及各机房不准悬挂和晾晒衣物。4、只允许在规定的场所吸烟，烟头不得乱丢，不允许烟缸中堆满烟头，要提倡文明。 |5、技工着装要清洁，领子、袖口均应干净，不得留长发留胡须。6、工作场要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。7、讲话语言要规范，不得满口脏话和大声喧哗。一、水处理化验制度水处理设备采用一级钠离子交换器，用树脂作交换剂填料，食盐作再生剂。1、证水质软化符合规定标准给水：总硬度≤0.03毫克当量/升，PH值>7炉水：总碱度≤20毫克当量/升，PH值10----12。2、认真对下列设备进行巡回检查和维护保养：盐池、离子交换器、盐水泵、水箱、化验仪器要达到机体齐全、完整、作用灵敏可靠、卫生清洁、文明生产、安全运行。3、交班制度按交接班检查内容实行双重交接，交班负责检查，接班负责验收。4、软水化验过程：打开软化罐取样节门，取100毫升水样，倒入三角瓶中，加3ML氨—氯化铵缓冲溶液及2滴0.5%铬黑T指示剂，在不摇动下用0.001M，EDTA标准溶液滴定至蓝紫色即为终点。记录EDTA标准溶液所消耗的体积。V计算公式：M×V1×2YD=×103YD----硬度V1----滴定水样时所消耗EDTA标准溶液的体积MLV----水样的体积ML5、水碱度化验过程取100ML透明水样，注于锥形瓶中加入2----3滴1%酚酞指示剂，此时若溶液显红色，则用0.1N硫酸标准溶液滴定至恰无色，记录耗酸体积V1，然后再加入2滴甲基橙指示剂继续用硫酸标准溶液滴定至溶液显橙红色为止，记录第二次耗酸体积V2（不包括V1）。计算公式：（JD）酚=NV1*10EPM（JD）全=N（V1+V2）*10EPMN----硫酸标准溶液的当量浓度 |JD----碱度V1V2----滴定碱度所消耗硫酸标准溶液的体积ML6、炉水2—4小时化验一次，软化水1小时化验一次。当软化水快要失效时，随时化验。7、认真填写交接班和巡回检查及化验记录。8、搞好化验室清洁，各种药品要设专人保管，加锁以防发生其它问题。9、服从主管调动，化验员与锅炉操作人员搞好协作。十、冷却水塔保养操作规定1、目的正确操作冷却，保障大厦供冷需求，延长冷却水塔使用寿命，合理安排运行，尽可能节能降耗。2、使用范围适用于大厦冷却塔的运转及维护保养。3、职责3．1设备工程师负责制定检查，保养计划并监督执行3．2值班人员负责冷却塔的运行，并监视、巡查冷却塔的运行情况4、工程程序4．1操作巡检制度4．1．1在冷却塔使用期内，每日按表格规定的时间巡视检查冷却塔的运行状态4．1．2检查冷却塔风机、扇叶、皮带是否正常完好4．1．3检查布水器、集水器是否均匀正常4．1．4检查填料是否完好4．1．5适当调整自动补水浮球的高度4．1．6每次巡视完成后，填写《冷却塔巡视记录表》，表格填写后，每周交主管保存4．2维护保养制度4．2．1每年入冬前停止运转后必须清扫和排出塔体和管道内的积水，防止冻裂设备4．2．2 |每年夏季运行前必须检查塔体是否有破损及漏水问题，对于所发现的问题进行有效修补4．2．3检查风机、电机运行是否正常，调整皮带4．2．4清洗冷却塔填料及塔体灰土、水垢4．3维修保养工作完成后填写《冷却塔维护保养记录表》，每周交设备主管存档十一、中水处理设备运转操作规定开机前的检查：检查中水原水箱、中水清水箱水位。检查各控制阀门是否处在正确的开启/关闭状态，检查设备、管路有无漏水。水泵盘车应正常，设备供电应正常。混凝剂贮药罐、消毒剂贮药液应充足。启动与运转：打开毛发过滤器进出水阀门，保证至少有一个毛发过滤器两侧阀门处于全开状态。当中水清水箱不在高水位，中水原水箱水位不在低水位时，开启混凝剂投药泵，开启消毒剂投药泵，开启超滤泵，缓慢调节压阀门及浓水出水阀门，同时监视产水流量计及压力表读数，控制产水率在10~12t/h之间，打开取样水咀，检查出水水质。设备停车：当中水清水箱高水位或设备出水水质较差时，应关闭超滤泵，关闭混凝剂、消毒剂加药泵。维修：每两日清理一次毛发过滤器。每周对中水原水原水箱放空排泥一次，每年对砂滤罐做一次反冲洗。每年打开一次砂滤罐人孔，检查滤料是滞流失，每年对中空纤维过滤器做酸洗一次。十二、全自动软水器操作规程1．目的为使全自动软化设备正常工作，保证为大厦提供合格的软化水，降低成本。2．使用范围适用于大厦B1F直燃机站内软化水设备。3．职责 |设备工程师负责制定本规程，并检查监督规程实施。设备专业员工负责实施。4．工作程序4．1软水器适用条件全自动软水器进口水压力应在0.2Mpa~0.6Mpa，使用电源220V/50HZ。4．2软水器的启动启动软水器时，应关闭旁通阀，然后打开出口控制阀，最后缓慢开启进口控制阀（进口控制阀开启过快，管道内的水和残留的空气进入软水器造成树脂流失）。4．3软水器运行程序的设定与水质监测运行程序的调定见产品手册。每日应测试一次出水水质，监视软水器运行状况。每日检查盐缸盐量，食盐晶体颗粒应高于缸内液面。4．4检测工作完成后，填写《软水器监测记录表》，表格填满后一周内交至工程部资料员存档，保存期限为三年。4．5软水器的维修软水器故障时应及时通知维修承包商。具体规定见“分承包商控制程序”。4．6维修完成后填写《软水器维修保养记录表》，并在一周内将表格交至工程部资料员存档，保存期限为三年。十三、空调机或新风机组保养操作规定1．目的：正确操作、检查空调及新风机组，延长设备使用寿命，保证大厦空调系统正常运行。2．使用范围：适用于大厦所有空调箱及新风机组。3．职责3．1工程师应对各机房设备参数及运行状况有详细了解。设备工程师负责制定保养并监督计划的实施。对于坏损设备安排维修或更换。3．2 |维修人员应对各空调配箱、新风机组的位置、用繁体字、功能、操作及设计参数有较详细的了解。维修工负责操作、维修、保养工作的具体实施。4．工作程序：4．1操作规程4．1．1准备4．1．1．1首先将室内（机房）打扫清洁，然后将空气过滤器框架、表冷器表面、加湿器喷嘴、风机内部清扫干净，过滤器清洗干净，风阀清洗干净。清扫机房各回风口。4．1．1．2保证风阀调节灵活，并能固定。4．1．1．3检查并保证机房地漏畅通。4．1．1．4检查并保证电气线路正常且绝缘正常。4．1．2操作4．1．2．1正常情况下，风机电控柜及变频控制柜应处于遥控状态，由BA系统对风机的启停及运行状况进行控制。BA无法进行操作时，由设备班组现场控制。4．1．2．2现场操作依工程师或维修管理员签发的派工单执行。4．1．2．3对于空调箱及新风机组对应的电控柜及变频控制柜的本控操作应严格按照操作说明进行。4．1．2．4任何操作必须确保达到正常状态才算完成。4．1．2．5由故障造成无法完成操作，应及时由主管工程师安排、协调解决。4．2巡查制度4．2．1对于处于运行状况的空调箱或新水机组必须定期按时巡查。巡查时间、频率重点由设备工程师根据设备服役时间、上次大修时间或安装时间、以往历史记录等综合因素确定，原则上平均不应低于1次/台-两天。4．2．2检查内容包括：风机的运转是否正常；水路的温度压力值是否正常；风机的电压电流是否正常；仪表指示灯显示是否正常；机房内各项设施是否完好，过滤网是否需要更换，机房卫生是否良好。4．2．3对于巡查中发现的问题，能处理的要及时处理，不能立即处理的应采取临时措施并上报，必要时应停止设备的运行。 |4．2．4巡视要认真做好记录，填写《空调机房巡视记录卡》。4．3维护保养4．3．1保养前的准备工作4．3．1．1熟悉保养计划，准备好保养工作需要的工具和材料。4．3．1．2将机组配电箱控制开关置于“停止”位置并确定机组电源已断开。4．3．2轴承的保养4．3．2．1机组每运行1000~1200小时必须对风机的轴承进行加油保养。4．3．2．2空调机及风机应使用厂家指定型号标准的黄油，防止损坏机组轴承。风机必须加高速机油。4．3．2．3注油时，用新油将旧油挤出，必要时应对轴承进行清洗。4．3．2．4检查轴承、轴承座的固定情况，如有松动予以紧固。4．3．2．5如轴承有异常响动和损坏应立即更换。4．3．3风机的保养4．3．3．1调整风机叶轮位置。4．3．3．2调整风机皮带的松紧情况，如有损坏立即更换。4．3．4机组过滤网、翅片的清洗工作。4．3．4．1拆下机组过滤清洗。4．3．4．2用清洗泵清洗机组翅片4．3．4．3清扫机箱内部。4．3．4．4装回过滤网。4．3．5保养工作完成后，将机组恢复至复原状态。4．3．6在《空调箱、新风机设备保养记录卡》上填写保养记录。4．4工作完成后应认真填写质量记录表格，每张表格填满后一周内交工程部资料员存档，保存期限为三年。5．记录：《空调机房巡视记录卡》《空调箱、新风机设备保养记录卡》十四、变配电室运行管理制度 |1、变、配电室安全操作规程(1)配电室员工需经“应知应会”安全技术考核及体检合格，领取市劳动局颁发的《电工操作证》方可进行独立工作。(2)值班人员必须熟悉操作规程，熟悉供电系统、配电室各种设备性能和操作方法，在紧急情况下有较强的应急能力。(3)禁止一个人带电操作。必须带电操作时应经领导批准后，必须两个人同时进行。一人操作，一人监护，严格按《上海市电气安全工作规程》进行操作。(4)带电操作时，要穿长袖衣服、绝缘鞋，站在绝缘良好的位置上，检查安全工具(试电笔)和用具是否完好。(5)在带电设备附近工作时，应严格保持安全距离，设置临时遮栏、挂警告牌，并有人监护，严禁使用钢卷尺。(6)不论高压设备带电与否，值班人员不得单人打开柜门进行工作，如有必要打开柜门时，需经领导批准有人监护，并符合设备不停电的安全距离。(7)电气设备未经验电，一律视为有电，未采取安全措施之前，不准用手触摸。验电时，首先在带电设备上试验电笔良好；用电压等级相同的合格验电器，再检修设备进出线两侧分别验电。验电前应先在有电设备上试验证明验电器良好，高压设备验电必须戴绝缘手套(8)电气设备停电后，在未拉开刀闸和未做好安全措施以前应视为有电，不得触及设备，以防突然来电。在已停电的开关手把上必须挂“禁止合闸，有人工作”标示牌。在带电设备附近工作时，必须设专人监护。工作结束后必须接到送电通知方可恢复送电，严禁约时停、送电。(9)施工和检修需要停电时，值班人员应按照工作要求做好安全措施，包括停电、验电、装设临时接地线、遮栏和悬挂标示牌。经检查确认无电后方可开始工作。(10)电气设备在运行中，不准进行检修。如需进行必须切断电源，做好安全措施，挂警告牌后方可施工。(11)高空作业应遵守《高空作业安全操作规程》。必须穿戴好个人防护用品(安全带、安全帽) |，必须有安全防护措施，上下传递物品严禁抛掷。(1)在梯子上操作时，首先检查梯子有无损伤，梯脚有无防滑装置和防滑绳。一个人上梯操作，一个人扶梯操作，禁止在最上一层站立。两人在同一梯子上作业时要有安全措施，有人扶梯，并注意梯子的承重能力。(2)在顶棚内工作时，注意不要碰撞其它管线和设备，要踩蹬牢固部位，注意蹬空掉下摔伤。不要往下掉东西，顶棚下必须有专人看管以免伤及他人。(3)禁止酒后进行电工维修操作工作。(4)值班人员要有高度的工作责任心，严格执行巡检制度、倒闸操作制度、交接班制度、安全用具、安全防火制度和配电室门禁制度。(5)电气设备发生火灾时要立即切断电源，在不能断电情况下，灭火要使用干粉灭火器，严禁用水灭火，并及时通知中控室。(6)在停电线路或设备上工作时，必须验明无电后采取安全措施，要在断开电源的开关手把上挂“禁止合闸，有人工作”的标示牌，注意反送电。工作完毕要检查工作质量无误，并检查是否有遗留材料和工具，全体工作人员撤离工作地点后，拆除防护措施，摘下标示牌，恢复送电。(7)进行倒闸操作时，要检查操作票填写的内容程序是否正确，核实无误后，方可进行操作。操作时不能少于两个人(一个人操作，一个人监护)，严格按操作票顺序进行操作。操作时要穿绝缘鞋，带绝缘手套。遇雷雨天气时禁止倒闸操作。酒后禁止倒闸操作，倒闸操作要按规定悬挂标示牌。与供电单位和用户联系停送电倒闸操作时，值班人员必须复查核对所操作的开关无误后方可操作，并将联系内容和联系姓名作好记录。(8)在带电的电流互感器二次回路上工作时，要严防电流互感器二次侧开路产生高电压。(9)发生人身触电事故和火灾事故时，必须立即断开有关设备电源，马上进行抢救，做好应急处理，防止事故扩大，并立即通知领导。2、变、配电室运行管理规定(1)配电室属公司工程部直属专业设备机房，由强电主管、工程部经理负责全面技术业务工作。设专职电工对其实行24 |小时运行值班。未经部门领导的许可，非工人人员不得入内。(1)配电室的电力设备调度号应按照地区电力系统统一的调度编号原则编写，室内应设有模拟图板，模拟图板应与实际接线图相符，并具备可模拟操作功能，电源情况及设备编号标注齐全正确。(2)密切注意电压表、电流表、功率因数表的批示情况；严禁变压器、空气开关超载运行。(3)在进行电气维护工作时，须备齐安全绝缘工具以及工作必需的仪器仪表。(4)因故须停某部份负荷时，应提前一天向使用该部份负荷的用户发出停电通知。对于突发性的停电事故应向涉及区域作用解释，并做好记录。(5)贯彻执行有关电力法规，规范用电行为，落实安全第一的方针，确保电气设备在良好状态下运行。(6)值班员必须作到持证上岗，熟悉配电设备的状况、操作方法和安全注意事项。有效证件必须是劳动局、供电局分别颁发的合格证件，并按时进行年审复试。(7)定期进行（或委托）电气设备的预防性试验和继电保护的年度校验并认真做好记录。(8)如有用户申请停、送电，需按要求填写《停、送电申请表》。(9)值班员每日应并按要求记录以下各项内容：①日负荷报表；②交接班记录③设备巡视检查记录④配电室运行记录(11)遇到倒闸情况，按《倒闸操作规定》执行，并填写“倒闸操作票”。3、变、配电室安全防火制度(1)值班人员要加强对变、配电室内的设备进行巡视检查，如有隐患和不安全因素及时发现，及时处理。如不能自理的要及时向有关领导汇报。(2)每位值班员应认真遵守执行《安全操作规程》。高压设备发生相应的故障时，人体与接地点的距离，室内不小于4米，室外不小于8米，进入上述范围人员应穿绝缘靴，手接触设备的外壳和结构时应带绝缘手套。(3) |室内灭火器材摆放合理，禁止挪动，器材表面干净无灰尘。定期对灭火器材、消防用品进行检查，发现损坏、过期应及时更换(1)保持室内清洁，定期除尘，禁止小动物进入。定期投放鼠药，检查鼠药数量的变化，发现鼠药变质等情况及时更换。(2)定期进行安全、防火、防鼠知识培训，不断提高员工的安全、防火知识，值班员应会使用消防器材。(3)设置义务消防安全员。(4)禁止在室内吸烟，未经特殊批准禁止明火作业。(5)室内严禁存放易燃、易爆及危险品；严禁用汽油及易燃液体擦洗设备。(6)禁止在室内存放与工作无关的物品、个人物品和食品。(7)操作模拟图板开关的位置及配电柜各开关手柄上挂的标示牌，必须与设备运行状况相对应。(8)在室内进行电气设备线路维修时，必须严格执行保证人身和设备安全的技术措施和组织措施，必须严格按照《上海地区电气安全工作规程》进行操作。(9)应急灯及正常照明要保证正常工作状态，有故障的要及时进行维修或更换，保证足够的照明亮度。(10)保证室内通风良好，温度、湿度要在正常状态。(11)值班人员遇见火情应首先通知中控室，并采取防止火势蔓延，及时扑灭初起小火。4、变、配电室的巡检制度(1)巡视人员在巡检时应与带电体保持安全距离，严禁越过遮拦巡视。(2)按规定定期重点对高压开关、变电器、电容器、直流屏（蓄电池组）进行巡视检查，检查电压、电流的指示是否正常，是否在规定的范围内。(3)高压开关信号指示与开关实际状态是否相符运行，声音是否正常，变压器接点有无放电及过热现象，有无异常声音。(4)值班人员应对直流屏的蓄电池进行巡查。(5)直流屏的输出电压是否正常，各种仪表运行是否正常有无异常声响、异常气味和过热现象。(6)值班人员应检查信号屏的灯光指示信号，报警信号声响有无异常，直流系统有无接地信号。 |(1)值班人员应对设备的运行情况进行记录，发现设备出现异常应立即采取措施，并进行处理，同时向上级主管领导汇报。(2)值班人员应认真检查高压开关信号指示是否与高压开关的实际位置相符，运行声音是否正常、变压器温度、电压电流声是否正常。(3)值班人员应认真检查直流屏的蓄电池组；直流屏输出电压是否正常；各种仪表显示是否正常，有无异常声音、异常气味和过热现象等。(4)值班人员应认真对设备的运行情况做好记录，填写巡检记录表。发现设备出现异常情况应及时采取措施进行处理，处理不了的应立即向上级主管汇报。5、安全用具保管制度l安全用具使用前应进行外观检查，使用后应妥善保管。检查内容：安全用具表面有无裂纹、铅印划痕、毛刺孔洞断裂等外伤及是否清洁。l安全用具使用完毕后应存放在干燥、通风的处所，并应符合下列要求：(1)绝缘手套应存放于密闭的柜内，并与其他工具仪表分别存放。绝缘鞋应存放在柜内，不可代替其他一般套靴使用。(2)绝缘垫应经常保持清洁无损伤。(3)定期检查绝缘手套、绝缘鞋、绝缘垫的完好情况，发现破损及时更换。(4)高压试电笔应存放在防潮的匣里，并放在干燥的地方。(5)安全用具与防护用具不许当作其他用具使用。(6)绝缘安全用具应定期进行试验合格。6、倒闸操作制度(1)操作票是防止误操作（错拉、错合、带负荷隔离开关及带地线合闸等）的主要措施，变（配）电室的倒闸操作应填写操作票。(2)在变（配）电室电缆线上工作时要求停电，值班人员必须在接到强电主管书面通知后，填写操作票，并检查填写内容、程序无误后上报总经理。(3)操作票应按操作顺序填写，不应涂改，禁止使用铅笔填写。(4)操作票填写应包括操作内容、任务、操作顺序、发令人、操作人、监护人、操作时间等，操作票应进行编号，已操作过的应注明“已执行”，按规定存档。 |(1)经总经理批准后，方可执行倒闸操作。(2)倒闸操作应由两个人进行（一人操作，一个监护），倒闸操作前应根据操作票内容在模拟板上进行核对性操作，操作中应认真进行“监护制”、“复读制”每操作完一步即应核对由监护人在操作项目前划“√”。(3)操作时，严格按操作票内容进行，并悬挂标示牌。发现疑问，必须立即向强电主管或部门经理报告，问题解决后再进行操作，不准擅自更改操作票。(4)操作人员与带电导体应保持规定的安全距离，同时应穿长袖衣、长裤。(5)遇雷雨天气时禁止倒闸操作；酒后禁止倒闸操作。7、变、配电室交接班制度(1)接班人应提前15分钟到达现场，并做好接班前的准备工作。(2)交班人应向接班人介绍系统运行情况，设备运行状态等内容。(3)交班人应协同接班人共同巡视检查电气设备的运行情况和各种绝缘安全用具，共用工具及仪表应齐全完好无丢失。(4)遇到倒闸操作等情况或事故处理时应推迟交接班工作直到处理完毕。(5)交班人应向接班人详细介绍本班未处理完待下班继续处理的各种事项。(6)交班人应向接班人介绍本班的各种用电指标、用电量及向有关单位汇报等情况。(7)在交接班记录中，如有领导特殊指示，或其他通知需记录在备注栏内，以便通知下班次人员。(8)交班人员认真、如实填写交接班记录，由接班人员确定签字后方可离开。8、变、配电室员工岗位责任制(1)值班员应严格遵守公司《员工手册》中的各项规章制度。(2)值班员应熟练掌握变、配电室内的高压供电系统的运行方式，熟练的完成本职内的各类操作任务、事故处理和设备检修维护工作。(3)值班员应服从上级主管领导安排的各项工作任务，并按时完成。(4)值班员工作前4个小时不得喝酒，违反者按《员工手册》中有关条款进行处理。(5)值班员应严格遵守执行考勤打卡制度。(6)值班员在工作时间内应认真抄报各种用电指标，出现异常及时汇报强电主管或部门经理。 |(1)值班员应将本职内的各类倒闸操作、事故情况、检修情况做详细记录，将结果及时汇报强电主管及部门经理。(2)值班员应做好负责区域的卫生工作，保证室内设备、环境的整洁。(3)值班员打出电话应进行登记；工作时间内禁止打私人电话、信息台，或长时间占用工作电话。如出现上述情况，将按《员工手册》中条款进行处理；造成严重后果，将追究当事人责任。9、变、配电室门禁管理制度(1)配电室为安全重地，禁止一切与工作无关人员进入配电室，室外应装设“闲人免进”标示牌，电器设备区域应设有明显的“请勿靠近”的标示牌，配电室电话概不外借。(2)确因工作需要进入配电室的人员，应按本单位内有关规定办理相关手续，进入时值班人员应验明身份、证件，填写“来客登记”后方可入内，进入设备区时值班人员要随同进入进行安全监督。(3)允许进入配电室的人员要严格遵守配电室内各项规定，不准携带易燃、易爆物品进入，不得随意触摸运行设备，要服从值班员的工作指挥。(4)配电室内不准堆放杂物，值班人员要按时清扫，保持室内卫生。室外不准存放各种车辆及物品，保证环境卫生及安全消防通道畅通。(5)提高警惕，备齐消防材料，严格遵守并执行《变、配电室安全防火制度》，防止人为破坏事故和电气火灾事故发。十五、土建、装修维护保养操作规定1．目的为了维护大厦业主的利益，确保大厦建筑、结构各部位功能完好，保证正常运行、使用，为客户提供良好的大厦形象和一流服务。2．使用范围适用于大厦及业主产权范围内各项建筑构造、面层、设施和结构构件、结构体系。3．职责由工程部土建专业负责实施。4．工程程序4．1大厦土建需定期保养部位 |（室内）大堂：顶棚、墙面、地面、门、踢脚电梯厅：顶棚、墙面、地面、门核心筒：顶棚、墙面、地面、门、踢脚B3/F：顶棚、墙面、地面、门、踢脚、楼梯间2/F、3/F：办公区：顶棚、墙面（柱子）、窗、地面公共区域：顶棚、墙面（柱子）、踢脚、门标准层：公共区域：吊顶、墙面（含柱子）、踢脚、门未租用楼层：各部位注意巡视、维护机房、设备间：原则上由使用部门使用时注意保养。若墙、地面等部位有破损时由土建专业负责，纳入相应维护程序。（室外）外墙、台阶、花池、喷水池、道路、道牙、雨水井蓖子、树蓖子层面防水层4．2各部位所使用材料（室内）大堂：A顶棚：白色顶棚灰打底，上为影木吊顶板、玻璃（天窗）、金属框料B墙面：磨光花岗岩C柱子：磨光花岗岩或磨光花岗岩局部包饰纹不锈钢板D窗：玻璃幕、铝合金框、中空玻璃窗E门：铝合金门、铝合金玻璃门、卷帘门F地面：花岗石和大理石GB1/F、B2/F汽车库：A顶：喷大白浆（顶棚涂料）B墙术：白色内墙涂料（兰色涂料墙裙）C地面：水泥地面 |D踢脚：水泥踢脚E门：钢制门、卷帘门、卷闸电梯厅：A顶棚：抹灰喷白打底，影木板吊顶B墙面：花岗岩（磨光）C地面：花岗岩（磨光）D门：不锈钢电梯轿厢门，钢制门核心筒：A顶棚：矿棉吸音板吊顶B墙面：白色内墙涂料C踢脚：磁砖踢脚D地面：磁砖地面B3/F：A顶棚：白色顶棚涂料B墙面：白色内墙涂料C踢脚：磁砖踢脚（电梯厅、石材高踢脚）D门：钢制门E地面：磁砖和防静电油漆2/F、3/FA顶棚：矿棉吸音板、影木吊顶板B墙面：白色涂料、大堂一侧花岗石C地面：水泥地面、大堂一侧花岗石D门：木制门E窗：铝合金玻璃窗标准层（公共区域）A顶棚（走廊）带白色涂层的金属铝板吊顶两侧装有条棚风口B墙面：（走廊）壁纸C地面：块状地毯D踢脚：白色木制踢脚E门：木制门 |（室外）外墙：磨光花岗岩台阶：磨光烧毛花岗岩喷水池、花池：磨光花岗岩道路、道牙：磨光/烧毛花岗岩、混凝土地砖雨水井：金属格栅盖板屋面雨水口：铸铁立蓖子5．巡视检查周期5．1室内所有门：地下层为钢制门，首层为铝合金门、木制门，标准层为木制门三个月普调一次，每周巡视检查一次，在巡视中若发现门上五金件问题如松动和有出问题迹象，及时解决。对门变形、地弹簧问题、闭门器问题、锁和钥匙问题、客户使用的玻璃门应根据派工单及时维修。吊顶：（影木板吊顶、矿棉吸音板吊顶，带孔和不带孔金属板吊板）除报维修之外，一年普调一次，每月巡视检查一次，该复位的复位，该更换维修的要更换维修。墙面：（石材、磁砖、涂料、壁纸）除日常维修之外，每月巡视检查一次，三年做一次集中维修（包括涂刷、更换、修补）。踢脚：（石材、磁砖、涂料、壁纸）定期维修更换同墙面（柱面）。地面：（水泥、油漆、磁砖、石材、地毯）定期维修更换同墙面。5．2B1/F、B3/F车库墙裙和地面标线、交通标线、车位线二年或根据实际情况重新粉刷一次。踢脚：（水泥）三年修补一遍。地面：（水泥）三年普查并修补一遍。5．3玻璃幕墙、铝合金窗框、玻璃：平时注意维护保养。此项主要纳入二装施工期管理中。平时应加强管理，注意保护，以延长其寿命。维修及更换由专业公司负责。5．4楼梯扶手、踏步及防滑条5．5室外 |大厦外墙注意爱护、清洁及保养，对有可能伤及外墙的项目要严格审批施工方案，操作时采取措施，保证万无一失。道路、道牙、台阶、花池、喷水池等用石材，砼地面铺砖部位，一年普查一次，五年做一次集中维修。室外停车场、车位、效能标线、导向线一年或根据实际民政部重新涂刷一遍。6．维护责任划分外墙因技术性较强，又是高空作业，维护保养应由专业公司负责。大堂各部位及客梯厅装修材料特殊涉及石材、金属等材料，维护更换技术性强应由专业公司负责。室外工程应由建筑工程专业队伍更换、维修。楼梯间（包括前室）铺砖部位维修保养应外协。地下汽车库墙面、墙裙、顶棚翻刷，工作量大，占用时间较多，应外协。除以上部位之外的部位均由土建专业负责巡视检查，按规定周期进行维护保养，将检查结果填写在《土建定期维修保养巡视检查记录表》中。土建专业还负责对大厦空置房屋每逢雨后检查一次漏水情况，将检查结果记录在《空置房屋检查记录表》上。对大厦屋面雨水口每年6~8月两周检查清理一次，其它月每月检查清理一次，并将检查结果记录在《屋面雨水口检查清理记录表》上。对公共区域地面、墙面、踢脚、天花、门（窗）各部位进行巡视检查，每周检查六层，并在《公共区域各部位周检查记录表》上做好记录。7．附注此程序为定期维修保养程序，并不能替代日常维修工作。平时接派工单或接报修单或客户提出要求，按派工单管理程序执行。二装管理、简易装修管理和大厦改造工程管理，均按相应程序执行。质量记录填满后交工程部资料员保存，保存期为三年。8．《土建定期维修保养巡视检查记录表》十六、生活饮用水管理制度1．生活饮用水操作人员必须经市卫生防疫站培训合格后并经体检合格取得操作证后方可上岗；2． |使用卫生防疫站指定的药品，按照规定的程序对生活水箱进行定期的清洗、消毒；1．定期对生活饮用水进行化验、检验，化验结果必须符合卫生局规定的标准，并且随时对生活水进行感观上的检查；2．生活饮用水的设备、设施必须使用卫生防疫站认可的产品；3．生活水箱间、水箱、设备机房钥匙必须由专人管理，使用和操作情况有记录存档；4．生活饮用水的设备、管线不得与其它系统混用或连接；5．生活水系统24小时有人巡检，确保系统正常无渗漏，杜绝与外部污染；6．生活水箱机房要保持良好的通风和卫生环境，以防污染；7．生活水箱间、设备机房内不得堆放易燃、易爆、有腐蚀、有毒害或其它可能造成污染的物品。客户投诉等级分类规定紧急§因停电(含客户插座无电)影响正常办公和经营；§因停水影响用户正常生活；§客户房间漏水或公共区域严重漏水；§供冷/暖期客户区域空调不制冷/暖；§客户电话(传真)发生故障；§大厦保安设备设施发生故障；§威胁人身和大厦安全的险情；§严重影响公司形象的事件；§其他紧急情况； |“紧急”类投诉要求知情人在第一时间内(依事件性质判断)通知相关部门经理，相关部门经理须立即安排处理，维修人员须在接到任务后五分钟内到达事故现场，迅速处理完毕。相关部门经理须根据事件的严重性尽快向分公司总经理汇报。马上除“紧急”和“另约”以外的其他投诉事件。“马上”类投诉要求维修人员接到任务后尽快到达现场，尽快处理完毕。另约不必当天处理，需报修方与维修方另行商定处理时间。“另约”类投诉由以上双方商定处理时间。公共区域各部位周检记录表楼层检查项目检查记录处理意见地面地面墙（柱）面墙（柱）面踢脚 |踢脚天花天花门（窗）门（窗）检查人：检查日期：年月日土建定期维护保养巡检记录表周检月检年检日期检查部位/项目完好问题处理情况检查人备注 |冷却塔维护保养记录表冷却塔编号维修保养内容维保日期维保人备注1#2#3#4#5# |6#冷却塔巡视记录表冷却塔编号：日期：检查人：开机时间关机时间设备是否有水位及项目电流电压频率不正常震浮球阀记录时间AVHz动或噪音是否正常8：00 |12：0016：0018：0020：0024：00空调机房巡视记录卡楼层：设备编号：日期时间功率Hz频率Hz进水温度℃出水温度℃BA自控过滤网电机电箱查表人 |1．请于过滤网、电机、电箱、BA自控、栏中填写√或×，代表正常或故障2．如发现其他问题请备注，并把问题记录在值班记录本上3．对于所发现的问题应及时报相关专业领班或主管空调箱、新风机设备保养记录卡设备名称编号时间工作人员 |工作记录：领班签字：变配电室验收表强电系统：设备NO.1验收区域验收内容数量验收意见 |高压配电室高压柜照明墙摇座照明开关小车支架开关摇把值班室应急灯直流屏双路电源箱照明灯照明开关墙摇座应急灯低压配电室低电柜变压器温度控制器照明灯开关墙摇座应急灯发展商签字：施工方签字：物业签字：日期：日期：日期：强电系统：资料NO.2验收区域验收内容数量验收意见高压施工图纸 |配电室二次图纸高压柜合格证说明书检验报告柜内开关合格证说明书检验报告柜内CT、PT合格证检验报告高压、电缆合格证检验报告值班室直流屏合格证使用说明书低压配电室施工图纸二次图纸变压器合格证检验报告变压器温控器说明书低压柜合格证电容柜合格证说明书配电室区域隐蔽施工图发展商签字：施工方签字：物业签字：日期：日期：日期：强电系统：装饰NO.3验收区域验收内容数量验收意见高压门及门锁 |变配电室墙面地面屋顶窗户低压配电室门及门锁墙面地面屋顶窗户值班室门及门锁墙面地面屋顶窗户发展商签字：施工方签字：物业签字：日期：日期：日期：强电系统：空调NO.4验收区域验收内容数量验收意见 |送风口（风量）排风口（风量）送风口（风量）排风口（风量）送风口（风量）排风口（风量）发展商签字：施工方签字：物业签字：日期：日期：日期：工程返修单日期： |项目工程内容工程质量问题施工单位签字：日期：监理签字：日期：开发商签字：日期：物业签字：日期：工程部留存!工程返修单日期：项目工程内容工程质量问题施工单位签字：日期：监理签字：日期：开发商签字：日期：物业签字：日期：保修单位留存装修质量验收表 |部门专业验收意见保卫部□验收合格□验收不合格验收人：部门经理：日期：工程部土建验收人：强电验收人：弱电验收人：给排水验收人：空调验收人：其他□验收合格□验收不合格部门经理：日期：管业部□通知业主、施工方施工验收合格。□通知业主、施工方施工验收不合格。验收人：部门经理：日期：备注单元交接验收表土建专业：座层单元 |验收区域验收内容一层数量二层数量验收意见居室户门门锁地面墙面屋顶窗户窗台楼梯卫生间门门锁地面墙面屋顶窗户窗台排气口厨房门门锁地面墙面屋顶窗户窗台排风口机房门门锁地面墙面屋顶窗户窗台发展商签字：业主签字：物业签字：日期：日期：日期：设备专业：座层单元验收区域验收内容一层数量二层数量验收意见居室风机盘管 |风机盘管温控器采暖灶具空调机组散热器厨房水表上水管下水管地漏排风扇卫生间面盆面盆水嘴面盆下水管浴盆浴盆水嘴浴盆下水管地漏恭桶排气扇发展商签字：业主签字：物业签字：日期：日期：日期：强电（弱电）专业：座层单元验收区域验收内容一层数量二层数量验收意见 |居室电表户内配电箱照明灯墙插座照明开关机盘管控制空调机组控制电视插座电话插座可视对讲电线管路手动报警红外报警卫生间照明灯照明灯开关墙插座排风扇控制厨房照明灯照明灯开关墙插座排风扇控制电线管路煤气报警及温感发展商签字：业主签字：物业签字：日期：日期：日期：系统接收设备一览表年月 |序号设备名称设备型号数量（台）容量或功率（kw）接收日期备注设施设备检查记录日期：专业： |姓名检查项目存在问题备注专业负责人签字： |电梯日巡视记录年月日巡检项目电梯号123456789机房1机房各部清洁2油镜、油杯油位3盘车工具、救援规程4应急灯、灭火器5控制柜内继电器接触器6照明、通风设备7警告牌及门窗、门锁8牵引电动机9减速箱及绳轮10安全装置11机房温度轿厢1轿厢门联锁2安全触板及开关3轿内显示器，按钮4对讲电话与警铃5天花板、壁板、地面6通风扇7照明灯8异音、异感(起动、行车、加减带之平稳性、振动、噪音、平层差等)井道1厅门按钮及显示2钥匙开关及消防按钮3厅门联锁说明：良好打√，不良打×，并填写《电梯维修登记表》。巡视检查人：主管：经理： |工程遗留问题跟进表日期：序号专业问题跟进结果备注 |电梯巡视记录表班次：值班人：时间：年月日检查项目电梯机房照明机房卫生机房温度消防器材控制柜光电触板操纵盘轿厢照明轿厢报警备注1#2#3#4#5#6#注：正常√，不正常×主管签字： |空调验收表房号空调品牌风机盘管数量风机盘管运行状况温控开关操作情况出风口温度（℃）室内温度（℃）管路是否有漏点管路保温情况其它厂家签字专业人员签字开发商签字物业签字日期 |电梯使用申请单申请单位申请人申请时期运送物品名称运送数量运送时间看管人签字备注批准人：年月日 |设备台帐大厦名称：日期：2001年8月20日设备名称制造国别出厂日期型号厂家进场日期规格出厂编号安装日期安装位置设备编号使用日期总重量电机数量验收日期外型尺寸电机功率设备原值主要技术性设备技术配套主要附件序号名称型号规格数量备注 |设备台帐目录系统名称：日期：序号设备编号设备名称规格型号主要参数安装位置服务区域12345678910111213141516171819 |20 |工程部备品备件及最低月耗量统计表序号专业材料名称规格单位单价（元）★最低月耗合计（元）▲最低下限合计（元）1弱电2芯电话线100米/盘盘68.00168.000至168.002胶布3M牌（白色）盘2.1036.300至12.10 |3线卡扁4100个/盒盒4.0028.000至14.004线卡圆6100个/盒盒7.00214.000至17.005线卡圆7100个/盒盒7.00214.000至17.00 |6RJ—15水晶头6线个0.503015.005至105.007RJ—45水晶头4线个0.30206.005至103.008跳线AT＆T300米/盘盘200.000.3366.000至0.3366.00 |9聚光手电灯泡（螺口）3.8V只1.2056.000至11.2010聚光手电灯泡（卡口）3.8V只1.202024.003至51.2011灯角格栅日光灯用个4.001040.003至520.00 |12灯泡普通25W欧司朗E27240V个2.8040112.0010至1542.00 |13灯泡普通40W欧司朗E27240V个8.5030250.0010至15127.50 |14日光灯架20W电子上海产240V个37.005185.000至137.0015日光灯架40W铁上海产240V个37.005185.000至137.00 |16日光灯架40W电子上海产240V个37.005185.000至137.0017日光灯管8W220V个3.002060.003至515.00 |18日光灯管“54”20W菲利蒲220V个7.2025180.505至857.6019环型灯管“54”16W个8.501085.005至868.00 |20日光灯管“54”40W菲利蒲220V个7.5050375.0010至15112.5021电子镇流器32W个9.00545.003至436.0022节能灯11W5W插口个37.005185.000至137.00 |23铁芯镇流器220V/40W个19.50597.502至597.5024灯杯12V50W欧司朗个6.00530.000至16.00 |25电子镇流器40W220V圣格咔个50.005250.002至5250.0026电子镇流器40W220V圣格咔一拖二个50.0010500.001至5250.00 |27启辉器S10菲利蒲个1.102527.5010至1516.5028塑料线ZRBV1.5MM2昆仑200米/盘盘120.001120.000至1120.00 |29塑钢线ZRBV2.5MM2昆仑200米/盘盘230.001230.000至1230.0030强电护套线ZRBV3×1.5MM2200米/盘盘380.001380.000至1380.0031胶布（塑料）3M牌盘2.102012.005至1021.0032插头T310A鸿雁250V个2.50512.500至12.5033五眼插座E426/100W10A250V个18.00590.000至118.0034面板开关E3111/2A1位250V（飞雕）个10.00550.000至110.0035面板开关E3111/2A2位250V个15.30576.500至115.3036面板开关3位250V(飞雕)个13.50567.500至113.5037空开DX-C16/1P个30.005150.000至390.0038DX-C16/1P+N个75.005375.000至3225.00 |39DX-C40/2P个60.005300.000至3180.0040空调铜球阀节水办认可φ15个12.50225.000至112.5041给排铜球阀节水办认可φ20个25.00125.000至125.0042水笼头、瓷芯φ15个17.00585.000至117.0043生料带盘2.501537.502至512.5044二硫化钼锂基脂0.8㎏/桶桶20.00120.000至120.0045螺丝松动液WD-40瓶45.00145.000至145.0046八字门φ15个14.80459.200至114.8047冷水龙头φ15个25.005125.000至125.0048冷水龙头φ20个30.00260.000至130.0049油任垫φ15个0.2051.002至51.0050油任垫φ20个0.3051.502至51.5051水不漏金汤袋40.003120.000至140.0052镀锌螺栓M8×20套1.201012.005至89.6053膨胀螺栓M10个0.60106.002至53.0054膨胀螺栓M6个0.50105.002至525.0055电焊条2.5㎏5.00315.000至15.0056电焊条3.2㎏5.00315.000至15.00 |57角磨机片110×5片6.00318.000至16.0058镀锌对丝φ10个4.00312.000至14.0059镀锌对丝φ15个1.5023.000至11.5060镀锌丝堵φ15个1.5023.000至11.5061镀锌丝堵φ32个3.0026.000至13.0062镀锌弯头φ15个1.5023.000至11.5063镀锌弯头φ20个2.0024.000至12.0064镀锌三通φ15个2.0024.000至12.0065镀锌三通φ20个2.5025.000至12.5066镀锌管箍φ20个1.5023.000至11.5067钢锯条包15.00115.0000.0068大塑料袋加厚个0.7010070.000至2014.0069UPVC管箍φ15个2.50512.500至25.0070UPVC管箍φ20个3.00515.000至26.00 |71UPVC弯头φ15个5.00525.000至210.0072UPVC弯头φ20个6.50532.500至213.0073机油40#kg10.0010100.000至880.0074煤油kg3.501035.00至828.0075棉丝kg2.50510.250至410.0076橡胶板4mm㎡32.00264.000至264.0077石棉板2mm㎡5.60211.200至15.6078石棉板4mm㎡10.00220.000至110.0079油盘根6mm盘160.001/532.000至1/532.0080油盘根10mm盘280.001/556.000至1/556.0081水磨砂纸320#张0.5052.500至10.5082装修壁纸刀片普通合8.00216.000至18.0083合页50MM普通镀锌个2.00510.000至12.0084合页75MM普通镀锌个2.0012.000至12.0085合页125MM不锈钢加厚对55.00155.000至155.0086卫生间合页不锈钢自闭式付50.002100.000至150.00 |87挂锁32mm把5.60211.200至15.6088烟斗合页90度（直）合资付10.00440.000至110.0089乳胶白塔5kg/桶桶17.00117.000至117.0090玻璃胶快事达牌300g/瓶瓶15.00575.001至345.0091立时得胶3.8开/桶桶90.00190.000至190.0092乳胶漆20ml2.502050.003至512.5093铝插销125mm支5.00525.000至15.0094扣吊小（70mm）付1.5057.500至11.5095扣吊大（100mm）付1.8059.000至11.8096铝窗把手铝窗专用件21.005105.000至121.0097干磨砂纸100#张0.50105.002至52.5098干磨砂纸60#张0.50105.002至52.5099砂纸360#张0.50105.000至10.50100砂纸80#张0.5052.500至10.50总计6732.653700.30注：★：设备运行正常后需耗用的数字。▲：前期设备在保修期内，试运行阶段及入室维修所需费用。 |保卫部、管业部最低耗量统计表部门名称规格单位数量单价合计保卫部手报易碎玻璃美国进口块270.00140.00电池1号个102.0020.00手电灯泡个101.0010.00制卡膜A4盒345.00135.00喷淋头（消防）φ15个275.00150.00物业部洗手液斤2004.50900.00香精球个4901.00490.00总计1845.00电梯日巡视记录 |#年月巡检项目日期123456789101112131415机房1机房各部清洁2油镜、油杯油位3盘车工具、救援规程4应急灯、灭火器5控制柜内继电器接触器6照明、通风设备7警告牌及门窗、门锁8牵引电动机9减速箱及绳轮10安全装置11机房温度轿厢1轿厢门联锁2安全触板及开关3轿内显示器，按钮4对讲电话与警铃5天花板、壁板、地面6通风扇7照明灯8异音、异感井1厅门按钮及显示 |道2钥匙开关及消防按钮3厅门联锁机房1机房各部清洁2油镜、油杯油位3盘车工具、救援规程4应急灯、灭火器5控制柜内继电器接触器6照明、通风设备7警告牌及门窗、门锁8牵引电动机9减速箱及绳轮10安全装置11机房温度轿厢1轿厢门联锁2安全触板及开关3轿内显示器，按钮4对讲电话与警铃5天花板、壁板、地面6通风扇7照明灯8异音、异感井1厅门按钮及显示井2钥匙开关及消防按钮 |道3厅门联锁巡查人签字主管抽查说明：良好打√，异常打×，并填写《电梯维修登记表》。 |电梯资料设施交接表检查项目检查内容及要求结果备注资料文件文件目录装箱清单产品合格证机房井道布置图使用维护说明书电气原理图、接线图主要部件安装图安装调试说明书安全部件试验报告结论副本安装自检记录电梯安装工程验收保修证书劳动局验收合格证质量监督局检查记录机房及通道门窗齐全，能防风雨门口有“机房重地，闲人免进”标志通道应安全畅通机房、井道、基坑无杂物、无积水、无油污不应有与电梯无关的设置其它电梯机房钥匙电梯厅门钥匙轿箱操作盘钥匙电梯各层厅门外观检查电梯轿厢检查电梯外呼按钮检查移交单位（公章）接收单位（公章）监交人移交人接收人年月日年月日年月日 |电梯验收表序号验收项目验收内容及其规范标准要求验收结果备注1电源主开关位置合理、容量适中、标志易识别2断相、错相保护装置断任一相电或错相，电梯停止，不能启动3上、下限位开关轿厢越程>50mm时起作用4上、下极限开关轿厢或对重撞缓冲器之前起作用5下、下强迫缓速装置位置符合产品设计要求，动作可靠6停止装置（安全、急停开关）机房、底坑、轿顶进入位置≯1料，红色、停止7检修运行开关轿顶优先、易接近、双稳态、防误操作8紧急电动运行开关（机房内）防误操作按钮、标明方向、直观主机位置9开、关门和运行方向接触器机械或电气联锁动作可靠10限速器电气安全装置动作速度之前、同时（额定速度15％时）11安全钳电气安全装置在安全钳动作前或同时，使电动机停转12限速绳断裂、松驰保护装置张紧轮下落大于50mm时13耗能型缓冲器复位保护缓冲器被压缩时，安全触点强迫断开14轿厢安全窗安全门锁闭状况如锁紧失效，应使梯停止15轿厢自动门弹击保护装置安全触板、光电保护、阻止关门力≯150N16轿门的锁闭状况及关闭位置安全触点，位置正确，无论是正常、检修或紧急电动操作均不能造成开门运行17层门的锁闭状况及关闭位置18消防专用开关返基站、开门、解除应答、运行、动作可靠19基站启用、关闭开关专用钥匙，运行、停止转换灵活可靠20工作状态选择开关操纵盘上司机、自动、检修钥匙开关，可靠21轿内照明、通风开关功能正确、灵活可靠、标志清晰22轿内应急照明自动充电，电源故障时自动接通，大于1W1小时 |23本层厅外开门按电梯停在某层的召唤按钮，应开门24自动定向按先入为主原则，自动确定运行方向25轿内指令记忆有多个选层指令时，电梯按顺序逐一停靠26呼梯记忆、顺向截停记忆厅外全部召唤信号，自动应答反应指令27自动换向全部顺向指令完成后，自动应答反向指令28轿内选层信号优先完成最后指令在门关闭前轿内优先登记定向29自动关门待客完成全部指令后，电梯自动关门，时间4~10S30提早关门按关门按钮，门不经延时立即关门31按钮开门在电梯未起动前，按开门按钮，门打开32司机直驶司机状态，按直驶钮后，厅外召唤不能截车33满载、超载装置满载时截车功能取消；超载时不能运行34轿内报警装置应采用警铃、对讲系统、外部电话35门机断电手动开门在开锁区，断电后，手扒开门的力不大于300N36集选、并联及机群控制按产品设计程序试验373839404142434445验收人建设（监理）单位质检员施工员开发商物业签字验收日期 |电梯故障维修登记表大厦名称：登记时间报告人/记录人故障电梯编号位置及内容转呈处理（方式、单位、接受人）处理结果完成时间验证人 |电梯维修记录大厦名称：年月日电梯编号故障位置开始时间结束时间维修人员故障原因及内容维修过程及安全措施检定结论（含技术参数功能）备注： |装修单元检查记录表（工程部）单元号：编号：装修公司名称：施工负责人：联系电话：检查内容：⑴施工内容是否在审批通过范围内；⑵施工对强电系统有无影响和破坏；⑶配电箱、照明、管线、插座、风机盘管及排风机是否按规范施工；⑷施工用电规范及安全；⑸施工电动工具用电负荷及安全；⑹安装的电器有无合格证；⑺检查隐蔽工程质量并做记录；⑻施工对建筑结构有无影响和破坏；⑼装修施工对卫生间、厨房的防水层有无破坏；⑽装修材料（木质）是否做防火处理，刷防火涂料；⑾单元墙面、地面、门、窗是否按规范施工；⑿检查燃气施工人员的资质及施工质量；⒀上水管、下水管、洁具安装是否按规范施工；⒁其它；日期时间巡检记录检查人备注总经理签字⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂⒃⒄⒅⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂⒃⒄⒅⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂⒃⒄⒅⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂⒃⒄⒅⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂⒃⒄⒅⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂⒃⒄⒅⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂⒃⒄⒅⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂⒃⒄⒅注：符合要求打“√”不符合要求打“╳” |风机盘管检查表座层日期：序号风量温控器冷凝水盘备注低速中速高速检查人： |新风机房检查表座层日期：检查内容检查意见箱体风量防火阀管道保温运行噪声机房卫生管道压力表管道温度表管道阀门检查人：新风机房检查表座层日期：检查内容检查意见箱体风量防火阀管道保温运行噪声机房卫生管道压力表管道温度表管道阀门检查人： |消防水停水申请单申请单位申请人联系电话申请时间年月日申请停水时间年月日时分---年月日时分停水系统消火栓水/喷淋水停水区域开/闭阀门位置及影响区域：停水原因及工作方案：需通知部门及意见保卫部物业部设备主管工程部经理保卫部主管保卫部经理总经理签字日期以上警备要点由消防主管依照申请填写相应的消防警备特别措施，以备现场监督并最后由保卫部经理审阅。以上操作要点由设备主管依照申请填写主要设备操作步骤，以督导执行人严格执行，并最后由工程部经理审阅。管理注意事项：操作要领：警备要领：1、通知中控室£1、通知中控室£2、关闭层阀门£2、加强监视£3、在层未端泄水£3、通知内保£4、控制主泵、稳压泵£4、增加人£5、控制湿式报警阀£5、增派干部£6、打开层阀门£6、专门汇报£7、充水£7、其他£8、通知中控室£8、档案登记£操作执行人：消防监控执行人：注：需提前三天申请，如遇特殊情况可当天进行办理 |停电申请单申请单位申请人联系电话申请时间年月日申请停电时间年月日时分---年月日时分停电系统£变配电高压系统£公共区域照明（动力）£客户区域照明（动力）£设备机房动力£事故照明停电区域停电原因停电影响区域需通知部门及部门意见物业部保卫部强电主管执行人工程部经理总经理签字日期注：在停电前，要提前两天通知停电区域的客户 |生活热水停水申请单申请单位申请人联系电话申请时间年月日申请停水时间年月日时分---年月日时分停水区域停水原因停水影响区域需通知部门及部门意见物业部保卫部设备主管执行人工程部经理总经理签字日期注：在停水前，要提前两天通知停水区域的客户 |生活冷水停水申请单申请单位申请人联系电话申请时间年月日申请停水时间年月日时分---年月日时分停水区域停水原因停水影响区域需通知部门及部门意见物业部保卫部设备主管执行人工程部经理总经理签字日期注：在停水前，要提前两天通知停水区域的客户 |空调水停水申请单申请单位申请人联系电话申请时间年月日申请停水时间年月日时分---年月日时分停水区域停水原因停水影响区域需通知部门及部门意见物业部保卫部设备主管执行人工程部经理总经理签字日期注：在停水前，要提前两天通知停水区域的客户 |中水停水申请单申请单位申请人联系电话申请时间年月日申请停水时间年月日时分---年月日时分停水区域停水原因停水影响区域需通知部门及部门意见物业部保卫部设备主管执行人工程部经理总经理签字日期注：在停水前，要提前两天通知停水区域的客户 |天然气停气申请单申请单位申请人联系电话申请时间年月日申请停气时间年月日时分---年月日时分停气区域停气原因停气影响区域需通知部门及部门意见物业部保卫部设备主管执行人工程部经理总经理签字日期注：在停气前，要提前两天通知停气区域的客户 |倒闸操作票日期：2001年9月10日第01号发令人下令时间年月日分受令人操作开始年月日时分操作完毕年月日时分操作任务：划√操作顺序操作项目12345678910111213141516操作人监护人部门经理总经理 |停水、电、气通知会签单部门发文人部门经理日期通知内容：影响范围：管业部经理签字日期：保卫部经理签字日期：总经理批示总经理签字：日期：注：会签单和通知单同时给会签部门 |生活水箱巡查记录表水箱间位置日期时间水位水质感观现状加压泵工作情况热水循环泵工作情况生活水泵工作情况系统压力系统有无泄漏水箱间及水箱卫生巡查人备注主管签字：部门经理签字： |新风机、空调机巡查记录表座层XK年月项目日期时间冷温水压力（MPa）冷温水温度（℃）管道、阀门密封情况皮带、轴承情况过滤网清洁情况机房卫生巡查时间巡查人主管巡检签字开机关机入口出口入口出口部门经理签字：注：各项目正常画“√”异常画“×” |水箱、水泵房巡查记录表座层年月项目日期水箱水位计紫外线消毒器浮球阀状况室内照明机房卫生水泵阀门、管路水箱巡查时间巡查人主管巡检签字水位置于玻璃管上、下限间，直观水质无悬浮物灯管全部工作正常，指示、旋钮正常开、闭正常动作灵敏完好无故障室内无杂物，设备无灰尘无锈蚀无渗漏无渗漏，检查盖锁闭主管签字:部门经理签字:注：各项目正常画“√”异常画“×” |燃气系统巡查表时间项目内容调压箱燃气表房中压压力低压压力通风及卫生设备状况异常情况中压低压表房通风及卫生状况压力温度流量燃气用量紧急切断阀其它燃气用量紧急切断阀其它注：1、每日巡查二次，由专人负责；2、巡查中认真填写巡查表；3、发现异常情况，立即报告主管、经理，并通知燃气公司进行抢修；4、燃气公司电话：抢修人：